Registrazione Preliminare di Compravendita Online
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Quando si deve registrare un Preliminare
La stipula di un Preliminare di Compravendita non è obbligatoria ma consigliata, infatti le parti possono decidere di andare direttamente alla stipula dell’atto definitivo. Una volta firmato il Preliminare, però, dovrà essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate.
Termini per la registrazione
Il Contratto Preliminare di Compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Attenzione: fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il Notaio, sempre entro 30 giorni.
Come registrare un Contratto di Compravendita
Il Preliminare di compravendita si registra, come già detto, entro 30 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate, indicando nel nuovo modello “Rap” i dati necessari e allegando copia dell’atto da registrare firmato dalle parti interessate, eventualmente insieme ad altri documenti (es: scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).
Chi deve registrare il Contratto
Dipende, se vi è un intermediario (Agenzia Immobiliare), l’onere della registrazione spetta a quest’ultimo. Nel caso in cui non adempiesse ai suoi doveri, infatti, potrebbe essere sanzionato. Tale figura, in casi particolari, ha l’obbligo anche di registrare l’accettazione della proposta, quando in quel contratto sono presenti clausole che lo assimilano ad un preliminare.
Costo Registrazione di un Contratto di Compravendita
Per la registrazione del Contratto Preliminare è dovuta l’imposta fissa di registro di 200 euro. Inoltre, in aggiunta all’imposta fissa:
- Se il contratto prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,5% su detto importo;
- Se il contratto prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA o di caparre penitenziali si applica l’aliquota del 3% su detto importo.
Inoltre andrà pagata l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Contratto di Compravendita soggetto ad IVA
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
- il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
- la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
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Informazioni sulla Registrazione del Contratto
Quando è utile la trascrizione del Contratto
La stipula di un Contratto Preliminare fa nascere un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il reale trasferimento della proprietà. Potrebbe quindi accadere che il venditore venda l’immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice, ad esempio, solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita.
Per evitare queste scomode situazioni, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del Contratto Preliminare è necessario che l’atto sia stipulato da un Notaio.
Obbligo di registrazione per Agenzie Immobiliari
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:
- i Contratti Preliminari
- l’accettazione della Proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
- l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
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Domande Frequenti Registrazione di un Preliminare
Se l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo sia superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
In questi casi bisogna recarsi direttamente presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate e registrare la modifica lì.
Se è riportata nel Contratto una clausola sospensiva, non si paga lo 0,5% su una eventuale caparra successiva all’avveramento della condizione. Per l’eventuale integrazione, qualora si avverasse la condizione, bisognerà andare in Agenzia delle Entrate e pagare tramite F24 la restante somma.
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