Antiriciclaggio per Agenzie Immobiliari
Servizio Completo Online: Moduli per Verifica del Cliente e l'Analisi del Rischio e formazione per l'Agenzia
Obblighi normativi per gli Agenti Immobiliari
Sono diverse le attività criminali compiute all’interno del nostro territorio nazionale: corruzione, estorsione, contrabbando, contraffazione ed evasione. Questi reati portano spesso al riciclaggio del denaro ed il settore immobiliare costituisce uno dei settori privilegiati per il reimpiego dei ricavi delle organizzazioni criminali e mafiose e dei capitali illeciti stranieri.
Gli Agenti Immobiliari sono tenuti ad osservare tutti gli obblighi relativi alla normativa antiriciclaggio, nello specifico: l’identificazione del Cliente e dell’Operazione e l’analisi del rischio di Antiriciclaggio.
Identificazione del Cliente e dell'Operazione
E’ necessario identificare correttamente un Cliente attraverso la raccolta di dati e Documenti Ufficiali (es: Carta di Identità in caso di Persona Fisica, oppure Visura Camerale in caso di Società). Altresì, è necessario identificare, in relazione al Cliente, quale è l’Operazione richiesta (es: Incarico di Vendita) ed il valore di denaro o la provenienza del bene in oggetto.
Analisi del rischio
L’analisi del rischio è una dei principali adempimenti richiesti al Professionista e permette, una volta identificati il Cliente e l’Operazione da lui richiesta, di valutare il rischio di riciclaggio di denaro.
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Come si effettua una verifica del Cliente
L’adeguata verifica del Cliente deve essere effettuata in caso di prestazioni professionali continuative od occasionali. Resta fermo che, ove non sia chiaramente identificabile il valore della dell’Operazione, l’obbligo di adeguata verifica dovrà comunque essere adempiuto.
Rilascio di un Documento in corso di validità
L’identificazione del Cliente e la verifica della sua identità deve avvenire attraverso riscontro di un documento d’identità o di altro documento di riconoscimento equipollente ai sensi della normativa vigente nonché sulla base di documenti, dati o informazioni ottenuti da una fonte affidabile e indipendente.
Identificazione del titolare effettivo
Nel caso il Cliente sia una Società od operi per conto terzi, è necessario identificare il del titolare effettivo e verificarne la sua identità.
Quali sono le verifiche che l'Agenzia deve effettuare
L’Agenzia Immobiliare dopo aver identificato il cliente ed il titolare effettivo dell’operazione deve verificare lo scopo e la natura dell’operazione, cosi come la presenza del cliente (o del titolare effettivo) all’interno di Black List. Qualora il cliente sia una “Persona Esposte Politicamente (Pep)”, questa informazione deve essere presente all’interno della modulistica. L’Agenzia o l’Agente che procede all’identificazione deve inoltre attribuire al cliente e all’operazione una determinata classe di rischio, fondata su fattori oggettivi e soggettivi, mantenendo un controllo costante nel corso di tutta l’operazione e, nel caso di sospetti, procedere con controlli rafforzati nei casi indicati dalla normativa.
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Come essere a norma per l'Antiriciclaggio
L’Agenzia Immobiliare è tenuta alla verifica del Cliente ogni volta che si instaura un nuovo rapporto di lavoro, sia esso di tipo occasionale che continuativo oppure quando si compie un’operazione per importo maggiore di 15.000€ (anche in differenti transazioni) in caso di compravendita, oppure di importo maggiore ai 10.000€ mensili in caso di locazione.
Conservazione dei Documenti
E’ necessario inoltre conservare la documentazione relativa all’identificazione del Cliente, da esibire in caso di controlli. Per ogni cliente deve essere creato un fascicolo “antiriciclaggio” dedicato e conservare le informazioni raccolte per 10 anni a partire dalla conclusione dell’operazione.
Segnalazione di Operazioni sospette
Nel caso in cui si verificassero violazioni della normativa od operazioni sospette, è necessario effettuare una segnalazione agli organismi competenti. Questi adempimenti ricadono non solo sulle Agenzie Immobiliari, ma bensì anche sui singoli Agenti.
L’iter da seguire per la segnalazione è il seguente:
- Perfezionare l’iscrizione alla piattaforma UIF con la compilazione del modulo dedicato alle SOS ed inviarlo alla pec indicata, nel giro di qualche giorno dall’invio verrà comunicata la possibilità di accesso ai fini della segnalazione;
- Preparare un relazione sui motivi del sospetto e della segnalazione (è sufficiente allegare la modulistica compilata su DokiCasa);
- Domandare al cliente dei documenti utili alla verifica della capacità economica di acquisto (Unico, contratto, estratti conti, ecc..). Questi documenti potranno eventualmente essere allegati alla segnalazione;
- Non comunicare direttamente o indirettamente al cliente circa l’intento di segnalarlo.
