Registrazione Cessione Subentro Locazione

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Come funziona la Registrazione della Cessione o Subentro

La registrazione della Cessione o del Subentro è un adempimento successivo che viene richiesto nel momento in cui cambia un Locatore oppure un Conduttore, all’interno di un Contratto di Locazione.

Differenza tra Cessione e Subentro

La Cessione del Contratto di Locazione avviene in maniera volontaria, ovvero quando il Conduttore (Inquilino) viene sostituito nel Contratto da un nuovo soggetto. L’esempio più comune è quando uno degli attuali Inquilini lascia l’immobile e viene sostituito da un nuovo Conduttore.

 

Il Subentro, a differenza dalla Cessione, avviene in maniera non volontaria, ovvero per eventi estranei alla volontà di una delle parti. Gli esempi più comuni di Subentro si verificano in caso di alienazione a terzi dell’immobile locatomorte del Locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

Imposta di registro per Cessione o Subentro

Per la Cessione del Contratto di Locazione, si posso verificare due situazioni:

 

  • Se l’accordo tra le parti non prevede il pagamento di un corrispettivo, occorre versare l’imposta di registro in misura fissa di 67€.
  • Se invece l’accordo prevede un corrispettivo, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67€).

Per il Subentro al Contratto di Locazione (es: alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale), non deve essere corrisposta alcuna imposta.

Nel caso della Cessione del Contratto di Locazione, anche quando è stata esercitata l’opzione per il regime della “cedolare secca”, è sempre dovuta l’imposta di registro.

Termini per la comunicazione della Cessione/Subentro

La comunicazione della Cessione del Contratto (Inquilino) deve essere comunicata entro 30 giorni dalla data di decorrenza della cessione stessa, altrimenti andrà pagata una sanzione.

 

La comunicazione del Subentro del Contratto (Locatore) deve essere comunicata entro 30 giorni qualora egli voglia aderire al regime di cedolare secca, altrimenti potrà anche essere comunicata successivamente, senza alcuna sanzione.

Presentazione del Modello RLI in caso di Subentro

Le parti devono provvedere a registrare la Cessione del Contratto di Locazione utilizzando i servizi telematici, recandosi presso un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure avvalendosi di un Intermediario abilitato.

E’ necessario comunicare la data a partire dalla quale decorre la cessione, l’eventuale corrispettivo ed i riferimenti dell’accordo di locazione in essere.

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Verifichiamo i dati del Contratto

Controlliamo il Contratto prima di registrarlo, se necessario calcoliamo imposte e sanzioni.

Verrai avvisato per future scadenze

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Ricevi i Documenti via mail, niente stress

Ti inviamo la Ricevuta di Registrazione ed il Modello RLI compilato, non dovrai più fare nulla.

Informazioni sulla Registrazione del Contratto

Scrittura Privata di Subentro o Cessione

Non è obbligatorio, ma è consigliato. Puoi compilare e scaricare gratuitamente una Scrittura Privata di Cessione e Subentro per il tuo Contratto di Locazione tramite questo link.

Come annullare un Subentro/Cessione già registrato

Una volta registrata una Cessione o un Subentro non si può annullare telematicamente, l’Agenzia delle Entrate in via telematica non lo permette. L’unica possibilità è recarsi fisicamente allo sportello dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto, richiedendo l’annullamento. Chiaramente bisogna portare documentazione che attesti dove il nuovo locatore effettivamente non è il locatore effettivo ad oggi.

Imposta di registro per immobile strumentale

In caso di cessione di Contratto di Locazione avente come oggetto un immobile ad uso strumentale con Locatore soggetto ad IVA, l’imposta sarà pari all’1% del corrispettivo, con un minimo di € 67,00.

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Domande Frequenti Registrazione telematica Cessione/Subentro

E' sempre possibile operare un Subentro/Cessione telematicamente?

E’ sempre possibile operare un Subentro/Cessione per via telematica, a patto che ci sia almeno un soggetto entrante ed almeno un soggetto uscente. Qualora si volesse operare un Subentro/Cessione dove non vi è una parte uscente o una parte entrante, ma solamente una parte che si aggiunge o una che viene tolta dal Contratto, allora ci si dovrà recare presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il Contratto. Inoltre, è possibile per via telematica effettuare una Cessione/Subentro solo se questa è più recente di un anno.

Cosa ricevo dopo la registrazione del Subentro?​

Riceverai un file in PDF contenente gli estremi della registrazione della Cessione o del Subentro rilasciato dall’Agenzia delle Entrate.

Se effettuo una Cessione in un Contratto 3+2, devo rifare la Certificazione?​

Nel caso in cui si effettui una Cessione del Contratto 3+2, ossia un Conduttore venga sostituito da uno nuovo, non è necessario rifare la Certificazione del Contratto di Locazione.

In caso di Cessione chi paga le imposte?

Le imposte solitamente vengono pagate dal soggetto cedente, ossia dal Conduttore che viene sostituito.

