La proroga del contratto di locazione segue regole diverse a seconda della tipologia: 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, transitorio. In questa guida la durata, la disdetta motivata alla prima scadenza, la comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, l’imposta di registro proporzionale e cosa rischia chi non comunica nulla.
- 01La proroga del contratto 4+4: meccanismo automatico
- 02La proroga del 3+2 a canone concordato: regole specifiche
- 03Disdetta motivata del locatore alla prima scadenza
- 04Comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate (modello RLI)
- 05Costo della proroga: imposta di registro proporzionale
- 06Cosa succede se non si comunica la proroga
La proroga del contratto di locazione è uno degli adempimenti più sottovalutati dai proprietari. Il rinnovo arriva spesso in modo automatico, senza bisogno di firmare nulla, e proprio per questo molti dimenticano l’unico passaggio obbligatorio: la comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo, con il modello RLI.
In questa guida la disciplina aggiornata al 2026 per i contratti residenziali a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2): come funziona il meccanismo di rinnovo automatico, quando il locatore può opporre disdetta motivata alla prima scadenza, come si comunica la proroga e quanto costa l’imposta di registro proporzionale.
La proroga del contratto 4+4: meccanismo automatico
Il contratto di locazione abitativa a canone libero (legge 431/1998) ha una durata iniziale di 4 anni e, alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per ulteriori 4 anni. Al termine degli 8 anni, si rinnova ancora per 4 anni e così via, in teoria a tempo indeterminato, fino a quando una delle due parti non comunica la disdetta nei termini di legge.
Il rinnovo è automatico: nessuna firma, nessun nuovo contratto. La cosa importante è che il proprietario non può semplicemente rifiutare il rinnovo alla prima scadenza per cambio di idea: alla seconda scadenza (8 anni) basta una disdetta libera con preavviso di 6 mesi, ma alla prima il rinnovo è bloccato salvo i casi tassativi che vediamo più avanti.
La proroga del 3+2 a canone concordato: regole specifiche
Il contratto a canone concordato, detto anche 3+2, ha una durata iniziale di 3 anni con proroga di diritto di ulteriori 2 anni alla prima scadenza, salvo che il locatore non eserciti la disdetta motivata. Al termine dei 5 anni complessivi, il contratto si rinnova per altri 2 anni alle stesse condizioni se nessuna delle parti comunica la disdetta nei termini.
La logica è la stessa del 4+4 ma con tempi più corti. La differenza pratica è che il canone concordato è agganciato agli accordi territoriali firmati tra associazioni dei proprietari e degli inquilini: in caso di proroga, il canone resta quello concordato e non viene rinegoziato (a meno che le parti non firmino un’integrazione esplicita). Per chi affitta in città dove il canone concordato è competitivo conviene leggere la nostra guida al contratto a canone concordato.
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Leggi la guida cedolare secca 2026Disdetta motivata del locatore alla prima scadenza
Sia nel 4+4 sia nel 3+2 il locatore non può rifiutare il rinnovo alla prima scadenza per scelta libera. Può farlo solo se ricorre uno dei motivi tassativi previsti dall’articolo 3 della legge 431/1998:
- Necessità di adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il secondo grado
- Necessità di adibire l’immobile a esercizio di attività commerciale, artigianale o professionale propria o dei familiari indicati sopra
- Vendita dell’immobile a terzi (con diritto di prelazione del conduttore)
- Esigenza di ricostruzione, ristrutturazione integrale o demolizione
- Mancata occupazione continuativa dell’immobile da parte del conduttore senza giustificato motivo
- Disponibilità di altro alloggio idoneo da parte del conduttore nello stesso Comune
La disdetta motivata va comunicata al conduttore con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, indicando esplicitamente il motivo. Se entro 12 mesi dalla riconsegna l’immobile non viene effettivamente destinato all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto o, in alternativa, a un risarcimento danni pari a 36 mensilità del canone.
Alla seconda scadenza (8 anni per il 4+4, 5 anni per il 3+2) la disdetta è libera, senza obbligo di motivazione: basta il preavviso di 6 mesi.
Comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate (modello RLI)
La proroga, anche se avviene per legge in modo automatico, va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo. Lo strumento è il modello RLI, lo stesso usato per la prima registrazione del contratto, compilato in modalità “adempimento successivo – proroga”.
La comunicazione si presenta online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate con SPID o credenziali Fisconline/Entratel, oppure rivolgendosi a un intermediario abilitato. Per chi ha optato per la cedolare secca al momento della registrazione, l’opzione si conferma automaticamente con la proroga, salvo revoca esplicita.
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Costo della proroga: imposta di registro proporzionale
La proroga del contratto è soggetta a imposta di registro proporzionale del 2% sul canone annuo del nuovo periodo, con un minimo di 67 euro. L’imposta si paga in un’unica soluzione contestualmente alla comunicazione, oppure annualmente se il contratto pluriennale era stato registrato anno per anno.
