La proroga del contratto di locazione segue regole diverse a seconda della tipologia: 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, transitorio. In questa guida la durata, la disdetta motivata alla prima scadenza, la comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, l’imposta di registro proporzionale e cosa rischia chi non comunica nulla.
- 01La proroga del contratto 4+4: meccanismo automatico
- 02La proroga del 3+2 a canone concordato: regole specifiche
- 03Disdetta motivata del locatore alla prima scadenza
- 04Comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate (modello RLI)
- 05Costo della proroga: imposta di registro proporzionale
- 06Cosa succede se non si comunica la proroga
La proroga del contratto di locazione รจ uno degli adempimenti piรน sottovalutati dai proprietari. Il rinnovo arriva spesso in modo automatico, senza bisogno di firmare nulla, e proprio per questo molti dimenticano l’unico passaggio obbligatorio: la comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo, con il modello RLI.
In questa guida la disciplina aggiornata al 2026 per i contratti residenziali a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2): come funziona il meccanismo di rinnovo automatico, quando il locatore puรฒ opporre disdetta motivata alla prima scadenza, come si comunica la proroga e quanto costa l’imposta di registro proporzionale.
La proroga del contratto 4+4: meccanismo automatico
Il contratto di locazione abitativa a canone libero (legge 431/1998) ha una durata iniziale di 4 anni e, alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per ulteriori 4 anni. Al termine degli 8 anni, si rinnova ancora per 4 anni e cosรฌ via, in teoria a tempo indeterminato, fino a quando una delle due parti non comunica la disdetta nei termini di legge.
Il rinnovo รจ automatico: nessuna firma, nessun nuovo contratto. La cosa importante รจ che il proprietario non puรฒ semplicemente rifiutare il rinnovo alla prima scadenza per cambio di idea: alla seconda scadenza (8 anni) basta una disdetta libera con preavviso di 6 mesi, ma alla prima il rinnovo รจ bloccato salvo i casi tassativi che vediamo piรน avanti.
La proroga del 3+2 a canone concordato: regole specifiche
Il contratto a canone concordato, detto anche 3+2, ha una durata iniziale di 3 anni con proroga di diritto di ulteriori 2 anni alla prima scadenza, salvo che il locatore non eserciti la disdetta motivata. Al termine dei 5 anni complessivi, il contratto si rinnova per altri 2 anni alle stesse condizioni se nessuna delle parti comunica la disdetta nei termini.
La logica รจ la stessa del 4+4 ma con tempi piรน corti. La differenza pratica รจ che il canone concordato รจ agganciato agli accordi territoriali firmati tra associazioni dei proprietari e degli inquilini: in caso di proroga, il canone resta quello concordato e non viene rinegoziato (a meno che le parti non firmino un’integrazione esplicita). Per chi affitta in cittร dove il canone concordato รจ competitivo conviene leggere la nostra guida al contratto a canone concordato.
Cedolare secca alla proroga: ti conviene ancora?
A ogni rinnovo vale la pena rifare il calcolo: con la cedolare secca paghi un’aliquota fissa, senza imposta di registro sulla proroga. Verifica se รจ ancora la scelta giusta per te.
Leggi la guida cedolare secca 2026Disdetta motivata del locatore alla prima scadenza
Sia nel 4+4 sia nel 3+2 il locatore non puรฒ rifiutare il rinnovo alla prima scadenza per scelta libera. Puรฒ farlo solo se ricorre uno dei motivi tassativi previsti dall’articolo 3 della legge 431/1998:
- Necessitร di adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il secondo grado
- Necessitร di adibire l’immobile a esercizio di attivitร commerciale, artigianale o professionale propria o dei familiari indicati sopra
- Vendita dell’immobile a terzi (con diritto di prelazione del conduttore)
- Esigenza di ricostruzione, ristrutturazione integrale o demolizione
- Mancata occupazione continuativa dell’immobile da parte del conduttore senza giustificato motivo
- Disponibilitร di altro alloggio idoneo da parte del conduttore nello stesso Comune
La disdetta motivata va comunicata al conduttore con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, indicando esplicitamente il motivo. Se entro 12 mesi dalla riconsegna l’immobile non viene effettivamente destinato all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto o, in alternativa, a un risarcimento danni pari a 36 mensilitร del canone.
Alla seconda scadenza (8 anni per il 4+4, 5 anni per il 3+2) la disdetta รจ libera, senza obbligo di motivazione: basta il preavviso di 6 mesi.
Comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate (modello RLI)
La proroga, anche se avviene per legge in modo automatico, va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo. Lo strumento รจ il modello RLI, lo stesso usato per la prima registrazione del contratto, compilato in modalitร “adempimento successivo – proroga”.
La comunicazione si presenta online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate con SPID o credenziali Fisconline/Entratel, oppure rivolgendosi a un intermediario abilitato. Per chi ha optato per la cedolare secca al momento della registrazione, l’opzione si conferma automaticamente con la proroga, salvo revoca esplicita.
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Costo della proroga: imposta di registro proporzionale
La proroga del contratto รจ soggetta a imposta di registro proporzionale del 2% sul canone annuo del nuovo periodo, con un minimo di 67 euro. L’imposta si paga in un’unica soluzione contestualmente alla comunicazione, oppure annualmente se il contratto pluriennale era stato registrato anno per anno.
