La registrazione del comodato d’uso si fa online tramite il modello RAP dell’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma. In questa guida la procedura passo per passo aggiornata al 2026, i documenti necessari, l’imposta di registro di 200 euro, il bollo da 16 euro ogni 4 facciate e cosa rischi se non registri il contratto.
Il contratto di comodato d’uso è l’accordo con cui un proprietario concede a un’altra persona, a titolo gratuito, l’uso di un immobile per un periodo determinato. Quando il comodato è in forma scritta diventa obbligatorio registrarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, e dal 2022 la procedura si fa interamente online tramite il modello RAP.
In questa guida operativa trovi la procedura passo per passo aggiornata al 2026: quando la registrazione è obbligatoria, come si compila il modello RAP, quali documenti servono, quanto costa, in quanto tempo va fatta e cosa succede se non si registra il contratto.
Quando la registrazione del comodato è obbligatoria
Il comodato disciplinato dall’Agenzia delle Entrate è essenzialmente gratuito ai sensi dell’articolo 1803 del Codice Civile: una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un certo tempo, con l’obbligo di restituirla.
Per gli immobili la registrazione è obbligatoria in due casi:
- Contratto di comodato in forma scritta: la registrazione va fatta entro 30 giorni dalla data dell’atto, indipendentemente dalla durata del comodato.
- Contratto verbale di durata superiore ai 30 giorni per cui si vogliono ottenere le agevolazioni IMU: la registrazione è il presupposto per accedere alla riduzione del 50% dell’IMU sull’immobile concesso in comodato a parenti in linea retta, prevista dalla legge di stabilità.
Per le agevolazioni IMU e i requisiti soggettivi (parentela, residenza, immobile non di lusso) ti rimandiamo alla nostra guida completa al contratto di comodato d’uso gratuito, dove trovi anche il modello scaricabile e le condizioni dettagliate.
Modello RAP per la registrazione telematica
Il modello RAP, acronimo di Registrazione di Atto Privato, è il modello introdotto dall’Agenzia delle Entrate per registrare per via telematica gli atti privati come il comodato d’uso. Sostituisce di fatto la procedura cartacea allo sportello, che resta comunque possibile.
Il modello RAP si compone di quattro quadri:
- Quadro A — Dati generali: richiedente, data di stipula, importo delle imposte da versare.
- Quadro B — Soggetti: dati anagrafici e codice fiscale del comodante (proprietario) e del comodatario.
- Quadro C — Negozio: tipologia di atto, durata del comodato, eventuali clausole rilevanti.
- Quadro D — Dati degli immobili: identificativi catastali (foglio, particella, subalterno), categoria, rendita, indirizzo.
Il modello compilato si invia attraverso l’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, allegando la copia scansionata del contratto firmato e il documento di identità delle parti. La trasmissione genera la ricevuta di registrazione e il pagamento delle imposte avviene per addebito diretto sull’IBAN indicato.
Documenti necessari
Per registrare un comodato online servono pochi documenti, ma vanno preparati nel formato corretto per evitare scarti dal sistema. Ecco la lista completa:
- Copia del contratto di comodato firmato da entrambe le parti, scansionato su fondo bianco, con i codici fiscali del comodante e del comodatario riportati senza spazi.
- Documenti di identità di tutti i firmatari, in corso di validità, fronte e retro.
- Dati catastali dell’immobile oggetto del comodato: foglio, particella, subalterno, categoria, rendita. Si trovano sulla visura catastale.
- Codice fiscale del comodante e del comodatario.
- IBAN per l’addebito automatico dell’imposta di registro e del bollo (con la registrazione telematica non servono più le marche da bollo cartacee).
Se non hai sotto mano i dati catastali dell’immobile, conviene chiedere una visura catastale prima di iniziare la procedura: senza i dati esatti il modello RAP viene scartato.
Costi della registrazione: imposta di registro e bollo
I costi della registrazione del comodato sono fissi e non dipendono né dal valore dell’immobile né dalla durata del comodato. Si compongono di due voci:
Vuoi le agevolazioni IMU sul comodato?
La registrazione è il presupposto per ottenere la riduzione del 50% dell’IMU sull’immobile concesso in comodato a parenti. Vedi la guida sul comodato per i requisiti completi.
Approfondisci il comodatoPer un comodato standard di poche pagine il costo totale è quindi 216 euro (200 di registro più 16 di bollo). Per contratti più lunghi il bollo aumenta proporzionalmente: 32 euro per un contratto di 5-8 facciate, 48 euro per 9-12 facciate, e così via.
Con la registrazione telematica via modello RAP non è più necessario acquistare le marche da bollo fisiche: l’imposta di bollo viene calcolata automaticamente dal sistema sulla base delle facciate del contratto e addebitata insieme all’imposta di registro.
Tempi: 30 giorni dalla firma del contratto
Il termine per registrare il comodato in forma scritta è di 30 giorni dalla data dell’atto, cioè dalla firma del contratto. È un termine perentorio: superarlo comporta sanzioni anche se la registrazione viene fatta successivamente.
