Quando si registra un contratto di locazione si pagano due imposte: registro e bollo. In questa guida 2026 le percentuali aggiornate, come si calcolano sul canone annuo, chi le versa, quando scattano le scadenze ricorrenti e perché con la cedolare secca non sono dovute. Con tabella di sintesi e codici tributo per l’F24 ELIDE.
Registrare un contratto di locazione comporta il pagamento di due imposte: imposta di registro e imposta di bollo. Sono dovute all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione e, per i contratti pluriennali, anche negli anni successivi. Con la cedolare secca, invece, entrambe sono sostituite dall’imposta unica.
In questa guida 2026 trovi le aliquote aggiornate, come si calcolano le imposte sul canone annuo, chi le paga (locatore, inquilino o entrambi), quali codici tributo usare nell’F24 ELIDE e cosa succede in caso di proroga o risoluzione anticipata. Per la procedura completa di registrazione vedi la guida alla registrazione del contratto di locazione; qui restiamo concentrati sulle imposte.
Imposta di registro: 2% del canone annuo
L’imposta di registro per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo è pari al 2% del canone annuo. La base di calcolo è il canone pattuito moltiplicato per il numero delle annualità, anche se in pratica il versamento avviene anno per anno per i contratti pluriennali.
Esiste un minimo di 67 euro: anche se il 2% del canone risultasse inferiore, l’imposta dovuta è comunque di 67 euro per la prima annualità. Per le annualità successive il minimo non si applica e si versa esattamente il 2% del canone.
Esempio pratico
Contratto 4+4 con canone mensile di 700 euro. Canone annuo: 8.400 euro. Imposta di registro annuale: 168 euro (2% di 8.400). Per l’intera durata di 8 anni si pagano 1.344 euro complessivi, ma il versamento si frantuma annualmente.
Chi sceglie di pagare in unica soluzione per l’intera durata del contratto ottiene uno sconto (riduzione percentuale stabilita per legge), ma vincola la scelta: se il contratto si risolve anticipatamente, l’imposta versata in eccesso non viene rimborsata salvo casi specifici.
Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate
L’imposta di bollo si applica al contratto cartaceo. La regola: 16 euro per ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe di testo. Per un contratto di locazione abitativa standard, di norma, bastano una o due marche da 16 euro.
Il bollo si applica a ogni copia del contratto presentata in registrazione. Se il contratto viene depositato in due originali (uno per il locatore, uno per il conduttore), il bollo va apposto su entrambe le copie.
Contratti telematici
Per i contratti registrati telematicamente il bollo è virtuale e viene versato tramite F24 ELIDE insieme all’imposta di registro. Non servono marche fisiche da apporre sul contratto. Il calcolo segue comunque la stessa regola delle facciate.
Chi paga: locatore, inquilino o 50/50
La legge stabilisce che le imposte di registro e bollo sono dovute in solido da locatore e conduttore: l’Agenzia delle Entrate può richiederle a uno qualsiasi dei due. Nella pratica:
- Imposta di registro: per consuetudine si divide al 50% tra locatore e inquilino, ma il contratto può prevedere diversamente (totalmente a carico del locatore o totalmente del conduttore).
- Imposta di bollo: di norma è a carico dell’inquilino, in quanto richiedente delle copie utilizzabili. Anche qui il contratto può derogare.
Il consiglio è scrivere chiaramente nel contratto la ripartizione concordata, per evitare contestazioni successive. La firma del contratto registrato vale come accettazione della ripartizione concordata.
Valuti la cedolare secca?
Leggi la nostra guida cedolare secca 2026: quando conviene per capire quando la sostitutiva conviene rispetto al regime ordinario.
F24 ELIDE: codici tributo e scadenze
Il versamento delle imposte di registro e bollo avviene tramite modello F24 ELIDE (Elementi Identificativi). I principali codici tributo per la locazione:
Cedolare secca: ti conviene?
Con la cedolare secca niente registro né bollo, ma l’aliquota sostitutiva non sempre è la scelta migliore. Leggi quando conviene davvero.
Scopri se convieneL’F24 ELIDE va compilato con codice fiscale del soggetto che paga, codice ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente e, soprattutto, gli estremi del contratto: anno di registrazione, serie, numero e progressivo. Senza questi dati il versamento non si aggancia al contratto e l’Agenzia non lo riconosce.
Cedolare secca: niente registro né bollo
Chi opta per la cedolare secca in fase di registrazione del contratto è esente sia dall’imposta di registro sia dall’imposta di bollo, per tutta la durata del contratto. L’imposta sostitutiva (21% o 10% in base alla tipologia di contratto) sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo in un’unica aliquota.
Attenzione: l’opzione cedolare si esercita in registrazione e va confermata o revocata ad ogni annualità. Se a metà contratto si esce dalla cedolare, dall’annualità successiva tornano dovute imposta di registro e bollo sul canone residuo. Per capire se conviene davvero, vedi l’approfondimento sulla cedolare secca linkato sopra.
Risoluzione e proroga: imposte ricorrenti
Oltre alla prima registrazione, ci sono due eventi che generano nuove imposte di registro:
Proroga del contratto
Alla scadenza del primo periodo (es. fine dei primi 4 anni in un 4+4) il contratto si proroga automaticamente. La proroga genera una nuova imposta di registro, pari al 2% del canone annuo aggiornato, da versare entro 30 giorni con codice tributo 1504. Anche per i contratti registrati senza cedolare l’imposta è dovuta per ogni proroga.
