Preliminare con Riserva di Proprietà

Cos'è il Contratto Preliminare con riserva di proprietà

Il Preliminare con riserva di proprietà (cosiddetto “riservato dominio”) consiste nella stipula di un Atto notarile di definitivo trasferimento in cui il prezzo dell’immobile viene parzialmente pagato all’Atto e parzialmente dilazionato.

Il Preliminare con riserva di proprietà è orientato a finalizzare l’acquisto dell’immobile in breve/medio tempo, solitamente 2-5 anni, evitando il ricorso ad un Mutuo, semplicemente dilazionando il prezzo dell’immobile.

Cosa contiene il Contratto Preliminare con riserva di proprietà

Nel Preliminare con riserva di proprietà, valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

  • la descrizione, le eventuali pertinenze, la destinazione ed i dati catastali che identificano l’immobile;
  • la presenza e l’importo della Caparra, il prezzo di vendita e le modalità di pagamento;
  • i termini e l’acconto da corrispondere all’Atto;
  • il saldo del prezzo, successivo all’Atto, che sarà dilazionato.

Quali sono i vantaggi del Contratto Preliminare con riserva di proprietà

Il Contratto preliminare con riserva di proprietà è vantaggioso per l’Acquirente che può utilizzare immediatamente l’immobile, salvo il mancato rispetto della dilazione.

È vantaggioso per il Venditore che potrà concludere la compravendita con maggiore facilita, riuscendo a sgravarsi da ogni onere relativo all’immobile.

Registrazione e Trascrizione del Preliminare con riserva di proprietà

Il Contratto preliminare deve essere registrato agli Atti Privati, il Contratto definitivo dovrà essere stipulato e trascritto in Conservatoria da un Notaio in forma di Atto Pubblico.

Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissa (circa €200) e i bolli verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.

L’Acquirente si farà carico dell’imposta di registro proporzionale e delle spese dell’Atto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.

Spese del Preliminare

Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissa (circa €200) e i bolli verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.

L’Acquirente si farà carico dell’imposta di registro proporzionale e delle spese dell’Atto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.

Clausola Risolutiva e Condizione Sospensiva

E’ possibile optare per 2 differenti modalità:

1. Clausola risolutiva espressa: l’atto di vendita determinerà l’integrale trasferimento e possesso dell’immobile ed in caso di inadempimento del saldo del prezzo, il contratto potrà essere risolto.

2. Condizione sospensiva: l’atto di vendita determinerà il trasferimento della proprietà e del possesso, sospensivamente condizionati al saldo prezzo, per cui il contratto perderà di efficacia in caso di inadempimento.

Modello Preliminare con Riserva

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Informazioni Utili

Cosa succede se il Compratore non paga le rate?

Nel caso in cui l’Acquirente non paghi il saldo del prezzo o le dilazioni, il Proprietario, sgravandosi di ogni onere, potrà nuovamente re-impossessarsi del bene con l’azione di re-integro (clausola risolutiva espressa) oppure con l’azione di mancato avveramento della condizione sospensiva. Il Proprietario, o i suoi eredi, torneranno nel pieno possesso dell’immobile.

Cosa succede se l’Acquirente dovesse recedere?

L’Acquirente non ha la possibilità di recedere, una volta stipulato l’Atto, ma gli resta la possibilità di promettere la vendita a terzi dell’immobile, naturalmente saldando l’intero prezzo anche contestualmente all’Atto della nuova vendita a terzi. Qualora invece l’Acquirente decida di recedere prima di aver stipulato l’Atto, valgono le medesime regole di un normale Contratto Preliminare, per cui il Proprietario potrà scegliere se richiedere l’adempimento giudiziale o risolvere il Contratto con il trattenimento della Caparra incassata.

Quali sono i vantaggi per il Proprietario?

Il vantaggio principale per il Proprietario è l’assenza di ogni onere giuridico e fiscale a partire dal momento dell’Atto, nel caso abbia optato per la clausola risolutiva. Nel caso abbia optato per la condizione sospensiva, tale vantaggio si consoliderà al momento del saldo prezzo, con la retrocessione degli effetti attivi e passivi al momento dell’atto.

Dopo l’Atto di definitivo trasferimento, si può cambiare l’importo dei versamenti mensili?

No, non è possibile salvo la stipula di un ulteriore Atto di modificazione delle pattuizioni.

Cosa succede se l’Acquirente inadempiente non intende rilasciare l’immobile?

Il Proprietario, divenuto creditore, dovrà espletare azione di re-integro nel possesso, richiedendo la risoluzione e l’annullamento dell’Atto, diventando nuovamente proprietario pieno dell’immobile. Nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva, dovrà chiedere l’accertamento. L’acquirente che non rilasci l’immobile disobbedirà cosi all’ordine del Giudice, con tutte le conseguenze del caso.

Quale è la durata massima del Preliminare con riserva di proprietà?

Non vi sono limiti alla durata della dilazione da inserire in Atto, solitamente si consiglia rimanere sotto la soglia dei 10 anni.

Quali cautele deve adottare il Proprietario?

E’ opportuno che vi sia una Caparra al momento del Contratto Preliminare pari ad almeno il 5-10% e che, contestualmente all’Atto di definitivo trasferimento venga effettuato un ulteriore versamento a titolo di Acconto prezzo pari ad almeno un ulteriore 20-30%. In questo modo la dilazione relativa al saldo del prezzo sarà contenuta in un massimo del 60-70%, scoraggiando cosi eventuali inadempienze.

L’Acquirente è tutelato?

Si, l’immobile dopo l’Atto di definitivo trasferimento è a tutti gli effetti di sua piena proprietà (con efficacia sospesa nel caso di condizione sospensiva), salvo il mancato o ritardato adempimento che comporterà l’annullamento o il mancato avveramento della condizione apposta all’atto notarile.

Gli immobili in costruzione possono essere oggetto di Preliminare con riserva di proprietà?

Si, l’immobile dopo l’Atto di definitivo trasferimento è a tutti gli effetti di sua piena proprietà (con efficacia sospesa nel caso di condizione sospensiva), salvo il mancato o ritardato adempimento che comporterà l’annullamento o il mancato avveramento della condizione apposta all’atto notarile.

Anche gli immobili gravati da ipoteca possono essere oggetto di Preliminare con riserva di proprietà, sapendo che si tratta di un accollo del Mutuo in capo all’Acquirente e che la Banca generalmente non libera il precedente Proprietario dalle sue obbligazioni. Il Mutuo resta garantito dall’immobile su cui grava l’ipoteca, dovrà essere pagato dall’Acquirente, che avrà detratto dal prezzo il residuo ammontare del medesimo. Nel caso in cui l’Acquirente non paghi le rate, la Banca potrà risolvere il Contratto di Mutuo, pignorare l’immobile e richiedere anche al precedente proprietario di adempiere, salvo il caso in cui la Banca avesse dato consenso all’accollo liberandolo dalle obbligazioni.

Normativa ed Informazioni

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

Altri modi per chiamare il Documento:
  • Riservato dominio
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Registrazione del Preliminare di Riserva

Il Preliminare con riserva di proprietà deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma dello stesso, oppure 30 giorni se il Contratto è redatto con l’intervento di un Notaio (soluzione consigliata) nella forma della scrittura privata autenticata o di Atto pubblico.

L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è pagamento di prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

In presenza di Caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Valutazione 4,6
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