Il Contratto di locazione è vincolante tra le due parte che lo sottoscrivono, ovvero il locatore e il conduttore, entrambi responsabili nei termini e nelle condizioni riportate all’interno dell’accordo.
La locazione, in diritto, costituisce il Contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore) l’utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (canone).
La risoluzione del Contratto di locazione, che si conclude prima della data di scadenza effettiva riportata, può essere consensuale (ossia concordata tra le parti) oppure può avvenire tramite recesso o disdetta.
1. Recesso
L’inquilino può comunicare la disdetta anticipata del Contratto di locazione in un qualsiasi altro momento, se ciò è previsto dal contratto o se ricorrono gravi motivi. In ogni caso deve concedere al locatore un preavviso di 6 mesi (salvo diversi accordi), a mezzo di raccomandata a/r.
Il mancato preavviso di recesso del Contratto di locazione comporterà per il conduttore l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei mesi di affitto ovvero pari al periodo del mancato preavviso anche nel caso in cui lasciasse libero l’immobile.
Raccomandata per il recesso anticipato
2. Disdetta (diniego del Rinnovo)
Il proprietario-locatore può comunicare la disdetta contratto locazione in occasione della prima scadenza (ma devono ricorrere precisi motivi) o alla seconda scadenza. Anche in questo caso deve concedere al conduttore un preavviso di 6 mesi, a mezzo di raccomandata a/r.
Se il locatore non rispetta l’obbligo di dare comunicazione scritta tramite lettera raccomandata di disdetta del contratto di affitto al conduttore, provocherà un rinnovo automatico alle stesse condizioni del precedente.
Raccomandata per la disdetta
3. Risoluzione Consensuale
Alla decisione consensuale delle parti di rescindere il Contratto di locazione prima della sua naturale scadenza, il locatore e il conduttore devono provvedere alla sua comunicazione in forma scritta e registrazione presso lo stesso ufficio dove è avvenuta la registrazione iniziale del Contratto, se la registrazione avviene fisicamente, mentre telematicamente è possibile procedere direttamente dal proprio computer.
Per la registrazione della risoluzione anticipata è dovuta un’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni, utilizzando il Modello F24 con codice tributo 1503. L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Anche se non ci sono particolari vincoli nella definizione del contratto di risoluzione, gli elementi che devono essere presenti sono:
• la motivazione che ha spinto le parti a recedere dal Contratto in essere;
• l’utilizzazione della caparra anticipata dal conduttore, che può non essere restituita;
• la ripartizione delle spese inerenti alla registrazione del contratto di risoluzione consensuale.
Scrittura Privata per la Risoluzione del Contratto
La risoluzione consensuale per un Contratto di locazione è quindi la soluzione più semplice. Se le parti hanno deciso e vogliono entrambi recedere dal Contratto prima della sua fine naturale lo possono fare senza impedimenti in qualsiasi momento. Basta solamente seguire tutti i passaggi corretti e utilizzare un modello di risoluzione contratto di locazione completo e redatto da esperti del settore.
