Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Il rischio è che il Conduttore/Compratore decida, ad un certo punto, di non comprare la casa. In tal caso, però, il Venditore può trattenere del tutto o in parte quanto già è stato pagato a titolo di Caparra e Canone, come previsto dal Contratto.

Il vantaggio per il Venditore è che, per quanto riguarda la componente locazione, non pagherà la sua quota di imposta di registro. Per quanto riguarda invece le somme corrisposte a titolo di Caparra o Acconto sul prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile, esse verranno assimilate, ai fini fiscali, alla medesima tassazione prevista per la vendita di un immobile.

Se è stata pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto, da parte del Conduttore/Acquirente, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso.

Solo concordando in forma scritta la variazione, con un contatto integrativo, che dovrà essere registrato.

La somma versata inizialmente e quelle versate a rate, sia a titolo di Caparra che a titolo di Acconto sono interamente deducibili dal saldo finale del prezzo. Farà eccezione solo la parte di canone mensile non deducibile e l’eventuale residuo per interessi, nel solo caso in cui sia stata prevista un’indicizzazione del prezzo.

Solitamente è consigliabile rimanere sotto la soglia dei 3 anni, in quanto tale è la validità dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto, che lo rende opponibile ai terzi e lo protegge da eventuali iscrizioni pregiudizievoli effettuate contro il Proprietario.

La Caparra non viene restituita in caso di non acquisto, mentre l’Acconto si. Facciamo un esempio: Il prezzo dell’immobile è di 300.000€, il Versamento iniziale è di 50.000€, di cui 30.000€ di Caparra e 20.000€ di Acconto. Nel caso in cui il Conduttore/Acquirente decidesse di non proseguire con l’acquisto, perderà i 30.000€ del Versamento iniziale a titolo di Caparra. Ipotizziamo che, oltre ai 50.000€ abbia anche già versato altri 10.000€ in versamenti rateali di cui 4.000€ relativi alla componente locazione e 6.000€ relativi ai versamenti mensili dei quali 2.000€ come accrescimento Caparra e 4.000€ come accrescimento Acconto. In caso di recesso, il Conduttore/Acquirente perderà oltre ai 30.000€ precedentemente indicati, ulteriori 4.000€ relativi alla componente locazione e altri 2.000€ relativi all’accrescimento della Caparra relativi ai versamenti mensili, per un totale di 36.000€.

In fase di compilazione del Contratto sarà possibile inserire, o meno, la facoltà di recesso da parte del Conduttore/Acquirente, che ne determina “l’obbligo” di acquisto.

Se viene pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto e il Conduttore/Acquirente decide di non proseguire con l’acquisto, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso. In tal caso verranno trattenute dal Proprietario le somme versate a titolo di Canone e Caparra e restituite quelle versate a titolo di Acconto prezzo.

Se non è stata pattuita la facoltà di recesso e il Conduttore/Acquirente decide di non proseguire con l’acquisto, resta la possibilità di cedere il Contratto a terzi che desiderino subentrare. In alternativa occorre pattuire con il Proprietario condizioni di risoluzione consensuale in modo da non generare inadempimento.

Il Venditore è opportuno che richieda un versamento iniziale a titolo di Caparra, che il canone mensile ed i versamenti rateali siano di importo più elevato rispetto a quello che sarebbe stato un normale canone di locazione.

E’ consigliato per il Conduttore trascrivere, all’Ufficio Pubblicità dell’Agenzia delle Entrate – ex Conservatoria, il Contratto, cosa che consentirà al Conduttore/Acquirente di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione, rendendole eventualmente inefficaci. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del Proprietario.

Si, a condizione che si dichiari la facoltà di nominare o associare un terzo acquirente, come in tutti i contratti preliminari. Questa facoltà è prevista nei Contratti di Riscaffitto. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti