Registrazione Preliminare di Compravendita Online
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Quando si deve registrare un Preliminare
La stipula di un Preliminare di Compravendita non è obbligatoria ma consigliata, infatti le parti possono decidere di andare direttamente alla stipula dell’atto definitivo. Una volta firmato il Preliminare, però, dovrà essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate.
Termini per la registrazione
Il Contratto Preliminare di Compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Attenzione: fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il Notaio, sempre entro 30 giorni.
Come registrare un Contratto di Compravendita
Il Preliminare di compravendita si registra, come già detto, entro 30 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate, indicando nel nuovo modello “Rap” i dati necessari e allegando copia dell’atto da registrare firmato dalle parti interessate, eventualmente insieme ad altri documenti (es: scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).
Chi deve registrare il Contratto
Dipende, se vi è un intermediario (Agenzia Immobiliare), l’onere della registrazione spetta a quest’ultimo. Nel caso in cui non adempiesse ai suoi doveri, infatti, potrebbe essere sanzionato. Tale figura, in casi particolari, ha l’obbligo anche di registrare l’accettazione della proposta, quando in quel contratto sono presenti clausole che lo assimilano ad un preliminare.
Costo Registrazione di un Contratto di Compravendita
Per la registrazione del Contratto Preliminare è dovuta l’imposta fissa di registro di 200 euro. Inoltre, in aggiunta all’imposta fissa:
- Se il contratto prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,5% su detto importo;
- Se il contratto prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA o di caparre penitenziali si applica l’aliquota del 3% su detto importo.
Inoltre andrà pagata l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Contratto di Compravendita soggetto ad IVA
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
- il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
- la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
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Informazioni sulla Registrazione del Contratto
Quando è utile la trascrizione del Contratto
La stipula di un Contratto Preliminare fa nascere un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il reale trasferimento della proprietà. Potrebbe quindi accadere che il venditore venda l’immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice, ad esempio, solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita.
Per evitare queste scomode situazioni, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del Contratto Preliminare è necessario che l’atto sia stipulato da un Notaio.
Obbligo di registrazione per Agenzie Immobiliari
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:
- i Contratti Preliminari
- l’accettazione della Proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
- l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Linee guida per la registrazione di un Contratto Preliminare di Compravendita (Compromesso)
Ecco una guida dettagliata per la Registrazione telematica di un Contratto Preliminare di Compravendita (Compromesso) presso l’Agenzia delle Entrate, con particolare attenzione ai requisiti richiesti:
Verifica iniziale del Documento
Prima di procedere con la richiesta della registrazione nella piattaforma, assicurati che il Contratto Preliminare rispetti i seguenti requisiti:
- Buona qualità e fondo bianco: Il documento deve essere scansionato in alta qualità con uno sfondo bianco. Questo è fondamentale per garantire la leggibilità e la corretta acquisizione da parte dell’Agenzia delle Entrate.
- Codici fiscali corretti: Verifica che i codici fiscali di tutte le parti siano corretti e senza spazi vuoti. Devono essere scritti in modo continuo (esempio corretto: RSSMRA75R01H601X). Si consiglia di non utilizzare il grassetto o il corsivo per i codici fiscali.
- Carattere del testo uniforme: Il testo del documento deve avere un carattere standard e uniforme. Non devono esserci asterischi (***) o slash ripetuti (///) nel testo.
- Formato A4: La scansione del documento deve essere nel formato A4. Altri formati, come A3, non sono accettati.
- Testo riportato digitalmente: Si ricorda che non devono essere presenti, all’interno del documento, scritte a mano, se non le firme.
- Formato PDF originale: La scansione deve essere direttamente in formato PDF. Evita di convertire immagini JPEG o PNG in PDF, in quanto ciò può compromettere la qualità del documento.
Richiesta di Registrazione Telematica
Se il Contratto Preliminare è stato compilato a mano, anche solo parzialmente, non sarà possibile registrarlo telematicamente. L’Agenzia delle Entrate richiede che i documenti caricati per la registrazione telematica siano compilati digitalmente.
Caricamento dei Documenti e Conferma dei Requisiti
Per procedere con la registrazione, carica uno o più documenti in formato PDF o immagine (PNG o JPEG) rispettando i requisiti di qualità e formato descritti sopra. Assicurati che ogni pagina sia ben visibile e leggibile.
Prima di inviare il documento, conferma che rispetta tutti i requisiti sopra descritti. Questa conferma è cruciale per ridurre il rischio che la registrazione venga scartata dall’Agenzia delle Entrate.
Condizioni di Registrazione
Rispetto dei requisiti: Se non vengono rispettati i requisiti specificati, la registrazione con buona probabilità verrà scartata dall’Agenzia delle Entrate.
Esito della registrazione: L’esito della registrazione dipende unicamente dall’Agenzia delle Entrate e non da DokiCasa.
Seguendo queste linee guida, puoi aumentare le probabilità di successo nella registrazione del contratto preliminare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate.
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Domande Frequenti Registrazione di un Preliminare
Se l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo sia superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
In questi casi bisogna recarsi direttamente presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate e registrare la modifica lì.
Se è riportata nel Contratto una clausola sospensiva, non si paga lo 0,5% su una eventuale caparra successiva all’avveramento della condizione. Per l’eventuale integrazione, qualora si avverasse la condizione, bisognerà andare in Agenzia delle Entrate e pagare tramite F24 la restante somma.
Nella sezione del Richiedente, presente nel modello RAP, va inserito il nome e cognome di colui che fornisce l’IBAN per il pagamento delle imposte.
- Preliminare da registrare, in formato PDF o Immagine (PNG o JPEG), non compilato a mano, scansionato in buona qualità e con base bianca
- Documenti di Identità di tutte le Persone Fisiche (Carta di identità, oppure Patente oppure Passaporto), qualora ci fossero persone Fisiche
- Visura Camerale di ogni Società e Documento di identità di ogni Legale Rappresentante, qualora ci fossero persone Giuridiche
- Documenti non obbligatori da poter allegare in fase di registrazione: Planimetrie e/o Visure, APE o altri Documenti e Scritture Private
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