Contratto a Canone Concordato Napoli

Dimentica la burocrazia, le attese e i rischi: il canone concordato è digitale!

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Come funziona l'affitto Concordato a Napoli

Con la stipula di un Contratto Concordato, il canone di locazione non è libero, ma viene calcolato prendendo come modello di riferimento l’Accordo Territoriale della città di Napoli o del Comune nel quale si trova l’immobile. Il Proprietario, per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, deve rispettare dei valori minimi-massimi entro cui è possibile affittare l’immobile.

Quali sono i tipi di Contratti a Canone Agevolato

Il tipo di Contratto e la durata del Canone Concordato vengono specificati dalla normativa:

  • Contratto Agevolato con durata 3/4/5/6 anni +2;
  • Affitto Transitorio con durata fino a 18 mesi;
  • Contratto Studenti Universitari con durata 6-36 mesi.

Certificazione di un Contratto di Affitto a Napoli

Vi è obbligo di Certificazione del Contratto da parte di un’Associazione di Categoria firmataria dell’Accordo Territoriale di Napoli, che attesti la conformità sia del Contratto che del calcolo del canone. Senza la Certificazione non è possibile ottenere le Agevolazioni Fiscali previste dalla normativa: Cedolare Secca ridotta dal 21% al 10%, sconto IMU di almeno il 25%, nessuna imposta di registrazione e/o chiusura e nessuna imposta di bollo. Grazie alla collaborazione tra DokiCasa e un’Associazione di Categoria, potrai ottenere facilmente la Certificazione.

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Come si calcola il Canone Concordato a Napoli

Il canone massimo applicabile, che viene individuato sulla base degli elementi e delle tabelle dettagliate nell’Accordo Territoriale sottoscritto a Napoli, viene determinato da differenti parametri, tra i quali: la zona, le caratteristiche e le dimensioni dell’immobile, oltre che eventuali incrementi relativi alla tipologia di contratto scelta. All’interno dell’Accordo Territoriale non è stata individuata una tolleranza relativamente ai metri quadrati utili dell’immobile.

Zone del Comune di Napoli e fasce di oscillazione

Le fasce definite dall’Accordo di Napoli, suddivise in 7 differenti aree, che variano da un minimo di 19€/mq (area 1) ad un massimo di 150€/mq (area 7) e sono suddivise in 4 differenti scaglioni.

Elementi per la determinazione del canone e variazioni

Tra le 20 caratteristiche inserite all’interno dell’Accordo di Napoli, che concorrono ad individuare il posizionamento all’interno della fascia di oscillazione, sono presenti le seguenti: presenza di ascensore, porta blindata, videocitofono, impianto di condizionamento e cucina abitabile. Vi sono ulteriori variazioni, in base alle caratteristiche del Contratto o a differenti parametri: immobile completamente arredato (+15%), ampia e libera veduta (+10%), riduzione del recesso (+5%).

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Benefici Fiscali del Canone Concordato a Napoli

La Certificazione del Contratto permette di usufruire delle agevolazioni fiscali quali:

  • la cedolare secca al 10%, anziché al 21% (in caso di adesione alla cedolare);
  • la riduzione del 30% del reddito imponibile IRPEF e della base imponibile per l’imposta di registro (in caso di regime ordinario);
  • lo sconto IMU, cosi come stabilito dal Comune nel quale si trova l’immobile (anche in caso di locazione di porzione di immobile).

Come si applica la Cedolare Secca al 10%

L’aliquota della Cedolare Secca ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate a Napoli e nei Comuni confinanti, oltre che negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (vedi elenco). E’ possibile beneficiare degli sconti sull’IMU anche se non è stata applicata la Cedolare Secca ed anche se il Comune nel quale si trova l’immobile non è uno di quelli in cui è possibile applicare la cedolare al 10%.

Sconto sull'IMU

Per usufruire delle agevolazioni previste nel Regolamento IMU, il contribuente è obbligato a darne comunicazione utilizzando il modello predisposto dal Comune di ubicazione dell’immobile. Informati presso il sito del Comune su come richiedere le agevolazioni relative all’IMU.

