Comprare o vendere casa è il singolo investimento più importante della vita di molte persone. La differenza tra un’operazione fluida e un percorso pieno di intoppi sta nella preparazione. In questa guida hub di DokiCasa i 3 passi fondamentali della compravendita 2026 — preparazione, trattativa, rogito — con tempi, costi indicativi e tutti gli approfondimenti del cluster.
Comprare o vendere casa nel 2026 non è un’operazione che si improvvisa. Il mercato è più maturo, gli acquirenti più informati, le banche più rigide sull’istruttoria mutuo e il fisco chiede documenti che cinque anni fa nessuno richiedeva. La buona notizia è che, dietro l’apparente complessità, una compravendita ben fatta segue sempre lo stesso schema in 3 passi fondamentali: preparazione, trattativa, rogito.
Questa guida è il punto di partenza del cluster DokiCasa sulla compravendita: per ogni passaggio trovi il rimando all’articolo specifico con i dettagli operativi. Se sei venditore o acquirente, leggila per intero una volta — poi torna agli approfondimenti quando ti servono.
Il quadro: 3 passi, 60-90 giorni, tre famiglie di costi
Una compravendita standard, dall’avvio della trattativa al rogito notarile, dura tra i 60 e i 90 giorni. Il singolo elemento che più sposta questa forchetta è il mutuo: se l’acquirente paga in contanti i tempi si comprimono, se serve un’istruttoria bancaria si allungano facilmente. Ecco la mappa di sintesi.
Vuoi capire quanto vale davvero la casa?
Una stima fatta bene è il primo passo per non sbagliare prezzo. La nostra guida ti spiega come funziona la stima immobiliare e quando serve un perito.
Leggi la guida alla stimaI numeri sono indicativi e cambiano in base al valore dell’immobile, alla provincia, alla presenza di agevolazioni prima casa e all’eventuale mutuo. La normativa fiscale va sempre verificata con un professionista prima di prendere decisioni economiche.
Passo 1 — Preparazione: stima, documenti, classe energetica
Il primo passo è preparatorio e riguarda soprattutto il venditore, ma l’acquirente che vuole muoversi con consapevolezza farebbe bene a leggerlo lo stesso. La preparazione decide il prezzo realistico, i tempi di vendita e l’assenza di sorprese in fase di rogito.
Stimare correttamente l’immobile
Il prezzo richiesto è la prima leva di marketing della casa. Sopravvalutare un immobile del 10% rispetto al valore di mercato significa, statisticamente, raddoppiare i tempi di vendita e finire comunque a chiudere sotto la stima corretta dopo mesi di trattativa. Una stima professionale tiene conto di metratura, stato di conservazione, classe energetica, esposizione, piano, condominio, contesto urbano e ultimi prezzi reali della zona — non solo i prezzi richiesti negli annunci. Per approfondire vedi la guida dedicata alla stima immobiliare.
Raccogliere i documenti del venditore
Un dossier completo del venditore comprende atto di provenienza, visure catastale e ipotecaria, planimetria conforme, attestato di prestazione energetica, regolamento di condominio se presente, ultime tre rate condominiali, certificato di agibilità, dichiarazione di conformità degli impianti. Senza questi documenti il notaio non può rogitare. Per la lista completa con tempi e costi consulta la guida sui documenti per la vendita immobile.
L’APE è obbligatorio già negli annunci
L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato al rogito ed è obbligatorio anche negli annunci di vendita: la classe energetica va indicata. Costo medio 100-250 € a seconda della tipologia di immobile, validità dieci anni se non si fanno interventi che modifichino la prestazione. Tutti i dettagli nella guida sulla classe energetica.
Vendere da soli o con agenzia
La scelta tra fai-da-te e agenzia immobiliare incide su tempi, prezzo finale e impegno del venditore. L’agenzia costa una provvigione (in genere 2-3% + IVA per parte), ma porta visibilità, filtro acquirenti, gestione visite e mediazione sulla trattativa. Il fai-da-te si paga in tempo personale e curva di apprendimento. Per orientarsi vedi la guida sulle agenzie immobiliari affidabili.
Passo 2 — Trattativa: proposta, preliminare, caparra, mutuo
Una volta trovata la controparte si entra nel cuore dell’operazione. La trattativa è la fase in cui si gioca la maggior parte del valore economico — e dove un errore di documentazione o di sequenza può costare caro a entrambe le parti.
