Hai un contratto di locazione registrato in regime IRPEF ordinario e vuoi passare alla cedolare secca al 21% o al 10%? È possibile farlo in qualsiasi annualità, non solo alla firma. In questa guida la procedura aggiornata al 2026: quando il passaggio conviene davvero, come si esercita l’opzione con il modello RLI, la raccomandata da inviare all’inquilino con rinuncia ISTAT e da quando produce effetti.
- 01Tassazione ordinaria e cedolare secca: il quadro 2026
- 02Quando conviene davvero il passaggio
- 03La procedura: modello RLI per esercitare l’opzione
- 04Comunicazione all’inquilino: raccomandata con rinuncia ISTAT
- 05Decorrenza e durata dell’opzione
- 06Casi particolari: contratti speciali, comodato, transitori
Quando si firma un contratto di locazione si sceglie il regime fiscale: IRPEF ordinaria o cedolare secca. Quella scelta non è però definitiva. Il proprietario può cambiare idea ogni anno, passare dall’ordinario alla cedolare e tornare indietro, in base a come cambiano i suoi redditi e le sue aliquote.
In questa guida la procedura aggiornata al 2026 per passare dalla tassazione ordinaria alla cedolare secca su un contratto già registrato: differenze tra i due regimi, calcolo di convenienza per scaglione IRPEF, opzione tramite modello RLI, comunicazione all’inquilino con rinuncia ISTAT, decorrenza e casi particolari.
Tassazione ordinaria e cedolare secca: il quadro 2026
I due regimi funzionano in modo profondamente diverso. Capire la differenza è il primo passo per decidere se il passaggio conviene.
Con la tassazione ordinaria il 95% del canone annuo (l’85% per i contratti a canone concordato) si somma agli altri redditi del proprietario e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF. A questo si aggiungono imposta di registro (2% del canone annuo) e imposta di bollo sui contratti.
Con la cedolare secca il canone è tassato con un’imposta sostitutiva fissa: 21% per i contratti a canone libero (esempio 4+4) e 10% per i contratti a canone concordato (esempio 3+2). La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. In cambio il proprietario rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.
La novità 2026 riguarda gli affitti brevi: per chi ha più di un immobile in locazione breve l’aliquota cedolare sale al 26% dal secondo immobile in poi (resta al 21% per il primo). Questo non incide sui contratti residenziali standard 4+4 e 3+2, che mantengono le aliquote storiche.
Quando conviene davvero il passaggio
La cedolare conviene quando l’aliquota fissa (21% o 10%) è inferiore all’aliquota marginale IRPEF del proprietario applicata al 95% del canone. Vale la pena fare il calcolo prima di esercitare l’opzione, perché chi è nei primi scaglioni può addirittura pagare di più con la cedolare.
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Leggi il deep dive cedolare 2026Sul canone concordato al 10% la cedolare è quasi sempre più conveniente, indipendentemente dallo scaglione: l’aliquota è troppo bassa perché l’IRPEF possa competere. Su canone libero al 21% il calcolo cambia: per redditi nello scaglione base con un piccolo canone affittato il regime ordinario può restare competitivo, anche grazie a deduzioni e detrazioni che la cedolare non consente.
Per un confronto numerico approfondito su quando passare conviene, vedi il nostro deep dive cedolare secca 2026: quando conviene: trovi gli scenari di break-even per ogni scaglione e per le novità affitti brevi.
La procedura: modello RLI per esercitare l’opzione
Su un contratto già registrato in regime ordinario il passaggio a cedolare si esercita con il modello RLI presentato all’Agenzia delle Entrate. Il modello è lo stesso usato per registrare un nuovo contratto, ma compilato con la causale specifica per l’opzione cedolare nelle annualità successive.
Termini di presentazione
L’opzione va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, ovvero entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla nuova annualità. Esempio pratico: contratto registrato il 1° marzo 2024, annualità 2026 in corso, scade il 28 febbraio 2026 → l’opzione cedolare per la nuova annualità (1° marzo 2026 – 28 febbraio 2027) va esercitata entro il 30 marzo 2026.
