Caldaia, infissi, impianti idrici: prima dell’inverno c’รจ una checklist di manutenzione che, in un immobile in locazione, divide i costi tra proprietario e inquilino. In questa guida la ripartizione secondo la legge 392/1978 e la tabella oneri accessori, con costi medi indicativi e cosa fare quando la caldaia si rompe a gennaio.
- 01Manutenzione preventiva pre-inverno: la checklist
- 02Caldaia: revisione annuale, controllo fumi, libretto impianto
- 03Infissi e finestre: sigillatura e isolamento
- 04Impianti idrici: prevenire gelate
- 05Locatore vs inquilino: chi paga cosa secondo legge 392/1978
- 06Cosa fare se la caldaia si rompe in pieno inverno
Quando l’inverno si avvicina, in un immobile affittato si apre una domanda concreta: la revisione della caldaia chi la paga, il proprietario o l’inquilino? E se a gennaio la caldaia si rompe, chi chiama il tecnico e chi salda la fattura? La risposta non รจ mai “dipende”: รจ scritta nella legge 392/1978 e nella tabella oneri accessori, che divide nero su bianco la manutenzione ordinaria dalla straordinaria.
In questa guida la checklist di manutenzione preventiva pre-inverno applicata a un contratto di locazione, con la ripartizione dei costi voce per voce, i costi medi indicativi e le mosse da fare prima del primo freddo per non litigare con l’inquilino a stagione iniziata.
Manutenzione preventiva pre-inverno: la checklist
La manutenzione pre-inverno serve a due cose: evitare guasti durante la stagione fredda (quando ogni intervento costa di piรน ed รจ piรน difficile reperire i tecnici) e mettere ordine sulla ripartizione dei costi prima che il problema si presenti. Ecco le voci principali da affrontare entro novembre, qualunque sia la zona climatica dell’immobile.
- Caldaia: revisione annuale, controllo fumi, aggiornamento del libretto impianto.
- Termosifoni: spurgo dell’aria, verifica delle valvole termostatiche, prova a freddo.
- Infissi e finestre: controllo guarnizioni, sigillatura di spifferi, verifica chiusura.
- Impianti idrici esterni: svuotamento e coibentazione delle tubazioni esposte al gelo.
- Camino e canna fumaria: pulizia se la casa ha un impianto a legna o pellet.
- Pompe e contatori: verifica che pompe di rilancio e contatori divisionali siano accessibili.
Per metร di queste voci la responsabilitร รจ dell’inquilino, per l’altra metร del locatore. Vediamo come si distribuiscono. Una raccomandazione di metodo: prima di chiamare un tecnico, conviene rileggere la tabella oneri accessori allegata al contratto e individuare a chi spetta l’intervento. Anticipare la discussione di tre minuti a tavolino evita una contestazione di trenta giorni dopo la fattura.
La normativa di riferimento resta la legge 392/1978 (in particolare l’articolo 9 sulle spese a carico del conduttore) integrata dagli accordi territoriali e dalla tabella oneri accessori sottoscritta dalle associazioni della proprietร e dei conduttori. Il testo della legge รจ consultabile sulla Gazzetta Ufficiale per chi vuole approfondire le formulazioni originali, ma per uso pratico la tabella oneri accessori รจ lo strumento operativo da tenere a portata.
Caldaia: revisione annuale, controllo fumi, libretto impianto
La caldaia รจ il punto piรน caldo della discussione, in tutti i sensi. Tre interventi distinti, tre soggetti diversi che li pagano:
- Revisione annuale (manutenzione ordinaria): a carico dell’inquilino. Comprende pulizia bruciatore, controllo pressione, verifica tenuta dei collegamenti. Va fatta una volta l’anno, idealmente prima di accendere l’impianto.
- Controllo dei fumi (prova combustione): a carico dell’inquilino, salvo diversa pattuizione. La frequenza dipende dalla potenza dell’impianto e dal tipo di combustibile (in genere ogni 2 o 4 anni). Il rapporto di prova viene allegato al libretto impianto.
- Sostituzione caldaia, riparazioni straordinarie, adeguamenti normativi: a carico del locatore. Rientrano nella manutenzione straordinaria perchรฉ aumentano il valore o la durata dell’impianto.
- Libretto impianto: lo tiene materialmente l’inquilino in casa, ma il proprietario รจ il responsabile dell’impianto. Va aggiornato dal manutentore a ogni intervento.
Punto pratico: chiedere all’inquilino la copia del rapporto di manutenzione di novembre permette al locatore di sapere se l’impianto รจ a posto, senza dover passare da casa.
Infissi e finestre: sigillatura e isolamento
Spifferi e dispersioni si traducono in bollette piรน alte e umiditร sui muri. Anche qui la divisione รจ netta:
- Sostituzione di guarnizioni e silicone perimetrale: piccola manutenzione, a carico dell’inquilino.
- Riparazione di un infisso che chiude male per usura: in genere locatore, se non รจ dovuto a uso scorretto.
- Sostituzione completa degli infissi, installazione di doppi vetri, cassonetti: locatore. Rientrano nella straordinaria.
