Registrazione di un Contratto di Locazione

Non è obbligatorio allegare copia del contratto, in presenza di queste caratteristiche: locazione di tipo abitativo, il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione, un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre, una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre, tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita, il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni. Si precisa che nel caso in cui è compilata la casella casi particolari, è sempre obbligatoria l’allegazione del contratto. Se si registra con DokiCasa, per politica aziendale, è obbligatorio allegare il Contratto.

Non è necessario allegare l’Attestato di Prestazione Energetica in fase di registrazione, ma è necessario che sia presente una clausola all’interno del Contratto di Locazione, dove il Conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all’APE. In mancanza di questa clausola contrattuale, andrà allegato il documento APE. E’ necessario sempre inserire la clausola oppure allegare l’APE in sede di registrazione, a meno che l’immobile sia utilizzato ad “uso deposito“.

I versamenti relativi alle registrazioni effettuate mediante servizi telematici, avvengono con addebito diretto sul conto corrente bancario o postale. Si ricorda che l’Agenzia delle Entrate accetta solamente conto corrente italiano.

Si, sono soggetti a registrazione anche i Contratti verbali dove, in tal caso, il termine della registrazione verrà computato a partire dalla data di esecuzione.

La registrazione, onde evitare che entri in sanzione, deve avvenire entro 30 giorni a partire dalla data più “vecchia” tra quella di decorrenza (inizio locazione) e quella di stipula del Contratto.

Riceverai la Ricevuta di Registrazione del Contratto di Locazione rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, oltre che il modello RLI compilato.

Si, in questo caso è possibile aderire alla Cedolare Secca per il Contratto di locazione in oggetto con un’Associazione no-profit.

La data di nascita, cosi come ad esempio il nome o cognome di una delle parti del Contratto di locazione, riportata nel modello RLI, non è un dato importante ai fini della registrazione, in quanto fa fede il codice fiscale. Informiamo inoltre che i sistemi dell’Agenzia delle Entrate, ad esempio, non sono ancora aggiornati per coloro che sono nati dal 2001 in poi. Capiterà quindi, in caso di conduttore o locatore nato dal 2001 in poi, di trovare una data di nascita fittizia, ma questo non incide assolutamente sulla registrazione.

È importante ricordare che in caso di registrazione di un Contratto Transitorio (massimo 18 mesi), all’interno del Modello RLI verrà inserito l’importo annuale se la durata è maggiore di 12 mesi, altrimenti l’importo totale della locazione. Se ad esempio il canone di locazione è di 1.000€ al mese e l’immobile viene affittato per 18 mesi, l’importo che apparirà all’interno del Modello RLI sarà di 12.000€ mentre, nel caso in cui la locazione durasse 6 mesi, verrà inserito un canone totale di 6.000€.

Nel caso in cui ci siano degli errori sostanziali in fase di registrazione (es: percentuale di possesso degli immobili), allora in tal caso è necessario: risolvere il contratto registrato con medesima data decorrenza (di fatto, annullandolo) e successivamente registrare il contratto apportando la correzione.

Nel caso di modifica di un contratto di locazione già registrato, possono verificarsi due situazioni:

1. se il contratto che va a sostituire quello già precedentemente registrato riporta delle modifiche sostanziali (che riguardano, ad esempio, canone di locazione, inserimento di un garante o modifica/inserimento di una nuova clausola, modifiche su dati anagrafici Conduttore o Locatore, nuova data di decorrenza o data di stipula) è fortemente consigliato risolvere il contratto già registrato e procedere ad una nuova pratica di registrazione, allegando il documento corretto;
2. se il contratto che va a sostituire quello già precedentemente registrato non ha implicazioni con la registrazione, quindi non riporta delle modifiche sostanziali, allora si hanno tre possibilità:
      – inviare una PEC all’Agenzia delle Entrate (ufficio dove è stato registrato il contratto) con in allegato il pdf del contratto modificato e quindi corretto, procedendo alla sostituzione
      – recarsi allo sportello dell’Agenzia delle Entrate (ufficio dove è stato registrato il contratto) con il contratto corretto, procedendo alla sostituzione
      – risolvere il contratto già registrato e procedere ad una nuova pratica di registrazione con il documento corretto. Solitamente è consigliato che provveda direttamente il locatore del contratto di locazione, inviando questa richiesta allegando il pdf del contratto corretto e documento d’identità, all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stata registrata la pratica.

Si, è normale che succeda, bisogna almeno attendere 24 ore dalla registrazione perché compaia nei sistemi.

Si, richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, la richiesta potrebbe essere scartata, anche se avviene raramente. Una volta che la pratica è andata in errore, purtroppo non si può riprovare, bisogna quindi pagare il modello F24. L’Agenzia delle Entrate non offre altre possibilità. I motivi possono essere vari, ad esempio, se non coincide l’IBAN fornito con una delle parti presenti nel contratto (conduttore o locatore), per mancanza di fondi oppure perché viene dato un IBAN errato in fase di registrazione. In queste casistiche di errore, noi genereremo un F24 che potrà essere pagato solamente da una delle parti del contratto in registrazione, selezionando F24 elide con la banca, altrimenti in posta può pagarlo chiunque. Il documento F24, deve essere, molto semplicemente, firmato e compilato con nome e cognome.