Chi ha provato i nostri servizi di
Canone Concordato nella città di Napoli

DokiCasa.it
4.9
Basato su 287 recensioni
Francesca G.
Francesca G.
06:21 18 Nov 24
Servizio rapido preciso ed economico!!!
Paola M.
Paola M.
09:45 15 Nov 24
Ottima esperienzaPer efficenza e completezza
Francesco V.
Francesco V.
11:07 14 Nov 24
Servizio efficiente, rapido, preciso e completo, assolutamente da consigliare.Un ottimo partner... per la mia attività professionale di Commercialista, ho risolto facilmente tutti i problemi del cliente per una locazione a canone concordato a Roma.Molto competenti e professionali e ad un giusto prezzo, per me una gran bella scoperta, continuate così.leggi di più

Informazioni sul Canone Concordato

Come si calcola il canone concordato a Napoli?

Per calcolare il canone concordato per la città di Napoli ci sono 3 modalità differenti: si procede in autonomia al calcolo, ci sia affida a DokiCasa o ad un Intermediario Immobiliare, oppure si prende appuntamento da un’Associazione di Categoria presente sul territorio. E’ importante ricordare che l’Accordo Territoriale della città di Napoli stabilisce un canone minimo e un canone massimo, applicabile sulla base delle caratteristiche dell’immobile (ubicazione, dimensioni etc…) e della tipologia di Contratto che si vuole stipulare. Nel calcolo del canone si individua sia il canone minimo (sotto il quale non si può scendere) e sia il canone massimo al quale può essere locato l’immobile. Di conseguenza è normale che, in alcuni casi dove le fasce sono molto ampie, anche la forbice sia così ampia (es: 500€ – 1.300€).

Si può mantenere la residenza nella casa data in affitto a Napoli?
Non è possibile locare un intero immobile e mantenervi la residenza. Il nuovo Conduttore, infatti, potrebbe inviare una segnalazione all’ufficio dell’Anagrafe comunale. Diversamente, in caso di locazione parziale, il locatore può mantenere la propria residenza nella stessa abitazione. Se il Locatore volesse affittare un immobile intero non cambiando residenza per non perdere il bonus prima casa, è importante sapere che, al momento (Nov. 2021) la normativa sul bonus prima casa non impone di avere la residenza proprio all’interno dell’immobile acquistato, ma nel Comune ove questo si trova, quindi anche presso un altro indirizzo. E’ possibile quindi locare l’immobile senza rinunciare all’agevolazione, a patto che si fissi la residenza in un altro luogo del medesimo territorio comunale. Se il Locatore volesse affittare un immobile intero non cambiando residenza per non pagare l’Imu, è importante sapere che, per ottenere tale beneficio, è essenziale essere effettivamente residenti e dimoranti nell’immobile. Quindi non è possibile mantenere la residenza.
Il Conduttore è obbligato a prendere la residenza a Napoli?
In caso di Contratto 3+2 il Locatore non deve preoccuparsi della residenza del Conduttore, infatti la mancata residenza non pregiudica né la validità del contratto né l’ottenimento delle agevolazioni fiscali. Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali occorre specificare che l’agevolazione fiscale in senso generale (cedolare al 10% o maxi-deduzione IRPEF) è ugualmente riconosciuta al locatore qualora il conduttore non adibisca l’immobile a sua abitazione principale. Per quanto riguarda l’IMU, in alcuni Comuni è riconosciuta un’agevolazione (aliquota ridotta) qualora il Locatore affitti ad un Conduttore che destini l’immobile a sua abitazione principale. In tal caso sarebbe questa l’unica agevolazione a venire meno, qualora l’Inquilino non prendesse la residenza nell’immobile. Attenzione, però: il locatore potrà comunque beneficiare dello sconto del 25% su IMU e TASI riconosciuto dalla Legge di Stabilità 2016 e svincolato dalla residenza del Conduttore. In caso di Contratto Transitorio la residenza dovrebbe coincidere con la dimora del soggetto, infatti il conduttore potrebbe stabilire la sua residenza temporaneamente nell’immobile per i mesi di conduzione, senza alcun rischio per il Locatore. In caso di Contratto per Studenti Universitari, lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’università e tale circostanza deve emergere chiaramente dal Contratto.
Chi può stipulare un Contratto a Canone Concordato a Napoli?

