Investire nel mattone nel 2026 significa scegliere una città in funzione di rendimento netto, crescita dei prezzi e tasso di sfitto, non sull’onda di mode o classifiche di prestigio. In questa guida le metriche di base, le città italiane con i migliori rendimenti, i mercati esteri più attraenti per un investitore italiano, i rischi specifici di quest’anno e come arrivare a una scelta razionale.
- 01Le metriche per valutare una città come investimento
- 02Le città italiane con migliori rendimenti 2026
- 03Le città estere più attraenti per investitori italiani
- 04Investimento diretto vs strumenti finanziari immobiliari
- 05Rischi specifici 2026 (tassi, normativa locazioni brevi)
- 06Come scegliere la propria città
Quando un cliente ci chiede dove conviene investire nel mattone nel 2026, la risposta non è una città: è un metodo. Le classifiche globali (Prime Global Cities, Global House Price Index e altri indici di mercato internazionali) raccontano la crescita dei prezzi, ma chi compra per mettere a reddito guarda altri tre numeri: yield netto, crescita prevista, tasso di sfitto. Ed è qui che la classifica delle città cambia, anche di molto.
In questa guida partiamo dalle metriche, poi entriamo nelle città italiane con i migliori rendimenti del 2026, ci spostiamo sui mercati esteri più sensati per un investitore italiano e chiudiamo con i rischi specifici di quest’anno e con un metodo per scegliere. Per chi vuole stimare subito il rendimento netto del proprio immobile, in fondo c’è il calcolatore gratuito di DokiCasa.
Le metriche per valutare una città come investimento
Prima di guardare le mappe servono i numeri giusti. Le tre metriche di base per chi compra per locare sono:
- Yield lordo: canone annuo / prezzo di acquisto. Indica quanto rende l’immobile prima delle tasse e delle spese.
- Yield netto: canone annuo meno IMU, cedolare o IRPEF, manutenzione, sfitto stimato, spese di gestione, diviso prezzo. È il numero che conta davvero.
- Capital growth: variazione attesa dei prezzi su 5-10 anni. È la parte di rendimento che si incassa solo alla rivendita.
A queste tre va affiancato il vacancy rate, cioè il tasso di sfitto medio della zona. Una città con yield lordo alto ma sfitto al 20% può rendere meno di una città con yield lordo medio e sfitto al 3%. Per capire se il prezzo che state pagando è in linea con il mercato, vale sempre la pena partire da una stima immobiliare seria, prima di firmare.
La differenza tra yield lordo e netto in Italia è significativa: tra IMU sulla seconda casa, cedolare al 21% (o 26% sulle locazioni brevi sopra il primo immobile), spese condominiali non riaddebitabili e manutenzione ordinaria, da un yield lordo del 6% si scende facilmente al 3,5-4% netto. Ed è da quel numero che bisogna partire per confrontare città diverse.
Le città italiane con migliori rendimenti 2026
L’Italia ha quattro mercati che dominano la conversazione tra investitori, ciascuno con un profilo diverso. Ecco un quadro sintetico aggiornato al 2026, costruito su prezzi medi al metro quadro, canoni medi e tassi di sfitto rilevati nei principali aggregatori di mercato:
Vuoi sapere se il canone concordato vale per il tuo Comune?
Per chi investe nelle città intermedie il canone concordato cambia la cedolare. Verifica le condizioni nei Comuni con accordo e in quelli ponte.
Scopri il canone concordatoMilano resta la città dove il capital growth ha tirato di più nell’ultimo decennio, ma a prezzi attuali (oltre 5.000 €/m² in aree centrali, 7.000-9.000 in zone prime) il rendimento da locazione è strutturalmente compresso. Va bene per chi punta alla rivalutazione e accetta un cash flow modesto.
Roma ha prezzi più contenuti di Milano ma una crescita meno aggressiva: yield medio, vendita lenta, regola fiscale più sensibile alle locazioni brevi nel centro storico.
Bologna è il mercato più equilibrato del Paese: yield decenti, crescita costante, domanda di affitto strutturalmente sostenuta dall’università e dal lavoro qualificato. È spesso la prima scelta degli investitori italiani che vogliono stare in una sola città.
Torino offre i rendimenti lordi più alti tra le grandi città italiane, ma con prezzi che crescono poco: il guadagno è quasi tutto sulla cedola, non sulla rivendita. Funziona bene a canone concordato, dove la cedolare al 10% in molti Comuni alza sensibilmente lo yield netto. Per Torino e altri Comuni che la prevedono è utile sapere cosa significa il canone concordato in zona ponte tra Comuni con e senza accordo, perché cambia la disciplina applicabile.
Le città estere più attraenti per investitori italiani
Per un investitore italiano i mercati esteri non sono tutti equivalenti. Filtriamoli su tre criteri pratici: accessibilità fiscale (trattati contro la doppia imposizione), liquidità del mercato, gestibilità a distanza.
