Contratto di Usufrutto

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Come Funziona il Contratto di Usufrutto

L’acquisto del diritto di Usufrutto è un Contratto di trasferimento di un diritto reale.

Il pieno Proprietario che vende l’Usufrutto, diverrà nudo proprietario e quindi non pagherà nessuna imposta e nessuna spesa.

Alla scadenza del tempo stabilito, l’Usufrutto si riunirà nuovamente alla Nuda Proprietà ed automaticamente verrà riconsolidata la piena proprietà.

Cosa contiene il Contratto di Usufrutto

Nel Contratto di Usufrutto, valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

  • la descrizione, le eventuali pertinenze, la tipologia ed i dati catastali che identificano l’immobile;
  • la presenza e l’importo della Caparra, il prezzo di cessione del diritto di usufrutto e le sue modalità;
  • termini e dettagli per l’atto notarile;
  • la facoltà di rinnovo della cessione del diritto e di acquisto dell’immobile.

Quali sono i vantaggi del Contratto di Usufrutto

La cessione di Usufrutto è vantaggiosa per il Proprietario, sia esso Società che privato, che desidera alienare un immobile, senza avere la necessità di riceverne l’intero prezzo, ma per la sola utilità di conseguirne un prezzo per la cessione del diritto ed un immediato accollo a terzi di tutti gli oneri fiscali, manutentivi e di responsabilità.

È molto utile per beni strumentali (capannoni, negozi, uffici) in cui il Proprietario non voglia semplicemente dare in locazione ma voglia disinteressarsi per un certo periodo dell’immobile, anziché con una locazione, con una vendita dell’Usufrutto che, essendo una cessione di diritti reali, non è tassata.

Trascrizione del Contratto di Usufrutto

É obbligatorio che il Contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio. Il Contratto non è registrabile agli atti privati.

Registrazione del Contratto

Il Contratto di Vendita di Usufrutto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è pagamento di prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

In presenza di Caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Spese e Tassazione

All’Usufruttuario competono tutte le imposte, fra cui l’IMU e tutte le spese ordinarie di mantenimento, con l’eccezione delle sole spese straordinarie necessarie per evitare il perimento o decadimento del valore del bene, che competono, salvo diversa pattuizione, al Nudo proprietario (ad esempio il rifacimento del tetto).

Donazione dell'Usufrutto

Per donare un usufrutto è necessario recarsi da un Notaio, che redigerà l’atto pubblico di trasferimento del diritto reale e lo trascriverà nei pubblici registri immobiliari. Non è sufficiente una semplice scrittura privata. Inoltre, affinché la donazione dell’Usufrutto sia valida, occorre notificare la cessione al nudo proprietario, altrimenti il donante sarà responsabile degli eventi sfavorevoli che potrebbero verificarsi dopo la cessione.

Modello Contratto di Usufrutto

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Domande Frequenti Contratto di Usufrutto

Esempio di calcolo della cessione dell'Usufrutto

Ipotizziamo a Gennaio 2023 di volere determinare il valore dell’usufrutto di un immobile, a favore di un soggetto di 70 anni, relativo ad un immobile del valore di 100.000€. I calcoli da effettuare sono i seguenti:

  • Determinare il valore dell’annualità: è necessario moltiplicare il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale vigente al momento del calcolo. Il calcolo da fare è 100.000 * 5% = 5.000€;
  • Moltiplicare il valore dell’annualità sopra calcolato per il coefficiente, come da tabelle aggiornate, corrispondente all’età del beneficiario (70 anni). Il calcolo da fare è il seguente: 5.000€ * 8 = 40.000€ (valore dell’usufrutto sull’immobile).

A questo punto, per sottrazione, è possibile determinare anche il valore della nuda proprietà, andando a sottrarre dal valore della piena proprietà quello dell’usufrutto: 100.000 – 40.000 = 60.000€.

Esempio reale sull'Usufrutto

Se ad esempio l’immobile ha un valore di € 300.000 e per l’Usufrutto per 5 anni si è convenuto un Prezzo di € 45.000, avremo un reciproco vantaggio fiscale e pratico sia per il Proprietario che si sarà assicurato un ricavo netto del 15% in 5 anni, sia per l’Usufruttuario il quale avrà un costo annuo per il godimento dell’immobile pari al 3% del suo valore (pari ad €750/mese), costo nettamente inferiore a quello che avrebbe con una locazione o con una locazione finanziaria (leasing).

Differenza tra Piena e Nuda proprietà

La piena proprietà di un immobile si scinde “virtualmente” in Nuda Proprietà (la proprietà dell’immobile privo di qualsiasi diritto di godimento dello stesso) e l’Usufrutto (il pieno diritto di godimento dell’immobile, senza la Proprietà).

L’Usufruttuario può apportare modifiche all’immobile?

L’Usufruttuario acquista il potere di godere dell’immobile, nei limiti suddetti, e deve conservarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, non può apportare modifiche senza consenso espresso del nudo proprietario e non può modificarne la destinazione d’uso.

L’Usufruttuario può affittare l'immobile a terzi?

L’usufruttuario potrà affittare l’immobile a tetzi, perché ne ha la legittima disponibilità ed il diritto reale, concessogli dal nudo proprietario. Nel caso in cui venisse affittato, da parte dell’usufruttuario, l’immobile (o la porzione) a terzi, egli potrà applicare la cedolare secca.

L’Usufruttuario diventa Proprietario dell’immobile?

Attraverso il contratto d’usufrutto, l’usufruttuario diventa titolare di un diritto reale e di godimento dell’immobile, ma non ne diventa il “nudo proprietario”.

L’Usufrutto può essere ceduto per persone giuridiche?

L’usufrutto è un diritto che può essere costituito anche a favore di persone giuridiche, che è cedibile, può essere costitutivo di rendite e permette di locare l’immobile.

Quale è la normativa di riferimento del Contratto di Usufrutto?

Normativa di riferimento: Articolo 1326 del Codice Civile e seguenti

L’Usufrutto può essere fatto a titolo gratuito?

L’usufrutto, così come altri diritti reali sui beni, può essere oggetto di donazione. In particolare, l’usufruttuario ha il potere di cedere a titolo gratuito od oneroso (cioè prevedendo il pagamento di un corrispettivo) il suo diritto, se il titolo che glielo ha attribuito non lo vieta. Ma attenzione: il diritto verrà trasferito sempre con le sue caratteristiche originarie, compresa la durata, che come abbiamo visto deve essere sempre predeterminata e non può mai oltrepassare la vita del primo usufruttuario. Ad esempio Nonno Antonio ha ceduto la nuda proprietà di un suo appartamento ad un figlio, riservando per sé l’usufrutto vita natural durante. Un giorno decide di donare l’usufrutto alla sua badante, molto più giovane di lui. La durata dell’usufrutto ceduto rimane commisurata alla vita di Antonio, non a quella della badante. Quando Antonio morirà, l’usufrutto si estinguerà.

La decorrenza dell’Usufrutto può essere retro-datata?

No, non è possibile inserire la data di decorrenza della cessione di usufrutto.

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