L’eccezione importante: se il contratto è in cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta nemmeno sulla proroga. Resta solo da confermare l’opzione (o, se interessa, valutare se conviene mantenerla — è un calcolo che vale la pena rifare a ogni rinnovo).
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Parla con un consulenteCosa succede se non si comunica la proroga
Qui c’è un equivoco diffuso: molti pensano che se non si comunica la proroga il contratto “scada”. Non è così. Il rinnovo è automatico per legge: il contratto resta valido tra le parti anche senza comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Quello che si rischia non è la nullità del contratto, ma una sanzione amministrativa.
La sanzione per omessa o tardiva comunicazione della proroga va dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Si può sanare con il ravvedimento operoso: prima si interviene, più la sanzione si riduce. Entro 30 giorni di ritardo si paga lo 0,1% al giorno + interessi; entro 90 giorni l’1,67%; entro un anno il 3,75%; oltre, le percentuali salgono.
Per i contratti in cedolare secca, dove l’imposta di registro non è dovuta, la sanzione per omessa comunicazione è in misura fissa (100 euro, ridotti a 50 se la comunicazione avviene entro 30 giorni di ritardo). Cifre più piccole, ma il principio resta: meglio comunicare nei termini.
- Il 4+4 e il 3+2 si prorogano automaticamente, salvo disdetta motivata
- La proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con modello RLI
- Senza comunicazione si rischia sanzione, non la nullità del rinnovo
Le domande sulla proroga del contratto di locazione
La proroga del contratto 4+4 è davvero automatica? Devo firmare qualcosa?
Sì, la proroga è automatica per legge: alla prima scadenza dei 4 anni il contratto si rinnova per altri 4 anni senza bisogno di firmare un nuovo accordo, salvo che il locatore non eserciti la disdetta motivata almeno 6 mesi prima. Quello che resta obbligatorio è comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo, tramite modello RLI. La comunicazione è un adempimento fiscale, non contrattuale: il rinnovo tra proprietario e inquilino è già operativo a prescindere.
Quante volte si può prorogare un contratto 4+4 o un 3+2?
In teoria un numero illimitato di volte. Sia il canone libero sia il canone concordato si rinnovano in modo automatico a ogni scadenza, finché una delle due parti non comunica disdetta nei termini di legge. Quindi un 4+4 può durare 4, poi 8, poi 12, poi 16 anni e oltre; un 3+2 può andare avanti a cicli di 2 anni dopo i primi 5. La proroga va comunque comunicata ogni volta all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo.
Quanto costa comunicare la proroga del contratto?
L’imposta di registro è il 2% del canone annuo del nuovo periodo, con un minimo di 67 euro. Si paga in un’unica soluzione al momento della comunicazione, oppure annualmente se il contratto pluriennale era già stato registrato anno per anno. Se il contratto è in cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta sulla proroga: resta solo da confermare o revocare l’opzione tramite il modello RLI. Nei contratti ordinari va inoltre versata l’imposta di bollo sulle copie del modello.
Cosa succede se dimentico di comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate?
Il contratto resta valido tra le parti, perché il rinnovo è automatico per legge: la proroga non si “perde” per mancata comunicazione. Si applica però una sanzione amministrativa per omessa o tardiva registrazione, dal 60% al 120% dell’imposta dovuta con minimo 200 euro. La sanzione si riduce sensibilmente con il ravvedimento operoso: prima si comunica, meno si paga. Per i contratti in cedolare secca la sanzione per omessa comunicazione è in misura fissa (100 euro, ridotti a 50 se si interviene entro 30 giorni di ritardo).
Posso opporre disdetta alla prima scadenza per riprendere casa?
Sì, ma solo se ricorrono i motivi tassativi previsti dalla legge 431/1998: necessità abitativa propria o di familiari entro il secondo grado, esigenza di adibire l’immobile ad attività commerciale o professionale propria o dei familiari, vendita a terzi, ristrutturazione integrale, mancata occupazione del conduttore o disponibilità di altro alloggio idoneo da parte sua. La disdetta motivata va comunicata con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, indicando il motivo. Se entro 12 mesi dalla riconsegna l’immobile non viene destinato all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto o a un risarcimento di 36 mensilità.
Con la cedolare secca devo comunque comunicare la proroga?
Sì. La cedolare secca esonera dal pagamento di imposta di registro e bollo, ma non dall’obbligo di comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo. Si presenta sempre il modello RLI, indicando “adempimento successivo – proroga” e confermando l’opzione di cedolare secca (oppure revocandola se non conviene più). La comunicazione è gratuita ma obbligatoria: l’omissione comporta una sanzione fissa di 100 euro, ridotta a 50 con ravvedimento entro 30 giorni di ritardo.
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