- Lisbona e Porto (Portogallo): prezzi ancora sotto le grandi capitali europee, yield lordi 5-6%, mercato turistico forte ma con stretta normativa sulle locazioni brevi nelle aree centrali dal 2024.
- Madrid e Valencia (Spagna): yield 5-6%, crescita dei prezzi positiva ma in raffreddamento, regolamentazione comunale crescente sui canoni nelle zone tese.
- Berlino e Lipsia (Germania): yield lordi 3-5%, mercato regolamentato (Mietendeckel di fatto, anche dopo la sentenza costituzionale), capital growth ridotto ma tenuta strutturale.
- Atene (Grecia): yield 6-8% in zone ben collegate, prezzi cresciuti molto negli ultimi cinque anni, programma Golden Visa modificato nel 2024 che ha alzato la soglia minima di investimento.
- Dubai (EAU): yield lordi alti (7-9%), nessuna tassazione locale sul reddito, ma rischio cambio AED-EUR, costi di gestione internazionale e mercato ciclico.
Investire all’estero introduce due voci di costo che in Italia non si vedono: la gestione operativa a distanza (5-10% del canone se si delega un property manager locale) e la complessità fiscale (dichiarazione redditi esteri in Italia, monitoraggio fiscale RW, eventuale credito d’imposta). Per immobili sotto i 200.000 € spesso la differenza tra yield lordo e netto reale azzera il vantaggio rispetto a Bologna o Torino.
Investimento diretto vs strumenti finanziari immobiliari
Il mattone non si tocca solo comprando un appartamento. Esistono strumenti che consentono di esporsi al settore immobiliare senza diventare proprietari diretti: fondi immobiliari, SCF (società di capitali a finalità immobiliare) familiari, REIT esteri quotati. Ognuno ha un profilo diverso.
L’investimento diretto dà controllo totale sull’asset, leva finanziaria a costo basso (mutuo bancario), fiscalità prevedibile (cedolare secca, IMU, plusvalenza dopo 5 anni) ma richiede tempo, conoscenza locale e tolleranza alla illiquidità.
I veicoli finanziari immobiliari (fondi quotati, REIT) offrono diversificazione su decine di immobili, liquidità in qualsiasi giornata di Borsa e gestione professionale, ma riducono il rendimento per le commissioni e tolgono ogni controllo sull’asset. Sono complementari, non alternativi: per la maggior parte degli investitori italiani il mattone diretto resta il pezzo forte del portafoglio reale, gli strumenti finanziari servono a diversificare geograficamente o per tagli piccoli.
Una via di mezzo è la SCF familiare, ovvero acquistare gli immobili tramite società: ha senso oltre i 4-5 immobili in portafoglio, quando i vantaggi fiscali (deduzione interessi, ammortamento, riorganizzazione successoria) compensano i costi gestionali. Sotto questa soglia in Italia conviene la persona fisica.
Rischi specifici 2026 (tassi, normativa locazioni brevi)
Tre rischi vanno tenuti d’occhio quest’anno prima di chiudere un’operazione:
Tassi di interesse: dopo i picchi del 2023-2024 i mutui sono tornati su livelli più gestibili nel 2025, ma il margine di discesa ulteriore è ridotto. Chi calcola il rendimento ipotizzando tassi futuri molto inferiori sta facendo un’assunzione ottimistica. Meglio testare il piano con il tasso attuale stabile per i 25 anni del mutuo.
Normativa locazioni brevi: nel 2024-2025 sono entrate in vigore in Italia limitazioni comunali (Firenze, Venezia, alcune zone di Roma e Milano) e regole nazionali sui codici identificativi e sugli adempimenti fiscali. Un piano di investimento basato su Airbnb a quattro stelle in un centro storico oggi può diventare illegale domani. Verificare sempre il regolamento del Comune e del Municipio specifico prima di acquistare per locazione turistica.
Demografia e domanda di affitto: l’Italia perde popolazione ma la domanda di affitto resta concentrata nelle città universitarie e nei poli del lavoro. Investire in centri minori che non sono né turistici né universitari significa scommettere contro il trend demografico. Il dato di sfitto della singola zona conta molto più della media nazionale.
Come scegliere la propria città
Un metodo ragionevole in cinque passaggi:
- Definire l’obiettivo: cedola alta oggi (Torino, Bologna), capital growth a 10 anni (Milano), diversificazione geografica (estero o REIT)?
- Calcolare il budget reale: prezzo + tasse di acquisto + ristrutturazione + 6 mesi di canone come buffer per sfitti.
- Scegliere la città in base al match con l’obiettivo, non al sentito dire.
- Verificare la zona: yield medi, sfitto, normativa locazioni brevi, presenza di canone concordato.
- Stimare il rendimento netto con un calcolatore serio prima di fare l’offerta.
Su quest’ultimo punto, se vuoi capire quanto rende davvero il tuo immobile o quello che stai per comprare, il calcolatore di DokiCasa restituisce in pochi minuti yield lordo, yield netto e cash flow stimato, tenendo conto di IMU, cedolare e spese ricorrenti. Per dubbi su contratti specifici (canone concordato, transitorio, locazione breve) puoi parlare con un nostro consulente via modulo contatto: rispondiamo entro un giorno lavorativo.
