Spese vendita casa 2026: tutti i costi a carico del venditore

Quando si parla di spese di compravendita la maggior parte delle voci ricade sull’acquirente: notaio, imposte di registro o IVA, ipotecaria e catastale. Il venditore tende a sottovalutare i costi che invece restano a suo carico, scoprendoli solo al momento del rogito quando i numeri sono già scritti. Il risultato è un ricavato netto sensibilmente inferiore alle aspettative.

Questa guida elenca in modo operativo tutte le spese che il venditore deve mettere a budget nel 2026: dalla provvigione dell’agenzia all’eventuale imposta sulla plusvalenza, passando per APE, sanatorie e penali bancarie sul mutuo. La normativa fiscale è in continua evoluzione: prima di chiudere i conti, una verifica con il proprio commercialista o notaio è sempre opportuna.

La provvigione dell’agenzia immobiliare

Se la vendita passa da un’agenzia, la voce più pesante per il venditore è la provvigione di intermediazione. La prassi italiana prevede che il compenso sia pagato sia dal venditore sia dall’acquirente, perché il mediatore è una figura terza che lavora per entrambi fino al perfezionamento dell’affare.

Le percentuali tipiche oscillano tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, oltre IVA al 22%. Su un immobile venduto a 250.000 euro, una provvigione del 3% significa 7.500 euro più IVA, ovvero 9.150 euro a carico del venditore. La percentuale è negoziabile, soprattutto su immobili di valore alto o in mercati molto liquidi: prima di firmare l’incarico vale la pena confrontare almeno due agenzie e leggere con attenzione le clausole di esclusiva e di durata.

Per orientarsi nella scelta, abbiamo raccolto i criteri pratici per riconoscere le agenzie immobiliari affidabili: trasparenza sul mandato, presenza fisica, rendicontazione delle visite. Su DokiCasa oltre 50.000 utenti tra privati e professionisti gestiscono ogni anno pratiche di compravendita e locazione.

Plusvalenza: l’imposta del 26% sulla rivendita entro 5 anni

L’imposta sulla plusvalenza è la sorpresa fiscale che colpisce chi vende troppo presto. La regola, fissata dal TUIR e ribadita dall’Agenzia delle Entrate, è chiara: se l’immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisto e a un prezzo superiore a quello pagato, la differenza è tassata.

Dal 2024 il legislatore ha unificato il prelievo: la plusvalenza è soggetta a imposta sostitutiva del 26% in luogo dell’IRPEF ordinaria, su opzione del venditore espressa al notaio in sede di rogito. È una semplificazione che, in molti casi, riduce il peso fiscale rispetto al cumulo IRPEF.

Tre eccezioni importanti escludono la tassazione anche se la vendita avviene entro 5 anni:

• L’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso.
• L’immobile è stato ricevuto per successione (eredità).
• L’immobile è stato ricevuto per donazione, ma in questo caso si guarda alla data di acquisto del donante, non a quella della donazione.

Un’avvertenza specifica per il 2026: per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110% e vengono rivenduti entro 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza è tassata anche oltre i 5 anni canonici, secondo regole introdotte dalla legge di bilancio 2024 e tuttora in vigore. Conviene parlarne con il proprio commercialista prima di mettere in vendita.

APE: il certificato energetico è sempre obbligatorio

L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per legge dal 2009 in ogni compravendita di immobile. Il venditore deve consegnarlo all’acquirente, allegarlo all’atto notarile e indicarne la classe già nell’annuncio di vendita: la sanzione per omissione, in capo al venditore, può arrivare a diverse migliaia di euro.

Il costo di un APE varia tra 100 e 300 euro a seconda della città, della metratura e della complessità dell’immobile. La validità è di dieci anni, ma decade in caso di lavori che modificano la prestazione energetica. Va richiesto a un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) iscritto all’albo regionale dei certificatori.

La classe energetica influisce direttamente sul prezzo: a partire dalla direttiva europea Case Green, le case in classi alte (A o B) hanno un premio sul mercato, mentre quelle in classi G e F vengono trattate al ribasso. Documenti pronti e classe ben evidenziata accelerano la trattativa.

Sanatoria urbanistica e catastale: quando serve

Una difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto risulta in catasto o nei titoli edilizi del Comune è una delle cause più frequenti di rinvio del rogito. Il notaio è obbligato per legge a verificare la conformità prima dell’atto, e qualunque scostamento blocca la firma fino alla regolarizzazione.

I costi di sanatoria, tutti a carico del venditore, dipendono dalla natura dell’irregolarità:

• Aggiornamento catastale (planimetria non conforme): tra 300 e 800 euro tra tecnico e tributi catastali.
• SCIA in sanatoria (piccoli interventi senza titolo): tra 1.000 e 3.000 euro tra oneri comunali, sanzione e onorario tecnico.
• Sanatoria edilizia su difformità sostanziali: variabile, possono superare i 5.000 euro a seconda dell’entità.

Il consiglio operativo è verificare la conformità prima di mettere l’immobile sul mercato, partendo da una visura ipotecaria per controllare l’assenza di pregiudizievoli e dalla planimetria catastale aggiornata. Trovare la difformità con l’acquirente già al tavolo significa rischiare la perdita della trattativa o una rinegoziazione al ribasso.

Estinzione anticipata del mutuo: penali e cancellazione

Se sull’immobile in vendita grava un mutuo, il venditore deve estinguerlo prima o contestualmente al rogito. Sui mutui prima casa stipulati da consumatori, la legge Bersani del 2007 ha abolito le penali di estinzione anticipata: il debito residuo viene saldato senza costi aggiuntivi.

Su mutui non prima casa o stipulati da soggetti diversi dai consumatori, le penali contrattuali sono ancora ammesse e oscillano in genere tra l’1% e il 3% del capitale residuo. Vanno controllate sul contratto originario.

Resta sempre dovuto il costo dell’atto di cancellazione dell’ipoteca. Per i mutui ipotecari ordinari la cancellazione è ormai semplificata e gratuita per il debitore, gestita direttamente dalla banca tramite la procedura ex art. 40-bis TUB. Per ipoteche di natura diversa o casi particolari può essere necessario un atto notarile dedicato, con un costo aggiuntivo tipico tra 300 e 600 euro.

I costi del notaio per l’atto di vendita restano a carico dell’acquirente: i dettagli sono nella nostra guida alle tariffe notarili per l’acquisto casa.

Tabella riepilogo: i costi medi a carico di chi vende casa nel 2026

Per facilitare la pianificazione, sintetizziamo le principali voci di spesa con range medi e indicazione del momento di pagamento.

Sommando le voci, il peso complessivo dei costi di vendita oscilla tipicamente tra il 3% e il 7% del prezzo, con punte superiori in presenza di sanatorie pesanti o mutui non Bersani. Una stima preliminare credibile è la base per fissare il prezzo dell’annuncio in modo realistico: per un valore di partenza solido si può partire da una stima immobiliare e impostare poi il preliminare di compravendita coerente con il calcolo dei costi reali.