L’eccezione importante: se il contratto รจ in cedolare secca, l’imposta di registro non รจ dovuta nemmeno sulla proroga. Resta solo da confermare l’opzione (o, se interessa, valutare se conviene mantenerla โ รจ un calcolo che vale la pena rifare a ogni rinnovo).
Hai dubbi sulla disdetta o sui termini?
Disdetta motivata, preavviso, sanzioni per omessa comunicazione: ogni caso ha specificitร sue. Parla con un nostro consulente prima di muoverti.
Parla con un consulenteCosa succede se non si comunica la proroga
Qui c’รจ un equivoco diffuso: molti pensano che se non si comunica la proroga il contratto “scada”. Non รจ cosรฌ. Il rinnovo รจ automatico per legge: il contratto resta valido tra le parti anche senza comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Quello che si rischia non รจ la nullitร del contratto, ma una sanzione amministrativa.
La sanzione per omessa o tardiva comunicazione della proroga va dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Si puรฒ sanare con il ravvedimento operoso: prima si interviene, piรน la sanzione si riduce. Entro 30 giorni di ritardo si paga lo 0,1% al giorno + interessi; entro 90 giorni l’1,67%; entro un anno il 3,75%; oltre, le percentuali salgono.
Per i contratti in cedolare secca, dove l’imposta di registro non รจ dovuta, la sanzione per omessa comunicazione รจ in misura fissa (100 euro, ridotti a 50 se la comunicazione avviene entro 30 giorni di ritardo). Cifre piรน piccole, ma il principio resta: meglio comunicare nei termini.
- Il 4+4 e il 3+2 si prorogano automaticamente, salvo disdetta motivata
- La proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con modello RLI
- Senza comunicazione si rischia sanzione, non la nullitร del rinnovo
Le domande sulla proroga del contratto di locazione
La proroga del contratto 4+4 รจ davvero automatica? Devo firmare qualcosa?
Sรฌ, la proroga รจ automatica per legge: alla prima scadenza dei 4 anni il contratto si rinnova per altri 4 anni senza bisogno di firmare un nuovo accordo, salvo che il locatore non eserciti la disdetta motivata almeno 6 mesi prima. Quello che resta obbligatorio รจ comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo, tramite modello RLI. La comunicazione รจ un adempimento fiscale, non contrattuale: il rinnovo tra proprietario e inquilino รจ giร operativo a prescindere.
Quante volte si puรฒ prorogare un contratto 4+4 o un 3+2?
In teoria un numero illimitato di volte. Sia il canone libero sia il canone concordato si rinnovano in modo automatico a ogni scadenza, finchรฉ una delle due parti non comunica disdetta nei termini di legge. Quindi un 4+4 puรฒ durare 4, poi 8, poi 12, poi 16 anni e oltre; un 3+2 puรฒ andare avanti a cicli di 2 anni dopo i primi 5. La proroga va comunque comunicata ogni volta all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo.
Quanto costa comunicare la proroga del contratto?
L’imposta di registro รจ il 2% del canone annuo del nuovo periodo, con un minimo di 67 euro. Si paga in un’unica soluzione al momento della comunicazione, oppure annualmente se il contratto pluriennale era giร stato registrato anno per anno. Se il contratto รจ in cedolare secca l’imposta di registro non รจ dovuta sulla proroga: resta solo da confermare o revocare l’opzione tramite il modello RLI. Nei contratti ordinari va inoltre versata l’imposta di bollo sulle copie del modello.
Cosa succede se dimentico di comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate?
Il contratto resta valido tra le parti, perchรฉ il rinnovo รจ automatico per legge: la proroga non si “perde” per mancata comunicazione. Si applica perรฒ una sanzione amministrativa per omessa o tardiva registrazione, dal 60% al 120% dell’imposta dovuta con minimo 200 euro. La sanzione si riduce sensibilmente con il ravvedimento operoso: prima si comunica, meno si paga. Per i contratti in cedolare secca la sanzione per omessa comunicazione รจ in misura fissa (100 euro, ridotti a 50 se si interviene entro 30 giorni di ritardo).
Posso opporre disdetta alla prima scadenza per riprendere casa?
Sรฌ, ma solo se ricorrono i motivi tassativi previsti dalla legge 431/1998: necessitร abitativa propria o di familiari entro il secondo grado, esigenza di adibire l’immobile ad attivitร commerciale o professionale propria o dei familiari, vendita a terzi, ristrutturazione integrale, mancata occupazione del conduttore o disponibilitร di altro alloggio idoneo da parte sua. La disdetta motivata va comunicata con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, indicando il motivo. Se entro 12 mesi dalla riconsegna l’immobile non viene destinato all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto o a un risarcimento di 36 mensilitร .
Con la cedolare secca devo comunque comunicare la proroga?
Sรฌ. La cedolare secca esonera dal pagamento di imposta di registro e bollo, ma non dall’obbligo di comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del nuovo periodo. Si presenta sempre il modello RLI, indicando “adempimento successivo – proroga” e confermando l’opzione di cedolare secca (oppure revocandola se non conviene piรน). La comunicazione รจ gratuita ma obbligatoria: l’omissione comporta una sanzione fissa di 100 euro, ridotta a 50 con ravvedimento entro 30 giorni di ritardo.
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