L’adeguamento ISTAT del canone di affitto si calcola applicando il 75% della variazione dell’indice FOI al canone iniziale e va comunicato per iscritto all’inquilino. In questa guida la formula aggiornata al 2026, un esempio numerico su un canone di 800 euro, le modalità di invio della richiesta e le eccezioni che escludono l’aggiornamento, prima fra tutte la cedolare secca.
L’adeguamento ISTAT è lo strumento che permette al proprietario di rivalutare ogni anno il canone di affitto in base all’andamento dell’inflazione. Nel 2026, con l’indice dei prezzi al consumo che continua a oscillare di alcuni punti percentuali l’anno, capire come si calcola l’aggiornamento è essenziale per non lasciare soldi sul tavolo o, al contrario, per non chiedere all’inquilino una somma sbagliata.
In questa guida la formula corretta dell’adeguamento, un esempio numerico concreto su un canone di 800 euro, i tempi e le modalità di comunicazione all’inquilino, la regola che esclude la cedolare secca dall’aggiornamento e cosa succede se il proprietario dimentica o salta la richiesta in un’annualità.
L’indice FOI: cos’è e dove si trova
L’ISTAT pubblica ogni mese tre indici dei prezzi al consumo. Quello rilevante per le locazioni è il FOI, l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi. È l’indice che la legge sull’equo canone richiama esplicitamente come parametro per l’aggiornamento dei contratti di affitto.
Il FOI viene rilasciato ogni mese, di solito intorno al 15, e si trova sul sito ufficiale dell’ISTAT nella sezione dedicata ai prezzi al consumo. Per l’adeguamento del canone serve la variazione percentuale annuale riferita allo stesso mese dell’anno precedente: per esempio, se l’aggiornamento riguarda aprile 2026, si confronta l’indice FOI di aprile 2026 con quello di aprile 2025.
Hai un contratto in cedolare secca?
Sui contratti in regime di cedolare secca l’adeguamento ISTAT non si applica. Verifica nella nostra guida 2026 se la cedolare resta la scelta più vantaggiosa per il tuo canone.
Leggi la guida cedolare 2026Una piccola accortezza: la variazione annua va presa con il segno corretto. Se è positiva, il canone si aggiorna in aumento. Se è negativa, il canone non si riduce automaticamente: l’aggiornamento al ribasso non è obbligatorio per il proprietario, salvo diverso accordo nel contratto.
La formula di calcolo dell’adeguamento
La regola base, fissata dalla legge 392/1978 sull’equo canone, è chiara. L’adeguamento ISTAT del canone di locazione non può superare il 75% della variazione dell’indice FOI. Si applica sempre quel limite, sia che il contratto sia a canone libero (lo schema 4+4) sia che sia un contratto a canone concordato (3+2).
La formula in pratica è:
Aggiornamento = canone iniziale x variazione FOI x 75%
Il dettaglio importante che spesso sfugge è il criterio della variazione assoluta: la base di calcolo resta sempre il canone iniziale fissato in contratto, non il canone già aggiornato l’anno precedente. Si prende cioè la variazione FOI dall’inizio del contratto al momento della richiesta, e si applica sul canone originario. Questo evita che gli aggiornamenti si compongano fra loro in modo esponenziale e tutela l’inquilino dagli effetti dell’inflazione cumulata.
Un’altra regola fondamentale: l’aggiornamento è dovuto solo se previsto nel contratto. Se la clausola di adeguamento ISTAT non è scritta, il proprietario non può chiedere l’aumento, anche se il contratto è perfettamente regolare e registrato.
Esempio numerico su un canone di 800 euro
Vediamo la formula in azione. Ipotizziamo un contratto a canone libero da 800 euro al mese, firmato a maggio 2025, con clausola di adeguamento ISTAT regolarmente prevista. A maggio 2026 il proprietario vuole aggiornare il canone per la prima annualità.
Supponiamo che la variazione FOI tendenziale annua tra maggio 2025 e maggio 2026 sia del 2,4% (valore di esempio: la variazione reale va sempre verificata sul sito ISTAT al momento del calcolo).
Il calcolo è:
- Variazione FOI applicabile = 2,4% x 75% = 1,8%
- Aggiornamento mensile = 800 euro x 1,8% = 14,40 euro
- Nuovo canone mensile = 800 + 14,40 = 814,40 euro
- Aumento annuo per l’inquilino = 14,40 x 12 = 172,80 euro
Hai dubbi sul calcolo dell’aggiornamento?
Variazione FOI, criterio della variazione assoluta, raccomandata all’inquilino: ti guidiamo passo per passo nel calcolo e nella comunicazione del nuovo canone.
