Registrare il contratto di locazione è obbligatorio entro 30 giorni dalla firma. In questa guida 2026 trovi modello RLI, costi, opzione cedolare secca, sanzioni in caso di ritardo e checklist documentale, con il servizio DokiCasa che si occupa di tutto al posto tuo.
- 01Cosa significa registrare un contratto di locazione
- 02Quando va registrato: la scadenza dei 30 giorni
- 03Il modello RLI: cosa è e come si compila
- 04Costo della registrazione: imposta di registro e bollo
- 05Opzione cedolare secca: quando conviene
- 06Sanzioni in caso di ritardo o omissione
- 07Documenti necessari per registrare
- 08Online o allo sportello: quale canale scegliere
La registrazione del contratto di locazione è l’adempimento che rende il contratto opponibile al fisco e a terzi. È un obbligo di legge a carico del proprietario (e in solido del conduttore), da assolvere entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, qualunque sia precedente. Saltare questo passaggio significa esporsi a sanzioni, perdere l’opponibilità del canone e, nei casi peggiori, vedere il contratto dichiarato nullo.
In questa guida aggiornata al 2026 trovi cosa serve per registrare il contratto, come funziona il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, quanto costa l’imposta di registro, quando conviene l’opzione cedolare secca, le sanzioni in caso di ritardo e una checklist operativa per non sbagliare.
Cosa significa registrare un contratto di locazione
Registrare un contratto significa depositarlo presso l’Agenzia delle Entrate, far liquidare le imposte dovute (registro e bollo, oppure cedolare secca) e ottenere un numero di registrazione che identifica il contratto in via definitiva. Da quel momento il contratto è valido nei confronti del fisco, può essere opposto a terzi e il canone diventa fiscalmente trasparente per locatore e conduttore.
L’obbligo di registrazione vale per tutti i contratti di locazione di immobili urbani con durata superiore a 30 giorni nell’anno solare. Sotto questa soglia (per esempio una locazione turistica brevissima) la registrazione non è necessaria, ma resta consigliata se le parti vogliono dare al contratto una data certa.
Quando va registrato: la scadenza dei 30 giorni
Il termine di legge è perentorio: 30 giorni dalla data di stipula del contratto, oppure dalla data di decorrenza se anteriore alla firma. Il calcolo parte dal giorno successivo all’evento e include sabati, domeniche e festivi (con scorrimento al primo giorno lavorativo utile se la scadenza cade in un giorno non lavorativo).
Il contratto è firmato, ora cosa succede?
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Registra il contrattoSono passaggi separati: chi opta per la cedolare secca al momento della prima registrazione non paga l’imposta di registro nemmeno per le annualità successive, ma è comunque tenuto a comunicare proroghe, risoluzioni o subentri nei termini.
Il modello RLI: cosa è e come si compila
Il modello RLI (Registrazione Locazione Immobili) è il modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per registrare contratti di locazione, comunicare proroghe, cessioni, risoluzioni e per esercitare o revocare l’opzione cedolare secca. Si compila in formato cartaceo per la presentazione allo sportello, oppure in formato telematico tramite i servizi online dell’Agenzia o un intermediario abilitato.
Dati obbligatori sul modello RLI
- Dati delle parti: nome, cognome, codice fiscale e residenza di locatore e conduttore (per le persone giuridiche, denominazione, codice fiscale, sede legale e dati del rappresentante)
- Identificazione dell’immobile: indirizzo completo, dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita), specifica se locato per intero o porzione
- Durata: data di stipula, data di decorrenza e data di scadenza del contratto
- Canone: importo mensile e annuo, escluse le spese accessorie
- Tipologia contrattuale: 4+4 libero, canone concordato 3+2, transitorio, studenti, commerciale 6+6, comodato
- Opzione cedolare secca: se esercitata già in fase di registrazione
- Garanzie: dati del garante o estremi della fideiussione bancaria/assicurativa, se previste
Per i contratti transitori va indicata l’esigenza di transitorietà (lavoro, studio, salute) come previsto dalla normativa. Per il canone concordato servono inoltre gli estremi degli accordi territoriali e l’eventuale asseverazione dell’associazione di categoria.
