Contratto di Acquisto Programmato

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Cos'è il Contratto di Acquisto Programmato

L’Acquisto Programmato è un accordo che permette all’Acquirente di acquistare un immobile tramite pagamento dilazionato, andando sin da subito ad abitare nell’immobile, ma con la piena proprietà condizionata al totale pagamento del prezzo pattuito.

L’Acquisto Programmato permette di venir meno ad un’onerosa richiesta di Mutuo o di ridurne l’importo, e quindi anche gli interessi, dilazionando il pagamento.

Cosa contiene il Contratto di Acquisto Programmato

Nel Contratto di Acquisto Programmato, valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

  • la descrizione, le eventuali pertinenze, la destinazione ed i dati catastali che identificano l’immobile;
  • un versamento iniziale interamente deducibile, che sarà suddiviso tra Caparra (non recuperabile dall’Acquirente in caso di recesso) e Acconto (recuperabile dall’Acquirente in caso di recesso);
  • l’importo delle rate mensili, di cui una parte andrà ad accrescere la Caparra, mentre l’altra andrà a sommarsi all’Acconto, anch’esse deducibili dal prezzo dell’immobile;
  • le modalità e tempistiche entro cui effettuare l’Atto.

Vantaggi Contratto di Acquisto Programmato

Il Contratto di Acquisto Programmato è vantaggioso per il Proprietario che avrà la certezza di vendere l’immobile ad un corretto prezzo di mercato.

L’Acquisto Programmato è vantaggioso per l’Acquirente che può pagare in maniera dilazionata l’immobile ed usufruirne immediatamente con il reale interesse di diventarne proprietario definitivamente.

In generale l’Acquisto Programmato è consigliato a tutti gli acquirenti solvibili e a tutti quei proprietari che non riescono a vendere la propria casa, avendo in molti casi l’immobile inutilizzato, che produce dei costi e non dei vantaggi.

Rischi Contratto di Acquisto Programmato

Il rischio è che l’Acquirente decida, ad un certo punto, di non comprare la casa. In tal caso, però, il Proprietario può trattenere del tutto o in parte quanto già è stato versato a titolo di Caparra, come previsto dal Contratto.

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dall’Acquirente divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri, ma il rischio è pressoché azzerato se il contratto è stato trascritto in forma di atto pubblico poiché la clausola di immediato rilascio dell’immobile in caso di inadempienza, costituisce titolo esecutivo.

Trascrizione del Contratto di Acquisto Programmato

L’Acquisto Programmato è una forma contrattuale che va assistita da particolari forme di cautela e garanzia come la trascrizione del preliminare, un congruo e ben calibrato ammontare delle caparre penitenziali e degli eventuali acconti prezzo, oltre che la facoltà di nomina di terzo acquirente e quella di recesso.

E’ consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio. Occorre in alternativa registrare il contratto agli Atti Privati presso l’Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro).

Registrazione del Contratto

Il Contratto di Acquisto Programmato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è acconto sul pagamento del prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

In presenza di Caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Spese del Contratto di Acquisto Programmato

Le spese per il Contratto di Acquisto Programmato verranno ripartite al 50% tra le parti relativamente all’imposta di registro fissa (circa 200€) ed ai bolli.

L’Acquirente si farà carico degli onorari notarili compresi di trascrizione ed imposta di registro proporzionale e delle spese per l’Atto definitivo dove, in tale occasione, potrà recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla Caparra e sugli acconti precedentemente pagata. Le spese a carico del Proprietario saranno quelle relative all’IMU ed alle imposte di tipo patrimoniale.

A partire dalla data di consegna dell’immobilel’Acquirente si farà carico delle spese generali, di manutenzioneservizi condominialiutenze raccolta rifiuti. Nel Contratto bisognerà indicare chi si farà carico delle spese straordinarie per le parti comuni ed esclusive, successive alla consegna dell’immobile.

Modello Contratto di Acquisto Programmato

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Domande Frequenti Acquisto Programmato

Se è stata pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto, da parte dell’Acquirente, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso.

Si. E’ bene trascrivere, all’Ufficio Pubblicità dell’Agenzia delle Entrate – ex Conservatoria, il Contratto, cosa che consentirà all’Acquirente di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione, rendendole eventualmente inefficaci. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del Proprietario.

Dopo la consegna dell'immobile si può cambiare l'importo del versamento mensile, ma solo concordando in forma scritta la variazione, con un contatto integrativo, che dovrà essere registrato.

La Proprietà dovrà diffidarlo a rilasciare l’immobile ed in caso di inadempienza rivolgersi alla Autorità Giudiziaria. Anche per questo motivo è bene che i contratti vengano stipulati presso un Notaio, e da lui trascritti, e soprattutto che siano in forma di Atto Pubblico (e non solo scrittura privata autenticata nelle firme).

Gli eredi devono continuare ad onorare il contratto e se cosi non volessero fare dovranno pagare la penale indicata nello stesso nel caso di esercizio della facoltà di recesso.

Nel caso non sia stato previsto il recesso e gli eredi intendano in ogni caso recedere, sarà bene concordare con la Proprietà una risoluzione consensuale scritta che dovrà essere registrata per annullare gli effetti giuridici e fiscali del contratto precedentemente stipulato.

Solitamente è consigliabile rimanere sotto la soglia dei 3 anni, in quanto tale è la validità dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto, che lo rende opponibile ai terzi e lo protegge da eventuali iscrizioni pregiudizievoli effettuate contro il Proprietario.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per l’Acquirente, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.

La Caparra non viene restituita in caso di non acquisto, mentre l’Acconto si. Facciamo un esempio: Il prezzo dell’immobile è di 200.000€, il Versamento iniziale è di 40.000€, di cui 25.000€ di Caparra e 15.000€ di Acconto. Nel caso in cui l’Acquirente decidesse di non proseguire con l’acquisto, perderà i 25.000€ del Versamento iniziale a titolo di Caparra. Ipotizziamo che, oltre ai 40.000€ abbia anche già versato altri 10.000€ in versamenti rateali di cui 4.000€ a titolo di accrescimento Caparra e 6.000€ a titolo di accrescimento Acconto. In caso di recesso, l’Acquirente perderà oltre ai 25.000€ precedentemente indicati, ulteriori 4.000€, per un totale di 29.000€.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per l’Acquirente, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.

Si, a condizione che si dichiari la facoltà di nominare o associare un terzo acquirente, come in tutti i contratti preliminari. Questa facoltà è prevista nei Contratti di Riscaffitto. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per l’Acquirente, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.

Di norma non va inserita all'interno del Preliminare, va infatti poi menzionata nel Contratto definitivo, ma in questo caso, visto che passano alcuni mesi prima dell’atto definitivo, si potrebbe riportare nel Contratto i dati dell’Agenzia ed il compenso.

Il venditore può trattare il compenso dell’Agenzia, dal momento che riceve solamente una piccola parte del prezzo, chiedendo ad esempio di pagare il 50% del compenso al contratto ed il 50% al momento dell’atto. Riguardo al compratore invece, normalmente viene pagato il compenso al momento del Contratto. Il diritto al compenso matura al momento dell’accettazione della proposta.

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

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