Contratto di Locazione a Canone Concordato

Il calcolo del canone massimo di locazione, per la stipula di Contratti a Canone Concordato, può essere fatto da chiunque in quanto le modalità di calcolo sono presenti negli Accordi Territoriali. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, essendo il calcolo complesso e differente per ogni Comune dove sono stati stipulati gli Accordi, è consigliato rivolgersi a Professionisti: CAF, Associazioni, Avvocati, Commercialisti. Puoi anche rivolgerti a DokiCasa, per un calcolo gratuito online.

In assenza di Accordo Territoriale:

1. nei comuni dove non sono state convocate le Associazioni di Categoria, vanno applicate le fasce ed i creiteri definiti dagli Accordi previgenti già sottoscritti
2. nei comuni dove non sono mai stati raggiunti degli Accordi, si applica l’Accordo in vigore nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale

Il calcolo del canone che effettua il Consulente di DokiCasa è corretto e corrisponde alla perfezione con le specifiche dell’accordo territoriale di riferimento. Infatti il calcolo viene eseguito dal nostro software e successivamente viene validato da un esperto Consulente. Se il calcolo risultasse troppo basso le motivazioni possono essere le seguenti:

• i dati inseriti in fase di richiesta del calcolo non sono corretti
• l’accordo risulta sconveniente per la tipologia di immobile che lei vuole affittare e/o la zona in cui si trova

In caso di dubbi è sempre possibile contattare l’assistenza di DokiCasa. Qualora il canone concordato non fosse l’opzione più conveniente, ricordiamo che l’unica alternativa è stipulare un contratto 4+4 a canone libero, volendo con l’assistenza di DokiCasa

Il canone concordato conviene rispetto ad un ipotetico a canone libero nella maggior parte dei casi e dei comuni d’Italia. Infatti i benefici che si ottengono con la stipula di un Contratto Concordato permettono di sopperire ad un “mancato guadagno” qualora il canone fosse stato libero. Facciamo un esempio: un Proprietario affitta un immobile a canone libero nella città di Roma ad €800 (con cedolare al 21%), mentre lo stesso immobile si sarebbe potuto affittare a €700 con un canone concordato (con la cedolare al 10%). E’ molto semplice osservare che il risparmio a livello di tassazione sui canoni da locazione (10% invece che il 21%) superi di gran lunga la differenza ricavo tra le 2 opzioni.

Un Contratto a Canone Concordato può essere stipulato nei Comuni dove è presente un Accordo Territoriale. Invece, nei Comuni dove non sono state convocate le Organizzazioni della Proprietà Edilizia e dei Conduttori o non siano stati definiti accordi territoriali, vanno applicate le fasce di oscillazione dei canoni risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti. Nei Comuni dove non sono mai stati raggiunti accordi di questo tipo, si applica l’accordo in vigore nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale (anche se in altra Regione). Per capire la reale convenienza del canone concordato ed il tipo di contratto da stipulare è necessario fare alcune verifiche. Verifica 1. Numero di abitanti del comune. Se un comune ha meno di 10.000 abitanti, in presenza di un giustificativo e di una motivazione valida, si può stipulare un contratto transitorio a canone libero. Alternativamente può sempre compilare il contratto 4+4. Sia il Contratto Transitorio a canone libero, sia il 4+4 si possono compilare con DokiCasa. Verifica 2. Possibilità di applicazione Cedolare. Per quanto riguarda il canone concordato, l’aliquota della Cedolare Secca ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei capoluoghi di provincia e regione e nei Comuni confinanti, oltre che negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. E’ possibile beneficiare degli sconti sull’IMU anche se non è stata applicata la Cedolare Secca ed anche se il Comune nel quale si trova l’immobile non è uno di quelli in cui è possibile applicare la cedolare al 10%. Ma l’iter necessario per ottenere la certificazione (per i comuni a bassa densità abitativa è ancora più complesso) non sempre è conveniente. Di conseguenza non essendo sempre applicabile la cedolare secca al 10% si perde una grossa parte della convenienza.

Il costo dell’Attestazione dipende dal Comune nel quale si trova l’immobile, infatti ogni Associazione tra quelle che hanno sottoscritto l’Accordo Territoriale, ha un listino prezzi differente. Ad esempio il costo per la Certificazione a Roma varia dai 50€ sino ai 70€, ad esclusione della tessera associativa e di altri servizi aggiuntivi, per una media di circa 150€-170€.

Nel caso in cui si sia già registrato un Contratto di locazione ma, successivamente, si modifica la tassazione, bisogna inviare una PEC all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il Contratto, inviando i Documenti dei Locatori e la documentazione a supporto per la richiesta di rettifica.

Con la stipula di un Contratto a canone libero si può definire liberamente l’importo del canone di locazione, in caso di Contratto a canone concordato invece il canone mensile deve sottostare alla fascia minimi-massimo presente all’interno dell’Accordo Territoriale di riferimento.