Un nuovo Inquilino può subentrare in un Contratto Transitorio?​

Il subentro di un Inquilino all’interno di un Contratto Transitorio merita una particolare attenzione. Innanzitutto bisogna verificare se le motivazioni di transitorietà individuate all’interno del Contratto Transitorio sono relative al Conduttore o al Locatore. Qualora fossero del Locatore (es: il Proprietario ha affittato il suo immobile per 18 mesi perchè si è trasferito all’estero per la medesima durata) si può optare per una cessione del Contratto, dove il nuovo Conduttore subentra nelle obbligazioni contrattuali del precedente Inquilino. Qualora invece le motivazioni transitorie fossero del Conduttore la questione sarebbe più complessa, siccome anche il Conduttore entrante dovrebbe avere motivazioni transitorie, cosi come le ha il Conduttore uscente (le motivazioni reali e giustificate infatti sono obbligatorie per poter stipulare il Contratto Transitorio). In tal caso il nostro consiglio è di risolvere il Contratto in essere, per poi stipulare un nuovo contratto, con la formula contrattuale maggiormente conveniente e di maggior tutela per il Proprietario. Ad ogni modo, indipendentemente dalla natura delle motivazioni di transitorietà, essendo il Transitorio un Contratto “particolare”, il nostro consiglio è di risolvere il Contratto e di stipulare un nuovo Accordo, sulla base delle nuove esigenze delle parti.

Può capitare che l'addebito diretto su conto corrente per il pagamento dell'imposta di registro venga scartato?

Si, richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente, la richiesta potrebbe essere scartata, anche se avviene raramente. I motivi possono essere vari, ad esempio, se non coincide l’IBAN fornito con una delle parti presenti nel contratto (conduttore o locatore), per mancanza di fondi oppure perché viene dato un IBAN errato in fase di registrazione. In queste casistiche di errore, noi genereremo un F24 che potrà essere pagato solamente da una delle parti del contratto in registrazione, selezionando F24 elide con la banca altrimenti in posta può pagarlo chiunque.

In caso di subentro per decesso del Locatore, è necessario attendere il completamento della Successione?

No, è possibile comunicare il Subentro, anche senza che la pratica di Successione venga completata e/o formalizzata.

Cosa devono firmare le parti al termine della registrazione di Cessione/Subentro?

Il conduttore non deve firmare nulla, a meno che non sia il richiedente della cessione e compaia nel modello RLI nella sezione delle firme.

Quando si registra la Cessione/Subentro, bisogna allegare la scrittura privata di Cessione/Subentro?

Non è obbligatorio in sede di registrazione allegare una Scrittura Privata per la Cessione/Subentro, ma è consigliato stipularne una, a tutela delle parti.

Uno dei due conduttori opera il recesso per il contratto di locazione, cosa bisogna fare?

Se all’interno del contratto sono presenti due (o più) conduttori e solo uno va via (senza un nuovo ingresso), possono esserci tre soluzioni:

  • il contratto in essere (con due conduttori) viene risolto (registrazione risoluzione) e si redige (prima registrazione) un nuovo contratto di locazione con un solo conduttore (colui che rimane)
  • se un conduttore esce ma allo stesso tempo ne entra uno nuovo, si procede a registrare un subentro (registrazione cessione/subentro)
  • se invece deve uscire solamente un conduttore e l’altro rimane, senza far entrare nessun altro, allora bisogno recarsi presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il Contratto, purtroppo questa pratica non è possibile operarla telematicamente.
Per un nuovo Contratto di locazione cambia solo l'inquilino rispetto a quello in essere, come posso procedere?

E’ possibile richiedere la registrazione di un Registrazione di un Subentro qualora il nuovo inquilino subentrasse nel contratto in essere, al posto di un Inquilino uscente. Prima di richiedere la registrazione del Subentro, è consigliato compilare gratuitamente una scrittura privata di Subentro. per regolare eventuali situazioni pendenti.

Come ulteriore opzione, qualora non si volesse far subentrare il nuovo Inquilino nel Contratto in essere, è possibile risolvere con anticipo il Contratto (Registrazione della Risoluzione del Contratto). Infatti, questo adempimento permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto. E’ bene stipulare, anche in questo caso, un accordo scritto tra le parti per regolamentare tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). Con DokiCasa è possibile Creare la Scrittura Privata di Risoluzione Locazione e successivamente procedere alla Registrazione della Risoluzione. Una volta effettuato questo adempimento andrà fatto un nuovo contratto.

Nel caso di una cessione, anche se il contratto è in cedolare secca, si paga l'imposta di €67?

Se cambia il conduttore è sempre dovuta l’imposta di euro 67,00, anche se in cedolare secca.

Se invece si tratta di un subentro di locatore, non si paga.

Uno dei due locatori ha receduto il contratto di locazione, cosa bisogna fare?

Se all’interno del contratto sono presenti due locatori e uno va via, possono esserci tre soluzioni:

  • il contratto in essere (con due locatori) viene risolto (registrazione risoluzione) e si redige (prima registrazione) un nuovo contratto di locazione con un solo locatore (colui che rimane)
  • se un locatore esce ma allo stesso tempo ne entra uno nuovo, si procede a registrare un subentro (registrazione cessione/subentro)
  • se invece deve uscire solamente un locatore e l’altro rimane, senza far entrare nessun altro, allora bisogno recarsi presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il Contratto.
Per effettuare una cessione causa decesso del locatore, quale data posso indicare?

Per poter procedere con la registrazione della cessione del Contratto di locazione per causa decesso del locatore, bisogna sempre indicare la data di morte del soggetto come data iniziale di cessione.

Ho erroneamente comunicato in via telematica il subentro di un conduttore su un contratto di locazione. E’ possibile provvedere ad annullare questa pratica ripristinando il conduttore esistente?

Purtroppo in questo caso bisogna recarsi direttamente presso l’Agenzia delle Entrate e chiedere l’annullamento della pratica.

Nel contratto di locazione è presente 1 solo conduttore ma ne entrano 2. Si può fare un subentro?

Si, non ci sono problemi nell’effettuare questo adempimento successivo. E’ possibile.

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