Chi sceglie la cedolare secca in Italia nel 2026: profili e regioni

La cedolare secca è il regime di tassazione facoltativo sulle locazioni che, nel giro di poco più di un decennio, è diventato la scelta dominante per i proprietari italiani che affittano casa. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo con un’unica imposta proporzionale sul canone di locazione.

In questo approfondimento ci concentriamo su una domanda diversa dalle solite: chi sceglie davvero la cedolare secca nel 2026, in quali regioni è più diffusa, con quale aliquota e con quali motivazioni. Niente formule, niente calcoli: lo scenario italiano e i profili reali. Per il calcolo di convenienza puntuale ci sono altri due percorsi dedicati che trovi linkati lungo l’articolo.

Quanti italiani usano la cedolare secca oggi

I dati pubblicati dal Dipartimento delle Finanze sulle dichiarazioni dei redditi mostrano un trend molto chiaro: il numero di locatori che opta per la cedolare secca cresce ininterrottamente da quando il regime è stato introdotto nel 2011. Si è partiti da poche centinaia di migliaia di adesioni nel primo anno fino a superare ampiamente i 2,5 milioni di contribuenti negli ultimi dati consolidati, con un gettito stabilmente sopra i 2,7 miliardi di euro l’anno.

Tradotto in termini di mercato: oggi la maggioranza assoluta dei contratti di locazione abitativa registrati ogni anno in Italia viene tassata con cedolare secca. Il regime ordinario IRPEF è ormai una scelta minoritaria, riservata quasi esclusivamente a casi specifici (proprietari con redditi molto bassi che non riescono a sfruttare la deduzione del 95% sul reddito da locazione, oppure con interessi passivi importanti da scaricare).

Profilo del proprietario tipo

Dietro questi numeri c’è un profilo abbastanza riconoscibile. Il locatore italiano che sceglie la cedolare secca, secondo gli ultimi dati disponibili, ha alcune caratteristiche ricorrenti.

È un dato che fotografa bene la realtà: la cedolare secca conviene tanto più l’aliquota IRPEF marginale del proprietario è alta. Per chi è già nel terzo o quarto scaglione IRPEF, sostituire un’aliquota marginale del 35-43% con un’imposta sostitutiva del 21% (o del 10% concordato) significa quasi dimezzare il carico fiscale sul reddito da locazione. Per questo il regime è particolarmente attrattivo per i proprietari di fascia medio-alta.

Regioni dove la cedolare è più diffusa

La distribuzione geografica dei locatori in cedolare secca riflette in buona parte la geografia del mercato della locazione italiano: dove c’è più mercato dell’affitto, c’è più cedolare secca. Le prime cinque regioni per numero assoluto di proprietari che hanno optato per il regime sono storicamente queste.

Il Sud e le Isole pesano molto meno in valore assoluto, ma non perché la cedolare sia meno conveniente: semplicemente perché il mercato della locazione registrato è più piccolo, con una quota più alta di affitti informali (il famigerato “nero”) e una minore densità di seconde case usate come investimento.

Aliquote 21% vs 10% concordato: la spaccatura

Il dato più interessante per capire il mercato è la spaccatura interna fra le due aliquote della cedolare secca. Le proporzioni storiche, sui dati del Dipartimento delle Finanze, sono indicative.

• Circa il 65-70% dei locatori in cedolare usa l’aliquota ordinaria del 21%, applicata ai contratti a canone libero (tipicamente 4+4) e alle locazioni brevi non superiori a 30 giorni.
• Circa il 30-35% usa l’aliquota agevolata del 10%, riservata ai contratti a canone concordato (3+2 o transitori) stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa o nei comuni che hanno sottoscritto gli accordi territoriali.

La quota del 10% cresce lentamente ma costantemente da anni: man mano che gli accordi territoriali si estendono e che i proprietari capiscono il vantaggio del concordato (canoni un po’ più bassi ma fiscalità dimezzata e durate più gestibili), il contratto a canone concordato guadagna terreno soprattutto nelle città universitarie e nelle aree con domanda strutturalmente alta. Per chi vuole stimare canone e risparmio nel proprio Comune, DokiCasa mette a disposizione il calcolo del canone concordato con i parametri ufficiali aggiornati.

Motivazioni: semplicità o convenienza?

Quando si chiede ai proprietari perché scelgono la cedolare secca, le risposte si dividono in due grandi famiglie.

Convenienza fiscale. È la motivazione razionale: per chi ha aliquota IRPEF marginale alta, la cedolare riduce significativamente le tasse sul canone. A questo si aggiunge l’esenzione da imposta di registro (2% l’anno) e bollo, sia all’inizio sia ai rinnovi. Su un contratto 4+4 il risparmio cumulato in otto anni è quasi sempre a quattro cifre.

Semplicità e prevedibilità. La cedolare è un’imposta separata dal resto del reddito: niente effetto a scaglioni, niente sorprese in dichiarazione. Tanti proprietari la scelgono anche solo per questo, perfino in casi in cui l’IRPEF ordinaria sarebbe leggermente più conveniente. Il prezzo da pagare — il blocco dell’adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione — è considerato accettabile in cambio della tranquillità.

C’è poi un terzo fattore meno dichiarato ma reale: la cedolare semplifica anche la gestione del contratto. Niente F24 annuali per il registro, niente bolli sulle proroghe, una sola dichiarazione. Per chi ha più immobili o vive lontano da quello locato, questa riduzione di adempimenti pesa.

Trend 2026: cosa sta cambiando

Nel 2026 il quadro presenta alcuni elementi nuovi rispetto agli anni precedenti.

Locazioni brevi. Per chi affitta più di un appartamento in modalità short-stay, l’aliquota cedolare resta al 21% solo sul primo immobile: dal secondo al quarto si applica il 26%. Sopra i quattro immobili si esce dalla cedolare e si rientra nel reddito d’impresa. Effetto pratico: i piccoli investitori multi-unità stanno rivedendo il mix tra affitto breve e canone concordato.

Comuni concordato. Sempre più Comuni hanno aderito agli accordi territoriali o li hanno aggiornati negli ultimi anni, ampliando la platea potenziale del 10%. Il contratto concordato non è più una scelta di nicchia.

Passaggi di regime. Aumenta il numero di proprietari che passa da regime ordinario a cedolare secca a contratto già in corso. È un’operazione possibile alla scadenza dell’annualità: se vuoi capire come si fa nel concreto trovi tutto nella guida operativa al passaggio da regime ordinario a cedolare.

Per la convenienza puntuale caso per caso (canone, scaglione IRPEF, durata del contratto), il riferimento resta l’approfondimento su quando conviene davvero la cedolare nel 2026: lì trovi la matrice di scelta dettagliata.

I dati ufficiali su platea e gettito sono pubblicati dal Ministero dell’Economia: la fonte istituzionale è l’Agenzia delle Entrate e il Dipartimento delle Finanze. La normativa fiscale va sempre verificata con il proprio commercialista o consulente fiscale prima di applicarla al singolo contratto.