Prima di mettere in vendere una proprietà immobiliare bisogna assicurarsi di avere a portata di mano tutta la documentazione necessaria. Per aiutarti, abbiamo ricercato e raccolto i documenti chiave necessari e richiesti per vendere casa.
Documenti del venditore (persona fisica)
Prima le nozioni di base: per vendere la tua casa, dovrai fornire un documento d’identità per dimostrare che sei e chi dici di essere. Oltre ai seguenti documenti “base” richiesti per tutte le persone fisiche, nel dettaglio riportiamo anche gli atti aggiuntivi per ogni tipologia di venditore immobiliare:
- Documento d’identità
- Codice fiscale o Tessera sanitaria
- Certificato di nascita
- Certificato di residenza
Soggetti non coniugati
- Certificato di stato libero/vedovanza (in carta semplice)
Soggetti coniugati (anche se separati o in regime di comunione legale dei beni)
- Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (in carta semplice) rilasciato dal Comune nel quale è stato contratto il matrimonio
- Copia dell’atto di separazione dei beni
- Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Separati e divorziati
- Sentenza/Decreto di separazione o di divorzio
Extracomunitari
- Permesso di soggiorno o carta di soggiorno
Documenti del venditore (persona giuridica)
- Copia di un documento d’identità del rappresentante
- Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta
- Procura a vendere per società di persone
- Certificato di attribuzione della partita IVA
Documenti dell’immobile
Mettiamo un po’ di ordine! Prima di firmare il Preliminare di compravendita immobiliare, avrai bisogno di reperire i seguenti documenti.
ATTO DI PROVENIENZA
L’atto di provenienza è sicuramente il documento principe di ogni vendita immobiliare. Questa importante documentazione non è altro che la dimostrazione con la quale l’attuale venditore è venuto in possesso del bene immobile. Acquisto, donazione o eredità o anche un provvedimento giudiziale. Nel caso in cui l’immobile è stato costruito direttamente dall’attuale soggetto proprietario, allora occorrerà presentare l’atto di acquisto del terreno, che certifichi il passaggio di proprietà e il permesso di costruire. Tutte queste situazioni rappresentano atti di provenienza e come tali devono essere esibiti in occasione della vendita.
In sintesi, quindi, l’atto di provenienza di un’abitazione è l’atto pubblico attraverso il quale un notaio o un pubblico ufficiale, ad esempio un giudice, trasferisce la proprietà di un bene immobile da un soggetto all’altro.
La sua funzione è quindi quella di verificare e dimostrare la proprietà di un immobile, in quanto chi ne è attualmente in possesso viene riconosciuto ufficialmente come il proprietario.
Il documento risulta fondamentale in quanto, al suo interno, sono riportate le tre informazioni principali per dar via ad una compravendita immobiliare:
- la persona, fisica o giuridica, proprietaria dell’immobile
- modalità grazie alla quale questo soggetto è diventato proprietario dell’immobile
- eventuali clausole di utilizzo
Nel caso della compravendita, per concludere, l’atto permette di individuare chi sia idoneo alla vendita dell’immobile.
CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
Il secondo documento richiesto è il certificato di agibilità che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Importante soffermarsi sulla data di entrata in vigore di questo certificato. Il certificato di agibilità infatti viene richiesto dal venditore solo per i nuovi edifici, ossia quelli costruiti successivamente al 30 giugno 2003, o per quelli già esistenti che hanno subito, dopo quella data, interventi edilizi.
Per ottenere questo documento, il proprietario deve farne richiesta entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile, allo sportello unico dell’edilizia del proprio comune.
VISURA IPOTECARIA E CATASTALE
Questi due documenti saranno sicuramente richiesti dai futuri acquirenti, per questo è bene averli già a disposizione e far sì che la compravendita vada a buon fine.
La visura ipotecaria permette innanzitutto di determinare chi, persona fisica o persona giuridica, risulti intestatario del bene ma, soprattutto, permette di identificare la presenza di gravami sullo stesso bene immobile. I gravami possono essere ipoteche legali (Equitalia), ipoteche giudiziali (sulla base di decreti ingiuntivi o di sentenze di condanna al pagamento di somme), ipoteche volontarie (accensione mutui, finanziamenti) e citazioni (atti che contestano la titolarità dell’immobile o chiedono la conclusione di un contratto preliminare).
La visura catastale, invece, contiene i dati catastali dell’immobile, ovvero dati tecnici e identificativi di terreni e fabbricati registrati presso il Catasto.
Avere a disposizione la visura catastale del proprio immobile è importante al fine di valutare le informazioni presenti in essa e lo stato attuale del bene.
PLANIMETRIE DEL CATASTO
A differenza delle visure, le planimetrie catastali sono fondamentalmente dei disegni in scala dell’immobile, che fotografano la situazione al momento della registrazione al catasto.
Solitamente il disegno in grafica è in scala 1:200.
Dato che la finalità principale della planimetria è quella di rappresentare la proprietà immobiliare graficamente, è importante rinnovare e aggiornare questo documento nel caso siano state fatte delle modifiche interne nel corso degli anni, come abbattimento di muri, cambio della disposizione dei locali, etc.
Prima di mettere in vendita l’immobile, è importante eseguire le verifiche necessarie su queste documentazioni e i relativi dati catastali.
Visure e Planimetrie
CERTIFICAZIONE DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI
La certificazione di conformità degli impiatti è un documento, utile anche nel caso della compravendita, che certifica che l’impianto è stato realizzato seguendo le normative in vigore e le prescrizioni di legge.
A emettere questo documento non possono essere tutte le imprese edili, ma solo quelle abilitate a farlo. Solitamente viene redatto nel momento in cui un nuovo impianto di tipo elettrico, idraulico, di riscaldamento, di cottura o evacuazione fumi viene installato.
Nel momento dell’atto di vendita dell’immobile, con questa certificazione, il proprietario potrà dimostrare la certezza che l’impianto rispetti gli standard di qualità e sicurezza previsti dalla legge. Anche se il venditore attualmente non è obbligato a provvedere della certificazione, è sempre consigliabile per evitare contestazioni future da parte dell’acquirente.
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)
L’APE, acronimo di Attestato prestazione energetica, riporta le caratteristiche energetiche di un immobile.
Dal 1 luglio 2009 questa certificazione deve obbligatoriamente essere redatta da un soggetto accreditato per la compravendita. Infatti, le finalità più importanti durante un acquisto immobiliare dell’APE sono le seguenti: valutare la convenienza economica dell’acquisto in relazione ai consumi energetici oppure consigliare degli interventi di riqualificazione energetica efficaci.
Questo articolo raccoglie i documenti necessari e più importanti per una compravendita immobiliare.
Ovviamente, si ricorda che la quantità di documentazione richiesta ai venditori dipenderà da diversi fattori, comprese le normative locali, se la proprietà era una residenza personale o una casa in affitto e un’attività di ristrutturazione a lungo termine. In questi casi, gli atti richiesti potrebbero essere altri.
