Contratto di Locazione a Canone Concordato

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Cos'è e come funziona il Canone Concordato

Quando si parla di “Canone Concordato” ci si riferisce ad un contratto di locazione stipulato secondo gli accordi siglati a livello locale dalle Associazioni di categoria più rappresentative, sia dei Proprietari che degli inquilini. Infatti, oltre ai Contratti di Locazione a “canone libero”, il Legislatore ha previsto la possibilità di sottoscrivere dei Contratti di locazione convenzionati, secondo l’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98, che stabilisce quanto segue: “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto […] ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi territoriali stipulati“.

A quali Contratti si applica il Canone Agevolato

Il canone concordato può essere applicato ai contratti: 

  • Locazione Transitoria a canone concordato (con durata da 1 a 18 mesi)
  • Contratto per Studenti Universitari (con durata da 6 a 36 mesi)
  • Locazioni Agevolate con durata 3/4/5/6 anni + rinnovo 2 anni.

Requisiti per un Contratto Concordato

Stipulando un Contratto a canone concordato, il Proprietario deve rispettare dei requisiti:

  • il canone del Contratto non è libero, ma è frutto dei criteri generali definiti dalla Convenzione nazionale che viene poi ridefinita nel dettaglio, a livello locale, tramite gli accordi depositati nel Comune di riferimento;
  • la tipologia e la durata del Contratto deve essere necessariamente quella prevista dalla normativa (3/4/5/6+2, Transitorio oppure Studenti Universitari);
  • il modello dell’accordo da utilizzare per la stipula è quello ministeriale;
  • è necessaria la Certificazione da parte di un’Associazione di Categoria, che attesti che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’Accordo Territoriale

Certificazione del Contratto

La Certificazione di un Contratto di Locazione è obbligatoria in caso di canone concordato, laddove vi siano accordi territoriali nel comune nel quale si trova l’immobile (i cosiddetti “comuni ad alta intensità abitativa”).

L’Attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto sottoscritto sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori.

L’Attestazione è inoltre necessaria ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali, come l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10% e le agevolazioni previste dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro. La Certificazione viene rilasciata solo se il contratto è conforme agli accordi Comuni-Associazioni e ne rispetta tutti i parametri.

L’allegazione dell’Attestazione in fase di registrazione non è obbligatoria ma “opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti” (Risoluzione N. 31/E dell’Agenzia delle Entrate).

Agevolazioni Fiscali per l'Affitto Concordato

Vi sono differenti agevolazioni fiscali per il Locatore in caso di stipula di Contratto a Canone Concordato:

  • In caso di adesione al regime di cedolare secca, l’aliquota viene ridotta al 10% (al posto del 21%);
  • In caso di tassazione ordinaria il reddito imponibile IRPEF del proprietario viene ulteriormente ridotto del 30%;
  • In caso di tassazione ordinaria la base imponibile per l’imposta di registro viene considerata al 70% del canone di locazione;
  • Abbattimento dell’aliquota Imu e Tasi fissata dal Comune in cui si trova l’Immobile.

L’aliquota della Cedolare Secca ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia (e nei Comuni confinanti con gli stessi), nei Comuni capoluogo di provincia e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (vedi elenco).

Come si calcola il Canone Concordato: esempio

Come già detto, ogni Comune ha propria autonomia in materia di accordi per il Canone Concordato. Riportiamo, però, di seguito a titolo puramente esemplificativo, alcuni criteri per l’individuazione del Canone Concordato.

Determinazione superficie calpestabile: metri quadrati utili

E’ importante conteggiare la superficie utile dell’immobile, in maniera quanto più precisa possibile. Ipotizziamo di avere un appartamento di 80mq, con un box auto di 20mq ed una terrazza di 30mq. Nel calcolo per la superficie calpestabile, si sommano gli 80mq dell’appartamento, il 50% della superficie del box e, il 25% della terrazza. Le percentuali vengono definite dagli accordi dei singoli Comuni.

La superficie utile per il calcolo del canone del nostro immobile sarà quindi: 80 mq + 10 mq + 7,5 mq = 97,5 mq.

Fascia di oscillazione: zona di ubicazione dell'immobile

Ogni accordo territoriale individua delle fasce di riferimento differenti, ipotizziamo che l’immobile oggetto dell’esempio, si trovi in Via Torino a Roma e quella specifica zona abbia una fascia di riferimento che varia tra 9 e 12.

Valore di riferimento: caratteristiche dell'unità immobiliare

Sempre all’interno degli accordi, vengono definiti differenti parametri, in base ai quali l’immobile si posizionerà in una valore più basso o più alto, all’interno della fascia precedentemente individuata. A titolo esemplificativo, alcuni parametri sono: presenza di posto auto, presenza di cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo, oppure presenza di aria condizionata.

