Il preliminare di compravendita immobiliare, o compromesso, va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. In questa guida i costi reali (200 euro di registro fisso piu’ la proporzionale su caparra e acconti), il modello RAP per la registrazione telematica, i documenti necessari e le sanzioni in caso di ritardo.
- 01Cos’e’ il preliminare di compravendita e quando va registrato
- 02La scadenza dei 30 giorni dalla firma
- 03Costi della registrazione: registro fisso, caparra e acconti
- 04Come si registra online: modello RAP e portale Agenzia Entrate
- 05Documenti necessari per la registrazione
- 06Sanzioni in caso di mancata o tardiva registrazione
- 07Quando conviene farsi assistere e quando si puo’ fare da soli
Il preliminare di compravendita immobiliare, comunemente chiamato compromesso, e’ l’accordo con cui venditore e acquirente si impegnano in modo vincolante a concludere la futura vendita. La firma del preliminare apre una finestra temporale precisa: entro 30 giorni va registrato all’Agenzia delle Entrate, altrimenti scattano sanzioni pecuniarie a carico delle parti.
In questa guida la redazione di Dokicasa spiega come funziona la registrazione online tramite modello RAP, quali sono i costi reali (registro fisso, imposta proporzionale su caparra e acconti, bollo), i documenti necessari e le sanzioni previste in caso di mancata o tardiva registrazione. La normativa fiscale qui descritta riflette il quadro 2026: per casi specifici verifica sempre con un notaio o un commercialista di fiducia.
Cos’e’ il preliminare di compravendita e quando va registrato
Il preliminare di compravendita, detto anche compromesso o contratto preliminare, e’ un accordo scritto in cui le parti fissano prezzo, oggetto e tempi del rogito definitivo. Non trasferisce la proprieta’ dell’immobile (quella passa solo con l’atto notarile), ma impegna entrambe le parti a presentarsi davanti al notaio per concludere la vendita alle condizioni concordate.
La registrazione del preliminare di compravendita e’ obbligatoria in tutti i casi: serve a dare data certa all’accordo, a tutelare l’acquirente da una eventuale doppia vendita e a permettere alle parti di scaricare le imposte gia’ versate dall’imposta dovuta sul rogito definitivo. Fino al 2022 il termine era di venti giorni dalla firma; con il decreto legge 73/2022 e’ stato esteso a 30 giorni, allineando il preliminare al termine standard previsto per gli atti privati.
La scadenza dei 30 giorni dalla firma
Il termine di 30 giorni decorre dalla data di sottoscrizione del preliminare. Se l’accordo e’ firmato in data diversa dalle due parti (per esempio per scambio di copie firmate), si guarda all’ultima firma apposta.
Tre situazioni pratiche da tenere a mente:
- Preliminare firmato in agenzia immobiliare: la registrazione e’ a carico delle parti, non dell’agenzia. L’agente puo’ fornire il modulo, ma la responsabilita’ fiscale resta del venditore e dell’acquirente.
- Preliminare per scrittura privata fra le parti: stesso obbligo di registrazione entro 30 giorni, telematicamente o presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate.
- Preliminare notarile: e’ il notaio a curare la registrazione e la trascrizione nei registri immobiliari, con costi piu’ alti ma maggiore tutela per l’acquirente.
Prima di firmare il preliminare conviene avere ben chiaro il valore reale dell’immobile: una stima immobiliare oggettiva evita di fissare nel preliminare un prezzo sopravvalutato che la banca dell’acquirente potrebbe non riconoscere in fase di mutuo.
Costi della registrazione: registro fisso, caparra e acconti
La registrazione del preliminare comporta tre voci di costo, due fiscali e una di bollo. La regola generale e’ la seguente.
Hai gia’ una stima oggettiva dell’immobile?
Prima di firmare un preliminare conviene partire da un valore credibile. Leggi la guida alla stima immobiliare 2026.
Vai alla guida stimaLe imposte proporzionali pagate sul preliminare vengono scomputate dall’imposta dovuta sul rogito definitivo. In pratica non sono un costo aggiuntivo, ma un anticipo: il fisco non chiede di pagare due volte la stessa imposta. Se nel preliminare e’ prevista solo caparra e nessun acconto, l’aliquota e’ 0,5%. Se sono previsti veri e propri acconti prezzo, l’aliquota sale al 3%.
Le spese di registrazione, salvo accordi diversi, vengono ripartite al 50% tra venditore e acquirente. Su questo punto e’ utile sapere in anticipo a quanto ammontano le tariffe del notaio per l’acquisto della casa, perche’ le spese del rogito si sommano a quelle del preliminare e incidono sul costo finale dell’operazione.
