Mettere in vendita casa senza documenti completi è il modo più veloce per far saltare un compromesso. In questa guida 2026 la checklist dei documenti che il venditore deve avere pronti prima di pubblicare l’annuncio: atto di provenienza, visure, planimetria, APE, conformità urbanistica e impianti, documenti condominiali. Con tempi e canali per ottenerli.
Mettere casa sul mercato senza la documentazione in ordine è il primo motivo per cui i compromessi saltano e i rogiti slittano. Il notaio non firma se la planimetria non è conforme, l’acquirente si tira indietro se l’APE manca o l’impianto elettrico non è certificato, la banca non eroga il mutuo se la visura ipotecaria mostra ipoteche non cancellate.
In questa guida la checklist dei documenti che il venditore deve avere pronti prima di pubblicare l’annuncio, non a compromesso firmato. Aggiornata al 2026 con la prassi notarile corrente e i riferimenti alla direttiva UE case green.
La regola dei 5 documenti base prima dell’annuncio
Esistono cinque documenti che il venditore dovrebbe avere in mano già al momento di affidare l’incarico all’agenzia o di pubblicare un annuncio fai-da-te. Senza questi cinque, anche un acquirente convinto rischia di tirarsi indietro durante le verifiche pre-rogito.
APE in scadenza o mai redatto?
Verifica le regole 2026 sulla classe energetica e capisci se devi rifare l’attestato prima di pubblicare l’annuncio.
Vai alla guidaAvere questi cinque documenti pronti accorcia di settimane la trattativa e ti permette di rispondere subito alle domande dell’acquirente, della sua banca e del suo notaio. Vediamoli uno per uno.
Atto di provenienza e dati catastali
L’atto di provenienza è il documento che dimostra come sei diventato proprietario: rogito di acquisto, dichiarazione di successione, atto di donazione, sentenza giudiziale, oppure atto di acquisto del terreno più permesso di costruire se la casa l’hai costruita tu. È il documento principe della compravendita: senza, il notaio non può istruire la pratica.
Se non hai la copia in casa, la prima cosa da fare è recuperarla. Per atti recenti basta contattare il notaio che ha rogato. Per atti vecchi (oltre 10 anni dall’archivio del notaio) la copia conforme va richiesta all’archivio notarile distrettuale: tempi 1-2 settimane, costo qualche decina di euro.
Insieme all’atto serve la visura catastale aggiornata, che riporta dati tecnici e identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita) e la visura ipotecaria, che mostra trascrizioni e iscrizioni a carico dell’immobile: ipoteche da mutui in essere, pignoramenti, donazioni, eventuali servitù trascritte. Se la visura ipotecaria mostra un’ipoteca da mutuo che hai già estinto, va richiesta la cancellazione formale prima del rogito, altrimenti l’acquirente non comprerà o pretenderà uno sconto pari al residuo.
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Conformità urbanistica ed edilizia
La planimetria catastale è il disegno in scala 1:200 dell’immobile depositato al catasto. Deve corrispondere allo stato di fatto attuale: se nel corso degli anni hai abbattuto un muro, spostato un bagno, chiuso un balcone, recuperato un sottotetto, la planimetria va aggiornata prima di andare a rogito. Il notaio è obbligato a verificare la conformità, se non c’è il rogito non si fa.
Se hai dubbi, chiedi al tuo geometra una verifica sopralluogo: confronta la planimetria depositata con la realtà e ti dice se serve un aggiornamento (DOCFA) o una pratica edilizia in sanatoria.
Sul fronte urbanistico, devi recuperare:
- Permesso di costruire (o licenza/concessione edilizia per immobili più vecchi) e relativo certificato di agibilità
- Eventuali pratiche edilizie successive: SCIA, CILA, DIA per ristrutturazioni o modifiche
- Eventuali condoni edilizi presentati negli anni (1985, 1994, 2003): copia della domanda, ricevuta del versamento dell’oblazione, eventuale concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
Se hai presentato una domanda di condono ma non hai mai ricevuto la concessione in sanatoria definitiva (capita per pratiche del 1985 ancora aperte), serve comunque la copia della domanda con il timbro di protocollo e la prova del pagamento dell’oblazione. Senza, l’abuso resta tale e l’immobile è invendibile finché non si chiude la pratica.
Conformità degli impianti
Il venditore non è obbligato per legge a fornire la dichiarazione di conformità degli impianti, ma in pratica l’acquirente la pretende quasi sempre, e a buon diritto: senza, si fa carico di rifare gli impianti per metterli a norma, e questo si traduce in uno sconto sul prezzo.
