Preliminare con Riserva di ProprietΓ
Informazioni e Modello Online
Cos'Γ¨ il Contratto Preliminare con riserva di proprietΓ
IlΒ Preliminare con riserva di proprietΓ (cosiddetto “riservato dominio”)Β consiste nella stipula di unΒ Atto notarile di definitivo trasferimentoΒ in cui ilΒ prezzo dell’immobileΒ vieneΒ parzialmenteΒ pagatoΒ all’AttoΒ eΒ parzialmente dilazionato.
Il Preliminare con riserva di proprietΓ Γ¨ orientato a finalizzare l’acquisto dell’immobile in breve/medio tempo, solitamente 2-5 anni,Β evitando il ricorso ad un Mutuo, semplicemente dilazionando il prezzo dell’immobile.
Cosa contiene il Preliminare con Riserva
NelΒ Preliminare con riserva di proprietΓ ,Β valido esclusivamente se redattoΒ in forma scritta, vengono indicati:
- la descrizione, leΒ eventuali pertinenze, la destinazione ed iΒ dati catastali che identificano l’immobile;
- la presenza e l’importo della Caparra, ilΒ prezzo di venditaΒ e leΒ modalitΓ di pagamento;
- i terminiΒ e l’accontoΒ da corrispondere all’Atto;
- il saldoΒ delΒ prezzo, successivo all’Atto, che sarΓ Β dilazionato.
Quali sono i vantaggi del Contratto Preliminare con riserva di proprietΓ
Il Contratto preliminare con riserva di proprietà è vantaggioso per l’AcquirenteΒ che puΓ²Β utilizzare immediatamente l’immobile, salvo il mancato rispetto della dilazione.
Γ vantaggioso per il Venditore che potrΓ concludere la compravendita con maggiore facilita, riuscendo a sgravarsi da ogni onere relativo all’immobile.
Trascrizione del Preliminare con riserva di proprietΓ
Il Contratto preliminare deve essereΒ registrato agli Atti Privati, il Contratto definitivo dovrΓ essere stipulato eΒ trascritto in ConservatoriaΒ da un Notaio in forma diΒ Atto Pubblico.
Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissaΒ (circa β¬200) e iΒ bolliΒ verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.
L’Acquirente si farΓ carico dellβimposta di registro proporzionale e delle spese dellβAtto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.
Registrazione del Preliminare
Il Preliminare con riserva di proprietΓ deve essere registrato presso lβAgenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.
Lβimposta di registro va versata in misura fissa se non vi Γ¨ pagamento di prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, allβimposta in misura fissa bisogna aggiungere anche lβimposta proporzionale pari al 3% dellβacconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata lβIVA di legge.
In presenza di Caparra sarΓ necessario altresΓ¬ versare unβimposta proporzionale pari al 0,5% dellβimporto della stessa.
Lβimposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrΓ poi detrarre dallβimposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioΓ¨ dellβAtto Notarile.
Spese del Preliminare
Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissaΒ (circa β¬200) e iΒ bolliΒ verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.
L’Acquirente si farΓ carico dellβimposta di registro proporzionale e delle spese dellβAtto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.
Clausola Risolutiva e Condizione Sospensiva
E’ possibile optare perΒ 2 differenti modalitΓ :
1. Clausola risolutiva espressa:Β l’atto di vendita determinerΓ l’integrale trasferimento e possesso dell’immobile edΒ in caso di inadempimento del saldo del prezzo, ilΒ contrattoΒ potrΓ essereΒ risolto.
2. Condizione sospensiva:Β l’atto di vendita determinerΓ il trasferimento della proprietΓ e del possesso, sospensivamente condizionati al saldo prezzo, per cuiΒ il contratto perderΓ di efficacia in caso di inadempimento.
Modello Preliminare con Riserva
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Domande Frequenti Preliminare con Riserva
Cosa succede se il Compratore non paga le rate?
Nel caso in cui lβAcquirente non paghi il saldo del prezzo o le dilazioni, il Proprietario, sgravandosi di ogni onere, potrΓ nuovamente re-impossessarsi del bene con lβazione di re-integro (clausola risolutiva espressa) oppure con lβazione di mancato avveramento della condizione sospensiva. Il Proprietario, o i suoi eredi, torneranno nel pieno possesso dellβimmobile.