Sia le Persone Fisiche che le Persone Giuridiche possono stipulare Contratti ad uso abitativo agevolati, in qualità di Conduttore e/o di Locatore. Nel caso in cui il Locatore o Conduttore NON sia una Persona Fisica non sarà possibile aderire al regime di cedolare secca. Nel caso in cui il Locatore sia anche Comodatario (ossia abbia ricevuto in comodato l’immobile) non potrà essere applicata la cedolare secca.

Chi paga la TARI in caso di Contratto a Canone Concordato a Napoli?
Se il Contratto ha durata inferiore ai 6 mesi la TARI deve essere pagata dal proprietario (ma si può anche scegliere l’addebito forfettario della quota all’inquilino nel canone di locazione), se il Contratto ha durata superiore ai 6 mesi invece la Tari è sempre a carico del Conduttore. In caso di locazione parziale (stanza), è bene tenere presente che l’imposta sui rifiuti è composta di due componenti: la quota fissa, determinata sulla base del numero di componenti dell’immobile, e la quota variabile, calcolata invece sulla dimensione dello stesso. In caso di affitto parizale quindi è necessario comunicare al Comune la variazione del numero di componenti (in caso di affitto parziale all’interno dell’immobile saranno presenti più nuclei familiari), perché tale dato influisce sulla quota fissa della tassa, che andrà quindi suddivisa tra i coinquilini.
Maggiori informazioni sull'IMU a Napoli
Dal 2020 Imu e Tasi, ossia le imposte sugli immobili che non rappresentano abitazione principale, sono state accorpate. L’IMU non è dovuta per le abitazioni principali, infatti le uniche abitazioni principali per cui è ancora dovuta l’imposta sono quelle accatastate nelle categorie “di lusso”: A/1, A/8 e A/9. Inoltre, l’IMU non deve essere pagata per i seguenti immobili:
  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari e gli alloggi sociali;
  • la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • l’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  • una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a patto che non risulti locata o data in comodato d’uso.
Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente (ossia ove si vive, si mangia e si dorme per la parte prevalente dell’anno) e risiede anagraficamente (ossia quanto risulta nei registri dell’anagrafe a seguito della dichiarazione del contribuente).  Ciò significa che mancando anche uno di questi due requisiti l’immobile è automaticamente considerato come seconda casa, e in quanto tale soggetto a IMU. Ad esempio, non è possibile ottenere l’esenzione Imu sulla casa a mare semplicemente spostandovi la residenza: mancherebbe infatti l’elemento della dimora abituale. Nel caso in cui l’immobile venisse affittato, andrà pagata l’IMU sull’intero immobile locato, anche se venisse lasciata la residenza (cosa che, in ogni caso, non si potrebbe fare per legge). Quella che era la “prima casa”, cioè l’abitazione principale del locatore, smette di essere tale proprio perché il proprietario, dopo averla affittata, va a vivere “abitualmente” altrove e trasferisce altrove la sua residenza anagrafica. In caso di locazione parziale, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, il locatore beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie. Scatta quindi l’esenzione Imu anche nel caso in cui l’immobile adibito ad abitazione principale venga parzialmente ceduto in locazione. Pertanto, qualora il proprietario di un immobile adibito a propria abitazione principale, decida di locare una o più stanze, questi potrà continuare a considerare l’unità immobiliare esente Imu. A tal fine, però, resta sempre necessario che il padrone di casa continui a mantenere la propria residenza e la dimora abituale nell’immobile parzialmente locato. Inoltre, l’immobile deve essere iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. In caso di Contratto a Canone Concordato è possibile beneficiare degli sconti sull’IMU anche se non è stata applicata la Cedolare Secca ed anche se il Comune nel quale si trova l’immobile non è uno di quelli in cui è possibile applicare la cedolare al 10%. Qualora il Conduttore non dovesse prendere la residenza nell’immobile locato, i benefici fiscali per il Locatore (cedolare al 10%, riduzione del reddito imponibile e sconto IMU) saranno ugualmente validi ed applicabili. In alcuni comuni è possibile che venga applicato un ulteriore sconto sull’IMU (aggiuntivo rispetto al 25% classico) qualora il Conduttore dovesse prendere la residenza nell’immobile. Per questo, in caso di dubbi, consigliamo di parlare direttamente con il comune.
Di cosa ho bisogno per stipulare un Contratto Transitorio a Napoli?

