Contratto di Comodato d'Uso Gratuito

In caso di Contratto di Comodato d’Uso non è obbligatorio inserire la clausola APE all’interno del Contratto, ma è obbligatorio essere dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica.

Dal 1° gennaio 2016 la Legge di Stabilità ha deciso di riconoscere lo sconto 50% IMU TASI comodato uso gratuito genitori figli a patto però che:

1) il contratto di comodato uso gratuito immobile tra genitori e figli, o viceversa, sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;

2) che il proprietario dell’immobile concesso in comodato, possegga un solo immobile in Italia e che risieda e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;

3) lo stesso beneficio, è riconosciuto anche quando il comodante oltre a possedere l’immobile concesso in comodato, possegga nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione delle abitazioni di categorie catastali A/1, A/8 e A/9 cd. di lusso.

Il comodatario non può concedere il godimento dell’immobile a terzi qualora il il proprietario non lo consenta espressamente. Così come non è consentito al comodatario mutare la destinazione dell’immobile, ad esempio trasformandolo da residenziale a commerciale (o viceversa).

Differentemente, se il contratto di comodato non contiene il divieto di locazione a terzi, ed anzi il proprietario lo consente, il comodatario potrà affittare quell’immobile, perché ne ha la legittima disponibilità, concessagli dal proprietario.

Il consenso del proprietario potrà essere previsto direttamente nel contratto oppure concesso in un momento successivo.

È consigliabile allora chiarire immediatamente questo aspetto inserendo già nel contratto (se fatto in forma scritta). Se invece nel contratto non dovesse essere previsto nulla, il comodatario dovrà avere il consenso del comodante per poter dare in affitto a terzi tutto o parte dell’appartamento.

È importante ricordare che nello stesso momento in cui cesserà il comodato, cesserà anche il contratto di affitto con cui il comodatario ha dato a terzi il godimento dell’appartamento.

In caso di locazione a terzi, quindi, i canoni verranno stabiliti e incassati dal comodatario, senza alcun intervento del proprietario, mantenendo però valido il rapporto originario tra proprietario e comodatario, che vincola le parti che lo hanno stipulato e non i successivi inquilini. Questo determina che il reddito della locazione viene comunque imputato al proprietario dell’immobile e non al comodatario.

Questo principio è sancito dalla normativa tributaria che dice che «i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale». Il comodato non è un “diritto reale”. Nel caso in cui venisse affittato, da parte del Comodatario, l’immobile (o la porzione) a terzi, egli non potrà applicare la cedolare secca.

In caso di dubbi o situazioni particolari, il consiglio è quello di chiedere un parere al Commercialista di fiducia.

Attraverso il contratto d’uso gratuito, il comodatario diventa titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile ma non ne ha alcun diritto “reale” di proprietà.

Nel caso in cui si voglia registrare il contratto, basterà presentarsi presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della registrazione l’ufficio restituirà copia dell’atto timbrato e firmato, con tanto di data, fondamentale a fini probatori.

Questi i documenti da consegnare al fine di effettuare la registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito:

• 3 copie del contratto (una per l’ufficio e una per ciascuna delle due parti) firmate in originale, su ogni pagina (anche in sigla) e per esteso sull’ultima pagina;
• 3 marche da bollo da 16€ ogni 4 pagine (o 100 righe) per ciascuna copia con data non successiva a quella della stipula del contratto;
• Modello 69 adeguatamente compilato e firmato da una delle due parti o eventuale delegato, scaricabile online sul sito dell’Agenzia delle Entrate;
• Ricevuta del modello F23 attestante il versamento dell’imposta di registro pari a 200€ (codice tributo 109T).

Normativa di riferimento: Articolo 1803 e seguenti del Codice Civile

Non è possibile risolvere anticipatamente il Comodato d’Uso per via telematica, ma bensi bisognerà recarsi presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.

I codici fiscali delle parti, presenti nel contratto, non devono avere spazi, altrimenti il sistema rigetta la registrazione. Inoltre, il documento deve essere scansionato su base bianca.

In caso di Contratto di Comodato d’Uso dove c’è un soggetto che detiene la nuda proprietà dell’immobile e un altro soggetto che ne detiene l’usufrutto, è consigliato inserire come Comodante unicamente chi detiene l’usufrutto. In ogni caso, volendo, insieme all’usufruttuario è possibile aggiungere anche il nudo proprietario all’interno del Contratto di Comodato.