Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Cos'è il Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Il Contratto di Affitto Riscatto o Rent to Buy, è un accordo che permette al Conduttore, futuro Compratore, di diventare proprietario dell’immobiledopo un periodo di locazione dello stesso.

Si tratta quindi di un unico contratto contenente sia la locazione che il patto di futura venditache prevale giuridicamente e fiscalmente sulla locazione.

Cosa contiene il Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Nel Contratto di Affitto con Riscatto (Rent to buy), valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

  • la descrizione, le eventuali pertinenze, la destinazione ed i dati catastali che identificano l’immobile;
  • un versamento iniziale alla consegna dell’immobile, interamente deducibile in caso di acquisto, suddiviso tra Caparra (non recuperabile in caso di recesso) e Acconto (recuperabile in caso di recesso);
  • un canone di locazione mensile (non recuperabile in caso di recesso), il cui importo viene in tutto o in parte dedotto dal prezzo;
  • un versamento mensile di cui una parte andrà ad accrescere la Caparra, mentre l’altra sarà andrà a sommarsi all’Acconto;
  • un importo da saldare all’Atto, al netto del versamento iniziale, della parte deducibile del canone mensile e del versamento mensile.

Quali sono i vantaggi del Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Il Venditore nell’Affitto Riscatto (Rent to Buy) potrà effettuare una vendita agevolata, al corretto prezzo di mercato, incassando la Caparra, i canoni di locazione ed i versamenti mensili e risparmiando su spese condominiali .

Il Conduttore, futuro Compratore, nell’Affitto Riscatto (Rent to Buy) potrà avere subito le chiavi dell’immobile, con acquisto agevolato e pagamento dilazionato, recuperando, del tutto o in parte, i canoni versati. Rimandando inoltre di qualche anno l’atto di acquisto, ridurrà l’ammontare del mutuo ed i conseguenti interessi, acquisendo merito creditizio.

Registrazione e Trascrizione del Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

È consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica notarile delle firme o, meglio, in forma di Atto Pubblico Notarile.

Occorre, nel caso non venga trascritto in Conservatoria, comunque registrare il contratto agli Atti Privati presso l’Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro).

Spese e Tassazione

Le spese per il Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy) verranno ripartite al 50% tra le parti, per quanto riguarda l’imposta di registro fissa (circa 200€) ed ai bolli. Saranno a carico del Compratore le spese notarili, compresi di trascrizione e l’imposta di registro proporzionale.

Per quanto riguarda l’atto definitivo, le spese competono tutte all’Acquirente che, in tale occasione, potrà recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla caparra e sugli acconti precedentemente pagata.

Le spese a carico del Venditore saranno quelle relative alle imposte per il canone di locazione, all’IMU ed alle imposte di tipo patrimoniale.

A partire dalla data di consegna dell’immobile, il Conduttore/Acquirente si farà carico delle spese generali, di manutenzione, servizi condominiali, utenze e raccolta rifiuti. Nel Contratto bisognerà indicare chi si farà carico delle spese straordinarie per le parti comuni ed esclusive, successive alla consegna dell’immobile.

Modello Contratto di Affitto con Riscatto

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Rischi e vantaggi per il Venditore

Il rischio è che il Conduttore/Compratore decida, ad un certo punto, di non comprare la casa. In tal caso, però, il Venditore può trattenere del tutto o in parte quanto già è stato pagato a titolo di Caparra e Canone, come previsto dal Contratto.

Il vantaggio per il Venditore è che, per quanto riguarda la componente locazione, non pagherà la sua quota di imposta di registro. Per quanto riguarda invece le somme corrisposte a titolo di Caparra o Acconto sul prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile, esse verranno assimilate, ai fini fiscali, alla medesima tassazione prevista per la vendita di un immobile.

Cosa succede se il Compratore recede dal Contratto?

Se è stata pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto, da parte del Conduttore/Acquirente, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso.

Si può cambiare l'importo dei versamenti mensili?