Una buona pratica: prima di ottobre il locatore concorda con l’inquilino una verifica visiva di porte e finestre, in modo da intercettare problemi strutturali (telai gonfiati, vetri lesionati) che non sono colpa dell’uso.
Impianti idrici: prevenire gelate
Le tubazioni esterne, i contatori in cortile, gli scaldabagni in spazi non riscaldati sono punti deboli. Una rottura per gelo puรฒ allagare l’immobile e attivare la copertura assicurativa solo se la prevenzione รจ stata fatta.
- Coibentazione fai-da-te di tubi visibili, chiusura rubinetti esterni, svuotamento di linee inutilizzate: inquilino.
- Adeguamento dell’impianto, sostituzione di tubazioni vetuste, installazione di valvole antigelo: locatore.
- Riparazione di una rottura dovuta a gelo: dipende. Se l’inquilino ha lasciato l’immobile sfitto e riscaldamento spento per settimane senza svuotare l’impianto, la responsabilitร ricade su di lui. In tutti gli altri casi la spesa segue la natura dell’intervento (ordinaria/straordinaria).
Locatore vs inquilino: chi paga cosa secondo legge 392/1978
Il principio di base รจ semplice: la manutenzione ordinaria spetta al conduttore, la manutenzione straordinaria al locatore. La legge 392/1978 e la tabella oneri accessori (concordata tra le associazioni della proprietร e dei conduttori) traducono il principio in voci concrete.
Vuoi capire cosa rientra negli oneri accessori?
La ripartizione completa intervento per intervento, da allegare al contratto di locazione.
Leggi la tabella oneriI costi sono medi nazionali e variano per zona, dimensione dell’impianto e tariffa del manutentore. La regola interpretativa, in caso di dubbio, รจ guardare alla natura dell’intervento: se ripristina la funzionalitร di un componente esistente, รจ ordinaria (inquilino); se sostituisce o aumenta il valore dell’impianto, รจ straordinaria (locatore).
La ripartizione รจ scritta in dettaglio nella tabella oneri accessori: vale la pena allegarla al contratto, cosรฌ entrambe le parti sanno cosa firmare.
Cosa fare se la caldaia si rompe in pieno inverno
Capita: 5 gennaio, -3 gradi fuori, l’inquilino chiama. Cosa succede dal punto di vista contrattuale e operativo?
- L’inquilino chiama il tecnico autorizzato. Se la caldaia รจ ancora coperta da garanzia, contatta il manutentore convenzionato dal locatore. Altrimenti, sceglie un tecnico abilitato e avvisa subito il proprietario per iscritto (anche un messaggio o un’email basta a costituire la prova).
- Si accerta la natura del guasto. Se si tratta di pulizia, sostituzione di una sonda o piccola riparazione, รจ ordinaria โ inquilino. Se รจ rottura della scheda, dello scambiatore principale, o l’impianto ha piรน di 15 anni e va sostituito, รจ straordinaria โ locatore.
- Si riscalda comunque l’immobile. Il conduttore ha diritto al godimento dell’immobile in condizioni abitative; nel frattempo, se il locatore รจ irreperibile o tarda, puรฒ anticipare l’intervento urgente e chiedere il rimborso della parte di sua spettanza.
- Il locatore chiede sempre la fattura. La fattura va al codice fiscale di chi paga (inquilino o proprietario). Se i due ruoli si confondono, il rimborso poi diventa difficile.
Una clausola di buon senso da inserire nel contratto: definire un tempo massimo di reperibilitร del proprietario (es. 24 ore lavorative) per gli interventi straordinari urgenti, oltre il quale l’inquilino รจ autorizzato a procedere e chiedere rimborso.
La maggior parte dei contenziosi di novembre-marzo nasce da contratti che non specificano le voci di manutenzione e da inquilini/locatori che non hanno mai letto la tabella oneri accessori. Tre mosse semplici per evitare problemi prima dell’inverno:
- Allegare la tabella oneri accessori al contratto, in copia firmata da entrambe le parti.
- Indicare in contratto il manutentore di fiducia per la caldaia (resta libera scelta dell’inquilino, ma riduce gli attriti).
- Programmare la revisione caldaia entro fine ottobre: prima dell’apertura della stagione termica, i tecnici hanno piรน disponibilitร .
- Verificare che le utenze siano correttamente intestate all’inquilino, perchรฉ molte fatture di intervento (luce, gas) si appoggiano a chi ha il contatore. Se la voltura luce e gas non รจ stata fatta in modo pulito, la spesa rischia di tornare al proprietario.
- Concordare un canale unico di comunicazione (email o messaggistica) per le segnalazioni di guasto: avere uno storico scritto รจ la prova migliore in caso di disputa.
Un contratto chiaro รจ la prevenzione piรน economica. Parla con un consulente DokiCasa se vuoi rivedere il tuo testo o partire con un nuovo contratto giร completo della tabella oneri.
