Contratto di locazione 4+4 nel 2026: regole, fiscalità e modello aggiornato

Cos’è il contratto 4+4 a canone libero

Il contratto 4+4 è disciplinato dall’articolo 2, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998 n. 431, la norma che ha riformato le locazioni abitative in Italia. La formula è semplice: il proprietario e l’inquilino stabiliscono liberamente il canone mensile e firmano un contratto della durata minima di quattro anni, rinnovato automaticamente per ulteriori quattro alla prima scadenza, salvo disdetta del locatore nei casi previsti dalla legge.

Tre elementi rendono il 4+4 il punto di riferimento del mercato:

• Canone libero: nessun tetto massimo imposto da accordi territoriali. Le parti negoziano il prezzo in base al valore di mercato dell’immobile.
• Durata lunga: otto anni complessivi garantiscono stabilità all’inquilino e continuità di reddito al locatore.
• Forma scritta obbligatoria: il contratto deve essere redatto per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, a pena di nullità (art. 1, c. 4, L. 431/98).

Il 4+4 si applica esclusivamente agli immobili a uso abitativo. Sono esclusi gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (case di pregio, ville e castelli), per i quali si torna al regime del Codice civile.

Disclaimer fiscale: le informazioni di questa guida sono aggiornate alla normativa vigente nel 2026 ma non sostituiscono il parere di un commercialista o di un consulente fiscale. Prima di firmare verifica sempre la tua posizione con un professionista.

Durata, rinnovo automatico e seconda scadenza

La struttura temporale è il tratto distintivo del 4+4. Vale la pena visualizzarla come una timeline:

• Anno 0: firma e registrazione del contratto.
• Anni 1-4: primo periodo. Il locatore può disdire solo per le cause tassative previste dall’art. 3 della L. 431/98 (vedi sezione disdetta).
• Fine anno 4 — prima scadenza: se nessuno disdice nei termini di legge, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni alle stesse condizioni.
• Anni 5-8: secondo periodo. Vincoli simili al primo periodo ma con un passaggio chiave alla scadenza finale.
• Fine anno 8 — seconda scadenza: il locatore può disdire liberamente, senza dover indicare una causa specifica. Se anche qui non c’è disdetta, il contratto si rinnova tacitamente di 4 anni in 4 anni.

Il preavviso di disdetta del locatore è di almeno 6 mesi prima della scadenza, inviato a mezzo raccomandata A/R o PEC. L’inquilino, invece, può recedere in qualunque momento per gravi motivi con preavviso di sei mesi (art. 3, c. 6, L. 431/98).

Quando conviene il 4+4: confronto con 3+2 e transitorio

Il 4+4 non è sempre la scelta migliore. Vediamo un confronto concreto su tre scenari tipici, ipotizzando un appartamento in una grande città con canone potenziale a libero mercato di 800 € al mese (9.600 € annui).

Scenario A — 4+4 con cedolare secca 21%

• Canone annuo: 9.600 €
• Imposta: 9.600 × 21% = 2.016 €
• Reddito netto annuo per il locatore: 7.584 €
• Vincoli: canone bloccato per 8 anni salvo adeguamento ISTAT, possibilità di disdetta solo per cause tassative alla prima scadenza.

Scenario B — 4+4 con tassazione IRPEF ordinaria

• Canone imponibile (con riduzione forfettaria 5%): 9.600 × 95% = 9.120 €
• Aliquota IRPEF marginale ipotetica del locatore: 35% (fascia 28.000-50.000 € di reddito complessivo)
• Imposta indicativa: 9.120 × 35% = circa 3.192 €
• A questa si aggiungono addizionali regionali e comunali.
• Conviene solo se il locatore ha un reddito complessivo molto basso e ricade in aliquote IRPEF inferiori al 21%.

Scenario C — 3+2 canone concordato con cedolare 10%

• Per ottenere la cedolare al 10% serve un canone calmierato in base agli accordi territoriali del Comune. Ipotizziamo che il canone concordato massimo sia 650 €/mese (8% in meno rispetto al libero, valore puramente indicativo perché varia per Comune e zona).
• Canone annuo: 7.800 €
• Imposta: 7.800 × 10% = 780 €
• Reddito netto annuo: 7.020 €
• In più: sconto IMU fino al 25% nei Comuni ad alta tensione abitativa e validità anche ai fini ISEE ridotto.

Nell’esempio, il 4+4 con cedolare 21% rende circa 564 € netti in più all’anno rispetto al 3+2 concordato, ma costringe a una durata più lunga e a un canone non rinegoziabile per 8 anni. Nei Comuni dove il differenziale tra libero e concordato è più basso (es. 5% o meno), il 3+2 spesso diventa più conveniente grazie a IMU ridotta e fiscalità di favore.