Ipotizziamo che l’immobile in esempio abbia 8 parametri su 20, posizionandosi in fascia medio-alta, applicando cosi un valore di 11,50 su 12 (la fascia di oscillazione precedentemente individuata era 9-12).

Variazioni: maggiorazioni o riduzioni

Una volta individuato il valore finale, possono essere applicate maggiorazioni o riduzioni, in funzione di differenti elementi, come ad esempio: immobile completamente arredato (+15%), immobile in una classe energetica D, E o F (+5%) oppure se il contratto è di durata transitoria (+10%). Mettiamo caso che nel nostro esempio vi sia una percentuale di maggiorazione dell’8%.

Calcolo finale: canone massimo applicabile

Per il calcolo finale bisognerà moltiplicare i metri-quadrati (97,5) utili per il valore di riferimento individuato (11,50), applicando successivamente una maggiorazione dell’8%.

Calcolo canone massimo: 97,5 (mq utili) * 11,50 (valore di riferimento) = 1.212,25 * 1,08 (incrementi) = 1.210,95€

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Ivan P.
Ivan P.
08:38 15 Apr 24
ottimo servizio e professionalità
Rosaria M.
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05:28 15 Apr 24
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LADYMIMI M.
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Domande frequenti sul Canone Concordato

Chi fa il Calcolo del Canone Concordato?

Il calcolo del canone massimo di locazione, per la stipula di Contratti a Canone Concordato, può essere fatto da chiunque in quanto le modalità di calcolo sono presenti negli Accordi Territoriali. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, essendo il calcolo complesso e differente per ogni Comune dove sono stati stipulati gli Accordi, è consigliato rivolgersi a Professionisti: CAF, Associazioni, Avvocati, Commercialisti. Puoi anche rivolgerti a DokiCasa, per un calcolo gratuito online.

Cosa fare se non c'è un Accordo Territoriale?

In assenza di Accordo Territoriale:

  1. nei comuni dove non sono state convocate le Associazioni di Categoria, vanno applicate le fasce ed i creiteri definiti dagli Accordi previgenti già sottoscritti
  2. nei comuni dove non sono mai stati raggiunti degli Accordi, si applica l’Accordo in vigore nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale
Il calcolo del canone risulta troppo basso

Il calcolo del canone che effettua il Consulente di DokiCasa è corretto e corrisponde alla perfezione con le specifiche dell’accordo territoriale di riferimento. Infatti il calcolo viene eseguito dal nostro software e successivamente viene validato da un esperto Consulente. Se il calcolo risultasse troppo basso le motivazioni possono essere le seguenti:

  • i dati inseriti in fase di richiesta del calcolo non sono corretti
  • l’accordo risulta sconveniente per la tipologia di immobile che lei vuole affittare e/o la zona in cui si trova

In caso di dubbi è sempre possibile contattare l’assistenza di DokiCasa. Qualora il canone concordato non fosse l’opzione più conveniente, ricordiamo che l’unica alternativa è stipulare un contratto 4+4 a canone libero, volendo con l’assistenza di DokiCasa

Quando conviene il Canone Concordato?

Il canone concordato conviene rispetto ad un ipotetico a canone libero nella maggior parte dei casi e dei comuni d’Italia. Infatti i benefici che si ottengono con la stipula di un Contratto Concordato permettono di sopperire ad un “mancato guadagno” qualora il canone fosse stato libero. Facciamo un esempio: un Proprietario affitta un immobile a canone libero nella città di Roma ad €800 (con cedolare al 21%), mentre lo stesso immobile si sarebbe potuto affittare a €700 con un canone concordato (con la cedolare al 10%). E’ molto semplice osservare che il risparmio a livello di tassazione sui canoni da locazione (10% invece che il 21%) superi di gran lunga la differenza ricavo tra le 2 opzioni.

Dove si applica il Canone Concordato?