Cosa succede se lβAcquirente dovesse recedere?
LβAcquirente non ha la possibilitΓ di recedere, una volta stipulato lβAtto, ma gli resta la possibilitΓ di promettere la vendita a terzi dellβimmobile, naturalmente saldando lβintero prezzo anche contestualmente allβAtto della nuova vendita a terzi. Qualora invece lβAcquirente decida di recedere prima di aver stipulato lβAtto, valgono le medesime regole di un normale Contratto Preliminare, per cui il Proprietario potrΓ scegliere se richiedere lβadempimento giudiziale o risolvere il Contratto con il trattenimento della Caparra incassata.
Quali sono i vantaggi per il Proprietario?β
Il vantaggio principale per il Proprietario Γ¨ lβassenza di ogni onere giuridico e fiscale a partire dal momento dellβAtto, nel caso abbia optato per la clausola risolutiva. Nel caso abbia optato per la condizione sospensiva, tale vantaggio si consoliderΓ al momento del saldo prezzo, con la retrocessione degli effetti attivi e passivi al momento dellβatto.
Dopo lβAtto di definitivo trasferimento, si puΓ² cambiare lβimporto dei versamenti mensili?
No, non Γ¨ possibile salvo la stipula di un ulteriore Atto di modificazione delle pattuizioni.
Cosa succede se lβAcquirente inadempiente non intende rilasciare lβimmobile?
Il Proprietario, divenuto creditore, dovrΓ espletare azione di re-integro nel possesso, richiedendo la risoluzione e lβannullamento dellβAtto, diventando nuovamente proprietario pieno dellβimmobile. Nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva, dovrΓ chiedere lβaccertamento. Lβacquirente che non rilasci lβimmobile disobbedirΓ cosi allβordine del Giudice, con tutte le conseguenze del caso.
Quale Γ¨ la durata massima del Preliminare con riserva di proprietΓ ?β
Non vi sono limiti alla durata della dilazione da inserire in Atto, solitamente si consiglia rimanere sotto la soglia dei 10 anni.
Quali cautele deve adottare il Proprietario?β
Eβ opportuno che vi sia una Caparra al momento del Contratto Preliminare pari ad almeno il 5-10% e che, contestualmente allβAtto di definitivo trasferimento venga effettuato un ulteriore versamento a titolo di Acconto prezzo pari ad almeno un ulteriore 20-30%. In questo modo la dilazione relativa al saldo del prezzo sarΓ contenuta in un massimo del 60-70%, scoraggiando cosi eventuali inadempienze.
LβAcquirente Γ¨ tutelato?β
Si, lβimmobile dopo lβAtto di definitivo trasferimento Γ¨ a tutti gli effetti di sua piena proprietΓ (con efficacia sospesa nel caso di condizione sospensiva), salvo il mancato o ritardato adempimento che comporterΓ lβannullamento o il mancato avveramento della condizione apposta allβatto notarile.
Gli immobili in costruzione possono essere oggetto di Preliminare con riserva di proprietΓ ?
Si, lβimmobile dopo lβAtto di definitivo trasferimento Γ¨ a tutti gli effetti di sua piena proprietΓ (con efficacia sospesa nel caso di condizione sospensiva), salvo il mancato o ritardato adempimento che comporterΓ lβannullamento o il mancato avveramento della condizione apposta allβatto notarile.
Anche gli immobili gravati da ipoteca possono essere oggetto di Preliminare con riserva di proprietΓ ,Β sapendo che si tratta di un accollo del Mutuo in capo allβAcquirente e che la Banca generalmente non libera il precedente Proprietario dalle sue obbligazioni. Il Mutuo resta garantito dallβimmobile su cui grava lβipoteca, dovrΓ essere pagato dallβAcquirente, che avrΓ detratto dal prezzo il residuo ammontare del medesimo. Nel caso in cui lβAcquirente non paghi le rate, la Banca potrΓ risolvere il Contratto di Mutuo, pignorare lβimmobile e richiedere anche al precedente proprietario di adempiere, salvo il caso in cui la Banca avesse dato consenso allβaccollo liberandolo dalle obbligazioni.
Quale Γ¨ la normativa di riferimento del Preliminare con Riserva?
Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti
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