Dalla proposta al preliminare
L’acquirente formula una proposta scritta, in genere su modulo dell’agenzia o redatta tra le parti, con prezzo offerto, tempi, modalità di pagamento ed eventuali condizioni sospensive (la più frequente: ottenimento del mutuo). Alla proposta si accompagna un assegno a titolo di caparra confirmatoria. Se il venditore accetta, la proposta diventa vincolante e si fissa la data del preliminare (compromesso).
Il preliminare è il contratto vero e proprio: blocca prezzo, condizioni, immobile e tempi del rogito. Va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e, se è prevista la trascrizione nei registri immobiliari, dà tutela rafforzata all’acquirente contro vendite a terzi. Per la guida completa vedi il preliminare di compravendita immobiliare.
Caparra confirmatoria: come funziona
La caparra confirmatoria è in genere il 10-20% del prezzo. Se l’acquirente non rogita per causa sua, il venditore trattiene la caparra. Se è il venditore a non rogitare, l’acquirente ottiene il doppio della caparra versata. È lo strumento contrattuale che dà la spina dorsale a tutta la trattativa.
Il mutuo: tempi e tappe
Se l’acquirente compra con mutuo, l’istruttoria bancaria parte in parallelo al preliminare. Tempi medi 30-60 giorni dalla richiesta alla delibera, perizia inclusa. È fondamentale inserire nel preliminare la condizione sospensiva del mutuo, altrimenti se la banca non delibera l’acquirente perde la caparra. Per il dettaglio dei costi accessori dell’acquirente vedi la guida sulle spese di acquisto immobile.
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Una stima fatta bene è il primo passo per non sbagliare prezzo. La nostra guida ti spiega come funziona la stima immobiliare e quando serve un perito.
Leggi la guida alla stimaPasso 3 — Rogito: notaio, atto, voltura, accatastamento
Il rogito è l’atto pubblico con cui la proprietà passa da venditore ad acquirente. Si svolge davanti al notaio, scelto in genere dall’acquirente perché è lui a pagarne l’onorario. È il momento in cui si versa il saldo del prezzo e si consegnano le chiavi.
Cosa fa il notaio prima dell’atto
Nelle settimane che precedono il rogito il notaio esegue le visure ipocatastali, verifica l’assenza di pignoramenti, ipoteche non cancellate, trascrizioni pregiudizievoli, e controlla la conformità urbanistica e catastale. È l’ultima rete di sicurezza per l’acquirente. Se il venditore ha un mutuo da estinguere, il notaio coordina anche la cancellazione di quell’ipoteca contestualmente al rogito. Per il dettaglio onorari e imposte vedi le tariffe del notaio per l’acquisto casa.
Il giorno del rogito
In studio si firma l’atto di compravendita, si consegnano gli assegni circolari del saldo e quelli destinati a notaio e tasse, si ritirano le chiavi. Se c’è un mutuo, contestualmente si firma anche l’atto di mutuo con la banca: la banca eroga e l’importo viene immediatamente girato al venditore tramite assegni o bonifico tracciato.
Dopo il rogito: voltura e adempimenti
Entro 30 giorni il notaio provvede alla voltura catastale e alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. L’acquirente deve poi occuparsi delle volture delle utenze (luce, gas, acqua), della comunicazione al condominio del cambio di proprietà, della comunicazione di residenza all’anagrafe se è prima casa. Per chi vuole un controllo extra in fase pre-rogito, una visura ipotecaria aggiornata è una sicurezza in più: vedi il servizio visura ipotecaria.
Errori più frequenti — e come evitarli
In dieci anni di pratiche immobiliari, gli errori che vediamo ripetersi più spesso sono sempre gli stessi tre. Conoscerli in anticipo è il modo più semplice per non commetterli.
- Firmare la proposta senza condizione sospensiva del mutuo: se la banca non delibera, si perde la caparra.
- Non verificare la conformità catastale prima del preliminare: difformità planimetriche bloccano il rogito e costringono a sanatorie costose.
- Sottovalutare i costi accessori: notaio, imposte, agenzia, eventuale ristrutturazione possono pesare il 10-12% del prezzo per l’acquirente prima casa.
Hai un dubbio specifico sulla tua compravendita?