Come si registra online: modello RAP e portale Agenzia Entrate
Da marzo 2023 la registrazione del preliminare puo’ avvenire per via telematica tramite il modello RAP (Registrazione Atto Privato), eliminando la necessita’ di andare allo sportello e di acquistare marche da bollo cartacee.
Il modello RAP si compila online sul portale dell’Agenzia delle Entrate ed e’ organizzato in quattro quadri:
- Quadro A – Dati generali: anagrafica del richiedente, data di stipula, importi delle imposte dovute.
- Quadro B – Soggetti: dati anagrafici e codici fiscali di venditore (dante causa) e acquirente (avente causa).
- Quadro C – Negozio: descrizione del contratto, prezzo pattuito, caparra, acconti, condizioni sospensive.
- Quadro D – Dati degli immobili: identificativi catastali, indirizzo, eventuali pertinenze.
Il pagamento delle imposte avviene via addebito SEPA sull’IBAN indicato nel modello. Al termine della procedura il sistema rilascia la ricevuta di registrazione, che e’ il documento che certifica l’avvenuta registrazione e che andra’ allegato all’atto notarile in fase di rogito.
Documenti necessari per la registrazione
Per registrare il preliminare in modalita’ telematica, sia in autonomia che tramite un servizio specializzato, servono alcuni documenti che vanno preparati prima di iniziare la procedura. Una mancanza qui blocca la registrazione e fa correre il rischio di sforare i 30 giorni.
- Copia del preliminare firmato, scansionato su fondo bianco, con i codici fiscali delle parti riportati senza spazi.
- Documenti d’identita’ di tutti i firmatari del contratto (carta d’identita’ o passaporto in corso di validita’). Se una delle parti e’ una societa’, serve la visura camerale aggiornata.
- IBAN del richiedente per l’addebito SEPA delle imposte di registro e di bollo. Non sono piu’ necessarie le marche da bollo cartacee.
- Dati catastali dell’immobile: foglio, particella, subalterno, categoria. Si trovano sulla visura catastale.
- Eventuale procura se il preliminare e’ firmato da un soggetto delegato.
Per i clienti che ci affidano la registrazione, Dokicasa eroga oltre 10.000 pratiche al mese e segue l’intero flusso: compilazione del modello RAP, calcolo delle imposte dovute, invio telematico, consegna della ricevuta di registrazione. Oltre 50.000 utenti tra privati, professionisti e agenzie immobiliari hanno gia’ usato la piattaforma per le pratiche burocratiche legate alla compravendita.
Sanzioni in caso di mancata o tardiva registrazione
Saltare la scadenza dei 30 giorni non e’ una svista priva di conseguenze. La prassi notarile e la normativa fiscale prevedono sanzioni proporzionali al ritardo.
Ritardo entro 30 giorni dalla scadenza
Se la registrazione avviene entro 30 giorni dal termine ordinario (quindi entro 60 giorni dalla firma) si puo’ ricorrere al ravvedimento operoso: l’imposta non versata si paga maggiorata di una sanzione ridotta (in genere 1/10 della sanzione minima) piu’ interessi legali maturati giorno per giorno.
Ritardo oltre i 30 giorni
Superati i 60 giorni dalla firma, la sanzione cresce progressivamente: si arriva al 30% dell’imposta dovuta in caso di omessa registrazione accertata dall’Agenzia delle Entrate. Per casi limite (registrazione mai effettuata) la sanzione puo’ raggiungere il 240% dell’imposta dovuta.
Conseguenze pratiche oltre la sanzione
Un preliminare non registrato non e’ opponibile a terzi: significa che se il venditore vende lo stesso immobile a un secondo acquirente che registra prima, l’acquirente originale perde l’immobile e ha solo diritto al risarcimento. Per importi rilevanti, oltre alla registrazione conviene valutare la trascrizione del preliminare con atto notarile e una visura ipotecaria aggiornata sull’immobile per verificare assenza di ipoteche o pignoramenti prima di versare la caparra.
Quando conviene farsi assistere e quando si puo’ fare da soli
La registrazione telematica del preliminare e’ tecnicamente alla portata di chiunque abbia SPID o CIE e dimestichezza con il portale dell’Agenzia delle Entrate. I casi in cui conviene farsi assistere sono quelli in cui un errore costa caro: importi rilevanti di caparra o acconti, presenza di condizioni sospensive complesse, parti societarie, immobili con pertinenze multiple, scadenze ravvicinate al limite dei 30 giorni.
Negli altri casi un servizio di registrazione assistita libera il proprietario o l’acquirente dall’onere della compilazione e dal rischio di errori formali che possono portare a un rigetto da parte dell’Agenzia, con la conseguenza pratica di dover ripresentare il modello e rischiare lo sforamento dei 30 giorni.
