Contratto di Acquisto Programmato

Se è stata pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto, da parte dell’Acquirente, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso.

Si. E’ bene trascrivere, all’Ufficio Pubblicità dell’Agenzia delle Entrate – ex Conservatoria, il Contratto, cosa che consentirà all’Acquirente di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione, rendendole eventualmente inefficaci. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del Proprietario.

Dopo la consegna dell’immobile si può cambiare l’importo del versamento mensile, ma solo concordando in forma scritta la variazione, con un contatto integrativo, che dovrà essere registrato.

La Proprietà dovrà diffidarlo a rilasciare l’immobile ed in caso di inadempienza rivolgersi alla Autorità Giudiziaria. Anche per questo motivo è bene che i contratti vengano stipulati presso un Notaio, e da lui trascritti, e soprattutto che siano in forma di Atto Pubblico (e non solo scrittura privata autenticata nelle firme).

Gli eredi devono continuare ad onorare il contratto e se cosi non volessero fare dovranno pagare la penale indicata nello stesso nel caso di esercizio della facoltà di recesso.

Nel caso non sia stato previsto il recesso e gli eredi intendano in ogni caso recedere, sarà bene concordare con la Proprietà una risoluzione consensuale scritta che dovrà essere registrata per annullare gli effetti giuridici e fiscali del contratto precedentemente stipulato.

Solitamente è consigliabile rimanere sotto la soglia dei 3 anni, in quanto tale è la validità dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto, che lo rende opponibile ai terzi e lo protegge da eventuali iscrizioni pregiudizievoli effettuate contro il Proprietario.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per l’Acquirente, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.

La Caparra non viene restituita in caso di non acquisto, mentre l’Acconto si. Facciamo un esempio: Il prezzo dell’immobile è di 200.000€, il Versamento iniziale è di 40.000€, di cui 25.000€ di Caparra e 15.000€ di Acconto. Nel caso in cui l’Acquirente decidesse di non proseguire con l’acquisto, perderà i 25.000€ del Versamento iniziale a titolo di Caparra. Ipotizziamo che, oltre ai 40.000€ abbia anche già versato altri 10.000€ in versamenti rateali di cui 4.000€ a titolo di accrescimento Caparra e 6.000€ a titolo di accrescimento Acconto. In caso di recesso, l’Acquirente perderà oltre ai 25.000€ precedentemente indicati, ulteriori 4.000€, per un totale di 29.000€.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per l’Acquirente, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.

Si, a condizione che si dichiari la facoltà di nominare o associare un terzo acquirente, come in tutti i contratti preliminari. Questa facoltà è prevista nei Contratti di Riscaffitto. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per l’Acquirente, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.

Di norma non va inserita all’interno del Preliminare, va infatti poi menzionata nel Contratto definitivo, ma in questo caso, visto che passano alcuni mesi prima dell’atto definitivo, si potrebbe riportare nel Contratto i dati dell’Agenzia ed il compenso.

Il venditore può trattare il compenso dell’Agenzia, dal momento che riceve solamente una piccola parte del prezzo, chiedendo ad esempio di pagare il 50% del compenso al contratto ed il 50% al momento dell’atto. Riguardo al compratore invece, normalmente viene pagato il compenso al momento del Contratto. Il diritto al compenso matura al momento dell’accettazione della proposta.

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

Il godimento non è un diritto reale (altrimenti si parlerebbe di possesso e quindi sarebbe un diritto trasferibile) ma bensi un diritto personale e precario d’uso che viene concesso in attesa dell’atto definitivo. Si può specificare che di tutto l’immobile e per quel determinato periodo viene concesso il godimento personale di una certa porzione fino ad una certa data. Per la scrittura di questa specifiche è consigliata la consulenza di un Esperto.

Per condono si intende senz’altro una pratica di sanatoria. Sicuramente va citata scrivendo che tale pratica è stata depositata e che entr un data termine e comunque entro l’atto. In aggiunta dovrà essere rilasciata l’autorizzazione (se è una Scia o Concessione se è un PdC). Per la scrittura di questa specifiche è consigliata la consulenza di un Esperto.

In sede di registrazione le imposte sulla caparra vanno pagate per intero. Considerati quindi anche gli accrescimenti.