Spese condominiali, riscaldamento, ascensore, portineria: chi paga cosa nel contratto di locazione? La legge 392/1978 fissa il principio (ordinaria all’inquilino, straordinaria al locatore) e una tabella di ripartizione standard. In questa guida la tabella voce per voce, il ruolo dell’amministratore di condominio e come strutturare il contratto per evitare contestazioni.
- 01Cosa sono gli oneri accessori in locazione
- 02Il principio generale: ordinaria all’inquilino, straordinaria al locatore
- 03Tabella di ripartizione standard delle spese
- 04Il ruolo dell’amministratore di condominio
- 05Cosa fare in caso di contestazione
- 06Come strutturare il contratto per evitare contestazioni
Nel contratto di locazione, oltre al canone mensile, l’inquilino paga una serie di spese accessorie legate alla gestione e al funzionamento dell’immobile: condominio, riscaldamento centralizzato, portineria, pulizia delle scale, ascensore. Sono i cosiddetti oneri accessori, e la loro ripartizione tra locatore e inquilino Γ¨ una delle prime fonti di malintesi nel rapporto di locazione.
La buona notizia Γ¨ che la materia Γ¨ regolata dalla legge in modo abbastanza netto. La legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cosiddetta legge sull’equo canone) fissa il principio generale, e il Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017 ha completato il quadro con una tabella di ripartizione voce per voce. In questa guida vediamo che cosa sono gli oneri accessori, chi paga cosa, qual Γ¨ il ruolo dell’amministratore di condominio e cosa fare quando insorge una contestazione.
Avvertenza: la normativa fiscale e civilistica va sempre verificata con un professionista prima di applicarla a un caso concreto. Questa guida ha finalitΓ informative.
Cosa sono gli oneri accessori in locazione
Gli oneri accessori sono tutte le spese diverse dal canone che derivano dalla gestione e dal funzionamento dell’immobile locato e delle parti comuni del condominio in cui si trova. In pratica: tutto quello che il proprietario (o l’amministratore) anticipa per far girare la casa e il condominio, e che in parte viene poi ribaltato sull’inquilino.
Le voci tipiche sono:
- spese condominiali ordinarie (pulizie, illuminazione scale, manutenzione cortile)
- riscaldamento centralizzato e acqua calda
- ascensore (consumi e manutenzione ordinaria)
- portineria e custodia
- compenso e fondo di gestione dell’amministratore
- consumi di acqua nelle parti comuni
- piccole manutenzioni dell’appartamento
Restano fuori dagli oneri accessori, e quindi a carico del locatore, le utenze intestate direttamente all’inquilino (luce, gas, internet della casa), che non passano dal condominio. Per la voltura delle utenze all’ingresso in casa abbiamo una guida dedicata: voltura luce e gas dopo il trasloco.
Il principio generale: ordinaria all’inquilino, straordinaria al locatore
L’articolo 9 della legge 392/1978 stabilisce il criterio di fondo (testo della legge in Gazzetta Ufficiale):
- al conduttore (inquilino) spettano le spese di gestione ordinaria e di consumo: tutto quello che serve per usare la casa giorno per giorno (pulizie, riscaldamento, ascensore, acqua delle parti comuni)
- al locatore (proprietario) spettano le spese straordinarie e di conservazione del valore dell’immobile: rifacimento del tetto, sostituzione della caldaia condominiale, lavori sulle facciate, adeguamenti impiantistici
La logica Γ¨ semplice: chi usa paga il consumo, chi possiede paga la manutenzione del valore. Ma la legge stessa ammette esplicitamente la formula salvo patto contrario: le parti possono accordarsi diversamente nel contratto di locazione, purchΓ© lo facciano in modo chiaro e per iscritto. Per i contratti a canone concordato e quelli per studenti la tabella Γ¨ invece stringente, perchΓ© legata agli accordi territoriali (vedi la nostra guida al contratto a canone concordato).
Tabella di ripartizione standard delle spese
Il Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017, allegato D, contiene la tabella di ripartizione delle spese applicata ai contratti di locazione a canone concordato, transitori e per studenti universitari. Γ diventata il riferimento de facto anche per i contratti a canone libero, perchΓ© le parti tendono a richiamarla per evitare ambiguitΓ .
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Leggi la guida alla volturaLa tabella si applica obbligatoriamente ai contratti a canone concordato, transitori e per studenti. Per i contratti a canone libero le parti possono richiamarla nel contratto: Γ¨ la prassi di mercato e riduce drasticamente il rischio di contestazioni. Per le voci non comprese (es. spese straordinarie su impianti specifici, lavori su pertinenze) si fa riferimento al criterio generale ordinaria/straordinaria della legge 392/1978 e agli usi locali.