Per i comodati verbali di durata superiore a 30 giorni che si vogliono registrare per ottenere le agevolazioni IMU, il termine decorre dalla data in cui il comodato di fatto inizia.
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Parla con un consulenteCosa succede se non registri il comodato
La mancata registrazione del comodato in forma scritta entro 30 giorni comporta sanzioni amministrative significative, calcolate in percentuale sull’imposta dovuta. Ecco il quadro completo:
Oltre alla sanzione, la mancata registrazione fa perdere le agevolazioni IMU per il comodato a parenti, e il contratto resta privo di data certa nei confronti dei terzi. Se ti accorgi di aver superato i 30 giorni, conviene attivarsi subito con il ravvedimento operoso: la sanzione resta contenuta se la regolarizzazione avviene in tempi brevi.
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- La registrazione del comodato scritto è obbligatoria entro 30 giorni dalla firma
- Il modello RAP permette la registrazione telematica all’Agenzia delle Entrate
- Costo: 200 euro di imposta di registro più 16 euro di bollo ogni 4 facciate
Le domande più frequenti sulla registrazione del comodato
Devo registrare un comodato d’uso verbale?
Il comodato verbale non è soggetto a registrazione obbligatoria in via generale, ma diventa obbligatorio registrarlo se si vogliono ottenere le agevolazioni IMU previste per il comodato a parenti in linea retta (genitori-figli). In quel caso la registrazione è il presupposto per accedere alla riduzione del 50% dell’IMU sull’immobile concesso in uso. Per registrare un comodato verbale serve comunque un atto scritto da presentare al modello RAP: si redige un contratto sintetico con dati delle parti, immobile e durata, lo si firma e poi lo si registra come un comodato scritto. La registrazione costa 200 euro di imposta di registro più 16 euro di bollo, il classico costo del comodato.
Quanto costa registrare un comodato d’uso nel 2026?
Il costo è fisso e non dipende dal valore dell’immobile: 200 euro di imposta di registro più 16 euro di bollo ogni 4 facciate del contratto. Per un comodato standard di 1-4 pagine il totale è 216 euro. Con la registrazione telematica tramite modello RAP non servono più le marche da bollo cartacee: il pagamento avviene per addebito automatico sull’IBAN indicato in sede di registrazione. L’imposta di registro non si paga proporzionalmente alla durata del comodato, è una somma fissa una tantum versata al momento della registrazione.
Posso registrare il comodato online da solo o devo andare allo sportello?
Da dicembre 2022 la registrazione del comodato si può fare interamente online tramite il modello RAP dell’Agenzia delle Entrate, dall’area riservata del contribuente con SPID, CIE o CNS. La procedura allo sportello resta possibile ma non è più necessaria. Online basta compilare i quattro quadri del modello (dati generali, soggetti, negozio, immobili), allegare la scansione del contratto firmato e dei documenti di identità, indicare l’IBAN per l’addebito delle imposte e trasmettere. Il sistema rilascia immediatamente la ricevuta di registrazione, che fa fede come prova della data certa del contratto.
Quanto tempo ho per registrare un contratto di comodato firmato?
Il termine è di 30 giorni dalla data dell’atto, cioè dalla firma del contratto. È un termine perentorio: superarlo fa scattare le sanzioni amministrative anche se la registrazione viene fatta successivamente. Se ti accorgi di aver superato la scadenza, conviene attivarsi entro 90 giorni con il ravvedimento operoso, che riduce la sanzione a 1/9 del minimo (circa 22 euro). Oltre i 90 giorni la sanzione cresce, ma il ravvedimento resta possibile fino a un anno con riduzione a 1/8 (circa 25 euro). Oltre l’anno la sanzione si applica per intero, dal 60% al 120% dell’imposta dovuta.
Cosa rischio se non registro il comodato d’uso?
La mancata registrazione del comodato in forma scritta comporta una sanzione amministrativa che varia dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, oltre al pagamento dell’imposta stessa. Per registrazione tardiva (entro 30 giorni dalla scadenza) la sanzione è dal 60% al 120% dell’imposta, con un minimo di 200 euro. Oltre alla sanzione si perdono le agevolazioni IMU previste per il comodato a parenti, e il contratto resta privo di data certa: in caso di contestazioni con terzi, è difficile dimostrare quando il comodato è effettivamente iniziato. Per evitare questi rischi conviene registrare sempre il contratto entro i 30 giorni di legge.
Quali documenti servono per registrare il comodato online?
Servono cinque elementi: copia del contratto di comodato firmato da entrambe le parti, scansionato su fondo bianco con i codici fiscali riportati senza spazi; documenti di identità di tutti i firmatari, in corso di validità, fronte e retro; dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita), reperibili dalla visura catastale; codici fiscali di comodante e comodatario; IBAN per l’addebito automatico dell’imposta di registro e del bollo. Se non hai i dati catastali dell’immobile, conviene richiedere una visura prima di iniziare la procedura, perché senza i dati esatti il modello RAP viene scartato dal sistema.
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