Investire in un immobile da mettere a reddito ha senso solo se i numeri tornano: in questa guida la formula dello yield lordo e netto, un esempio numerico su un appartamento da 200.000 euro a Milano, il confronto fra cedolare al 21% e al 10% e un raffronto con BTP e fondi obbligazionari per capire quando l’affitto resta competitivo nel 2026.
- 01Yield lordo: la formula base
- 02Yield netto: cosa togliere
- 03Esempio numerico: appartamento da 200.000 euro a Milano
- 04Confronto cedolare 21% vs 10% sull’yield netto
- 05Sfitto medio in Italia 2026 e impatto sull’yield
- 06Quando l’investimento immobiliare conviene rispetto a BTP e fondi
- 07Calcolare lo yield prima di acquistare: la differenza pratica
Comprare un immobile e metterlo in affitto è uno degli investimenti più diffusi in Italia, ma il rendimento reale spesso è molto diverso da quello che il proprietario immagina. Tra IMU, manutenzione, sfitto e tasse, lo yield netto può essere la metà di quello lordo. Sapere calcolarlo correttamente è il primo passo per decidere se un’operazione conviene o se il capitale reso disponibile dalla vendita di un altro asset farebbe meglio a finire altrove.
In questa guida la redazione DokiCasa propone un quadro pratico per il 2026: la formula dello yield lordo, le voci da sottrarre per ottenere lo yield netto, un esempio numerico concreto su un appartamento a Milano, il confronto fra i regimi fiscali e un raffronto con strumenti finanziari comparabili.
Yield lordo: la formula base
Lo yield lordo è la prima cifra che chi vende casa o un consulente di un’agenzia ti mostra. La formula è semplice:
Yield lordo = (canone annuo / valore immobile) × 100
Si tratta di un dato grezzo, utile come prima fotografia ma quasi mai sufficiente per prendere una decisione. Un immobile da 200.000 euro affittato a 1.000 euro al mese genera 12.000 euro l’anno: yield lordo del 6%. Sembra interessante, ma il numero che entra davvero in tasca è quasi sempre più basso.
Il limite dello yield lordo è che ignora tutte le voci di costo strutturali della proprietà immobiliare: tasse comunali, gestione condominiale, manutenzione ordinaria, periodi senza inquilino, fiscalità sul canone. Per un investimento serio serve passare allo yield netto.
Yield netto: cosa togliere
Lo yield netto si ottiene sottraendo dal canone annuo tutte le uscite reali e poi dividendo per il valore d’acquisto effettivo (incluse le spese notarili e di registrazione). Le voci da considerare sono cinque.
- IMU: dovuta sulla seconda casa e sugli immobili dati in affitto. L’aliquota varia per Comune ma su un’abitazione di 200.000 euro a Milano l’IMU annua tipica è fra i 1.000 e i 1.400 euro.
- Spese di gestione condominiale a carico del proprietario: la quota straordinaria, l’assicurazione fabbricato e la manutenzione delle parti comuni. Indicativamente 200-500 euro l’anno per un trilocale.
- Manutenzione ordinaria: caldaia, sostituzioni, piccoli interventi. Una stima prudente è l’1% del valore dell’immobile l’anno, quindi 2.000 euro su 200.000.
- Sfitto: la quota di tempo in cui l’immobile resta vuoto fra un contratto e l’altro. In Italia la media oscilla fra il 5% e l’8% in funzione di città e tipologia.
- Fiscalità sul canone: cedolare secca al 21% (libero), cedolare al 10% (canone concordato in Comuni ad alta tensione abitativa), oppure tassazione IRPEF ordinaria con aliquote dal 23% in su.
La formula completa diventa:
Yield netto = (canone annuo − IMU − spese gestione − manutenzione − sfitto − tasse) / (valore immobile + spese acquisto) × 100
La differenza fra lordo e netto, su immobili residenziali in città di medie dimensioni, è tipicamente di 2-3 punti percentuali: un yield lordo del 6% spesso si traduce in un netto fra il 3% e il 4%.
Esempio numerico: appartamento da 200.000 euro a Milano
Per rendere concreto il calcolo, ipotizziamo un trilocale di 80 mq in zona semi-centrale a Milano, comprato a 200.000 euro e affittato a 1.100 euro al mese con cedolare al 21%. Le spese di acquisto (notaio, imposte di registro o IVA, commissione agenzia) ammontano a circa 12.000 euro, per un totale investito di 212.000 euro.
Cedolare al 10% sul canone concordato: ti conviene?
Il canone concordato con cedolare al 10% può migliorare lo yield netto fino a un punto pieno. Verifica se il tuo Comune lo prevede e quanto incassi davvero in più.
Leggi la guida cedolare 2026Il delta è significativo: il rendimento reale è meno della metà di quello lordo. Le tre voci che pesano di più sono cedolare, manutenzione e IMU, nell’ordine. È su questi tre fattori che vale la pena ottimizzare prima di firmare un acquisto.
