Mercato locazioni 2026: dove conviene davvero affittare in Italia

In questo articolo

1. Lo stato del mercato locazioni in Italia oggi
2. Le 10 città dove conviene affittare nel 2026
3. Yield lordo vs netto: come calcolare il rendimento reale
4. Le 3 grandi tendenze 2026
5. Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026
6. Strumenti per analizzare un immobile prima di acquistarlo
7. FAQ

Disclaimer dati. I dati di Q1 2026 dell’OMI sono in attesa di rilevazione completa al momento della pubblicazione di questo articolo. Le cifre riportate fanno riferimento principalmente alla Statistica Trimestrale OMI IV 2025 e al Rapporto Residenziale 2025 dell’Agenzia delle Entrate, integrati con dati ISTAT e Banca d’Italia. I valori sono puntuali e variabili: per decisioni di investimento si consiglia sempre la consultazione delle fonti istituzionali primarie aggiornate.

Lo stato del mercato locazioni in Italia oggi

Il mercato delle locazioni residenziali in Italia nel 2026 conferma le tendenze emerse nel biennio 2024-2025: domanda elevata, offerta in contrazione strutturale, canoni in crescita. Secondo le rilevazioni OMI relative al II semestre 2025, i contratti di locazione registrati hanno mostrato una tenuta complessiva, con una rotazione superiore alle medie storiche nelle aree metropolitane.

L’indice ISTAT dei prezzi al consumo per i canoni di abitazione (capitolo “affitti reali per gli inquilini”) indica una crescita media nazionale dei canoni nell’ordine del +5% / +7% su base annua nel 2025, con punte significativamente superiori nelle città universitarie e nei capoluoghi metropolitani del Centro-Nord. Banca d’Italia, nel suo Bollettino economico più recente, segnala come la pressione sui canoni sia alimentata da tre fattori convergenti:

• Costo del denaro ancora elevato rispetto al periodo 2020-2022, che ha rallentato la transizione dall’affitto all’acquisto per molte famiglie.
• Riduzione dello stock disponibile per locazioni di lungo periodo, in parte dirottato verso le locazioni turistiche brevi nei centri storici e nelle località a vocazione turistica.
• Flussi migratori interni verso le città con maggiore offerta di lavoro qualificato (Milano, Bologna, Roma, Torino) e crescita della domanda studentesca post-pandemica.

A questo si aggiunge un dato che gli investitori spesso sottovalutano: la forbice tra canone libero e canone concordato si è ampliata, ma il concordato resta lo strumento più efficace per stabilizzare la redditività netta nelle aree ad alta tensione abitativa, grazie all’aliquota cedolare ridotta. Approfondiamo il tema della redditività in questa guida sulla redditività di un immobile in locazione.

In sintesi, il quadro 2026 può essere letto così: mercato del locatore, ma con margini reali che dipendono sempre più dalla scelta della città, del tipo di contratto e dalla gestione dei costi accessori.

Le 10 città dove conviene affittare nel 2026

Quando si parla di “dove conviene affittare”, il parametro chiave non è il canone assoluto, ma il rendimento lordo da locazione: il rapporto tra canone annuo incassato e prezzo di acquisto dell’immobile. Le città a canone più alto (Milano, Roma, Firenze) non sono necessariamente quelle a rendimento più elevato, perché i prezzi al metro quadro corrono più velocemente dei canoni.

La tabella seguente propone un ranking indicativo dei rendimenti lordi medi su immobili residenziali standard (60-80 mq, semi-centro), elaborato a partire dalle quotazioni OMI del II semestre 2025 e dai canoni medi rilevati dall’Osservatorio. Si tratta di stime di mercato: il rendimento del singolo immobile dipende da zona micro, stato di conservazione, tipologia di contratto.

Fonte: elaborazione su dati OMI Agenzia delle Entrate (Statistica Trimestrale IV 2025, Banca dati II semestre 2025). Range indicativi, da verificare sul singolo immobile.

Il messaggio dei dati è chiaro: le città medie del Sud e del Centro-Nord stanno offrendo rendimenti lordi superiori del 30-50% rispetto alle grandi metropoli. Milano e Roma restano interessanti per chi punta sulla rivalutazione del capitale a lungo termine, ma chi cerca cash-flow corrente trova margini più ampi in piazze come Palermo, Bari, Torino o Padova.

Un capitolo a sé è quello delle località a vocazione turistica (Venezia, Cinque Terre, costiere): qui lo yield lordo da locazione lunga è spesso compresso dalla concorrenza degli affitti brevi, che possono offrire ritorni superiori ma con gestione molto più onerosa. Sul timing migliore per affittare e sulla scelta tra locazione lunga e breve abbiamo approfondito in questa guida su quando affittare rende di più.

Yield lordo vs netto: come calcolare il rendimento reale

Il rendimento lordo è solo il punto di partenza. Per capire quanto conviene davvero affittare un immobile bisogna calcolare lo yield netto, sottraendo costi e imposte.

Facciamo un esempio numerico realistico su un immobile tipo:

Caso studio: appartamento in semi-centro Torino

• Prezzo di acquisto: 250.000 €
• Canone mensile: 1.000 € → canone annuo: 12.000 €
• Yield lordo = 12.000 / 250.000 = 4,8%

Ora sottraiamo i costi annui ricorrenti:

Reddito netto annuo = 12.000 – 6.970 = 5.030 €

Yield netto = 5.030 / 250.000 = 2,01%

Il rendimento netto è meno della metà del lordo. Questo è il dato che bisogna confrontare con un investimento alternativo (titoli di Stato, fondi obbligazionari) per capire se l’operazione immobiliare sta in piedi.