Costo della registrazione: imposta di registro e bollo
Il costo della registrazione dipende dal canale e dalla tipologia di immobile.
Hai dubbi sulla pratica?
Tipologia di contratto, cedolare secca, calcolo dell’imposta di registro, casi particolari: parla con un nostro consulente prima di registrare. Una chiamata può evitare errori formali costosi.
Parla con un consulenteL’imposta di registro si paga annualmente, oppure in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto con uno sconto pari al tasso legale. Se il contratto dura 4 anni e si paga in unica soluzione, lo sconto attuale (con tasso legale 2026) è pari al 2% annuo per ciascun anno successivo al primo.
Opzione cedolare secca: quando conviene
La cedolare secca è un regime sostitutivo di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul canone di locazione abitativa. Con l’opzione il proprietario paga un’imposta sostitutiva del 21% (canone libero) o del 10% (canone concordato in Comuni ad alta tensione abitativa) sull’intero canone annuo, senza ulteriori prelievi.
L’opzione si esercita in fase di registrazione (modello RLI) oppure in fase di proroga o annualità successiva. È revocabile annualmente. Per il proprietario comporta in cambio la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per l’intera durata dell’opzione: una scelta che va valutata caso per caso.
Per capire se conviene rispetto al regime ordinario IRPEF, abbiamo dedicato una guida specifica con esempi numerici concreti: cedolare secca 2026 — quando conviene.
Sanzioni in caso di ritardo o omissione
Saltare i 30 giorni costa caro. La sanzione base per omessa registrazione è del 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Il ravvedimento operoso permette di ridurre la sanzione se ci si mette in regola spontaneamente prima di un controllo:
Oltre alle sanzioni amministrative, in caso di omessa registrazione il conduttore può chiedere giudizialmente che il canone sia rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, con effetto retroattivo. Una clausola pesantissima per il proprietario, che fa della tempestività della registrazione una priorità assoluta.
Documenti necessari per registrare
Per registrare un contratto di locazione (online o allo sportello) servono:
- Contratto firmato da entrambe le parti, in tutte le pagine, in numero di copie sufficienti (originale per l’Agenzia, una per ciascuna parte, eventuali copie aggiuntive)
- Codice fiscale di locatore e conduttore (per inquilini stranieri vedi la nostra guida sul codice fiscale per inquilino straniero)
- Dati catastali completi dell’immobile
- APE (Attestato di Prestazione Energetica) o riferimento alla dicitura presente nel contratto
- Marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe (non serve in regime di cedolare secca)
- F24 Elide compilato per il pagamento dell’imposta di registro (non serve in cedolare secca)
- Modello RLI compilato, in cartaceo o telematico
Il modello RLI è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate insieme alle istruzioni di compilazione e ai codici tributo da utilizzare nell’F24.
Online o allo sportello: quale canale scegliere
La registrazione telematica è oggi la modalità standard. Pagamento e protocollo sono contestuali, la ricevuta arriva nello stesso giorno e il contratto è registrato senza spostarsi da casa o dall’ufficio. Lo sportello fisico resta come alternativa per chi non ha SPID/CIE/CNS o preferisce il canale tradizionale, ma comporta tempi e code che il telematico evita.
L’altra strada è affidare la pratica a un intermediario abilitato: un commercialista, un’associazione di categoria, oppure una piattaforma specializzata come DokiCasa, che gestisce oltre 10.000 pratiche al mese per privati, professionisti e agenzie immobiliari. Il vantaggio è duplice: nessun errore formale (il modello RLI è pignolo sui dati catastali e sulla durata) e nessun rischio di sforare i 30 giorni, perché la pratica viene presa in carico immediatamente dopo l’upload del contratto firmato.
- La registrazione è obbligatoria entro 30 giorni
- Modello RLI online o all’Agenzia delle Entrate
- Cedolare secca azzera registro e bollo
Le domande frequenti sulla registrazione del contratto di locazione
Chi è obbligato a registrare il contratto di locazione?