Obbligo di Formazione
L’Agente Immobiliare deve adempiere all’obbligo di conoscere la normativa anti-riciclaggio, così come disposto dall’art. 16 c.3 del D.lgs 90/2017: “Lo svolgimento di programmi […] di formazione finalizzati alla corretta applicazione delle disposizioni di cui al presente decreto, al riconoscimento di operazioni connesse al riciclaggio o al finanziamento del terrorismo e all’adozione dei comportamenti e delle procedure da adottare.”
Chi ha provato i nostri Servizi Immobiliari
Domande Frequenti sull'Antiriciclaggio
DokiCasa si avvale di Professionisti specializzati per ogni servizio erogato. Oltre alla possibilità di poter usufruire del servizio, infatti, DokiCasa offre assistenza e consulenza. Inoltre, i moduli ed i servizi vengono costantemente aggiornati.
La verifica Antiriciclaggio, in caso di Procura, va fatta unicamente su chi ha emesso Procura, in quanto il Procuratore segue (o dovrebbe seguire) le indicazioni ricevute. Per estremo scrupolo la verifica può anche essere fatta sul Procuratore. In ogni caso andranno comunque raccolti i Documenti di Identità del Procuratore ed andrà indicato, nella produzione dei Moduli, che c’è una Procura.
Per i soggetti venditori/proprietari degli immobili la Verifica Antiriciclaggio deve essere fatta a partire dall’acquisizione dell’immobile, sia in caso di Incarichi scritti che verbali. La normativa prevede 30 giorni di tempo per raccogliere la documentazione e produrre e firmare il fascicolo antiriciclaggio.
Quando l’affare viene concluso (es: accettazione della proposta e/o preliminare) la normativa richiede di verificare anche la parte acquirente indicando il prezzo concordato tra le parti e la data di conclusione dell’affare. In questa fase la verifica va fatta anche se non c’è stato scambio di denaro (come ad esempio in caso di proposta vincolata al mutuo o clausola sospensiva).
No, non è necessario per ogni fase dell’operazione (es: Incarico, Proposta, Preliminare…) aggiornare i documenti (e farli nuovamente sottoscrivere). E’ sufficiente fare un’identificazione completa al momento del primo adempimento (es: Incarico nel caso del Venditore, Proposta nel caso dell’Acquirente).
La verifica antiriciclaggio va sempre effettuata “per cliente” e per operazione. Nel caso in cui vi sia la vendita, da parte dello stesso cliente, di 2 immobili, in tal caso:
- se la vendita avviene all’interno della stessa operazione, la verifica va fatta una volta ed i dati dell’operazione (es: valore dell’operazione) vanno inseriti complessivamente
- se la vendita avviene in 2 operazioni differenti (es: Mario Rossi vende un immobile e dopo 3 mesi ne vende un altro, ad un nuovo compratore o comunque in 2 operazioni differenti) allora andranno fatte 2 identificazioni separate
In caso di Affitto, l’obbligo di Antiriciclaggio è stato ridotto ai soli casi di canone mensile superiore ai 10.000€, ma se una delle parti del contratto è una Persona Giuridica (Srl, Snc, Spa, ditta individuale, associazione, etc.) oppure è una persona Politicamente Esposta o ancora si è instaurato un rapporto Continuativo (con il quale l’agenzia ha gestito o deve gestire più operazioni) allora la verifica del cliente rimane necessaria.
In caso di Consulenza, dove non si è fatta attività di mediazione ma si è fatturato un servizio prestato, rimane l’obbligo di antiriciclaggio nei confronti del cliente al quale viene intestata la fattura.
Persone politicamente esposte: le persone fisiche che occupano o hanno cessato di occupare da meno di un anno importanti cariche pubbliche, nonché’ i loro familiari e coloro che con i predetti soggetti intrattengono notoriamente stretti legami.
Per la corretta identificazione del cliente è necessario il documento di identità e il codice fiscale, se il cliente è una persona giuridica è necessaria la visura e il documento di identità e il codice fiscale dell’esecutore. Se questi non sono presenti nel fascicolo del cliente, questo sarà incompleto (e potenzialmente soggetto a sanzione). Si può permettere l’integrazione successiva della documentazione, entro le tempistiche corrette.
In caso di pratica sospetta è possibile richiedere assistenza all’interno dell’Area Personale DokiCasa e verrà fornita direttamente in risposta alla richiesta di assistenza, la procedura per la segnalazione alle autorità competenti ed assistenza telefonica in caso di dubbi o criticità.
Il titolare effettivo è la persona fisica per conto della quale viene realizzata un’operazione. Nel caso di un’entità giuridica, si tratta di una persona fisica (o più persone). La non individuazione del titolare effettivo può essere un indicatore di rischio, secondo quanto previsto dalla normativa antiriciclaggio. In caso di Società di Capitali è necessario identificare chiunque abbia più del 25% di quote. Qualora nessun socio abbia più del 25% di quote, va identificato colui che ha la carica per esercitare il controllo sulla Società, altrimenti, in mancanza, chi di fatto esercita il controllo effettivo.
No. Fa fede la data presente all’interno del documento sottoscritto e caricato per la conservazione.