- Yield netto > yield lordo: tasse e vacancy cambiano la classifica
- Milano e Bologna spingono i prezzi, Torino e Roma offrono yield
- Locazioni brevi 2026: occhio alla normativa locale, può cambiare il piano
Le domande sull’investimento immobiliare 2026
Conviene ancora investire nel mattone in Italia nel 2026?
Conviene a chi cerca un rendimento reale stabile e accetta l’illiquidità dell’asset. Lo yield netto medio nelle grandi città italiane si colloca tra il 3% e il 5% una volta scontate IMU, cedolare e manutenzione: non sono numeri spettacolari, ma sono robusti e prevedibili rispetto a molte alternative. Il mattone diretto ha senso come pezzo del portafoglio reale, soprattutto per chi può ottenere mutuo a tasso fisso e ha un orizzonte di almeno dieci anni. Non ha senso come investimento di breve, dove costi di transazione e tasse di acquisto erodono il margine.
Meglio Milano per la rivalutazione o Torino per la cedola?
Dipende da cosa serve. Milano è il mercato dove i prezzi sono cresciuti di più nell’ultimo decennio e dove la domanda di acquisto resta strutturalmente sostenuta: lo yield netto è basso (3-3,5%) ma la rivalutazione su 5-10 anni può aggiungere parecchio al rendimento totale. Torino offre l’opposto: yield lordo del 6-7,5%, capital growth limitato, cedolare al 10% se si applica il canone concordato. Per un investitore che vuole cedola oggi e ha orizzonte breve, Torino è più razionale. Per un investitore con orizzonte 10+ anni e tolleranza al cash flow modesto, Milano resta una scommessa solida. Roma e Bologna stanno nel mezzo.
Le classifiche internazionali tipo Prime Global Cities sono utili per decidere?
Servono come fotografia macro, non come strumento operativo. Indici come Prime Global Cities di Knight Frank o gli aggregatori di prezzi internazionali raccontano la crescita media in città globali (Auckland, Dubai, Singapore, Shanghai, Toronto), ma misurano il segmento prime, cioè il lusso. La maggior parte degli investitori italiani non opera in quel segmento e nemmeno fuori dall’Europa. Per la scelta di una singola operazione contano dati locali (zona, sfitto, canone medio, regolamento del Comune), non l’andamento globale dei prezzi residenziali di lusso.
Le locazioni brevi turistiche rendono ancora nel 2026?
Sì, ma con tre cautele. Primo: il quadro normativo è cambiato. Codici identificativi nazionali, regolamenti comunali (Firenze, Venezia, parti di Roma e Milano), aliquota cedolare al 26% sopra il primo immobile riducono il margine rispetto al 2019-2022. Secondo: gli yield lordi del 8-12% pubblicizzati da molti operatori sono lordi di tutto, anche delle commissioni di gestione (15-25%) e dello sfitto stagionale: il netto reale è tipicamente la metà. Terzo: città e quartieri dove la domanda turistica regge sono pochi, e in molti di questi il Comune sta chiudendo a nuove attività. Prima di comprare per locazione breve, verificare il regolamento aggiornato del Municipio specifico, non solo del Comune.
Comprare casa all’estero da italiano: cosa cambia fiscalmente?
Tre cose principali. Primo, l’immobile va dichiarato in Italia nel quadro RW della dichiarazione dei redditi (monitoraggio fiscale) ed è soggetto all’IVIE (imposta sugli immobili esteri, equivalente all’IMU). Secondo, i canoni di locazione vanno dichiarati come reddito in Italia, con eventuale credito d’imposta per le tasse pagate nello Stato estero in base alla convenzione contro la doppia imposizione. Terzo, plusvalenze e successioni seguono regole specifiche del Paese, spesso meno favorevoli del regime italiano. Tradotto: il rendimento netto reale di un immobile estero per un italiano è generalmente più basso del lordo che le brochure mostrano. Vale la pena solo se la differenza di yield rispetto all’Italia è davvero ampia (almeno 2-3 punti) e l’investimento è di taglio significativo.
Quanto budget serve come minimo per iniziare a investire nel mattone?
In Italia con 60-90.000 € di equity e un mutuo all’80% si può comprare un bilocale in città di medie dimensioni (Torino, Bologna periferia, città universitarie minori) e iniziare a metterlo a reddito. Sotto questa soglia il rapporto tra costi fissi (notaio, imposta di registro o IVA, eventuale ristrutturazione, IMU annua) e canone diventa sfavorevole. Per un trilocale in Milano o Roma centrale serve almeno il triplo di equity. La regola pratica: il rendimento netto stimato deve coprire la rata del mutuo più 6 mesi di sfitto a riserva, altrimenti l’operazione è fragile.
Quanto rende davvero il tuo immobile?
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