Contratto di Usufrutto

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Come Funziona il Contratto di Usufrutto

L’acquisto del diritto di Usufrutto è un Contratto di trasferimento di un diritto reale.

Il pieno Proprietario che vende l’Usufrutto, diverrà nudo proprietario e quindi non pagherà nessuna imposta e nessuna spesa.

Alla scadenza del tempo stabilito, l’Usufrutto si riunirà nuovamente alla Nuda Proprietà ed automaticamente verrà riconsolidata la piena proprietà.

Cosa contiene il Contratto di Usufrutto

Nel Contratto di Usufrutto, valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

  • la descrizione, le eventuali pertinenze, la tipologia ed i dati catastali che identificano l’immobile;
  • la presenza e l’importo della Caparra, il prezzo di cessione del diritto di usufrutto e le sue modalità;
  • termini e dettagli per l’atto notarile;
  • la facoltà di rinnovo della cessione del diritto e di acquisto dell’immobile.

Quali sono i vantaggi del Contratto di Usufrutto

La vendita di Usufrutto è vantaggiosa per il Proprietario, sia esso Società che privato, che desidera alienare un immobile, senza avere la necessità di riceverne l’intero prezzo, ma per la sola utilità di conseguirne un prezzo per la cessione del diritto ed un immediato accollo a terzi di tutti gli oneri fiscali, manutentivi e di responsabilità.

È molto utile per beni strumentali (capannoni, negozi, uffici) in cui il Proprietario non voglia semplicemente dare in locazione ma voglia disinteressarsi per un certo periodo dell’immobile, anziché con una locazione, con una vendita dell’Usufrutto che, essendo una cessione di diritti reali, non è tassata.

Trascrizione del Contratto di Usufrutto

É obbligatorio che il Contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio.

Il Contratto non è registrabile agli atti privati.

Registrazione del Contratto

Il Contratto di Vendita di Usufrutto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è pagamento di prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

In presenza di Caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Spese e Tassazione

All’Usufruttuario competono tutte le imposte, fra cui l’IMU e tutte le spese ordinarie di mantenimento, con l’eccezione delle sole spese straordinarie necessarie per evitare il perimento o decadimento del valore del bene, che competono, salvo diversa pattuizione, al Nudo proprietario (ad esempio il rifacimento del tetto).

Modello Contratto di Usufrutto

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Domande Frequenti Contratto di Usufrutto

Se l’immobile ha un valore di € 300.000 e per l’Usufrutto per 5 anni si è convenuto un Prezzo di € 45.000 (mentre il valore tabellare/fiscale è di € 11.717) avremo un reciproco vantaggio fiscale e pratico sia per il Proprietario che si sarà assicurato un ricavo netto pre-capitalizzato del 15 % in 5 anni, sia per l’Usufruttuario o Usuario il quale avrà un costo annuo per il godimento dell’immobile pari al 3% del suo valore (pari ad €750/mese), costo nettamente inferiore a quello che avrebbe con una locazione o con una locazione finanziaria (leasing).

La piena proprietà di un immobile si scinde “virtualmente” in Nuda Proprietà (la proprietà dell’immobile privo di qualsiasi diritto di godimento dello stesso) e l’Usufrutto (il pieno diritto di godimento dell’immobile, senza la Proprietà).

L’Usufruttuario acquista il potere di godere dell’immobile, nei limiti suddetti, e deve conservarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, non può apportare modifiche senza consenso espresso del nudo proprietario e non può modificarne la destinazione d’uso.

L’usufrutto è un diritto che può essere costituito anche a favore di persone giuridiche, che è cedibile, può essere costitutivo di rendite e permette di locare l’immobile.

No, il Proprietario deve essere tale da almeno 5 anni.

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

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