La Legge 4 agosto 2022, n. 122 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 21 giugno 2022, n. 73, recante misure urgenti in materia di semplificazioni fiscali e di rilascio del nulla osta al lavoro, Tesoreria dello Stato e ulteriori disposizioni finanziarie e sociali, entrata in vigore il 20/08/2022 specifica che “la Certificazione per i Contratti a Canone Concordato può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo Territoriale cui si riferisce”. Nel caso in cui quindi si stipuli un nuovo e diverso modello di Contratto (es: si passa da un Contratto Transitorio ad un Contratto 3+2) è sempre necessario richiedere una nuova certificazione. Qualora invece si mantenga lo stesso modello di Contratto, con il medesimo contenuto, ma si cambi il Conduttore (es: il nuovo Contratto 3+2 è stipulato con Mario Rossi, quello vecchio, sempre 3+2, era stipulato con Giuseppe Verdi) allora, il consiglio a tutela delle parti è quello di richiedere comunque una nuova Certificazione cambiando, con molta probabilità, le pattuizioni tra le parti (quindi potenzialmente anche il calcolo minimo-massimo) ed il contenuto del Contratto stesso (es: nel contratto precedente si affittava l’immobile con “posto auto”, nel nuovo contratto senza “posto auto”), evitando così problematiche in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Infatti, quando si richiede la Certificazione del Contratto, presentando la Documentazione necessaria, è l’Associazione di categoria che, dopo aver valutato attentamente la correttezza del calcolo e del Contratto, si assume la responsabilità del rilascio della Certificazione. Se questo ultimo passaggio venisse meno, è il Locatore ad assumersi piena responsabilità in caso di controlli.

Le modalità per la sottoscrizione della documentazione richiesta ai fini della certificazione, sono due:

• firma autografa (a mano), tutte le parti del contratto di locazione firmano gli stessi documenti negli appositi spazi. Bisogna quindi inviare la documentazione alle parti o incontrarsi di persona. Una volta che si ha a disposizione la documentazione firmata da tutte le parti, bisogna caricare la scansione dei documenti all’interno della nostra piattaforma, nello step riferito alla Firma;
• firma elettronica, è possibile acquistare la firma elettronica dalla nostra piattaforma, al fine di velocizzare la sottoscrizione del Contratto di Locazione a distanza ed in totale sicurezza. Verranno richiesti i dettagli del locatore e conduttore (numero di telefono e indirizzo mail) e si potrà quindi procedere in totale autonomia. Una volta che si ha a disposizione la documentazione firmata da tutti, bisogna caricare i documenti in PDF sottoscritti elettronicamente all’interno della nostra piattaforma, nello step riferito alla Firma.

Ricordiamo che entrambe le parti devono utilizzare lo stesso metodo di firma. Ovvero, se il conduttore firma elettronicamente anche il locatore deve farlo. Stessa cosa con la firma autografa.

Si. Se il Contratto di locazione è in regime ordinario, il canone può essere aggiornato in base al valore dell’Istat. 

Se il contratto di locazione in essere è recente (data di decorrenza/stipula negli ultimi i 3 mesi) è possibile procedere alla risoluzione del Contratto con la stessa data in cui è stato registrato (di fatto, annullandolo) e procedere alla stipula e conseguente registrazione di un nuovo Contratto di locazione a canone agevolato (e relativa Attestazione che permette di poter applicare la Cedolare secca al 10%) pagando una sanzione che può variare dai 20,00 € ai 30,00 €.

Se il contratto di locazione in essere non è recente (stipulato prima dei 3 mesi) il nostro consiglio è procedere con una risoluzione consensuale (sempre prevista dalla legge quando le parti sono d’accordo) e, a partire dal giorno successivo alla registrazione della risoluzione, procedere alla stipula e conseguente registrazione di un nuovo Contratto di locazione a canone agevolato (e relativa Attestazione che permette di poter applicare la Cedolare secca al 10% e beneficiare dello sconto IMU).

Se il Conduttore è iscritto all’Università e frequenta un Master o Corso di Specializzazione allora si consiglia un contratto Studenti. Nulla vieta il Transitorio sempre e quando il Master e il corso di specializzazione abbiano data certa di inizio e fine. Se il Conduttore partecipa ad una borsa di studio retribuita allora è necessario stipulare un contratto Transitorio. Se la borsa di studio di specializzazione non è retribuita, allora se rientra all’interno del percorso di studi universitari va fatto un contratto Studenti, altrimenti un Transitorio.

A nostro avviso, stipulando un contratto a canone concordato non è consigliato inserire una società come terza parte all’interno del contratto, inserendola unicamente come “pagatore” del canone di locazione e non come “conduttore”.

Consigliamo quindi di:
inserire come “conduttore” la Società, ma in questo caso non sarà possibile usufruire del regime di cedolare secca (al 10% nel caso di canone concordato), bensì sarà necessario aderire al regime ordinario.

Alternativamente c’è un contratto apposito, intestabile alla società, ma ad uso di un dipendente o amministratore della società, che è il contratto ad uso foresteria. In tal caso però, non essendo un contratto a canone concordato, anche in questo caso non si potrà applicare la cedolare secca.

È importante specificare che legalmente, nulla vieta che a pagare il canone di affitto sia un soggetto diverso dall’effettivo conduttore.
Ma il problema potrebbe verificarsi sotto un profilo fiscale, in quanto l’Agenzia delle Entrate potrà chiedere al Locatore a quale titolo ha ricevuto tali somme da un soggetto terzo, non riconducibile al contratto di locazione.
Allo stesso modo andrà verificato fiscalmente come mai la società paga un canone di affitto per un contratto dove non figura come “conduttore”.

Essendo una casistica molto particolare, soprattutto dal punto di vista fiscale, è bene che la Società verifichi con il proprio commercialista questa fattispecie.

L’articolo 3, comma 11, del Dlgs 23/2011 dispone che, nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. Si ricorda che, come stabilisce l’accordo territoriale, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat, esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca. Detto ciò, il locatore avrà diritto all’aggiornamento del canone a partire dal decorrere della rinuncia alla cedolare secca.