Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

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Cos'è il Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Il Contratto di Affitto Riscatto o Rent to Buy, è un accordo che permette al Conduttore, futuro Compratore, di diventare proprietario dell’immobiledopo un periodo di locazione dello stesso.

Si tratta quindi di un unico contratto contenente sia la locazione che il patto di futura venditache prevale giuridicamente e fiscalmente sulla locazione.

Cosa contiene il Contratto di Affitto Riscatto

Nel Contratto di Affitto con Riscatto (Rent to buy), valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

  • la descrizione, le eventuali pertinenze, la destinazione ed i dati catastali che identificano l’immobile;
  • un versamento iniziale alla consegna dell’immobile, interamente deducibile in caso di acquisto, suddiviso tra Caparra (non recuperabile in caso di recesso) e Acconto (recuperabile in caso di recesso);
  • un canone di locazione mensile (non recuperabile in caso di recesso), il cui importo viene in tutto o in parte dedotto dal prezzo;
  • un versamento mensile di cui una parte andrà ad accrescere la Caparra, mentre l’altra sarà andrà a sommarsi all’Acconto;
  • un importo da saldare all’Atto, al netto del versamento iniziale, della parte deducibile del canone mensile e del versamento mensile.

Quali sono i vantaggi del Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Il Venditore nell’Affitto Riscatto (Rent to Buy) potrà effettuare una vendita agevolata, al corretto prezzo di mercato, incassando la Caparra, i canoni di locazione ed i versamenti mensili e risparmiando su spese condominiali .

Il Conduttore, futuro Compratore, nell’Affitto Riscatto (Rent to Buy) potrà avere subito le chiavi dell’immobile, con acquisto agevolato e pagamento dilazionato, recuperando, del tutto o in parte, i canoni versati. Rimandando inoltre di qualche anno l’atto di acquisto, ridurrà l’ammontare del mutuo ed i conseguenti interessi, acquisendo merito creditizio.

Registrazione e Trascrizione del Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

È consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica notarile delle firme o, meglio, in forma di Atto Pubblico Notarile.

Occorre, nel caso non venga trascritto in Conservatoria, comunque registrare il contratto agli Atti Privati presso l’Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro) entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

Spese e Tassazione

Le spese per il Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy) verranno ripartite al 50% tra le parti, per quanto riguarda l’imposta di registro fissa (circa 200€) ed ai bolli. Saranno a carico del Compratore le spese notarili, compresi di trascrizione e l’imposta di registro proporzionale.

Per quanto riguarda l’atto definitivo, le spese competono tutte all’Acquirente che, in tale occasione, potrà recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla caparra e sugli acconti precedentemente pagata.

Le spese a carico del Venditore saranno quelle relative alle imposte per il canone di locazione, all’IMU ed alle imposte di tipo patrimoniale.

A partire dalla data di consegna dell’immobile, il Conduttore/Acquirente si farà carico delle spese generali, di manutenzione, servizi condominiali, utenze e raccolta rifiuti. Nel Contratto bisognerà indicare chi si farà carico delle spese straordinarie per le parti comuni ed esclusive, successive alla consegna dell’immobile.

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Domande Frequenti Affitto con Riscatto (Rent to Buy)

Il rischio è che il Conduttore/Compratore decida, ad un certo punto, di non comprare la casa. In tal caso, però, il Venditore può trattenere del tutto o in parte quanto già è stato pagato a titolo di Caparra e Canone, come previsto dal Contratto.

Il vantaggio per il Venditore è che, per quanto riguarda la componente locazione, non pagherà la sua quota di imposta di registro. Per quanto riguarda invece le somme corrisposte a titolo di Caparra o Acconto sul prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile, esse verranno assimilate, ai fini fiscali, alla medesima tassazione prevista per la vendita di un immobile.

Se è stata pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto, da parte del Conduttore/Acquirente, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso.

Solo concordando in forma scritta la variazione, con un contatto integrativo, che dovrà essere registrato.

La somma versata inizialmente e quelle versate a rate, sia a titolo di Caparra che a titolo di Acconto sono interamente deducibili dal saldo finale del prezzo. Farà eccezione solo la parte di canone mensile non deducibile e l’eventuale residuo per interessi, nel solo caso in cui sia stata prevista un’indicizzazione del prezzo.

Solitamente è consigliabile rimanere sotto la soglia dei 3 anni, in quanto tale è la validità dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto, che lo rende opponibile ai terzi e lo protegge da eventuali iscrizioni pregiudizievoli effettuate contro il Proprietario.

La Caparra non viene restituita in caso di non acquisto, mentre l’Acconto si. Facciamo un esempio: Il prezzo dell’immobile è di 300.000€, il Versamento iniziale è di 50.000€, di cui 30.000€ di Caparra e 20.000€ di Acconto. Nel caso in cui il Conduttore/Acquirente decidesse di non proseguire con l’acquisto, perderà i 30.000€ del Versamento iniziale a titolo di Caparra. Ipotizziamo che, oltre ai 50.000€ abbia anche già versato altri 10.000€ in versamenti rateali di cui 4.000€ relativi alla componente locazione e 6.000€ relativi ai versamenti mensili dei quali 2.000€ come accrescimento Caparra e 4.000€ come accrescimento Acconto. In caso di recesso, il Conduttore/Acquirente perderà oltre ai 30.000€ precedentemente indicati, ulteriori 4.000€ relativi alla componente locazione e altri 2.000€ relativi all’accrescimento della Caparra relativi ai versamenti mensili, per un totale di 36.000€.

In fase di compilazione del Contratto sarà possibile inserire, o meno, la facoltà di recesso da parte del Conduttore/Acquirente, che ne determina “l’obbligo” di acquisto.

Se viene pattuita la facoltà di recesso dall’acquisto e il Conduttore/Acquirente decide di non proseguire con l’acquisto, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso. In tal caso verranno trattenute dal Proprietario le somme versate a titolo di Canone e Caparra e restituite quelle versate a titolo di Acconto prezzo.

Se non è stata pattuita la facoltà di recesso e il Conduttore/Acquirente decide di non proseguire con l’acquisto, resta la possibilità di cedere il Contratto a terzi che desiderino subentrare. In alternativa occorre pattuire con il Proprietario condizioni di risoluzione consensuale in modo da non generare inadempimento.

Il Venditore è opportuno che richieda un versamento iniziale a titolo di Caparra, che il canone mensile ed i versamenti rateali siano di importo più elevato rispetto a quello che sarebbe stato un normale canone di locazione.

E' consigliato per il Conduttore trascrivere, all’Ufficio Pubblicità dell’Agenzia delle Entrate – ex Conservatoria, il Contratto, cosa che consentirà al Conduttore/Acquirente di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione, rendendole eventualmente inefficaci. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del Proprietario.

Si, a condizione che si dichiari la facoltà di nominare o associare un terzo acquirente, come in tutti i contratti preliminari. Questa facoltà è prevista nei Contratti di Riscaffitto. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

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