Con l’obiettivo di contrastare la svalutazione in termini economici dei contratti di locazione, è stato implementato uno strumento che permette la rivalutazione periodica del canone di affitto, aumentandolo in base all’adeguamento indice ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica), ossia dei prezzi al consumo per le famiglie. Ogni anno, difatti, l’ammontare del canone di locazione annuale si assesta al costo della vita, a seguito all’andamento dell’inflazione nazionale.
Cosa è l’indice ISTAT
Per “indice dei prezzi al consumo” si intende una misura statistica, frutto dalla media dei prezzi per mezzo di uno specifico paniere di beni e servizi. L’Istat produce 3 indici dei prezzi al consumo ma quello che dobbiamo prendere in considerazione è il FOI (per le famiglie di operai e impiegati). Questo indice fa riferimento ai consumi delle famiglie che fanno capo a un lavoratore dipendente ed è quello che viene utilizzato come base per l’adeguamento degli affitti.
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Adeguamento ISTAT per i Contratti di locazione
È bene specificare che, per un Contratto di locazione in regime di cedolare secca, non si può applicare l’aumento ISTAT.
In caso contrario, per un Contratto di locazione di regime ordinario la rivalutazione ISTAT dovrà essere applicata a tutti i contratti attivi da almeno un anno a partire dal mese successivo a quello della scadenza annuale.
Per quanto riguarda la tipologia contrattuale, bisogna applicare una importante distinzione: per un contratto di locazione a canone libero (ad esempio, 4+4), l’adeguamento ISTAT potrà essere calcolato applicando il 100% dell’indice ISTAT. Differente è caso, invece, di un contratto di locazione a canone concordato (ad esempio, 3+2), dove l’adeguamento ISTAT non può superare il 75% dell’indice ISTAT.
”L’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75% per i contratti a canone concordato) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (cd arretrati).”
Locazioni ad uso abitativo
All’interno dei contratti di locazione ad uso abitativo, le parti decidono in maniera autonoma se inserire o meno la presente clausola, nello specifico:
- Se nel contratto non è prevista la clausola di adeguamento del canone di locazione, il proprietario dell’immobile non potrà applicare all’inquilino la variazione del canone
- Se nel contratto è prevista la clausola di adeguamento del canone di locazione, l’inquilino non potrà opporsi alla variazione del canone, purché avvenga nelle modalità riportate nel contratto
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Locazioni ad uso diverso dall’abitativo
La legge alla quale si fa riferimento per l’adeguamento del canone di locazione è relativa solamente ai contratti ad uso abitativo, ma si deduce chiaramente che anche per i contratti ad uso non abitativo le parti possono decide se inserire o meno la clausola relativa all’aggiornamento del canone.
Qualora l’indice ISTAT sia in “negativo”, non si rende necessario un adeguamento in riduzione del canone di locazione.
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Comunicazione adeguamento canone
La rinegoziazione del canone di locazione deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, al fine di evitare scostamenti tra quanto riportato nel contratto di locazione già registrato e quanto viene dichiarato nella dichiarazione dei redditi, come anche per il calcolo dell’imposta di registro per annualità successiva.