Il ruolo dell’amministratore di condominio
Nei condomini con piΓΉ di otto unitΓ immobiliari (art. 1129 c.c.) la nomina dell’amministratore Γ¨ obbligatoria. Γ l’amministratore che incassa le rate condominiali, paga i fornitori, predispone il rendiconto annuale e ripartisce le spese tra le unitΓ immobiliari sulla base delle tabelle millesimali.
Per il contratto di locazione, l’amministratore Γ¨ una figura chiave per due motivi:
- Calcola le spese condominiali per unitΓ immobiliare, distinguendo a richiesta tra parte ordinaria e parte straordinaria. Γ questa distinzione che il proprietario usa per ripartire la spesa con l’inquilino.
- Rilascia il prospetto delle spese, che il proprietario gira all’inquilino con la richiesta di pagamento. Senza prospetto dettagliato l’inquilino puΓ² legittimamente rifiutarsi di pagare finchΓ© non riceve il dettaglio.
Il rapporto contrattuale resta sempre tra locatore e inquilino: l’amministratore non ha rapporti diretti con il conduttore, salvo che il regolamento condominiale o il contratto di locazione non prevedano espressamente la cosiddetta delega al pagamento diretto. Anche in quel caso, perΓ², la responsabilitΓ ultima del pagamento delle spese verso il condominio resta del proprietario.
Tempi di pagamento e diritto di verifica
Il terzo comma dell’articolo 9 della legge 392/1978 fissa due regole importanti:
- il conduttore ha l’obbligo di pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta del locatore
- il conduttore ha il diritto di chiedere al locatore l’indicazione specifica delle spese, il criterio di ripartizione utilizzato e copia di fatture, ricevute e prospetti dell’amministratore
Tradotto operativamente: il proprietario non puΓ² presentare una richiesta sintetica del tipo “oneri accessori 2025: euro 480” e pretendere il pagamento. Deve mettere l’inquilino in condizione di verificare ogni voce. Γ buona prassi consegnare ogni anno il prospetto dell’amministratore con evidenza della parte di pertinenza dell’inquilino e di quella del proprietario.
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Cosa fare in caso di contestazione
Le contestazioni sugli oneri accessori sono frequenti. I motivi tipici: voce di spesa attribuita all’inquilino quando dovrebbe essere del locatore (o viceversa), prospetto non dettagliato, ritardo dell’amministratore nel rendiconto, lavori straordinari fatturati come ordinari. Ecco i passaggi consigliati.
1. Verifica scritta del prospetto
L’inquilino chiede al proprietario, per iscritto (e-mail o raccomandata), il prospetto dettagliato dell’amministratore con la ripartizione voce per voce. Il proprietario deve consegnarlo: la legge 392/1978 lo prevede esplicitamente.
2. Confronto con la tabella di ripartizione
Una volta ottenuto il prospetto, le parti confrontano ogni voce con la tabella del DM 16 gennaio 2017 (o con quella richiamata nel contratto, se diversa). Spesso la contestazione si risolve qui: una voce “manutenzione straordinaria caldaia” Γ¨ inequivocabilmente del locatore, una voce “pulizia scale” Γ¨ dell’inquilino.
3. Mediazione obbligatoria
Se le parti non trovano un accordo, prima di andare in tribunale bisogna tentare la mediazione presso un organismo accreditato. Γ una condizione di procedibilitΓ per le cause sui contratti di locazione (D.Lgs. 28/2010). Costa poco e in molti casi chiude il contenzioso in 2-3 mesi.
4. Causa civile
Se la mediazione fallisce, il locatore puΓ² agire per il recupero degli oneri non pagati: ha 2 anni di tempo dal giorno in cui ha inviato la richiesta di pagamento (art. 2948 c.c.). Se gli oneri non pagati superano l’importo di due mensilitΓ di canone, il mancato pagamento costituisce causa di risoluzione per morositΓ , allo stesso modo del mancato pagamento del canone.
Come strutturare il contratto per evitare contestazioni
La regola d’oro Γ¨ semplice: scrivere tutto nel contratto, in modo chiaro. I punti da non lasciare impliciti sono cinque.
- Richiamo esplicito alla tabella di ripartizione del DM 16 gennaio 2017 (o all’allegato D, se preferito). Una riga del tipo: “Le spese accessorie sono ripartite tra le parti secondo la tabella del DM 16 gennaio 2017, allegato D, che si intende qui integralmente richiamata”.
- ModalitΓ di anticipo: rate mensili stimate sul consuntivo dell’anno precedente (con conguaglio annuale) oppure pagamento a richiesta del proprietario sulla base del prospetto dell’amministratore. Le rate mensili sono piΓΉ comode per entrambi.
- Tempistica del conguaglio: entro 60 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale, con prospetto dell’amministratore allegato.
- Voci speciali: se l’immobile ha pertinenze (giardino privato, garage, cantina) o impianti propri (caldaia autonoma, climatizzatore), specificare voce per voce a chi spetta cosa.