Un Contratto a Canone Concordato può essere stipulato nei Comuni dove è presente un Accordo Territoriale. Invece, nei Comuni dove non sono state convocate le Organizzazioni della Proprietà Edilizia e dei Conduttori o non siano stati definiti accordi territoriali, vanno applicate le fasce di oscillazione dei canoni risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti. Nei Comuni dove non sono mai stati raggiunti accordi di questo tipo, si applica l’accordo in vigore nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale (anche se in altra Regione). Per capire la reale convenienza del canone concordato ed il tipo di contratto da stipulare è necessario fare alcune verifiche. Verifica 1. Numero di abitanti del comune. Se un comune ha meno di 10.000 abitanti, in presenza di un giustificativo e di una motivazione valida, si può stipulare un contratto transitorio a canone libero. Alternativamente può sempre compilare il contratto 4+4. Sia il Contratto Transitorio a canone libero, sia il 4+4 si possono compilare con DokiCasa. Verifica 2. Possibilità di applicazione Cedolare. Per quanto riguarda il canone concordato, l’aliquota della Cedolare Secca ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei capoluoghi di provincia e regione e nei Comuni confinanti, oltre che negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. E’ possibile beneficiare degli sconti sull’IMU anche se non è stata applicata la Cedolare Secca ed anche se il Comune nel quale si trova l’immobile non è uno di quelli in cui è possibile applicare la cedolare al 10%. Ma l’iter necessario per ottenere la certificazione (per i comuni a bassa densità abitativa è ancora più complesso) non sempre è conveniente. Di conseguenza non essendo sempre applicabile la cedolare secca al 10% si perde una grossa parte della convenienza.

Quanto costa l'Attestazione di un Contratto di Locazione?

Il costo dell’Attestazione dipende dal Comune nel quale si trova l’immobile, infatti ogni Associazione tra quelle che hanno sottoscritto l’Accordo Territoriale, ha un listino prezzi differente. Ad esempio il costo per la Certificazione a Roma varia dai 50€ sino ai 70€, ad esclusione della tessera associativa e di altri servizi aggiuntivi, per una media di circa 150€-170€.

É possibile modificare il Contratto dopo averlo registrato diventando così a tassazione agevolata?

Nel caso in cui si sia già registrato un Contratto di locazione ma, successivamente, si modifica la tassazione, bisogna inviare una PEC all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il Contratto, inviando i Documenti dei Locatori e la documentazione a supporto per la richiesta di rettifica.

Differenza tra canone libero e concordato

Con la stipula di un Contratto a canone libero si può definire liberamente l’importo del canone di locazione, in caso di Contratto a canone concordato invece il canone mensile deve sottostare alla fascia minimi-massimo presente all’interno dell’Accordo Territoriale di riferimento.

E' necessario rifare la Certificazione per un nuovo Contratto a Canone Concordato?

La Legge 4 agosto 2022, n. 122 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 21 giugno 2022, n. 73, recante misure urgenti in materia di semplificazioni fiscali e di rilascio del nulla osta al lavoro, Tesoreria dello Stato e ulteriori disposizioni finanziarie e sociali, entrata in vigore il 20/08/2022 specifica che “la Certificazione per i Contratti a Canone Concordato può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione, stipulati successivamente al suo rilascio, aventi il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo Territoriale cui si riferisce”. Nel caso in cui quindi si stipuli un nuovo e diverso modello di Contratto (es: si passa da un Contratto Transitorio ad un Contratto 3+2) è sempre necessario richiedere una nuova certificazione. Qualora invece si mantenga lo stesso modello di Contratto, con il medesimo contenuto, ma si cambi il Conduttore (es: il nuovo Contratto 3+2 è stipulato con Mario Rossi, quello vecchio, sempre 3+2, era stipulato con Giuseppe Verdi) allora, il consiglio a tutela delle parti è quello di richiedere comunque una nuova Certificazione cambiando, con molta probabilità, le pattuizioni tra le parti (quindi potenzialmente anche il calcolo minimo-massimo) ed il contenuto del Contratto stesso (es: nel contratto precedente si affittava l’immobile con “posto auto”, nel nuovo contratto senza “posto auto”), evitando così problematiche in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Infatti, quando si richiede la Certificazione del Contratto, presentando la Documentazione necessaria, è l’Associazione di categoria che, dopo aver valutato attentamente la correttezza del calcolo e del Contratto, si assume la responsabilità del rilascio della Certificazione. Se questo ultimo passaggio venisse meno, è il Locatore ad assumersi piena responsabilità in caso di controlli.

Come possono essere firmati i documenti necessari per la certificazione?

Le modalità per la sottoscrizione della documentazione richiesta ai fini della certificazione, sono due:

  • firma autografa (a mano), tutte le parti del contratto di locazione firmano gli stessi documenti negli appositi spazi. Bisogna quindi inviare la documentazione alle parti o incontrarsi di persona. Una volta che si ha a disposizione la documentazione firmata da tutte le parti, bisogna caricare la scansione dei documenti all’interno della nostra piattaforma, nello step riferito alla Firma;
  • firma elettronica, è possibile acquistare la firma elettronica dalla nostra piattaforma, al fine di velocizzare la sottoscrizione del Contratto di Locazione a distanza ed in totale sicurezza. Verranno richiesti i dettagli del locatore e conduttore (numero di telefono e indirizzo mail) e si potrà quindi procedere in totale autonomia. Una volta che si ha a disposizione la documentazione firmata da tutti, bisogna caricare i documenti in PDF sottoscritti elettronicamente all’interno della nostra piattaforma, nello step riferito alla Firma.

