Un po’ casa e un po’ lavoro, ecco quando un immobile è detto con “destinazione mista”, ossia ad uso promiscuo.
Per sapere di cosa si tratta , ci viene in aiuto il comma 3 dell’art. 54 del TUIR (testo unico delle imposte sui redditi) dove troviamo specificato il concetto di uso promiscuo, che indica quando un immobile viene utilizzato sia come propria abitazione personale sia per esercitare la propria attività professionale.
Destinazione d’uso di un immobile
Per capire a quale disciplina della locazione fare riferimento per il proprio contratto di locazione, bisogna prima individuare e conoscere la specifica destinazione uso attribuita alla propria abitazione.
La destinazione d’uso dell’immobile è una classificazione utilizzata per indicare la funzione e le relative attività che possono essere svolte all’interno dello specifico immobile. E non solo, la destinazione dell’immobile rappresenta un importante valore giuridico che porta, chi non la rispetta, a commettere un illecito e incorrere in conseguenze legali.
Le categorie principali di destinazione d’uso sono riconducibili a 7 macro categorie:
- Residenziale: che comprende immobili destinati ad uso abitativo
- Industriale e Artigianale: che comprende edifici con attività finalizzate alla produzione di beni di servizio e alla trasformazione di beni o materiali, anche se comprendono al loro interni spazi destinati alla commercializzazione dei loro prodotti
- Commerciale al dettaglio: che comprende immobili destinati alla vendita (dalla piccola fino alla grande distribuzione) e le attività atte alla somministrazione di bevande e alimenti
- Commerciale all’ingrosso e deposito: che comprende capannoni industriali e artigianali con depositi
- Turistico-Ricettivo: che comprende strutture destinate all’accoglienza di persone, quali alberghi, ostelli, campeggi ma anche quelle attività extra-alberghiere (B&B)
- Direzionale comprensivo delle attività private di servizio: che comprende gli edifici sede di direzioni e uffici per l’organizzazione di proprietà di enti e società
- Agricolo e funzioni connesse e complementari ivi compreso l’agriturismo: che comprende attività agrituristiche, coltivazione dei fondi, orticoltura, floricoltura e silvicoltura
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Dove trovare la destinazione d’uso dell’immobile
Per reperire la destinazione d’uso di un immobile si può procedere in queste modalità:
- Richiedendo il certificato d’agibilità dove sono riportate le informazioni relative l’utilizzo dell’immobile;
- Richiedendo una visura catastale storica ed esaminare le funzioni che l’immobile ha ricoperto negli ultimi 20 anni;
- In archivio edilizio, controllando quando si è ottenuta la destinazione d’uso.
Come destinare l’immobile ad uso promiscuo
La motivazione principale che può portare a scegliere di dedicare una parte del proprio immobile all’attività lavorativa, non solo che alla propria vita privata, risiede sicuramente nel lato economico. Questa infatti potrebbe rappresentare una scelta molto vantaggiosa in termini di costi.
Ovviamente, questa situazione riguarda professionisti che svolgono una professione autonoma.
Ora, se la casa in cui si abita è stata scelta anche come la propria sede di lavoro, quale tipologia contrattuale e relativa disciplina bisognerà applicare? Per rispondere a questo quesito, ovvero quale legge deve essere considerata per regolare il contratto di locazione, è necessario identificare l’uso predominante dell’immobile.
A livello prettamente contrattuale, la durata del contratto potrà essere 4+4 se il suo utilizzo è prevalentemente ad uso abitativo, o avrà una durata di 6 anni + 6 anni se prevalentemente ad utilizzo commerciale.
Detto questo, l’uso promiscuo dell’immobile deve essere indicato all’interno del contratto di locazione.
Immobili ad uso promiscuo e relativi Contratti di locazione
Nel caso in cui un immobile venga locato promiscuamente alla propria attività lavorativa e a propria abitazione, bisognerà analizzare le seguenti casistiche:
- Immobile accatastato come strumentale (utilizzato per l’esercizio dell’attività imprenditoriale) segue Contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo di durata 6+6 anni, precisando che una parte dell’immobile viene adibita ad abitazione del professionista.
- Immobile accatastato come abitativo segue Contratto di locazione abitativo di durata 4+4 anni, precisando che una parte dell’immobile viene adibita a studio del professionista.
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Destinazione d’uso promiscuo e Detrazioni fiscali
Come specificato, la scelta di destinare il proprio immobile ad uso promiscuo rappresenta una scelta molto vantaggiosa in termini di costi.
Il professionista conduttore di un immobile ad uso promiscuo, destinando al proprio ufficio una stanza della casa in cui abita, potrà portare in deduzione dal proprio reddito il 50% del canone di locazione pagato. Lo stesso 50% potrà essere dedotto per altre spese relative all’utilizzo dell’immobile (utenze, ristrutturazione, riparazione).
La percentuale del 50% è un parametro standard e non dipende dall’effettiva dimensione della superficie adibita all’attività professionale, che potrebbe essere anche inferiore. Questo parametro del 50% viene applicato però solo alle spese miste, ovvero quei costi che riguardano sia il lato professionale che quello residenziale.
È doveroso specificare però che molti benefici fiscali (come ad esempio il famoso Superbonus) sono ridotti nel caso siano eseguiti in un immobile a uso promiscuo. Ad esempio, detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia effettuati su immobili promiscui o interventi rientranti nel bonus 110 possono essere goduti nella misura ridotta del 50%, ossia considerando solo la metà delle spese effettivamente sostenute.