- Diritto di accesso ai documenti: confermare per iscritto il diritto del conduttore di consultare le fatture e i prospetti, anche se Γ¨ giΓ previsto dalla legge. Toglie alibi a future contestazioni.
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- Spese ordinarie all’inquilino, straordinarie al locatore: principio della legge 392/1978
- Tabella di ripartizione standard codificata dal DM 16 gennaio 2017
- Il conduttore puΓ² sempre chiedere fatture e criterio di ripartizione
Le domande sugli oneri accessori in locazione
Le spese di manutenzione della caldaia chi le paga?
Dipende dal tipo di intervento. La manutenzione ordinaria della caldaia (controllo annuale, pulizia, piccoli interventi) Γ¨ a carico dell’inquilino, perchΓ© legata al consumo e all’uso quotidiano. La sostituzione della caldaia o gli interventi straordinari (riparazioni importanti, adeguamenti normativi) sono a carico del locatore, perchΓ© conservano il valore dell’immobile. Stesso discorso per il condizionatore: piccola manutenzione e ricariche all’inquilino, sostituzione integrale al proprietario. Vale il principio generale dell’art. 9 della legge 392/1978.
L’imposta di registro del contratto di locazione si divide a metΓ ?
SΓ¬. L’articolo 8 della legge 392/1978 stabilisce che l’imposta di registro sul contratto di locazione Γ¨ dovuta in parti uguali tra locatore e conduttore (50% ciascuno), salvo diversa pattuizione. La regola vale anche per le annualitΓ successive alla prima. L’unica eccezione Γ¨ la cedolare secca: se il proprietario opta per la cedolare, l’imposta di registro non si applica e il contributo dell’inquilino non Γ¨ dovuto. Per la registrazione del contratto puoi affidarti al servizio DokiCasa di registrazione contratto di locazione.
Il proprietario puΓ² chiedere il pagamento degli oneri senza il prospetto dell’amministratore?
No. La legge 392/1978, art. 9 comma 3, dΓ al conduttore il diritto di chiedere al locatore l’indicazione specifica delle spese, il criterio di ripartizione utilizzato e copia di fatture e ricevute. Senza prospetto dell’amministratore l’inquilino puΓ² legittimamente sospendere il pagamento fino al ricevimento del dettaglio, senza incorrere in mora. La raccomandazione pratica Γ¨ di non litigare su questo: il proprietario chiede il prospetto all’amministratore (Γ¨ un suo diritto come condomino) e lo gira all’inquilino con la richiesta di pagamento. Tutto entro i 60 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale.
Cosa succede se l’inquilino non paga gli oneri accessori?
Si applicano regole simili a quelle del mancato pagamento del canone. Se gli oneri accessori non pagati superano l’importo di due mensilitΓ di canone, il locatore puΓ² chiedere la risoluzione del contratto per morositΓ , esattamente come per il canone. Per importi inferiori il proprietario puΓ² avviare un’azione di recupero ordinaria, con 2 anni di tempo dalla richiesta di pagamento per agire (art. 2948 c.c., prescrizione breve per le obbligazioni periodiche). Prima di ricorrere al tribunale Γ¨ obbligatorio il tentativo di mediazione presso un organismo accreditato.
Le piccole riparazioni dell’appartamento (rubinetti, prese, serrature) chi le paga?
L’art. 1609 del codice civile stabilisce che le piccole riparazioni dovute al deterioramento prodotto dall’uso sono a carico del conduttore. Quindi: sostituzione di rubinetti gocciolanti, riparazione di prese e interruttori, piccoli interventi su serrature e tapparelle, sostituzione di guarnizioni, pulizia ordinaria della caldaia. Restano a carico del proprietario tutti gli interventi strutturali o di adeguamento: rifacimento di impianti, sostituzione di serramenti, lavori murari, problemi di umiditΓ o infiltrazioni dipendenti da vizi dell’immobile. Per evitare discussioni Γ¨ utile fare un verbale di consegna iniziale con foto, in modo da documentare lo stato dell’appartamento all’ingresso dell’inquilino.
Posso pagare gli oneri accessori direttamente all’amministratore di condominio?
Solo se il contratto di locazione lo prevede espressamente con una clausola di delega al pagamento diretto, e solo se l’amministratore accetta. Nella prassi normale, infatti, il rapporto Γ¨ tra inquilino e proprietario: l’amministratore non ha rapporti contrattuali con il conduttore e non Γ¨ tenuto a intrattenerli. Anche con la delega, la responsabilitΓ ultima verso il condominio resta del proprietario: se l’inquilino non paga, l’amministratore agirΓ comunque contro il proprietario, che poi si rivarrΓ sull’inquilino. La forma piΓΉ pulita resta: l’inquilino paga al proprietario, il proprietario paga all’amministratore. Costa un giro contabile in piΓΉ, ma evita ambiguitΓ .
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