L’obbligo è solidale tra locatore e conduttore: l’Agenzia delle Entrate può chiedere imposte e sanzioni a entrambi. Nella prassi è il locatore a occuparsi della pratica e a sostenere il costo dell’imposta di registro, ripartendolo poi con l’inquilino al 50% (consuetudine prevista dalla normativa). Quando si tratta di contratti commerciali con conduttore soggetto IVA, gli accordi possono prevedere che sia il conduttore a curare la registrazione. In ogni caso, se il contratto non viene registrato nei 30 giorni, entrambe le parti rischiano la sanzione: per questo è importante non delegare “a parole” e accertarsi che la pratica sia effettivamente conclusa, conservando la ricevuta di registrazione.
Cosa succede se registro il contratto in ritardo?
La registrazione tardiva è ammessa, ma comporta sanzioni. Per regolarizzare si utilizza il ravvedimento operoso: si paga l’imposta dovuta più una sanzione ridotta proporzionale al ritardo (1/10 del minimo entro 30 giorni, 1/9 entro 90, 1/8 entro un anno, 1/7 o 1/6 oltre l’anno), più gli interessi legali. Il ravvedimento è possibile solo prima che l’Agenzia delle Entrate notifichi un avviso di accertamento: una volta partito il controllo, le sanzioni piene si applicano integralmente. Per questo il consiglio è regolarizzare appena ci si accorge del ritardo, anche se l’importo iniziale sembra minimo: rimandare aumenta il costo in modo non lineare.
Posso registrare il contratto da solo online senza intermediari?
Sì, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il servizio RLI Web per la registrazione telematica autonoma. Servono SPID, CIE o CNS, l’addebito SEPA per il pagamento dell’imposta di registro e i dati completi del contratto. Il sistema è funzionale, ma richiede dimestichezza con la terminologia fiscale e attenzione ai dati catastali e ai codici tributo: un errore nel modello RLI può generare richieste di integrazione, sanzioni amministrative o, nei casi peggiori, una nuova registrazione. Chi non vuole rischiare o non ha familiarità con il portale può affidarsi a un intermediario abilitato che gestisce la pratica al posto suo, controllando coerenza dei dati e rispettando il termine di 30 giorni.
L’opzione cedolare secca si può scegliere anche dopo la prima registrazione?
Sì. L’opzione si può esercitare in fase di prima registrazione, oppure successivamente, all’inizio di una qualsiasi annualità del contratto. La comunicazione si fa con il modello RLI entro 30 giorni dalla decorrenza dell’annualità per cui si vuole applicare il regime. È revocabile e ri-attivabile annualmente, in funzione della convenienza del proprietario. Attenzione: l’opzione comporta la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione stessa, e va comunicata per raccomandata al conduttore prima dell’esercizio o della revoca. Per i contratti già in corso il passaggio non è automatico: serve una decisione esplicita del locatore e una comunicazione formale all’inquilino.
Devo allegare l’APE alla registrazione?
L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per la stipula del contratto di locazione e va consegnato al conduttore. In sede di registrazione non è necessario allegare il documento al modello RLI, ma è obbligatorio inserire nel contratto la dichiarazione di consegna dell’APE con i suoi estremi (numero, data di rilascio, classe energetica). In assenza della dichiarazione la registrazione resta possibile, ma il contratto è esposto a contestazioni e sanzioni amministrative previste dalla normativa energetica nazionale. Se il contratto non riporta la dicitura, l’APE va allegato fisicamente come parte integrante.
Posso registrare un contratto di locazione senza il codice fiscale dell’inquilino?
No. Il modello RLI richiede obbligatoriamente il codice fiscale di tutte le parti, e l’Agenzia delle Entrate respinge automaticamente le richieste prive di questo dato. Anche con contratto già firmato, la registrazione resta bloccata fino a quando l’inquilino non ottiene il codice fiscale italiano. Per i cittadini stranieri il rilascio è in genere immediato presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate (procedura UE) o richiede qualche settimana se la richiesta passa dal consolato. Il consiglio è chiedere all’inquilino di procurarsi il codice fiscale prima della firma, oppure inserire nel preliminare di locazione una clausola sospensiva che subordina l’efficacia del contratto al rilascio del codice fiscale entro un termine ragionevole.
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