Ricordiamo che entrambe le parti devono utilizzare lo stesso metodo di firma. Ovvero, se il conduttore firma elettronicamente anche il locatore deve farlo. Stessa cosa con la firma autografa.

Se non si aderisce alla cedolare secca, il canone può essere aggiornato in base al valore dell’Istat?

Si. Se il Contratto di locazione è in regime ordinario, il canone può essere aggiornato in base al valore dell’Istat. 

Come passare da un contratto di locazione a canone libero ad un contratto a canone concordato?

Se il contratto di locazione in essere è recente (data di decorrenza/stipula negli ultimi i 3 mesi) è possibile procedere alla risoluzione del Contratto con la stessa data in cui è stato registrato (di fatto, annullandolo) e procedere alla stipula e conseguente registrazione di un nuovo Contratto di locazione a canone agevolato (e relativa Attestazione che permette di poter applicare la Cedolare secca al 10%) pagando una sanzione che può variare dai 20,00 € ai 30,00 €.

 

Se il contratto di locazione in essere non è recente (stipulato prima dei 3 mesi) il nostro consiglio è procedere con una risoluzione consensuale e, a partire dal giorno successivo alla registrazione della risoluzione, procedere alla stipula e conseguente registrazione di un nuovo Contratto di locazione a canone agevolato (e relativa Attestazione che permette di poter applicare la Cedolare secca al 10%) .

Il conduttore frequenta un Master, quale contratto di locazione bisogna redigere?

Se il Conduttore è iscritto all’Università e frequenta un Master o Corso di Specializzazione allora si consiglia un contratto Studenti. Nulla vieta il Transitorio sempre e quando il Master e il corso di specializzazione abbiano data certa di inizio e fine. Se il Conduttore partecipa ad una borsa di studio retribuita allora è necessario stipulare un contratto Transitorio. Se la borsa di studio di specializzazione non è retribuita, allora se rientra all’interno del percorso di studi universitari va fatto un contratto Studenti, altrimenti un Transitorio.

E' possibile inserire nel Contratto una terza parte (società) che pagherà il canone di locazione?

A nostro avviso, stipulando un contratto a canone concordato non è consigliato inserire una società come terza parte all’interno del contratto, inserendola unicamente come “pagatore” del canone di locazione e non come “conduttore”.

Consigliamo quindi di:
inserire come “conduttore” la Società, ma in questo caso non sarà possibile usufruire del regime di cedolare secca (al 10% nel caso di canone concordato), bensì sarà necessario aderire al regime ordinario.

Alternativamente c’è un contratto apposito, intestabile alla società, ma ad uso di un dipendente o amministratore della società, che è il contratto ad uso foresteria. In tal caso però, non essendo un contratto a canone concordato, anche in questo caso non si potrà applicare la cedolare secca.

È importante specificare che legalmente, nulla vieta che a pagare il canone di affitto sia un soggetto diverso dall’effettivo conduttore.
Ma il problema potrebbe verificarsi sotto un profilo fiscale, in quanto l’Agenzia delle Entrate potrà chiedere al Locatore a quale titolo ha ricevuto tali somme da un soggetto terzo, non riconducibile al contratto di locazione.
Allo stesso modo andrà verificato fiscalmente come mai la società paga un canone di affitto per un contratto dove non figura come “conduttore”.

Essendo una casistica molto particolare, soprattutto dal punto di vista fiscale, è bene che la Società verifichi con il proprio commercialista questa fattispecie.

Per un contratto a canone concordato (6+2 in cedolare secca), l'aggiornamento del canone con possibilità di applicare l'indice Istat, si applica con decorrenza dal momento della revoca della cedolare?

L’articolo 3, comma 11, del Dlgs 23/2011 dispone che, nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. Si ricorda che, come stabilisce l’accordo territoriale, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat, esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca. Detto ciò, il locatore avrà diritto all’aggiornamento del canone a partire dal decorrere della rinuncia alla cedolare secca.

E' possibile usufruire delle agevolazioni del canone concordato (cedolare secca al 10%) quando il canone viene pagato da una società?
Se il contratto di locazione viene intestato, sia per il locatore e sia per il conduttore, ad una persona fisica, è possibile aderire alla cedolare secca (al 21% in caso di contratto a canone libero, al 10% in caso di contratto a canone concordato). Qualora una società dovesse pagare il canone di locazione (es: in caso di benefit) in quel caso non ci saranno problemi, è possibile comunque aderire alla cedolare secca. Questa specifica andrà comunque indicata all’interno del Contratto di locazione.
 
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