Hai i documenti pronti per stimare l’immobile?
Una valutazione precisa del valore di acquisto è il primo dato che serve per calcolare lo yield. Se stai mettendo a reddito un immobile o ne stai valutando uno, parti dalla nostra guida alla stima immobiliare per capire come arrivare a un valore difendibile.
Confronto cedolare 21% vs 10% sull’yield netto
Il regime fiscale è la leva più immediata per migliorare lo yield netto. Le tre opzioni principali sul residenziale, nel 2026, sono cedolare al 21%, cedolare al 10% sul canone concordato e tassazione IRPEF ordinaria.
Vuoi un confronto sul tuo caso?
Oltre 10.000 pratiche al mese gestite per privati e professionisti. Parla con un consulente DokiCasa per capire qual è il rendimento reale del tuo immobile e come ottimizzarlo.
Parla con un consulente*La tassazione IRPEF si applica al 95% del canone (deduzione forfettaria 5%), poi soggetto all’aliquota marginale del proprietario. La cifra è indicativa.
Il canone concordato con cedolare al 10% abbassa il canone richiesto rispetto al libero (in genere fra il 10% e il 20% in meno) ma riduce la tassazione di 11 punti. Sui Comuni dove conviene, lo yield netto migliora fra mezzo punto e un punto pieno. Per il dettaglio del confronto puoi leggere la guida cedolare secca 2026: quando conviene.
Vuoi capire se il canone concordato ti conviene?
Il canone concordato richiede attestazione e contratti specifici per essere valido fiscalmente. Una registrazione di contratto a canone concordato ben fatta è il presupposto per sbloccare la cedolare al 10%.
Sfitto medio in Italia 2026 e impatto sull’yield
Lo sfitto è la voce più sottovalutata da chi mette a reddito un immobile per la prima volta. Ogni mese vuoto è il 8,3% del canone annuo che salta. Le medie nazionali, sulla base dei dati di mercato del 2026, si distribuiscono così.
- Grandi città (Milano, Roma, Bologna): sfitto medio fra il 4% e il 6%. Domanda alta, tempi di rilocazione brevi.
- Capoluoghi medi (Torino, Padova, Bari): 6-8%. La domanda è solida ma più stagionale, dipende dalla zona universitaria o dal contesto.
- Centri minori e seconde case: 10-15%. Il rischio aumenta in modo sensibile, soprattutto su immobili senza una destinazione chiara (turistico vs residenziale).
Sull’esempio milanese, passare da uno sfitto del 6% a uno del 12% (situazione di una zona meno richiesta) significa perdere circa 800 euro l’anno: lo yield netto scende da 2,93% a 2,55%. Una differenza piccola in percentuale, ma su 20 anni di possesso fa oltre 16.000 euro di reddito mancato.
Quando l’investimento immobiliare conviene rispetto a BTP e fondi
Il vero test sullo yield netto è il confronto con altri impieghi del capitale. Nel 2026 il quadro tipico, per un investitore privato, è il seguente.
I dati di confronto vanno letti con attenzione, e l’analisi va sempre fatta col proprio commercialista. Tre considerazioni utili:
- Il rendimento dell’immobile include una potenziale rivalutazione del capitale negli anni, che il BTP non offre. Negli ultimi vent’anni, su molte città italiane, la rivalutazione media reale è stata vicina allo zero — il rendimento totale dipende quindi soprattutto dallo yield netto.
- L’immobile è un asset illiquido: vendere richiede mesi e ha costi non trascurabili. BTP e fondi si liquidano in giorni.
- Il rischio dell’immobile è concentrato: un solo asset, una sola zona. Un fondo obbligazionario è diversificato per costruzione.
L’investimento immobiliare ha senso quando lo yield netto supera di almeno 1-1,5 punti il rendimento netto del BTP decennale, perché il delta deve compensare illiquidità, rischio specifico e impegno gestionale. Sotto quella soglia, il numero suggerisce di pensare due volte prima di firmare.
Calcolare lo yield prima di acquistare: la differenza pratica
Il calcolo dello yield non serve solo a chi vuole valutare un acquisto teorico: cambia anche le scelte quotidiane di chi un immobile in affitto già ce l’ha. Capire qual è il proprio yield reale aiuta a decidere se conviene passare al canone concordato, se è il momento di rinegoziare il canone in scadenza, se l’immobile sta producendo abbastanza per giustificare i costi di gestione o se vale la pena venderlo e reinvestire.
La parte fiscale e contrattuale, in questo, è centrale. Per assicurarsi che il regime cedolare sia attivo correttamente serve una registrazione del contratto fatta a regola. DokiCasa eroga oltre 10.000 pratiche al mese a privati e professionisti, fra cui registrazioni contratti di locazione, calcoli canone concordato e calcolatori fiscali, con consegna in 24 ore. Avere il contratto in ordine è il presupposto operativo per portare a casa lo yield che hai calcolato.