Se il canone è stato adeguato all’ISTAT durante il contratto, il calcolo dell’imposta della proroga si fa sul canone aggiornato. Per i criteri di adeguamento vedi la guida sull’adeguamento ISTAT del canone.
Risoluzione anticipata
In caso di risoluzione prima della scadenza naturale (per disdetta inquilino, accordo tra le parti o sentenza), si paga un’imposta di registro fissa di 67 euro, codice tributo 1503, entro 30 giorni dall’evento. La risoluzione va anche comunicata telematicamente all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI.
Se il contratto era in cedolare secca, la risoluzione è gratuita: nessuna imposta di registro fissa è dovuta. Resta solo l’obbligo di comunicazione telematica. Per gli importi e le scadenze ufficiali fai sempre riferimento al sito Agenzia delle Entrate.
- Imposta di registro: 2% del canone annuo, minimo 67 euro
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe
- Cedolare secca: niente registro né bollo per tutta la durata
Le domande sulle imposte di registro e bollo per la locazione
Cosa succede se non pago l’imposta di registro entro 30 giorni?
Il mancato versamento entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto comporta sanzioni amministrative e interessi di mora. La sanzione base è proporzionale all’imposta dovuta e cresce con il ritardo. È possibile rimediare con il ravvedimento operoso: pagando spontaneamente l’imposta, una sanzione ridotta e gli interessi prima che l’Agenzia notifichi un avviso, si limita il danno. Più rapido è il ravvedimento, minore è la sanzione. Oltre i termini lunghi del ravvedimento, l’Agenzia delle Entrate emette un avviso di liquidazione con sanzione piena e l’eventuale procedura di riscossione.
Posso pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto in un’unica soluzione?
Sì, è una facoltà del contribuente: si versa il 2% calcolato sull’intera durata del contratto, beneficiando di una riduzione percentuale stabilita per legge sulla parte di imposta che riguarda le annualità successive alla prima. È una scelta che semplifica la gestione: niente versamenti annuali da ricordare. Lo svantaggio è la mancanza di flessibilità: in caso di risoluzione anticipata l’imposta versata in eccesso non viene rimborsata, salvo casi specifici previsti dalla legge. Conviene quando si è certi della durata e si vuole chiudere la pratica fiscale subito.
L’imposta di bollo si paga anche per i contratti registrati telematicamente?
Sì, l’imposta di bollo è dovuta indipendentemente dalla modalità di registrazione. Cambia solo la forma di versamento: per i contratti cartacei si applicano le marche da bollo da 16 euro fisicamente sul documento; per quelli telematici l’importo si versa con F24 ELIDE insieme all’imposta di registro. Il calcolo segue sempre la regola di un bollo ogni 4 facciate o ogni 100 righe di testo, per ciascuna copia del contratto registrata. La cedolare secca esonera dal bollo in entrambe le modalità.
Chi versa materialmente l’F24 ELIDE: locatore o inquilino?
Può versarlo uno qualsiasi dei due, con il proprio codice fiscale come soggetto pagante. La quietanza vale per entrambi e libera la posizione fiscale del contratto. La ripartizione economica concordata nel contratto (es. 50/50) si gestisce separatamente: chi versa chiede all’altro la metà di sua competenza, salvo accordi diversi. È importante conservare la ricevuta del versamento perché può essere richiesta dall’Agenzia delle Entrate o dall’altra parte come prova del pagamento avvenuto. In pratica spesso versa il locatore, che poi gestisce la ripartizione con il conduttore.
Le imposte cambiano per i contratti di locazione commerciale?
Sì, per gli immobili a uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici, capannoni) l’imposta di registro è all’1% del canone annuo se il locatore agisce nell’esercizio di impresa con applicazione dell’IVA, oppure al 2% nel regime ordinario. Cambiano anche minimi, codici tributo specifici e regole di IVA. La cedolare secca è ammessa solo per categoria C/1 (negozi) entro determinati limiti di superficie e con condizioni stringenti. Questa guida tratta esclusivamente la locazione abitativa: per casi commerciali il consiglio è verificare con un consulente fiscale o un nostro professionista.
Devo pagare imposta di registro per ogni adeguamento ISTAT del canone?
No, l’adeguamento ISTAT in sé non genera una nuova imposta di registro autonoma. La differenza emerge al momento del versamento dell’annualità successiva: se il canone è stato adeguato, il 2% si calcola sul nuovo canone annuo, leggermente più alto. Non serve un versamento aggiuntivo specifico per l’ISTAT. L’unica accortezza è ricordarsi di applicare il canone adeguato sull’F24 ELIDE dell’annualità in cui l’adeguamento è stato comunicato all’inquilino. Per i criteri e le tempistiche dell’adeguamento ISTAT vedi la guida dedicata.
Registriamo noi il contratto, imposte incluse
Calcoliamo registro e bollo, generiamo l’F24 ELIDE corretto e registriamo il contratto entro i 30 giorni di legge. Tu carichi il contratto firmato, al resto pensiamo noi.
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