Preliminare con Riserva di Proprietร
Informazioni e Modello Online
Cos'รจ il Contratto Preliminare con riserva di proprietร
Ilย Preliminare con riserva di proprietร (cosiddetto “riservato dominio”)ย consiste nella stipula di unย Atto notarile di definitivo trasferimentoย in cui ilย prezzo dell’immobileย vieneย parzialmenteย pagatoย all’Attoย eย parzialmente dilazionato.
Il Preliminare con riserva di proprietร รจ orientato a finalizzare l’acquisto dell’immobile in breve/medio tempo, solitamente 2-5 anni,ย evitando il ricorso ad un Mutuo, semplicemente dilazionando il prezzo dell’immobile.
Cosa contiene il Preliminare con Riserva
Nelย Preliminare con riserva di proprietร ,ย valido esclusivamente se redattoย in forma scritta, vengono indicati:
- la descrizione, leย eventuali pertinenze, la destinazione ed iย dati catastali che identificano l’immobile;
- la presenza e l’importo della Caparra, ilย prezzo di venditaย e leย modalitร di pagamento;
- i terminiย e l’accontoย da corrispondere all’Atto;
- il saldoย delย prezzo, successivo all’Atto, che sarร ย dilazionato.
Quali sono i vantaggi del Contratto Preliminare con riserva di proprietร
Il Contratto preliminare con riserva di proprietร รจย vantaggioso per l’Acquirenteย che puรฒย utilizzare immediatamente l’immobile, salvo il mancato rispetto della dilazione.
ร vantaggioso per il Venditore che potrร concludere la compravendita con maggiore facilita, riuscendo a sgravarsi da ogni onere relativo all’immobile.
Trascrizione del Preliminare con riserva di proprietร
Il Contratto preliminare deve essereย registrato agli Atti Privati, il Contratto definitivo dovrร essere stipulato eย trascritto in Conservatoriaย da un Notaio in forma diย Atto Pubblico.
Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissaย (circa โฌ200) e iย bolliย verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.
L’Acquirente si farร carico dellโimposta di registro proporzionale e delle spese dellโAtto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.
Registrazione del Preliminare
Il Preliminare con riserva di proprietร deve essere registrato presso lโAgenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.
Lโimposta di registro va versata in misura fissa se non vi รจ pagamento di prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, allโimposta in misura fissa bisogna aggiungere anche lโimposta proporzionale pari al 3% dellโacconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata lโIVA di legge.
In presenza di Caparra sarร necessario altresรฌ versare unโimposta proporzionale pari al 0,5% dellโimporto della stessa.
Lโimposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrร poi detrarre dallโimposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioรจ dellโAtto Notarile.
Spese del Preliminare
Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissaย (circa โฌ200) e iย bolliย verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.
L’Acquirente si farร carico dellโimposta di registro proporzionale e delle spese dellโAtto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.
Clausola Risolutiva e Condizione Sospensiva
E’ possibile optare perย 2 differenti modalitร :
1. Clausola risolutiva espressa:ย l’atto di vendita determinerร l’integrale trasferimento e possesso dell’immobile edย in caso di inadempimento del saldo del prezzo, ilย contrattoย potrร essereย risolto.
2. Condizione sospensiva:ย l’atto di vendita determinerร il trasferimento della proprietร e del possesso, sospensivamente condizionati al saldo prezzo, per cuiย il contratto perderร di efficacia in caso di inadempimento.
Modello Preliminare con Riserva
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Domande Frequenti Preliminare con Riserva
Cosa succede se il Compratore non paga le rate?
Nel caso in cui lโAcquirente non paghi il saldo del prezzo o le dilazioni, il Proprietario, sgravandosi di ogni onere, potrร nuovamente re-impossessarsi del bene con lโazione di re-integro (clausola risolutiva espressa) oppure con lโazione di mancato avveramento della condizione sospensiva. Il Proprietario, o i suoi eredi, torneranno nel pieno possesso dellโimmobile.
Cosa succede se lโAcquirente dovesse recedere?