Per un’analisi più approfondita del canone concordato puoi consultare la nostra pagina dedicata a registrazione del contratto a canone concordato.

Il contratto transitorio (da 1 a 18 mesi) ha invece logiche diverse: serve solo se esiste una reale esigenza temporanea documentata (lavoro a termine, studio fuori sede, attesa di trasferimento). Non è un’alternativa elastica al 4+4: l’Agenzia delle Entrate può riqualificarlo se la transitorietà non è dimostrata.

Per un quadro d’insieme di tutte le tipologie contrattuali leggi la nostra panoramica sulle tipologie di contratto di locazione.

Aggiornamento ISTAT del canone in un contratto 4+4

In un 4+4 a canone libero le parti possono pattuire l’aggiornamento annuale del canone in base alla variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (indice FOI, al netto dei tabacchi). Il meccanismo standard prevede:

• Adeguamento massimo pari al 75% della variazione ISTAT dell’anno precedente.
• Decorrenza solitamente annuale, a partire dalla data di firma o dalla data anniversario indicata in contratto.
• Necessità di richiesta scritta del locatore all’inquilino: l’aggiornamento non è automatico. Se il proprietario dimentica di richiederlo, l’inquilino paga il canone vecchio.
• Decadenza: la richiesta tardiva può perdere efficacia per gli arretrati. Conviene mandare una raccomandata o PEC ogni anno.

In regime di cedolare secca il locatore rinuncia all’aggiornamento ISTAT per tutta la durata dell’opzione (art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011). È un trade-off importante: la cedolare al 21% conviene quasi sempre come tassazione, ma blocca il canone nominale per anni.

Disclaimer fiscale: i meccanismi di calcolo ISTAT e l’opzione cedolare secca presentano dettagli operativi (tempistiche, modalità di comunicazione, effetti su garanzie e indicizzazione) che vanno verificati caso per caso con un commercialista.

Disdetta del contratto 4+4: regole per locatore e inquilino

Il regime della disdetta è il punto su cui locatore e inquilino sbagliano più spesso. Vediamo le regole.

Disdetta del locatore alla prima scadenza (fine anno 4)

Solo per le cause tassative dell’art. 3, c. 1, L. 431/98:

• Necessità di destinare l’immobile a uso abitativo o professionale del locatore, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
• Vendita dell’immobile a terzi (con prelazione a favore dell’inquilino).
• Ricostruzione, demolizione integrale o ristrutturazione che richieda la liberazione dell’immobile.
• Inquilino che non occupa stabilmente l’immobile senza giustificato motivo.
• Disponibilità di altro immobile idoneo, di proprietà dell’inquilino, nello stesso Comune.

Il preavviso è di 6 mesi con raccomandata A/R o PEC. Se il locatore non utilizza l’immobile per la causa dichiarata entro 12 mesi dal rilascio, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento fino a 36 mensilità di canone.

Disdetta del locatore alla seconda scadenza (fine anno 8)

Libera: nessuna causa specifica da motivare. Preavviso di 6 mesi.

Disdetta dell’inquilino

L’inquilino può recedere in qualunque momento per gravi motivi sopravvenuti dopo la firma (trasferimento di lavoro, perdita del posto, motivi di salute, peggioramento economico). Preavviso scritto di 6 mesi. Se il contratto lo prevede espressamente, è possibile pattuire un diritto di recesso senza giustificazione.

Una piccola attenzione: la raccomandata o la PEC fanno fede dalla data di spedizione, non da quella di ricezione. Conserva sempre la ricevuta.

Modello aggiornato 2026 e registrazione del contratto

Per un 4+4 valido nel 2026 servono alcuni elementi essenziali nel contratto:

• Dati anagrafici completi delle parti e codici fiscali.
• Identificativi catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e indirizzo.
• Categoria catastale e Attestato di Prestazione Energetica (APE) allegato, con relativa clausola di consegna.
• Canone mensile, scadenze di pagamento, modalità di pagamento tracciabili.
• Durata e clausola di rinnovo 4+4.
• Aggiornamento ISTAT (con menzione esplicita se le parti rinunciano in regime di cedolare).
• Deposito cauzionale (massimo 3 mensilità, art. 11 L. 392/78).
• Spese accessorie e ripartizione fra locatore e inquilino (tabella oneri accessori).
• Clausole su manutenzione ordinaria e straordinaria.
• Opzione cedolare secca, se scelta, con comunicazione formale all’inquilino.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla firma, con modello RLI telematico tramite l’Agenzia delle Entrate o intermediari abilitati. Costi (DPR 131/86, art. 5 Tariffa Parte I):

• Imposta di registro: 2% del canone annuo (minimo 67 €) per chi sceglie la tassazione ordinaria. Esente se si opta per la cedolare secca.
• Imposta di bollo: 16 € ogni 4 pagine (o ogni 100 righe). Esente in regime di cedolare.

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