I documenti da cercare in archivio:
- Dichiarazione di conformità (DiCo) dell’impianto elettrico, idrico-sanitario, gas, riscaldamento, antincendio, secondo il D.M. 37/2008. La rilascia la ditta installatrice al termine dei lavori di realizzazione o adeguamento dell’impianto.
- Dichiarazione di rispondenza (DiRi): alternativa alla DiCo per impianti realizzati prima del 2008 o per i quali la DiCo originale è andata persa. La rilascia un tecnico abilitato dopo verifica sul posto. Costo 200-500 € per impianto.
- Libretto di impianto della caldaia con bollini di manutenzione aggiornati e ultimo controllo dei fumi entro la scadenza prevista (in genere ogni 2 o 4 anni a seconda della potenza).
Se l’impianto elettrico è degli anni ’70 e non hai nessun documento, valuta se rifare l’impianto prima della vendita o accettare uno sconto importante a trattativa. Un impianto fuori norma su una casa del valore medio può valere 5.000-15.000 € di trattativa.
APE e direttiva UE case green
L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio già al momento della pubblicazione dell’annuncio: la classe energetica deve essere indicata in annuncio, l’attestato consegnato all’acquirente al rogito e allegato al contratto. La sanzione per mancata allegazione è solidale tra venditore e acquirente.
L’APE va rifatto se:
- L’attestato attuale ha più di 10 anni dalla redazione
- L’immobile ha subito interventi che modificano la prestazione energetica (cappotto, sostituzione serramenti, nuova caldaia, fotovoltaico)
- Non hai mai redatto un APE perché l’immobile non è mai stato venduto o locato dal 2009 in poi
Costo medio 2026: 100-250 € per un appartamento standard, 250-500 € per villette indipendenti. Tempi 3-7 giorni dal sopralluogo del tecnico. Per il dettaglio sui requisiti di legge e le scadenze 2026, leggi la nostra guida dedicata alla classe energetica.
La direttiva UE case green approvata nel 2024 introduce obiettivi di efficientamento per il parco immobiliare europeo entro il 2030 e il 2033. Non c’è ancora un divieto di vendita per le classi più basse, ma il mercato sta già iniziando a prezzare il rischio: una casa in classe G perde valore rispetto a una in classe D, e il differenziale si amplierà nei prossimi anni.
Documenti condominiali
Se l’immobile è in condominio, la dichiarazione dell’amministratore è quasi sempre richiesta dall’acquirente e indispensabile per il rogito. Comprende:
- Dichiarazione di regolarità dei pagamenti: certifica che il venditore è in regola con le quote condominiali ordinarie e straordinarie. Eventuali arretrati seguono l’immobile per i due anni precedenti, quindi l’acquirente vorrà sapere se ci sono debiti.
- Regolamento condominiale (assembleare o contrattuale): con limitazioni d’uso, divieti specifici, ripartizione delle spese.
- Tabelle millesimali: per il calcolo della quota di partecipazione alle spese.
- Verbali delle ultime 2-3 assemblee: per evidenziare eventuali lavori straordinari deliberati ma non ancora fatturati. I lavori deliberati prima del rogito restano in capo al venditore, quelli deliberati dopo all’acquirente, salvo diversa pattuizione nel preliminare.
L’amministratore rilascia la dichiarazione tipicamente in 5-15 giorni e a pagamento (50-150 €). Va richiesta non appena fissato il compromesso, altrimenti rallenta il rogito.
Documenti aggiuntivi se l’immobile è locato
Se vendi un immobile attualmente locato, serve documentazione aggiuntiva. L’acquirente subentra nel contratto in essere fino alla scadenza, quindi vuole sapere esattamente cosa sta comprando come rapporto contrattuale, non solo come immobile.
- Copia del contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate
- Ricevute dei pagamenti dell’imposta di registro o opzione cedolare secca
- Dichiarazione del conduttore di rinuncia al diritto di prelazione (se applicabile) o copia della raccomandata di denuntiatio se la prelazione è stata offerta e non esercitata
- Inventario dei beni eventualmente arredati
La differenza con un immobile locato non è solo documentale: cambia anche il prezzo di mercato, in genere più basso del 10-20% rispetto a un’analoga unità libera, perché il nuovo proprietario non può andare ad abitarci subito. Per stabilire il prezzo corretto in entrambi gli scenari, leggi la nostra guida alla stima immobiliare.
Una volta raccolti tutti i documenti, il passo successivo è il preliminare di compravendita: il documento che blocca la trattativa e fissa le condizioni del rogito. Se hai dubbi sulla checklist o sulla tua situazione specifica, parla con un nostro consulente: ti aiutiamo a capire cosa manca e in che ordine recuperarlo.