Cosa serve per il modello RLI
- Codice fiscale del locatore e del conduttore
- Estremi di registrazione del contratto originario
- Dati catastali dell’immobile
- Indicazione della rinuncia all’adeguamento ISTAT
- Ricevuta della raccomandata informativa inviata all’inquilino
Il modello si presenta online tramite servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel/Fisconline), oppure tramite intermediario abilitato. Allo sportello fisico è ancora possibile, ma scoraggiato dall’Agenzia.
Comunicazione all’inquilino: raccomandata con rinuncia ISTAT
L’opzione cedolare non è efficace senza una comunicazione formale all’inquilino, da inviare per raccomandata con ricevuta di ritorno (o PEC se l’inquilino dispone di posta certificata) prima del modello RLI.
La raccomandata deve contenere due elementi obbligatori:
- La volontà di optare per la cedolare secca dall’annualità successiva
- La rinuncia esplicita all’adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione
La rinuncia ISTAT è il prezzo che il proprietario paga in cambio dell’imposta sostitutiva: il canone resta congelato al valore attuale per tutto il periodo in cui resta in cedolare, anche se l’inflazione cresce. È il punto più dimenticato del passaggio: una raccomandata che non menziona la rinuncia ISTAT viene considerata invalida e l’opzione decade.
La Circolare 47/2012 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che senza raccomandata e senza modello RLI nei 30 giorni utili l’opzione decade per quell’annualità: si potrà esercitare solo nell’annualità successiva. È un adempimento a pena di decadenza, non un dettaglio formale.
Quando la raccomandata non serve
Esistono due eccezioni in cui la raccomandata non è obbligatoria:
- Se nel contratto è già presente una clausola di rinuncia espressa all’adeguamento ISTAT
- Se il contratto è di durata inferiore ai 30 giorni nell’anno (non soggetto a registrazione)
In tutti gli altri casi la raccomandata è obbligatoria. Vale la pena conservare la ricevuta di ritorno: serve in caso di controlli per dimostrare che la comunicazione è stata fatta nei tempi.
Decorrenza e durata dell’opzione
La cedolare scelta in corso di contratto decorre dall’annualità successiva alla presentazione del modello RLI, non da subito. Sull’annualità in corso resta in vigore il regime ordinario originario.
L’opzione vale per il residuo periodo del contratto ed è revocabile annualmente. Ogni anno, entro lo stesso termine (30 giorni dalla scadenza dell’annualità), il proprietario può:
- Mantenere la cedolare in essere senza fare nulla (rinnovo automatico)
- Revocare la cedolare e tornare al regime ordinario con apposita comunicazione modello RLI
La revoca segue la stessa procedura dell’opzione: modello RLI all’Agenzia, dichiarazione di revoca, ripresa dell’adeguamento ISTAT dall’annualità successiva. Su contratti lunghi (4+4 o 3+2) il proprietario può quindi alternare regimi diversi negli anni in base a come cambiano i suoi redditi.
Casi particolari: contratti speciali, comodato, transitori
La regola generale (modello RLI + raccomandata + decorrenza dall’annualità successiva) ammette alcune varianti su contratti specifici.
Contratti transitori (durata da 1 a 18 mesi): la cedolare si applica se il contratto rispetta le condizioni del Decreto Ministeriale del 2017 e se l’immobile non è abitazione principale del conduttore. L’opzione segue le stesse regole di un canone libero standard.
Contratti per studenti universitari: rientrano nel canone concordato e accedono alla cedolare al 10%. Particolarmente utile per il passaggio in corso di contratto, dato il vantaggio fiscale netto. Per la procedura di stipula vedi canone concordato.
Comodato d’uso gratuito: non è un contratto di locazione e non ammette cedolare. Se l’immobile è in comodato e si vuole passare a locazione con cedolare bisogna prima risolvere il comodato e firmare un nuovo contratto di locazione registrato.
Cointestazione dell’immobile: se l’immobile è di più proprietari, ognuno può scegliere autonomamente se aderire alla cedolare per la sua quota. È frequente che un comproprietario in scaglione alto opti per la cedolare e l’altro in scaglione basso resti in ordinario, con due trattamenti fiscali paralleli sullo stesso contratto. Va chiarito al commercialista al momento della dichiarazione.