Come si migliora il netto? Tre leve concrete:

1. Cedolare secca al 10% con canone concordato (laddove disponibile): l’imposta scende da 2.520 € a 1.200 €, lo yield netto sale al 2,5-2,7%. Sul tema dedichiamo un’analisi specifica in questa guida al canone concordato.
2. Selezione di immobili a basso costo di manutenzione: classe energetica buona, impianti recenti, condominio efficiente.
3. Riduzione dello sfitto: scelta di zone con domanda costante (vicinanza università, ospedali, poli direzionali).

Il messaggio per l’investitore: lo yield netto raramente supera il 3,5-4% in Italia su locazioni standard, e chi promette ritorni superiori senza dichiarare i costi sta semplificando.

Le 3 grandi tendenze del mercato locazioni 2026

1. Boom delle città medie del Sud

I dati OMI del II semestre 2025 mostrano una crescita dei canoni nelle città capoluogo del Mezzogiorno (Bari, Catania, Palermo, Lecce, Cagliari) superiore alla media nazionale. Tre fattori spingono il fenomeno:

• Diffusione del lavoro da remoto, che riduce il vincolo geografico per professionisti del terziario.
• Riposizionamento turistico-residenziale di città storicamente sottovalutate.
• Investimenti pubblici (PNRR, fondi di coesione) che stanno migliorando infrastrutture e attrattività.

Il risultato: investitori del Centro-Nord stanno guardando al Sud non più solo per acquistare casa-vacanza, ma per portafogli locativi puri, attratti dai rendimenti lordi più alti del Paese.

2. Stretta sugli affitti brevi favorisce le locazioni lunghe

Il quadro normativo sugli affitti brevi si è progressivamente irrigidito tra 2024 e 2026, con introduzione del codice identificativo nazionale (CIN), limiti comunali al numero di immobili convertibili e maggiore pressione fiscale. L’effetto attesto, già visibile in alcuni centri storici (Firenze, Bologna, Venezia), è il rientro graduale di stock dalla locazione turistica a quella residenziale di lungo periodo.

Per gli investitori questo significa due cose:

• Maggiore offerta in arrivo nelle città a vocazione turistica → possibile rallentamento della crescita dei canoni.
• Migliore certezza normativa per chi sceglie la locazione lunga, soprattutto con cedolare e canone concordato.

3. Canone concordato in crescita anche fuori dalle grandi città

Storicamente il canone concordato (con cedolare al 10%) era utilizzato soprattutto nei Comuni ad alta tensione abitativa. Negli ultimi anni gli accordi territoriali si sono estesi a un numero crescente di Comuni medi e piccoli, rendendo il concordato uno strumento utilizzabile in modo molto più ampio.

Per gli investitori 2026, il concordato resta probabilmente lo strumento fiscale più efficiente disponibile sulle locazioni residenziali, a fronte di una rinuncia limitata sul canone nominale rispetto al libero. Una sintesi operativa sugli accordi-ponte vigenti è disponibile qui.

Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026 per chi investe in locazioni

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto alcuni assestamenti che impattano direttamente l’investitore in locazioni residenziali. I punti principali da tenere a mente:

• Cedolare secca: confermata al 21% per il canone libero e al 10% per il canone concordato. Nessuna modifica sostanziale alle aliquote.
• Affitti brevi: confermato il regime di tassazione differenziata in funzione del numero di immobili gestiti dal singolo locatore, con maggiori obblighi di tracciabilità (CIN) e responsabilità degli intermediari.
• Detrazioni inquilini: ritocchi sulle detrazioni per inquilini under 31 e studenti fuori sede, che incidono indirettamente sull’attrattività delle locazioni a target giovane.
• IMU: confermata l’esenzione prima casa, invariate le aliquote ordinarie sulle seconde case (resta la discrezionalità comunale).

L’effetto netto per l’investitore privato è una sostanziale conferma del quadro fiscale 2024-2025, con qualche raffinamento procedurale. Per chi gestisce locazioni brevi, la complessità amministrativa cresce; per chi gestisce locazioni lunghe con cedolare, il quadro resta lineare.

Nota. La normativa fiscale immobiliare è tecnica e in continua evoluzione. Le indicazioni di questo articolo hanno valore informativo: prima di strutturare un investimento si consiglia di verificare la situazione personale con un commercialista o un consulente fiscale qualificato.

Strumenti per analizzare un immobile prima di acquistarlo per affitto

L’analisi di un investimento locativo richiede tre tipi di informazione che spesso il singolo investitore non ha:

1. Quanto vale davvero l’immobile (al netto delle aspettative del venditore).
2. Qual è la storia catastale e ipotecaria (vincoli, ipoteche, conformità).
3. Quale canone realisticamente si può chiedere in quella zona, con quale tipo di contratto.

DokiCasa mette a disposizione strumenti pensati per coprire queste tre esigenze:

• Stima immobiliare: valutazione del valore di mercato basata su dati catastali, OMI e comparabili di zona. Utile prima di formulare un’offerta.
• Visure catastali e ipotecarie: accesso rapido ai dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per verificare proprietà, vincoli, ipoteche.
• Calcolo canone concordato: simulazione del canone massimo applicabile in regime concordato secondo gli accordi territoriali vigenti.

Per gli operatori professionali (agenzie immobiliari e studi di consulenza) DokiCasa offre anche soluzioni di market intelligence dedicate, ma per il singolo investitore i tre strumenti sopra coprono la quasi totalità delle esigenze di analisi pre-acquisto.