Le aliquote, le esenzioni e gli importi citati in questa guida sono quelli vigenti al 2026 e possono variare. Per ogni decisione fiscale o di investimento confrontati con un commercialista o un consulente di fiducia.
- Yield lordo: canone annuo diviso valore immobile per 100
- Yield netto: tolto IMU, gestione, manutenzione, sfitto e tasse
- Confronto cedolare 21% e 10%: il regime giusto cambia il rendimento netto di 1-2 punti
Le domande frequenti sulla redditività immobiliare
Qual è uno yield lordo accettabile su un immobile residenziale nel 2026?
Sui residenziali in città italiane medio-grandi, uno yield lordo fra il 4% e il 6% è la norma. Sotto il 4% l’investimento è giustificato solo se ci si aspetta una rivalutazione del capitale (zone in trasformazione, riqualificazioni urbane), perché il rendimento corrente da solo non compensa i rischi. Sopra il 6% va sempre verificato perché lo yield è così alto: spesso si tratta di immobili in zone periferiche con sfitto reale elevato, o di unità con manutenzione straordinaria imminente. Il numero che conta è sempre lo yield netto, non quello lordo.
L’IMU si paga su tutti gli immobili dati in affitto?
Sì, l’IMU è dovuta sugli immobili che non sono prima casa del proprietario, e quindi anche su quelli affittati. L’aliquota varia per Comune e tipologia: a Milano e Roma l’aliquota tipica sulla seconda casa è fra il 10,6 e l’11,4 per mille, applicata alla rendita catastale rivalutata. Su un appartamento residenziale di valore catastale 800 euro l’IMU annua tipica oscilla fra 1.000 e 1.400 euro. Per il calcolo esatto serve la rendita catastale (visibile in visura) e l’aliquota deliberata dal Comune. È una voce che pesa sullo yield netto e va sempre sottratta nel calcolo.
Come si calcola lo sfitto in modo realistico?
Lo sfitto è la quota di tempo in cui l’immobile resta vuoto fra un contratto e l’altro o durante la ricerca del primo inquilino. Un metodo prudente è considerare 30-45 giorni vuoti per ogni cambio di inquilino, poi dividere per la durata media di permanenza dell’inquilino stesso. Su un contratto 4+4 con permanenze medie di 4-5 anni, equivale a circa il 2-3% di sfitto strutturale. A questo va aggiunta la possibilità di morosità, che in alcune zone può portare il dato reale al 6-8%. Per immobili turistici o brevi affitti il calcolo è completamente diverso e va fatto su base settimanale di occupazione attesa.
Conviene sempre la cedolare secca rispetto all’IRPEF?
Quasi sempre sì, ma non automaticamente. La cedolare al 21% supera l’IRPEF nel momento in cui il proprietario ha aliquota marginale superiore al 22%, condizione frequente per chi ha un reddito da lavoro medio o alto. Però la cedolare non permette di dedurre nessun costo (a parte le imposte di registro) e non riduce il reddito imponibile complessivo. In casi particolari (proprietario con redditi bassi, presenza di detrazioni famigliari elevate, capienza fiscale ridotta) la tassazione IRPEF può risultare equivalente o leggermente superiore. Una verifica col commercialista è sempre raccomandata prima di scegliere il regime in fase di registrazione contratto.
Lo yield netto include la rivalutazione dell’immobile?
No, lo yield netto è il rendimento corrente: rapporto fra reddito annuo netto e capitale investito. La rivalutazione (o svalutazione) dell’immobile nel tempo è una componente separata, che si calcola sulla differenza fra valore di vendita futuro e valore d’acquisto. Per stimare il rendimento totale di un investimento immobiliare serve sommare lo yield netto annuo e la variazione del valore capitale, in entrambi i casi su base reale (al netto dell’inflazione). In Italia, sui residenziali, la rivalutazione reale degli ultimi vent’anni è stata mediamente molto bassa: il rendimento totale è quindi quasi tutto yield netto. Considerare solo la rivalutazione attesa, senza yield, è il modo più rapido per investire male.
Da quale valore parto per calcolare lo yield netto: prezzo di acquisto o valore di mercato attuale?
Dipende dalla domanda che ti stai facendo. Se vuoi sapere quanto sta rendendo il capitale che hai investito storicamente, usa il prezzo di acquisto più le spese accessorie (notaio, imposte, eventuali ristrutturazioni capitalizzate). Se vuoi capire se conviene tenere o vendere oggi, usa il valore di mercato attuale: è il capitale che potresti liberare vendendo. Spesso le due cifre sono diverse e portano a conclusioni opposte: un immobile comprato 30 anni fa può avere uno yield sul prezzo storico altissimo ma uno yield sul valore attuale modesto. È quest’ultimo il numero che guida le decisioni di tenere o disinvestire.
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