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- Il passaggio a cedolare si esercita con modello RLI entro il termine di versamento dell’imposta di registro dell’annualità successiva
- Va inviata raccomandata all’inquilino con rinuncia all’adeguamento ISTAT prima dell’opzione
- La cedolare decorre dall’annualità successiva ed è revocabile ogni anno
Le domande sul passaggio a cedolare secca
Posso passare a cedolare secca in qualsiasi momento o solo all’inizio del contratto?
Si può passare in qualsiasi annualità del contratto, non solo alla firma. La procedura va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, presentando modello RLI all’Agenzia delle Entrate e inviando raccomandata informativa all’inquilino con rinuncia all’adeguamento ISTAT. La cedolare decorre dall’annualità successiva, mentre quella in corso resta in regime ordinario originario. Allo stesso modo, ogni anno il proprietario può revocare la cedolare e tornare al regime ordinario, sempre rispettando il termine dei 30 giorni.
Cosa succede se dimentico di inviare la raccomandata all’inquilino?
Senza raccomandata l’opzione cedolare è inefficace, anche se il modello RLI è stato presentato correttamente. La Circolare 47/2012 dell’Agenzia delle Entrate è netta: la comunicazione all’inquilino è a pena di decadenza dell’opzione per quell’annualità. In pratica si dovrà attendere la scadenza dell’annualità successiva per riprovare. Per evitare il problema conviene inviare la raccomandata prima del modello RLI e conservare la ricevuta di ritorno: in caso di controllo dell’Agenzia delle Entrate è la prova che dimostra la regolarità del passaggio.
La rinuncia all’ISTAT vale per sempre o solo finché resto in cedolare?
La rinuncia all’adeguamento ISTAT vale solo per il periodo in cui il proprietario è in regime di cedolare secca. Se in un’annualità successiva si revoca la cedolare e si torna al regime ordinario, il diritto all’adeguamento ISTAT si riattiva automaticamente sul canone, ma non recupera retroattivamente gli adeguamenti persi negli anni di cedolare. È un punto da considerare nel calcolo di convenienza di lungo periodo: in scenari ad alta inflazione la rinuncia ISTAT può ridurre sensibilmente il vantaggio della cedolare nei primi anni, soprattutto se il canone è alto.
Posso passare a cedolare se il mio contratto è 3+2 a canone concordato già attivo?
Sì, e in genere è il caso in cui il passaggio conviene di più. Sul canone concordato la cedolare è al 10%, un’aliquota molto più bassa del minimo IRPEF applicato al 95% del canone. La procedura è la stessa del canone libero: modello RLI per esercitare l’opzione entro i 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, raccomandata all’inquilino con rinuncia ISTAT. Va verificato che il contratto rispetti i requisiti del canone concordato locale (valori OMI, accordi territoriali tra organizzazioni). Per dettagli vedi la nostra pagina su canone concordato e i modelli concordati nelle principali province.
E se più proprietari condividono lo stesso immobile? Devono scegliere lo stesso regime?
No, ogni comproprietario sceglie autonomamente per la sua quota di rendita. È frequente che su un immobile cointestato un comproprietario in scaglione IRPEF alto opti per la cedolare e un altro in scaglione basso resti in ordinario, ottimizzando il carico fiscale di ciascuno. Le due opzioni vanno comunicate separatamente con modelli RLI distinti, una raccomandata congiunta all’inquilino e poi gestite a livello dichiarativo da ogni comproprietario. Conviene allinearsi con il commercialista prima di esercitare l’opzione: la gestione parallela richiede attenzione in dichiarazione dei redditi.
Posso revocare la cedolare se mi accorgo che non mi conviene?
Sì, l’opzione è revocabile annualmente. Ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, il proprietario può presentare modello RLI con causale di revoca e tornare al regime ordinario dall’annualità successiva. La revoca riattiva l’adeguamento ISTAT del canone (per il futuro, non recupera arretrati) e ripristina l’imposta di registro 2% e l’imposta di bollo sul contratto. Si possono alternare regimi negli anni in base a come cambiano redditi e scaglione IRPEF: ad esempio, anni di cedolare durante una fase di reddito alto e ritorno a ordinario durante una fase di reddito basso, dove la cedolare al 21% perde competitività.
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