Una delle prime decisioni da prendere al momento del contratto di locazione, se si è proprietari immobiliari con una casa da affittare, è quella di optare o meno per la cedolare secca, un regime di tassazione che permette di sostituire le spese dedicate all’Irpef, all’imposta di registro e all’imposta di bollo con il pagamento di un’imposta totale dal valore del 21% o del 10%.
Tassazione ordinaria o Cedolare secca
Scegliendo un regime di tassazione ordinaria, il 95% del canone di locazione viene sommato a tutti gli altri redditi personali e tassato in base all’aliquota corrispondente, presa dal relativo scaglione IRPEF.
Il valore dell’aliquota della cedolare secca varia, invece, in base alla tipologia contrattuale. L’aliquota della cedolare secca è, infatti, base e corrisponde al 21%, nel caso di contratto libero (esempio 4+4); al 10%, nel caso di contratto concordato (esempio 3+2).
Il proprietario dell’immobile è quindi libero di decidere il regime più conveniente. Solitamente la scelta avviene nel momento in cui viene registrato (per la prima volta) il contratto di locazione, ma ci teniamo a chiarire che la cedolare secca può essere esercitata anche successivamente, a decorrere dall’annualità contrattuale successiva o alla proroga.
Raccomandata di adesione alla Cedolare
Modalità per l’adesione alla cedolare secca
Il proprietario dell’immobile è quindi libero di modificare, annualmente, il tipo di tassazione per il proprio contratto di locazione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità successiva di riferimento.
Adesione alla cedolare per nuovi contratti
L’opzione di adesione al regime della cedolare secca, per i nuovi contratti di locazione, va effettuata in sede di registrazione del contratto, previo invio della raccomandata informativa al conduttore/ai conduttori.
Adesione alla cedolare all’annualità successiva
L’opzione di adesione al regime della cedolare secca, dopo aver già stipulato e registrato il contratto, può essere effettuata nelle annualità successive entro il termine di versamento dell’imposta di registro mediante modello RLI e previo invio della raccomandata informativa al conduttore/ai conduttori.
Adesione alla cedolare alla proroga
L’opzione di adesione al regime della cedolare secca, dopo aver già stipulato e registrato il contratto, può essere effettuata alla proroga del contratto entro il termine di versamento dell’imposta di registro mediante modello RLI e previo invio della raccomandata informativa al conduttore/ai conduttori.
Adesione alla cedolare per contratti inferiori ai 30 giorni
L’opzione di adesione al regime della cedolare secca per contratti non soggetti alla registrazione, ovvero inferiori ai 30 giorni complessivi, può essere effettuata direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale sono stati prodotti i relativi redditi di locazione.
Raccomandata di adesione alla Cedolare
Comunicazione dell’adesione alla cedolare
Il locatore che opta per la cedolare secca deve tassativamente, pena inefficacia dell’opzione, comunicare alle parti del contratto la sua decisione, a mezzo raccomandata postale. Il mancato invio della raccomandata, infatti, porterà all’inapplicabilità del regime scelto.
Nella comunicazione dovrà quindi essere riportata la volontà di optare per il regime di cedolare secca e la rinuncia contestuale all’adeguamento del canone di locazione.
Comunicazione adesione cedolare per nuovo contratto
L’opzione della cedolare secca deve essere comunicata da parte del locatore, per raccomandata a ciascuno dei conduttori presenti all’interno del contratto, prima della registrazione dello stesso.
Comunicazione adesione cedolare all’annualità successiva
Nel caso che stiamo trattando, per adesione al regime della cedolare secca per le annualità successive alla registrazione principale del contratto, essa va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente tramite presentazione del modello RLI all’Agenzia delle Entrate e previo invio della Raccomandata all’inquilino/agli inquilini.
La Circolare 47/2012 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che, se il locatore non ha presentato comunicazione all’Agenzia delle Entrate e non ha nemmeno avvisato, tramite raccomandata, il conduttore, nei 30 giorni a disposizione, esso dovrà attendere la registrazione della prossima annualità per esercitare la cedolare. Tale adempimento è infatti a pena di decadenza dell’opzione della cedolare.
Si specifica però che, non si rende necessaria la comunicazione di adesione alla cedolare, nel caso in qui nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non c’è l’obbligo di registrazione).
Comunicazione adesione cedolare alla proroga
Inoltre, per adesione al regime della cedolare secca per i contratti prorogati (sempre che l’opzione non sia stata già espressamente esplicitata nel contratto originale), la comunicazione deve essere inviata prima del termine del versamento dell’imposta di registro, che non deve quindi essere versata.
Questo si applica anche per proroga tacita e per tutto il periodo di residua durata del contratto.
Nel caso di opzione alla cedolare in fase di proroga, ad esempio, la comunicazione coprirà in toto la durata della proroga (nel caso di un 4+4, essa produrrà effetti per tutti e 4 gli anni).
Comunicazione adesione cedolare contratti inferiori a 30 giorni
L’obbligo di inviare una comunicazione tramite raccomandata non sussiste nel caso in cui il contratto di locazione non è soggetto alla registrazione, ovvero quando la sua durata complessiva è inferiore, nell’anno, ai 30 giorni.