Dopo aver provveduto al pagamento, non viene prodotta più nessuna documentazione dall’Agenzia delle Entrate. Il modello F24, infatti, sostituisce la seconda parte della ricevuta, in precedenza scartata.

Come definito dall’art. 2 del D.L. 20 giugno 2012, n. 79, per quanto concerne la registrazione dei contratti di locazione e di comodato d’uso a cittadini extra-comunitari, l’Agenzia delle Entrate ha assorbito l’obbligo di comunicazione della cessione del fabbricato, dal momento che lei stesso trasmette in via telematica i dati al Ministero dell’Interno. Ad ogni modo, per evitare problematiche future e per massimo scrupolo, consigliamo di contattare la Questura e chiedere a loro direttamente. 

• Obbligo registrazione: NO
• Comunicazione generalità Conduttore: SI
• Affitto di breve Comunicazione di inizio locazione: NO (salvo Intermediari)

Puoi verificare la registrazione del Contratto accedendo al servizio telematico Fisconline, nella sezione Contratti di locazione del menu Strumenti, cliccando sulla voce Pagamenti registro Web.

Va indicata la data in cui viene liberato l’appartamento.

Ricordando che è obbligatorio essere in possesso dell’APE per poter locare un immobile, è bene che l’APE abbia data di rilascio (produzione del documento stesso) precedente alle date di stipula e di decorrenza riportate nel contratto di locazione, in quanto le parti sottoscrivono una clausola che implica la ricezione del certificato da parte del conduttore.

No, al momento non è possibile. Solo il proprietario dell’immobile e l’agenzia delle Entrate possono recuperare questa documentazione.

Serve una scrittura privata firmata dalle parti. Bisogna quindi recarsi direttamente allo sportello dell’Agenzia delle Entrate e richiedere il cambio, pagando 67,00 euro di imposta di registro + 32 euro di bolli, anche se il Contratto è in regime di Cedolare secca.

È possibile prevedere variazioni del canone di locazione sempre e quando siano dei ribassi e non degli incrementi. Ad esempio se si stipula un contratto di locazione dove il canone per il primo anno è di 800€ e a partire dal secondo anno il canone sarà di 1000€, allora andrà indicato all’interno del contratto che il canone mensile è di 1000€, ma che viene ridotto a 800€ per il primo anno. Attenzione: il canone di locazione stabilito nel contratto regolarmente registrato deve essere dichiarato dal locatore per intero nel caso in cui le parti si siano accordate per una riduzione a copertura delle spese di adeguamento dei locali sostenute dal conduttore, sempre che tali migliorie sull’immobile restino acquisite dal locatore, ossia vadano a beneficio del locatore stesso, al termine del contratto. Alternativamente, informiamo che è di uso comune stipulare una scrittura privata a parte, dettagliando queste “compensazioni”, sia che siano compensazioni sul canone sia sul deposito, ma è importante sapere che si è passibili di verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda il canone concordato e l’ottenimento della Certificazione, alcune Associazioni non rilasciano la Certificazione se viene specificato nel Contratto che il ribasso del canone (o del deposito cauzionale) è dovuto a lavori di miglioria sull’immobile da parte dell’Inquilino, per cui in questi casi rimane consigliata la scrittura privata a parte. Se il contratto è già stato sottoscritto e registrato queste variazioni è possibile registrarle all’Agenzia delle Entrate anche a contratto in corso volendo, operando una registrazione della riduzione del canone che potrà essere fino a termine contratto oppure per un periodo definito.

In caso di contratto con durata maggiore di 12 mesi, si inserisce in fase di registrazione l’importo annuale, altrimenti quello complessivo.

Non è obbligatorio indicare il codice fiscale del locatario non residente. È sufficiente indicare nome, cognome, luogo e data di nascita, e domicilio estero per le persone fisiche. Per enti, denominazione e sede legale. La registrazione di un Contratto senza Codice Fiscale può essere richiesta presso qualsiasi ufficio territoriale.

Sì, è possibile applicare la cedolare secca per un contratto di locazione stipulato con una società. La Suprema Corte, con la sentenza del 7 maggio 2024, n. 12395, ha stabilito che il regime sostitutivo di tassazione dei canoni derivanti dalla locazione di un immobile ad uso abitativo, noto come cedolare secca, è applicabile anche quando l’inquilino sia una società o un’impresa. Tuttavia, ad oggi, non è possibile indicare telematicamente l’applicazione della cedolare secca se l’inquilino è una società. Pertanto, è necessario recarsi presso un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate per registrare il contratto di locazione e applicare la cedolare secca.

• Contratto di locazione firmato
• In caso di Contratto di locazione a canone concordato, Certificazione vidimata