- 30 giorni dalla firma per registrare il preliminare, pena sanzioni
- Imposta di registro fissa 200 euro + 0,5% sulla caparra + 3% sugli acconti
- Registrazione telematica con modello RAP, addebito imposte su IBAN
Le domande frequenti sulla registrazione del preliminare
Devo registrare il preliminare anche se firmo davanti al notaio?
Si’, la registrazione e’ obbligatoria in tutti i casi, ma se il preliminare e’ notarile e’ il notaio stesso a curare adempimenti fiscali e trascrizione nei registri immobiliari. Il preliminare notarile costa di piu’ (onorario del notaio piu’ imposte) ma offre una tutela maggiore: viene trascritto nei registri immobiliari e diventa opponibile a terzi, proteggendo l’acquirente da una eventuale seconda vendita o dal sopraggiungere di ipoteche e pignoramenti. Per il preliminare per scrittura privata fra le parti, invece, restano il venditore e l’acquirente i responsabili della registrazione entro 30 giorni dalla firma.
Cosa succede se faccio passare i 30 giorni?
Se il ritardo e’ contenuto entro i 30 giorni successivi alla scadenza ordinaria (quindi totale 60 giorni dalla firma) si puo’ usare il ravvedimento operoso: si paga l’imposta dovuta maggiorata di una sanzione ridotta e degli interessi legali, evitando contestazioni piu’ pesanti. Oltre questo termine la sanzione cresce: il fisco puo’ arrivare a richiedere fino al 30% dell’imposta in caso di accertamento per omessa registrazione, e in casi estremi fino al 240%. Oltre alle sanzioni, un preliminare non registrato non e’ opponibile a terzi, quindi non protegge l’acquirente da una eventuale doppia vendita.
Le imposte versate sul preliminare le perdo o le recupero al rogito?
Le imposte proporzionali pagate sul preliminare (lo 0,5% della caparra e il 3% degli acconti) vengono scomputate dall’imposta di registro o dall’IVA dovuta al momento del rogito definitivo. Non sono quindi un costo aggiuntivo ma un anticipo sull’imposta finale. L’unica voce che resta a carico delle parti come costo proprio e’ l’imposta di registro fissa di 200 euro piu’ i bolli. Conservare la ricevuta di registrazione del preliminare e portarla al notaio in fase di rogito e’ essenziale: senza la ricevuta lo scomputo non e’ applicabile.
Devo registrare anche il preliminare di un immobile su carta?
Si’, l’obbligo di registrazione vale per qualsiasi forma scritta del preliminare di compravendita immobiliare, indipendentemente dal supporto. Anche un preliminare scritto a mano o stampato e firmato in originale va registrato entro 30 giorni dalla firma. La registrazione telematica via modello RAP richiede comunque una scansione del documento firmato in PDF, da caricare sul portale dell’Agenzia delle Entrate. Solo i preliminari verbali (accordi orali, peraltro fortemente sconsigliati per importi rilevanti) non sono soggetti a registrazione, perche’ la legge richiede la forma scritta a pena di nullita’ per qualunque atto traslativo di immobili.
Chi paga l’imposta di registro: venditore o acquirente?
Per legge l’imposta di registro e i bolli sono dovuti in solido da entrambe le parti, il che significa che il fisco puo’ chiedere il pagamento all’una o all’altra senza distinzione. Nella prassi, e salvo diversi accordi inseriti nel preliminare, le spese di registrazione vengono ripartite al 50% tra venditore e acquirente. E’ frequente che nel preliminare venga inserita una clausola in cui le parti dichiarano espressamente come ripartire tali oneri: in mancanza di accordo scritto vale la regola della meta’ a testa. L’addebito SEPA tramite modello RAP avviene sull’IBAN del richiedente, che poi si rivale per la quota dell’altra parte.
Posso registrare il preliminare da solo o devo per forza affidarmi a qualcuno?
Tecnicamente puoi registrarlo in autonomia: serve SPID o CIE per accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate, la scansione del preliminare firmato, i codici fiscali delle parti, i dati catastali dell’immobile e un IBAN per l’addebito delle imposte. La compilazione del modello RAP richiede attenzione perche’ un errore nei dati catastali o negli importi puo’ portare al rigetto della pratica e a dover ripresentare tutto, con il rischio di sforare i 30 giorni. Per importi rilevanti, condizioni sospensive complesse o presenza di parti societarie conviene affidarsi a un servizio assistito o a un professionista, in modo da scaricare il rischio formale e concentrarsi sulla parte sostanziale dell’operazione.
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