Per la stipula di un Contratto Transitorio (fino a 18 mesi) è necessario individuare una motivazione (che andrà inserita all’interno del Contratto), secondo quanto stabilito dall’Accordo Territoriale, supportata da documentazione giustificativa. Qualora la motivazione (e la relativa documentazione a supporto) non fosse tra quelle “standard” presenti all’interno dell’Accordo Territoriale, sarà necessario procedere ad un ulteriore verifica della Pratica e, nei casi più complessi, si procederà con una doppia-certificazione (Associazione Proprietari e Inquilini).

Che motivazioni posso inserire in un Contratto Transitorio a Napoli?

L’Accordo Territoriale, per la stipula di un Contratto Transitorio, prevede delle “motivazioni standard” che per la città di Napoli, sono le seguenti:

esigenza dei locatori:
  1. trasferimento temporaneo della sede di lavoro
  2. matrimonio
  3. rientro dall’estero
  4. destinazione dell’immobìle ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore
  5. motivi di studio
  6. destinazione dell’immobiìe ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell’alloggio di servizio
  7. ogni altra, eventuale, esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto
esigenza dei conduttori:
  1. quando il conduttore ha esigenza di contatto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza
  2. previsioni di trasferimento per ragioni di lavoro
  3. trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro
  4. necessità di cure o assistenza a familiari in comune diverso da quello di residenza e non confinante con esso
  5. acquisto di un’abitazione che si renda disponibile e ho diciotto mesi
  6. ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l’abitazione del conduttore
  7. campagna elettorale
  8. altra, eventuale, esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata in contratto

Qualora l’esigenza transitoria delle parti non dovesse corrispondere alle motivazioni “standard” inserite all’interno dell’Accordo (che sono sopracitate), è comunque possibile stipulare un Contratto Transitorio inserendo un’altra motivazione, sempre e quando sia reale e giustificabile.

In tal caso l’Accordo Territoriale può prevedere una doppia-vidimazione, ossia la certificazione da parte dell’Associazione Proprietari e dell’Associazione Inquilini.

Per non rischiare di commettere errori, è possibile compilare il Contratto direttamente con DokiCasa, siccome il form di compilazione prevede tutte le possibili casistiche, con le indicazioni delle motivazioni “standard” e la possibilità di inserirne di differenti.

Ci sono delle dimensioni minime per affittare una stanza a Napoli?
E’ bene che le stanze in affitto, cosi come quelle non in affitto, oppure le porzioni che vengono riservate ad uso esclusivo del Proprietario, abbiano dimensione minima di 9mq.
E' possibile utilizzare solo il Servizio di Certificazione senza acquistare il servizio completo?

E’ possibile acquistare unicamente il servizio di Certificazione se si ha già a disposizione:

– contratto di locazione sottoscritto dalle parti, corrispondente al modello dell’Accordo Territoriale

– calcolo del canone aggiornato e corretto

– ulteriore documentazione prevista all’interno dell’Accordo Territoriale, compilata e sottoscritta dalle parti

– in caso di Transitorio e Studenti è necessario allegare anche il giustificativo

Se non si è in possesso della documentazione sopra indicata o non si è sicuri che i Documenti rispettino l’Accordo Territoriale, allora bisogna richiedere il servizio completo, così da poter essere sicuri del buon esito della pratica e poter usufruire dell’agevolazione fiscale.