- I 5 documenti base sono atto di provenienza, visure, planimetria, APE, conformità impianti
- La planimetria deve essere conforme allo stato di fatto, altrimenti il rogito si blocca
- APE obbligatorio già nell’annuncio, da rifare se l’immobile ha più di 10 anni
Le domande sui documenti per vendere casa
Posso pubblicare l’annuncio di vendita senza APE?
No. La normativa vigente impone che la classe energetica sia indicata nell’annuncio di vendita, sia online sia su carta stampata. La sanzione per annunci senza APE va da 500 a 3.000 €. In più, all’atto di rogito l’APE deve essere allegato al contratto e consegnato all’acquirente: la mancata allegazione è una violazione che resta a carico del venditore. Conviene farsi rilasciare l’APE dal tecnico già prima di affidare l’incarico all’agenzia, così non si rischia di pubblicare un annuncio non a norma. Se l’APE attuale è scaduto (più di 10 anni dalla redazione) o l’immobile ha subito interventi energeticamente rilevanti, va rifatto.
Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto?
Il rogito non si fa. Il notaio è obbligato a verificare la conformità della planimetria allo stato di fatto e a inserire nell’atto la dichiarazione del venditore in tal senso. Se al sopralluogo del notaio (o anche solo dell’acquirente) emerge una difformità non sanata, le strade sono due: aggiornare la planimetria via DOCFA se la modifica è semplicemente da regolarizzare al catasto, oppure presentare pratica edilizia in sanatoria al Comune se la modifica era priva di titolo edilizio. Nel secondo caso i tempi possono allungarsi di mesi e i costi possono essere significativi (sanzioni amministrative + oneri di sanatoria + onorari del tecnico). Conviene fare la verifica con un geometra prima di pubblicare l’annuncio.
Devo fornire obbligatoriamente la dichiarazione di conformità degli impianti?
La legge non lo impone come obbligo del venditore, ma nella prassi praticamente tutti gli acquirenti la pretendono e nel preliminare viene quasi sempre inserita come condizione. In assenza, l’acquirente si fa carico di rifare gli impianti per metterli a norma e scarica il costo sul prezzo, con sconti che vanno da 5.000 a 15.000 € a seconda della casa. Se non hai la dichiarazione originale (DiCo) della ditta installatrice, puoi farti rilasciare una dichiarazione di rispondenza (DiRi) da un tecnico abilitato che verifica l’impianto sul posto: costa 200-500 € per impianto, è perfettamente equipollente.
Come recupero un atto di provenienza vecchio se non ho la copia?
Se l’atto è stato rogato meno di 10 anni fa, il notaio rogante ha ancora l’originale in archivio: basta contattarlo e chiedere copia conforme, che rilascia in pochi giorni a pagamento (di solito 50-150 €). Se l’atto è più vecchio di 10 anni, l’originale è stato versato all’archivio notarile distrettuale: la copia conforme si richiede direttamente all’archivio (o tramite un notaio di fiducia) con tempi 1-2 settimane. Per atti molto antichi (prima del 1900) o per atti di trascrizione, si può chiedere copia anche alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per il luogo dell’immobile. In ogni caso il documento esiste sempre: non si perde, va solo cercato nel posto giusto.
Cosa devo chiedere all’amministratore di condominio prima di vendere?
La dichiarazione liberatoria sui pagamenti, attestante che sei in regola con tutte le quote ordinarie e straordinarie alla data del rogito, e una panoramica delle delibere in corso sui lavori straordinari. I lavori già deliberati al momento del rogito restano in capo a chi era proprietario al momento della delibera (di norma il venditore), salvo diversa pattuizione nel preliminare. Chiedi anche copia di regolamento condominiale, tabelle millesimali e verbali delle ultime 2-3 assemblee. L’amministratore rilascia tutto in 5-15 giorni e tipicamente a pagamento (50-150 €). Va richiesto non appena firmato il preliminare, altrimenti rallenta il rogito.
Cosa cambia se vendo un immobile ricevuto in eredità o in donazione?
L’atto di provenienza in questo caso è la dichiarazione di successione (per eredità) o l’atto di donazione (per donazione). In più servono documenti specifici: per la successione la copia della dichiarazione presentata all’Agenzia delle Entrate con quietanza di pagamento di imposte ipotecarie e catastali, e l’eventuale accettazione tacita o espressa con trascrizione (perché solo l’erede che ha accettato può vendere). Per la donazione, attenzione al tema della provenienza donativa: gli eredi del donante hanno 10 anni dalla morte del donante (o 20 dalla donazione) per agire in riduzione contro il donatario, e questo rende l’immobile poco bancabile finché il rischio non si esaurisce. In questi casi conviene chiedere preventivamente al notaio una valutazione del rischio e farsi consigliare se attendere o fare un atto di rinuncia degli eredi.
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