Da canone libero a canone concordato: come e quando conviene il cambio

Chi oggi affitta con un contratto a canone libero 4+4 si trova spesso a fare i conti con la pressione fiscale: cedolare al 21% o IRPEF ordinaria, IMU piena, IRPEF su tutto il canone. Il canone concordato è la formula che, in cambio di un canone calmierato dagli accordi territoriali, restituisce al proprietario benefici fiscali significativi.

La domanda che ci arriva più spesso è semplice: vale la pena trasformare un 4+4 in corso in un 3+2 a canone concordato? La risposta dipende da tre fattori — quanto incassi oggi, quanto incasseresti applicando il concordato di zona, quanto risparmieresti in tasse. In questa guida la procedura operativa per il cambio, gli scenari in cui conviene e quelli in cui è meglio aspettare la scadenza naturale del contratto.

Le differenze sostanziali tra canone libero e canone concordato

I due regimi hanno logiche opposte. Il canone libero lascia al proprietario piena libertà di prezzo, in cambio di tassazione standard. Il canone concordato vincola il prezzo a parametri stabiliti dagli accordi territoriali, in cambio di un trattamento fiscale di favore. Vediamo le differenze pratiche.

Il canone concordato esiste in tre tipologie contrattuali: ordinario 3+2 per uso abitativo principale, transitorio (1-18 mesi) per esigenze documentate e per studenti universitari (6-36 mesi). Per la conversione di un 4+4 in essere il riferimento è il 3+2 ordinario.

I vantaggi fiscali del cambio: cedolare al 10% e sconto IMU

Il motivo per cui un proprietario considera il cambio è quasi sempre fiscale. Mettiamo i numeri in fila su un caso tipico: appartamento da 100 mq, canone libero attuale 1.000 €/mese (12.000 €/anno), aliquota IRPEF marginale del 35%.

In questo scenario il netto è quasi identico: il proprietario incassa 1.800 € in meno di canone, ma li recupera quasi interamente con il vantaggio fiscale. Se l’aliquota IRPEF marginale fosse del 43% (e si confrontasse con IRPEF ordinaria invece che cedolare 21%), il vantaggio del concordato salirebbe a 1.500-2.500 € l’anno netti. Per un confronto regime per regime aggiornato al 2026 vedi la nostra guida alla cedolare secca.

Quando NON conviene cambiare

La conversione non è sempre un buon affare. Tre scenari in cui è meglio lasciare il 4+4 in essere:

1. Il canone libero attuale è già vicino o sotto il concordato di zona. In zone periferiche o comuni minori il delta tra libero e concordato si riduce a poche decine di euro al mese. In questi casi il vantaggio fiscale c’è ma è modesto, e il costo della conversione (sanzioni, attestazione, tempo) può non valere la candela.
2. Il concordato di zona è molto sotto mercato. Nelle grandi città in zone richieste il canone libero può essere il 30-40% sopra il concordato. Tradotto in numeri: rinunciare a 400-500 € al mese per risparmiare 150-200 € di tasse non è un buon scambio.
3. Il contratto 4+4 è alla prima scadenza utile. Se mancano 6-12 mesi al termine, conviene aspettare la scadenza naturale e stipulare direttamente un nuovo contratto a canone concordato, evitando la procedura di risoluzione consensuale.

Prima di decidere, calcola il canone concordato applicabile alla zona dell’immobile e confrontalo con quello attuale. Per Milano e provincia trovi il calcolatore canone concordato Milano; per il resto d’Italia c’è il calcolatore nazionale con i parametri di tutti i comuni convenzionati.

Come si fa il cambio: risoluzione consensuale + nuovo contratto

La conversione non è una modifica del contratto in essere: è la chiusura del vecchio e l’apertura di uno nuovo. La procedura standard è in quattro passaggi.

1. Verifica che il comune sia convenzionato. Il canone concordato si applica solo nei comuni che hanno depositato un accordo territoriale firmato dalle associazioni di categoria. La maggior parte dei capoluoghi e dei comuni ad alta tensione abitativa è coperta, ma è una verifica da fare prima di tutto il resto.
2. Accordo con l’inquilino. Il cambio richiede il consenso del conduttore: stai chiudendo il suo 4+4 in anticipo. Va negoziato a freddo, spiegando che il canone scenderà (vantaggio per lui) e che il nuovo contratto durerà 3 anni rinnovabile per altri 2 (durata leggermente più corta).
3. Risoluzione consensuale del 4+4. Si registra l’accordo di chiusura del contratto in essere all’Agenzia delle Entrate, pagando l’imposta di registro fissa di 67 €. Per il dettaglio della procedura vedi la nostra guida alla registrazione del contratto di locazione.
4. Stipula del nuovo 3+2 e attestazione di rispondenza. Dal giorno successivo alla risoluzione si firma il nuovo contratto a canone concordato, calcolato sui parametri dell’accordo territoriale. Si richiede l’attestazione di rispondenza a una delle associazioni firmatarie (Confedilizia, Sunia, Sicet o altre): senza attestazione la cedolare al 10% non è applicabile.

L’attestazione viene rilasciata in pochi giorni e ha un costo contenuto (in genere 100-200 € a carico del proprietario). Il nuovo contratto va poi registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, con opzione esplicita per la cedolare secca al 10% nel modulo RLI.

Tempi e costi del passaggio

Mettendo in fila la procedura completa, dal momento dell’accordo con l’inquilino al primo giorno di nuovo contratto registrato passano in genere 30-45 giorni.

Senza opzione cedolare ci sarebbero 2% del canone annuo come imposta di registro, divisi tra le parti per metà. Con la cedolare l’unico esborso ricorrente è proprio la cedolare al 10% sul canone, che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo.

Domande all’inquilino: come gestire la transizione

Il punto più delicato del cambio è la conversazione con il conduttore. La narrativa che funziona meglio è semplice: tu paghi meno di canone, io ho un trattamento fiscale migliore, il contratto diventa 3+2 invece di 4+4. Tre punti su cui è bene essere chiari prima di proporre l’accordo:

• Il nuovo canone scende, ma di quanto. Calcola il concordato di zona prima di parlarne. Una proposta vaga (“ti faccio uno sconto”) indebolisce la trattativa; un numero preciso (“nuovo canone 850 € invece di 1.000”) la chiude.
• La durata si accorcia, ma resta protetta. Il conduttore passa da 4+4 a 3+2: nei fatti la stabilità abitativa è simile, e il canone calmierato è una garanzia in più contro futuri aumenti.
• Le spese accessorie restano invariate. Il canone concordato regola solo il canone, non le spese condominiali, le utenze o il deposito cauzionale. Importante chiarirlo per evitare malintesi.

Se l’inquilino ha dubbi sull’attestazione di rispondenza, puoi sempre coinvolgerlo nel calcolo: l’attestazione viene rilasciata anche con la firma congiunta delle associazioni dei conduttori, e questo dà garanzie a entrambe le parti che il canone applicato sia conforme all’accordo. Per i dettagli normativi puoi rimandare alla pagina Agenzia delle Entrate, sezione locazioni.

Se vuoi che la pratica venga gestita da noi — risoluzione del vecchio contratto, attestazione, nuovo contratto e registrazione all’Agenzia delle Entrate — la trovi nel nostro servizio dedicato al canone concordato.