Ricordiamo, inoltre, che con DokiCasa il calcolo del canone è gratuito, cosi come la compilazione del Contratto.

Si può applicare la riduzione del canone all'interno del Contratto?

Le Associazioni che hanno sottoscritto l’Accordo Territoriale di Napoli, non permettono di applicare la riduzione del canone all’interno del Contratto, altrimenti non viene emessa la Certificazione.

Posso fornire io un Contratto o devo usare i Modelli di DokiCasa?

Un Contratto che NON viene compilato con il servizio gratuito di DokiCasa può presentare degli errori per diversi motivi:

  • Fa riferimento ad un Accordo Territoriale non più vigente
  • Fa riferimento ad un altro Accordo Territoriale, infatti ci sono alcune città dove vige più di 1 Accordo Territoriale (ad esempio Roma, Milano e Bergamo)
  • Il Contratto non corrisponde a livello di struttura (pattuizioni, articoli e ordine) con il modello presente nell’Accordo Territoriale

 

Pertanto, il Contratto, nella maggior parte dei casi, oltre a non essere certificabile, non tutela il proprietario.

Di conseguenza DokiCasa ha deciso di certificare solamente contratti compilati con lo strumento gratuito di DokiCasa.

 

È importante ricordare che:

  • i Contratti di DokiCasa sono personalizzabili in tutte le parti che non vadano contro la normativa (es: inserimento garante, clausole recesso, metodi di pagamento etc…)
  • è possibile prevedere delle pattuizioni particolari, inserendole in un campo “note”
  • un Consulente DokiCasa è sempre disponibile per offrire assistenza per casisitche particolari

 

Pertanto l’invito è di compilare il contratto con DokiCasa (STEP3: è gratuito) accedendo all’area personale, ci vogliono meno di 5 minuti. Dopo aver compilato il Contratto, si può procedere allo STEP4 “Revisione Documenti” dove un nostro Consulente fornirà, oltre al contratto aggiornato, anche tutti gli altri documenti necessari per ottenere la certificazione, pronti per essere firmati.

Cosa succede se acquisto il Servizio completo ma poi non vado avanti con la pratica?

Nel caso in cui viene acquistato il Pacchetto completo, si possono verificare due situazioni:

  1. Se il Servizio viene pagato al momento dell’acquisto (tramite carta di credito/debito o Paypal) e non si prosegue con gli step successivi, quali Certificazione (STEP5) e Registrazione (STEP6) ma si usufruisce solamente del servizio di Revisione documenti (STEP4), si potrà avere un rimborso di 60€ + IVA sulla modalità di pagamento utilizzata
  2. Se il Servizio non viene saldato al momento dell’acquisto (ma sarà pagato successivamente tramite bonifico bancario, con proforma) e non si prosegue con gli step successivi, quali Certificazione (STEP5) e Registrazione (STEP6) ma si usufruisce solamente del servizio di Revisione documenti (STEP4), verrà inviata proforma di importo di 30€ + IVA per la lavorazione del servizio erogato
Cosa succede se pago il Servizio ma la Pratica non viene Certificata?

Se vengono richiesti tutti i passaggi e viene sottoscritta la Documentazione da noi prodotta, la Pratica viene sempre certificata. Non dovrai quindi preoccuparti di questo aspetto! Ad ogni modo sappi che un Consulente DokiCasa sarà sempre a tua disposizione per gestire casistiche particolari.

Associazioni di Categoria Napoli

DokiCasa, grazie alla partnership con un’Associazione di Categoria, ti permette di Certificare il tuo Contratto di Locazione, completamente Online.

Associazioni Proprietari Napoli

  • APE, APPC, ASPPI, CONFABITARE, CONFAPPI, FEDERPROPRIETA’, UPPI

Associazioni Inquilini Napoli

  • SUNIA, ASSOCASA, UNIAT, UNIONE INQUILINI, SICET

Comuni della Provincia di Napoli dove è attivo il Servizio

Puoi richiedere la Certificazione solamente per il Comune di Napoli.

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CONCORDATO NAPOLI

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