Parla con un consulente DokiCasa: ti aiutiamo a inquadrare la pratica e a scegliere i servizi giusti per il tuo caso.
Parla con un consulente- Una compravendita ben gestita si fa in 3 passi: preparazione, trattativa, rogito
- Il preliminare è il momento in cui si bloccano davvero prezzo e condizioni
- Tra proposta e rogito passano in media 60-90 giorni
Le domande più frequenti su comprare e vendere casa
Quanto tempo passa in media tra proposta e rogito?
In una compravendita standard tra la proposta accettata e il rogito notarile passano 60-90 giorni. Il preliminare si fa in genere entro 15-30 giorni dalla proposta, e tra preliminare e rogito si lasciano altri 45-60 giorni, soprattutto se l’acquirente compra con mutuo e serve l’istruttoria bancaria. Se invece l’acquirente paga in contanti e tutta la documentazione del venditore è già pronta, è possibile chiudere anche in 30-45 giorni. Tempi più lunghi (oltre 120 giorni) sono in genere segnale di problemi documentali, conformità catastale o ritardi della banca.
Quanto costa il notaio per l’acquisto di una casa?
L’onorario notarile per un’operazione di compravendita standard si colloca in genere tra i 2.000 e i 3.500 €, IVA inclusa. La cifra varia in base al valore dell’immobile, alla complessità della pratica, alla presenza di un mutuo e al notaio scelto. A questa cifra vanno aggiunte le imposte d’atto (registro, ipotecaria, catastale) che il notaio incassa in nome dello Stato e versa all’erario. Le imposte cambiano molto a seconda che si tratti di prima casa o seconda casa, e di acquisto da privato o da impresa. Per la guida dettagliata con tutti gli scenari vedi l’approfondimento sulle tariffe del notaio.
Posso vendere casa senza l’agenzia immobiliare?
Sì, vendere casa da privati è perfettamente legale e abbastanza diffuso, soprattutto su immobili di valore medio-basso o tra conoscenti. Quello che cambia è il carico operativo: il venditore deve gestire in autonomia annuncio, foto, visite, filtraggio acquirenti, trattativa, predisposizione documenti e coordinamento con il notaio. Si risparmia la provvigione (in genere 2-3% + IVA per parte), ma si paga in tempo personale e in curva di apprendimento. Per immobili di valore alto o in mercati meno fluidi un’agenzia seria spesso vale la spesa, perché porta acquirenti qualificati e media sulla trattativa.
Cosa succede se l’acquirente non ottiene il mutuo dopo il preliminare?
Dipende dalla clausola inserita nel preliminare. Se è prevista una condizione sospensiva del mutuo e la banca non delibera entro il termine pattuito, il preliminare è risolto e l’acquirente recupera la caparra. Se invece la condizione non è stata inserita, l’acquirente che non ottiene il mutuo è inadempiente e perde la caparra a favore del venditore. Per questo motivo, in qualunque proposta o preliminare con acquirente che compra con mutuo, è fondamentale prevedere la condizione sospensiva specificando termine, tipologia di mutuo e importo minimo richiesto.
Devo presentare l’APE per vendere casa?
Sì, l’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio sia negli annunci di vendita (la classe energetica va indicata) sia in fase di rogito, dove va allegato all’atto. La mancata produzione dell’APE espone il venditore a sanzioni amministrative. L’APE è redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, perito) iscritto nei registri regionali, costa in media 100-250 €, è valido dieci anni se non si fanno interventi che modifichino le prestazioni energetiche dell’immobile. Se l’APE precedente è ancora valido, non serve rifarlo per la vendita.
Comprare casa nel 2026 conviene?
Dipende dal mix personale di risparmi, redditività dell’alternativa (affitto vs mutuo), orizzonte temporale di permanenza nell’immobile e prospettive del mercato locale. Una regola empirica diffusa tra consulenti immobiliari: comprare conviene quando la rata del mutuo non supera l’affitto equivalente per la stessa casa di oltre il 30%, e quando si prevede di restare nell’immobile almeno 7-10 anni (il tempo necessario ad ammortizzare i costi di transazione). Per valutazioni che riguardano la propria situazione finanziaria personale è sempre opportuno confrontarsi con un consulente finanziario indipendente.
Tutto il necessario per la tua compravendita
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