LโAcquirente non ha la possibilitร di recedere, una volta stipulato lโAtto, ma gli resta la possibilitร di promettere la vendita a terzi dellโimmobile, naturalmente saldando lโintero prezzo anche contestualmente allโAtto della nuova vendita a terzi. Qualora invece lโAcquirente decida di recedere prima di aver stipulato lโAtto, valgono le medesime regole di un normale Contratto Preliminare, per cui il Proprietario potrร scegliere se richiedere lโadempimento giudiziale o risolvere il Contratto con il trattenimento della Caparra incassata.
Quali sono i vantaggi per il Proprietario?โ
Il vantaggio principale per il Proprietario รจ lโassenza di ogni onere giuridico e fiscale a partire dal momento dellโAtto, nel caso abbia optato per la clausola risolutiva. Nel caso abbia optato per la condizione sospensiva, tale vantaggio si consoliderร al momento del saldo prezzo, con la retrocessione degli effetti attivi e passivi al momento dellโatto.
Dopo lโAtto di definitivo trasferimento, si puรฒ cambiare lโimporto dei versamenti mensili?
No, non รจ possibile salvo la stipula di un ulteriore Atto di modificazione delle pattuizioni.
Cosa succede se lโAcquirente inadempiente non intende rilasciare lโimmobile?
Il Proprietario, divenuto creditore, dovrร espletare azione di re-integro nel possesso, richiedendo la risoluzione e lโannullamento dellโAtto, diventando nuovamente proprietario pieno dellโimmobile. Nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva, dovrร chiedere lโaccertamento. Lโacquirente che non rilasci lโimmobile disobbedirร cosi allโordine del Giudice, con tutte le conseguenze del caso.
Quale รจ la durata massima del Preliminare con riserva di proprietร ?โ
Non vi sono limiti alla durata della dilazione da inserire in Atto, solitamente si consiglia rimanere sotto la soglia dei 10 anni.
Quali cautele deve adottare il Proprietario?โ
Eโ opportuno che vi sia una Caparra al momento del Contratto Preliminare pari ad almeno il 5-10% e che, contestualmente allโAtto di definitivo trasferimento venga effettuato un ulteriore versamento a titolo di Acconto prezzo pari ad almeno un ulteriore 20-30%. In questo modo la dilazione relativa al saldo del prezzo sarร contenuta in un massimo del 60-70%, scoraggiando cosi eventuali inadempienze.
LโAcquirente รจ tutelato?โ
Si, lโimmobile dopo lโAtto di definitivo trasferimento รจ a tutti gli effetti di sua piena proprietร (con efficacia sospesa nel caso di condizione sospensiva), salvo il mancato o ritardato adempimento che comporterร lโannullamento o il mancato avveramento della condizione apposta allโatto notarile.
Gli immobili in costruzione possono essere oggetto di Preliminare con riserva di proprietร ?
Si, lโimmobile dopo lโAtto di definitivo trasferimento รจ a tutti gli effetti di sua piena proprietร (con efficacia sospesa nel caso di condizione sospensiva), salvo il mancato o ritardato adempimento che comporterร lโannullamento o il mancato avveramento della condizione apposta allโatto notarile.
Anche gli immobili gravati da ipoteca possono essere oggetto di Preliminare con riserva di proprietร ,ย sapendo che si tratta di un accollo del Mutuo in capo allโAcquirente e che la Banca generalmente non libera il precedente Proprietario dalle sue obbligazioni. Il Mutuo resta garantito dallโimmobile su cui grava lโipoteca, dovrร essere pagato dallโAcquirente, che avrร detratto dal prezzo il residuo ammontare del medesimo. Nel caso in cui lโAcquirente non paghi le rate, la Banca potrร risolvere il Contratto di Mutuo, pignorare lโimmobile e richiedere anche al precedente proprietario di adempiere, salvo il caso in cui la Banca avesse dato consenso allโaccollo liberandolo dalle obbligazioni.
Quale รจ la normativa di riferimento del Preliminare con Riserva?
Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti
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