Preliminare di Compravendita Immobiliare

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Cos'è il Contratto Preliminare di Compravendita

Il Contratto Preliminare di compravendita immobiliare (anche chiamato Compromesso) è un accordo con il quale Proprietario ed Acquirente si obbligano alla vendita di un immobile, a determinate condizioni ed entro una certa data.

Nel Preliminare di compravendita, le parti si impegnano a stipulare l’Atto notarile di definitivo trasferimento della proprietà. Con la firma del Contratto l’Acquirente generalmente versa alla parte venditrice una Caparra confirmatoria come garanzia della futura vendita.

Cosa contiene il Preliminare

Nel Preliminare di compravenditavalido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

  • la descrizione, le eventuali pertinenze, la tipologia ed i dati catastali che identificano l’immobile;
  • la presenza e l’importo della Caparra, il prezzo di vendita e le modalità di pagamento;
  • i termini ed i dettagli per il rogito notarile.

Allegati, registrazione e trascrizione del Contratto Preliminare

Al Compromesso potranno essere allegati: una copia dell’APE, piantine visure catastaliOccorre registrare il Contratto agli Atti Privati presso l’Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro). Per avere massima garanzia è consigliabile la trascrizione presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Pubblicità (ex Conservatoria), in tal caso il Contratto dovrà essere stipulato presso un Notaio.

Registrazione del Preliminare

Il Preliminare di Compravendita deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è pagamento di prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

In presenza di Caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Spese e Tassazione del Contratto Preliminare di Compravendita immobiliare

Le spese per il Contratto Preliminare, l’imposta di registro fissa ed i bolli verranno ripartiti al 50% tra Proprietario e Acquirente.

L’imposta di registro proporzionale sarà a carico dell’Acquirente e potrà essere recuperata in sede di Atto definitivo. L’eventuale stipula di Contratto Preliminare notarile sarà a carico della parte Acquirente.

Modello Preliminare di Compravendita

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Domande Frequenti Preliminare di Compravendita

L’impegno è vincolante e le parti dovranno rispettare le condizioni pattuite, dopo la firma del preliminare la parte venditrice rimane titolare dei diritti di proprietà sul bene, fino alla data del rogito di acquisto.

Il Contratto Preliminare, redatto in forma convenzionale (dove le parti insieme stabiliscono le condizioni), potrà essere preceduto da una Proposta di acquisto, redatta in forma negoziale dal solo Acquirente. Non è quindi obbligatorio, ma consigliato.

La Caparra può essere restituita in alcuni casi specifici: qualora non si sia avverata la condizione del parere favorevole della Banca all’erogazione del Mutuo, in caso sia previsto un recesso del Compratore al verificarsi di determinate condizioni oppure per risoluzione consensuale.

Sottoscritto il Preliminare di compravendita, le parti non possono più recedere. In caso di inadempienza, la normativa in materia prevede conseguenze anche rilevanti dal punto di vista economico.

Le spese per l’Atto definitivo competono tutte all’Acquirente ad eccezione di quelle che per legge competono al Venditore (redazione dell’APE ed eventuali allineamenti catastali ad esempio).

Le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo di compravendita entro una data specifica. Se il contratto non viene firmato entro questo termine, bisognerà verificare chi non ha rispettato gli impegni presi (parte inadempiente). Se la parte inadempiente è il venditore (es. perché l’immobile non è ancora libero) l’acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno da parte del venditore (o il pagamento del doppio della caparra eventualmente versata) oppure potrà chiedere al giudice di emettere una sentenza che gli trasferisca la proprietà dell’immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Se la parte inadempiente è l’acquirente (es. perché non ha il denaro necessario per l’acquisto),invece, il venditore potrà richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno da parte dell’acquirente (o trattenere la caparra eventualmente ricevuta dall’acquirente)

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

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