Tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni sono soggetti all’obbligo di registrazione, da parte del locatore. Partiamo da qui.
Per essere più precisi, la registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni che decorrono da:
• data di stipula
• data di decorrenza (se anteriore alla stipula)
La mancata registrazione all’Agenzia delle Entrate, nei tempi previsti dalla legge, causa la nullità stessa del contratto. Questa è la logica e reale conseguenza.
La nullità per mancata registrazione può essere sanata, con effetto retroattivo, quando il contratto è registrato tardivamente. Questa (potrebbe essere) la soluzione.
Conseguenze (e sanzioni) della mancata registrazione
La mancata registrazione di un contratto di locazione, porta a due conseguenze: una dal punto di vista civilistico e una dal punto di vista fiscale. La prima, come già detto, è la nullità del contratto stesso, ovvero non produce effetti tra le parti e di conseguenza le clausole non sono vincolanti. La seconda è che, pur essendo il contratto nullo, esso fa scattare l’applicazione di sanzioni.
Le sanzioni amministrative vengono quindi applicate alla luce di tre violazioni:
• mancata registrazione del contratto di locazione
• parziale occultamento del corrispettivo
• mancato o tardivo versamento dell’imposta di registro
Per ogni tipologia di violazione c’è una conseguente sanzione:
VIOLAZIONE: Mancata o tardiva registrazione del contratto
SANZIONE: dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta
VIOLAZIONE: Occultamento, anche parziale, del canone
SANZIONE: dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato
VIOLAZIONE: Tardivo pagamento dell’imposta di registro
SANZIONE: 30% dell’imposta versata in ritardo
Registrazione telematica
Conseguenze (e sanzioni) del ritardo della registrazione
La nullità per mancata registrazione può essere sanata, con effetto retroattivo, quando il contratto è registrato tardivamente.
Questa è la soluzione che si applica nel caso in cui il contratto venga registrato si, ma in ritardo. Come per la mancata registrazione, anche per il ritardo le conseguenze sono due: da un punto di vista civilistico, la registrazione del contratto comporta una sanatoria con effetto retroattivo, mentre da un punto di vista fiscale ci sono sconti sulle sanzioni applicate.
L’importo della pena pecuniaria varia a seconda del ritardo della registrazione:
– entro 30 giorni di ritardo: sanzione del 6%, con importo minimo di 20 euro
– entro 90 giorni di ritardo: sanzione del 13,33%
– entro 1 anno di ritardo: sanzione del 15%
– oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: sanzione del 17,14%
– oltre 2 anni di ritardo: sanzione del 20%
– se avviene dopo la constatazione della violazione: sanzione del 24%
A questo punto il contratto, messo in regola in maniera spontanea con il “ravvedimento operoso”, si sana e quindi produce tutti gli effetti originari.
Registrazione telematica
Cosa si rischia quando non si registra un Contratto di Locazione
Abbiamo visto le principali situazioni e relative sanzioni che possono scaturire dalla mancata o dal ritardo della registrazione di un contratto di locazione. Ma il comportamento del locatore si riflette in maniera molto pesante anche sulla reale locazione dell’immobile.
Il contratto non registrato è nullo. Anche se materialmente è stato stipulato il contratto, anche con apposta la firma da entrambe le parti, per la legge questo documento non è mai stato redatto e non è mai esistito.
Nella realtà però c’è una persona che, mensilmente, sta pagando un canone di locazione ad un’altra persona.
Con un contratto nulla, agli occhi della legge infatti questa situazione non dovrebbe esistere (come non esiste un contratto che regolamenti questo scambio di denaro).
L’inquilino, dal canto suo, ha facoltà di chiedere ad un giudice la restituzione di tutti i canoni di affitto che ha pagato o può decidere di non pagare il canone continuando a rimanere nell’appartamento locato.
Dall’altra parte, nel caso in cui il proprietario pensasse allo sfratto per morosità se l’inquilino smette di pagare, lui non se ne potrà avvalere.