Il valore aggiunto di una manutenzione ordinata non รจ solo evitare il litigio: รจ proteggere il valore dell’immobile e la qualitร del rapporto con l’inquilino. Un conduttore che sa cosa deve fare e cosa deve aspettarsi dal locatore tendenzialmente paga in tempo e tratta bene la casa. Con oltre 50.000 utenti gestiti tra privati e professionisti, una costante รจ quella: i contratti che funzionano sono quelli scritti bene, non quelli rigidi.
- Manutenzione ordinaria all’inquilino, straordinaria al locatore
- La revisione caldaia annuale รจ a carico del conduttore
- Il libretto impianto e la sostituzione caldaia restano del proprietario
Domande frequenti su manutenzione e ripartizione oneri in locazione
La revisione annuale della caldaia chi la paga, locatore o inquilino?
La revisione annuale della caldaia รจ manutenzione ordinaria e spetta all’inquilino. Comprende pulizia del bruciatore, controllo della pressione, verifica delle tenute e in genere costa tra 80 e 150 euro a seconda del tipo di impianto e della tariffa del manutentore. Va fatta una volta l’anno, idealmente prima dell’accensione invernale, e l’esito viene riportato sul libretto impianto. Diversa รจ la sostituzione della caldaia o una riparazione importante (scheda, scambiatore principale, adeguamento normativo): in quel caso si tratta di manutenzione straordinaria e il costo รจ del locatore.
L’inquilino puรฒ scegliere liberamente il tecnico per la caldaia?
Di norma sรฌ, purchรฉ il tecnico sia abilitato e iscritto agli elenchi previsti dalla normativa. Il locatore puรฒ perรฒ indicare in contratto un manutentore di fiducia, soprattutto se la caldaia รจ ancora in garanzia o se ha un contratto di assistenza giร attivo. In quel caso conviene seguire l’indicazione, perchรฉ un intervento da un tecnico esterno potrebbe far decadere la garanzia, e il costo eventualmente straordinario potrebbe non essere riconosciuto dal locatore. La scelta del tecnico, in ogni caso, non sposta la ripartizione di chi paga: contano la natura dell’intervento e la legge 392/1978.
Se la caldaia ha piรน di 15 anni e si rompe in inverno, chi la sostituisce?
La sostituzione di una caldaia obsoleta รจ manutenzione straordinaria e ricade sul locatore, anche se il guasto si manifesta durante la stagione fredda e crea disagio all’inquilino. Il conduttore puรฒ sollecitare l’intervento per iscritto, e in caso di urgenza ha diritto a vivere in un’abitazione riscaldata. Se il locatore tarda oltre i tempi ragionevoli, l’inquilino puรฒ anticipare l’intervento urgente e chiedere rimborso della quota straordinaria, conservando fattura e comunicazioni. Le riparazioni temporanee minori (es. ricarica di pressione, sblocco) restano a suo carico come ordinaria.
La pulizia della canna fumaria รจ dell’inquilino o del proprietario?
La pulizia ordinaria della canna fumaria, quando l’immobile ha un camino, una stufa a pellet o a legna utilizzati abitualmente, รจ manutenzione ordinaria e va a carico dell’inquilino. Tipicamente costa tra 80 e 150 euro all’anno e va fatta da uno spazzacamino abilitato, con rilascio del verbale. Diverso รจ il rifacimento della canna fumaria, l’adeguamento al regolamento edilizio o l’installazione di nuovi terminali: sono interventi straordinari e ricadono sul locatore. Se in contratto non รจ chiaro, vale la pena richiamare la tabella oneri accessori, che distingue le due voci.
Cosa succede se l’inquilino non ha fatto la revisione e la caldaia si rompe?
Se l’inquilino ha saltato la revisione annuale e si verifica un guasto, il locatore puรฒ eccepire la mancata manutenzione ordinaria e chiedere all’inquilino di farsi carico anche della riparazione, salvo che si dimostri che il guasto non sia legato alla mancata manutenzione. La prova si fa con il libretto impianto: se l’ultimo intervento risale a piรน di un anno prima, l’inquilino ha una posizione debole. Per evitare contenziosi, il locatore puรฒ inserire in contratto una clausola che imponga la consegna annuale del rapporto di manutenzione (a settembre o ottobre) come condizione di buona esecuzione del contratto.
La sostituzione delle guarnizioni delle finestre la paga l’inquilino?
Sรฌ, la sostituzione delle guarnizioni di finestre e porte rientra nella piccola manutenzione e ricade sull’inquilino. ร un intervento basico, costa 30-100 euro a finestra a seconda del tipo di guarnizione, e migliora subito l’efficienza energetica riducendo gli spifferi. Diverso รจ il caso in cui l’infisso intero non chiuda piรน per usura strutturale (telaio gonfiato, cardini cedevoli, vetro lesionato senza colpa dell’occupante): qui la responsabilitร torna al locatore, perchรฉ si parla di intervento sul corpo dell’infisso, non sulla sua piccola manutenzione. La discriminante รจ sempre la stessa: ripristino di funzionalitร di un componente esistente vs sostituzione/aumento del valore.
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