Solo concordando in forma scritta la variazione, con un contatto integrativo, che dovrà essere registrato.

Tutti i versamenti sono interamente deducibili?

La somma versata inizialmente e quelle versate a rate, sia a titolo di Caparra che a titolo di Acconto sono interamente deducibili dal saldo finale del prezzo. Farà eccezione solo la parte di canone mensile non deducibile e l’eventuale residuo per interessi, nel solo caso in cui sia stata prevista un’indicizzazione del prezzo.

Durata massima di un Contratto di Affitto con Riscatto

Solitamente è consigliabile rimanere sotto la soglia dei 3 anni, in quanto tale è la validità dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto, che lo rende opponibile ai terzi e lo protegge da eventuali iscrizioni pregiudizievoli effettuate contro il Proprietario.

Differenza tra Caparra e Acconto

La Caparra non viene restituita in caso di non acquisto, mentre l’Acconto si. Facciamo un esempio: Il prezzo dell’immobile è di 300.000€, il Versamento iniziale è di 50.000€, di cui 30.000€ di Caparra e 20.000€ di Acconto. Nel caso in cui il Conduttore/Acquirente decidesse di non proseguire con l’acquisto, perderà i 30.000€ del Versamento iniziale a titolo di Caparra. Ipotizziamo che, oltre ai 50.000€ abbia anche già versato altri 10.000€ in versamenti rateali di cui 4.000€ relativi alla componente locazione e 6.000€ relativi ai versamenti mensili dei quali 2.000€ come accrescimento Caparra e 4.000€ come accrescimento Acconto. In caso di recesso, il Conduttore/Acquirente perderà oltre ai 30.000€ precedentemente indicati, ulteriori 4.000€ relativi alla componente locazione e altri 2.000€ relativi all’accrescimento della Caparra relativi ai versamenti mensili, per un totale di 36.000€.

Il Conduttore è obbligato ad acquistare dopo il periodo di locazione?

In fase di compilazione del Contratto sarà possibile inserire, o meno, la facoltà di recesso da parte del Conduttore/Acquirente, che ne determina “l’obbligo” di acquisto.

Se viene pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto e il Conduttore/Acquirente decide di non proseguire con l’acquisto, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso. In tal caso verranno trattenute dal Proprietario le somme versate a titolo di Canone e Caparra e restituite quelle versate a titolo di Acconto prezzo.

Se non è stata pattuita la facoltà di recesso e il Conduttore/Acquirente decide di non proseguire con l’acquisto, resta la possibilità di cedere il Contratto a terzi che desiderino subentrare. In alternativa occorre pattuire con il Proprietario condizioni di risoluzione consensuale in modo da non generare inadempimento.

Cautele per Venditore e Compratore

Il Venditore è opportuno che richieda un versamento iniziale a titolo di Caparra, che il canone mensile ed i versamenti rateali siano di importo più elevato rispetto a quello che sarebbe stato un normale canone di locazione.

E’ consigliato per il Conduttore trascrivere, all’Ufficio Pubblicità dell’Agenzia delle Entrate – ex Conservatoria, il Contratto, cosa che consentirà al Conduttore/Acquirente di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione, rendendole eventualmente inefficaci. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del Proprietario.

Il Conduttore può riservarsi la nomina di un altro Compratore in fase di Contratto?

Si, a condizione che si dichiari la facoltà di nominare o associare un terzo acquirente, come in tutti i contratti preliminari. Questa facoltà è prevista nei Contratti di Riscaffitto. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

Normativa ed Informazioni

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

Altri modi per chiamare il Documento:
  • Rent to Buy
  • Affitto a riscatto
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Registrazione del Contratto di Affitto con Riscatto

Il Contratto di Affitto con Riscatto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma dello stesso, oppure 30 giorni se il Contratto è redatto con l’intervento di un Notaio (soluzione consigliata) nella forma della scrittura privata autenticata o di Atto pubblico. L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è pagamento di prezzo. 

Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

In presenza di Caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Valutazione 4,6
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