Parla con un consulenteDa notare che, applicando il criterio della variazione assoluta, ogni anno la base del calcolo torna a essere 800 euro. Sono valori illustrativi: la variazione FOI reale va sempre presa dal bollettino ISTAT del mese di riferimento.
Comunicazione all’inquilino: tempi e modalità
L’aggiornamento del canone non è automatico. Il proprietario deve chiederlo per iscritto, comunicandolo all’inquilino prima della scadenza dell’annualità. La forma della comunicazione è libera, ma per avere prova della data di invio e della ricezione si usano due strumenti:
- Raccomandata A/R, con copia della ricevuta conservata in archivio
- PEC, se l’inquilino ha un indirizzo certificato attivo
La lettera deve indicare il canone iniziale, la variazione FOI applicata, la percentuale del 75%, l’importo del nuovo canone e la decorrenza dell’aggiornamento, di norma il mese successivo alla scadenza annuale del contratto.
Una volta inviata la comunicazione, il proprietario è anche tenuto a darne riscontro all’Agenzia delle Entrate. Se il contratto è in regime ordinario con imposta di registro, l’aggiornamento del canone si versa con il modello F24 Elide al momento del pagamento dell’imposta annuale, applicando la nuova base. La ricevuta del versamento e copia della raccomandata vanno conservate insieme al contratto.
Cedolare secca: niente adeguamento ISTAT
È la regola che cambia tutto. Sui contratti in regime di cedolare secca, l’aggiornamento ISTAT del canone non si applica. Optare per la cedolare significa rinunciare in modo espresso, per tutta la durata dell’opzione, alla facoltà di rivalutare il canone in base agli indici ISTAT.
Non si tratta di una scelta libera anno per anno: la rinuncia è un effetto automatico dell’opzione fiscale. Se il proprietario, con un contratto in cedolare, manda comunque una raccomandata di adeguamento, la richiesta è inefficace e l’inquilino non è tenuto a pagare la differenza.
La logica è quella del do ut des: la cedolare secca scambia la rinuncia all’ISTAT con un’imposta sostitutiva ridotta (oggi 21% sul canone libero, 10% sul concordato in zone ad alta tensione abitativa). Per capire se la cedolare conviene davvero, soprattutto se l’inflazione è alta e l’adeguamento ISTAT pesa, consigliamo la lettura della guida 2026 sulla cedolare secca: contiene esempi numerici di confronto fra ordinario e cedolare al variare del canone e della variazione FOI.
Un’eccezione utile: per i contratti a canone concordato, la rinuncia ISTAT è già implicita nella struttura dell’accordo territoriale, indipendentemente dalla cedolare. Il canone concordato segue infatti le tabelle dell’accordo locale del Comune di riferimento, che fissano valori massimi e meccanismi di rivalutazione propri.
Cosa succede se non si comunica l’adeguamento
Se il proprietario dimentica di chiedere l’aggiornamento in una determinata annualità, perde il diritto agli arretrati per quell’anno. La giurisprudenza è costante: la mancata richiesta entro la scadenza annuale impedisce di reclamare retroattivamente la differenza per il periodo passato.
Quello che il proprietario non perde, però, è il diritto di chiedere l’aggiornamento dagli anni successivi, applicando sempre il criterio della variazione assoluta. La base resta il canone iniziale, e si tiene conto della variazione FOI per l’intero periodo dal contratto fino al momento della nuova richiesta. In pratica: salta un anno, ma il treno torna a passare.
Vale la pena programmare le comunicazioni di aggiornamento come adempimento ricorrente, magari abbinandole alla scadenza annuale dell’imposta di registro. Insieme al promemoria di calendario, è utile avere il contratto a portata di mano per controllare due cose: la presenza della clausola di adeguamento e la data esatta di decorrenza, che fa da riferimento per il calcolo della variazione FOI.
DokiCasa eroga il servizio di registrazione del contratto di locazione e gestione degli adempimenti annuali, inclusi rinnovi, aggiornamenti ISTAT e versamenti F24. Oltre 50.000 utenti hanno già scelto la nostra piattaforma per gestire la locazione senza dover ricordare a memoria scadenze e formule.
- L’adeguamento si calcola sul 75% della variazione FOI, non sul 100%
- Va comunicato all’inquilino per iscritto, con raccomandata o PEC
- Sui contratti in cedolare secca l’aggiornamento ISTAT non si applica
Le domande sull’adeguamento ISTAT del canone
Cosa succede se il contratto non prevede la clausola di adeguamento ISTAT?
Se nel contratto di locazione non è scritta la clausola di adeguamento ISTAT, il proprietario non può chiedere l’aumento del canone, anche se la variazione FOI è positiva. La clausola è un elemento contrattuale e va negoziata e inserita al momento della firma. Una volta firmato il contratto senza clausola, non è possibile aggiungerla unilateralmente: serve l’accordo dell’inquilino e una scrittura integrativa, anch’essa registrata all’Agenzia delle Entrate. Il consiglio è quindi di prevedere sempre la clausola in fase di stipula, anche quando l’inflazione sembra bassa, perché in 4 o 8 anni di durata contrattuale gli scenari possono cambiare in modo significativo.
Si può applicare il 100% della variazione ISTAT sui contratti 4+4?
No. La legge 392/1978 fissa il limite del 75% della variazione FOI come tetto massimo applicabile a tutti i contratti di locazione abitativa, sia 4+4 a canone libero sia 3+2 a canone concordato. È un limite di legge, non derogabile dalle parti: anche se nel contratto fosse scritto un valore superiore, la clausola sarebbe nulla nella parte che eccede il 75%. Sui contratti per uso diverso dall’abitativo, in genere commerciali, le parti hanno più margine contrattuale ma il riferimento standard di mercato resta comunque la variazione FOI annua applicata in misura ridotta.
L’aggiornamento ISTAT vale anche sui contratti transitori?
Sì, in linea teorica. I contratti transitori, di durata da 1 a 18 mesi, possono prevedere la clausola di adeguamento ISTAT come gli altri contratti abitativi. Nella pratica, però, l’applicazione è rara: la durata breve fa sì che lo scarto fra primo e ultimo mese di canone sia minimo, e quasi nessun proprietario inserisce la clausola in un contratto transitorio. Se invece il contratto transitorio prevede l’aggiornamento, valgono le stesse regole: 75% della variazione FOI, comunicazione scritta all’inquilino, base di calcolo sul canone iniziale.
Cosa devo scrivere nella raccomandata di richiesta aggiornamento?
La lettera di aggiornamento deve contenere alcuni elementi minimi per essere valida e tracciabile. Vanno indicati i dati del contratto (data di stipula, parti, immobile), il canone iniziale come base di calcolo, la variazione FOI annua applicata con il riferimento al mese dell’ISTAT utilizzato, la percentuale del 75%, l’importo del nuovo canone mensile e la data di decorrenza, di norma il mese successivo alla scadenza dell’annualità contrattuale. È buona pratica allegare anche una breve tabella con il calcolo, in modo che l’inquilino possa verificare in autonomia i numeri. La raccomandata A/R, conservata insieme alla ricevuta di ritorno, basta come prova di avvenuta comunicazione.
Se l’inquilino non paga il canone aggiornato, cosa posso fare?
Se la richiesta di aggiornamento è regolare (clausola contrattuale presente, comunicazione scritta inviata nei termini, calcolo corretto al 75% della variazione FOI), l’inquilino è tenuto a versare il nuovo canone dalla data di decorrenza indicata. Se non paga la differenza, si applicano le ordinarie regole sui canoni morosi: messa in mora, diffida ad adempiere e, in caso di inadempimento prolungato, procedimento di sfratto per morosità. Prima di arrivare a queste fasi, è quasi sempre utile un contatto diretto per chiarire eventuali errori di calcolo o malintesi sul testo della clausola, che spesso bastano a sbloccare la situazione.
Devo comunicare l’aggiornamento ISTAT anche all’Agenzia delle Entrate?
Per i contratti in regime ordinario con pagamento dell’imposta di registro, l’aggiornamento del canone va riflesso nel versamento annuale dell’imposta tramite F24 Elide, applicando la nuova base. Non serve presentare un nuovo modello RLI ogni anno per il solo aggiornamento ISTAT: il sistema dell’imposta annuale gestisce già la variazione tramite il calcolo sulla nuova base. Diverso il caso in cui l’aggiornamento sia accompagnato da altre modifiche contrattuali (proroga, subentro, cambio di parti): in quel caso è necessario un modello RLI di variazione, da presentare entro 30 giorni dalla modifica. Per i contratti in cedolare secca, infine, l’aggiornamento ISTAT non si applica e quindi non c’è nulla da comunicare.
Registriamo noi il contratto di locazione
Carichi il contratto firmato sulla nostra piattaforma e ce ne occupiamo entro i 30 giorni di legge: registrazione, F24, comunicazioni all’Agenzia delle Entrate. Oltre 10.000 pratiche al mese gestite per privati e professionisti.
Registra il contratto