Contratto di Locazione Commerciale 6+6

QUESITO

Buongiorno, Vorrei un parere legale su di un contratto commerciale 6+6 iniziato il 30 marzo 2015 con scadenza 2027 che produco in allegato:

1) per quanto non venissero contemplati sublocazioni o cessioni art.5, sono stati fatti due subentri con il mio consenso all’ agenzia delle Entrate, alla scadenza dovrò dare una disdetta o si estinguerà normalmente?

2) In caso di mancato rinnovo dovrò pagare l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultima pagata?

3) per quanto fosse previsto all’articolo 3 non ho mai richiesto l’adeguamento istat, è possibile richiedere l’adeguamento anche per gli anni precedenti?

4) il conduttore mi ha fatto esplicita richiesta della manutenzione delle piastrelle compreso il massetto su di un ballatoio esterno di circa 7 mq che comporterà una spesa di quasi di 6.000 euro. Considerando quanto scritto all’ art.9 del contratto questa spesa è a mio carico?

RISPOSTA

1) per quanto non venissero contemplati sublocazioni o cessioni art.5, sono stati fatti due subentri con il mio consenso all’ agenzia delle Entrate, alla scadenza dovrò dare una disdetta o si estinguerà normalmente?

Al termine del Contratto (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), in caso di mancanza di comunicazione tra le parti (se nessuna delle parti recede dal Contratto o richiede di rinnovarlo a condizioni diverse), il Contratto verrà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni. In tal caso andrà quindi nuovamente registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate, per i successivi 6 anni. Nel caso in cui il contratto non venisse rinnovato, allora sarà comunque necessario inviare comunicazione all’Agenzia delle Entrate (registrazione della risoluzione del contratto).

Come terminare il Contratto Commerciale

Diniego del Rinnovo: alla seconda scadenza (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), le parti possono avviare la procedura di rilascio dell’immobile, con un preavviso di almeno 12 mesi. Questo adempimento può essere gestito con DokiCasa.

Risoluzione Consensuale: la Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto. È bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate. Questo adempimento può essere gestito con DokiCasa.

2) In caso di mancato rinnovo dovrò pagare l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultima pagata?  L’indennità per perdita di avviamento è un importo a titolo di indennizzo, che il Locatore dovrà versare al Conduttore, qualora decidesse di non rinnovare il Contratto Commerciale, alla prima scadenza o successive. L’indennità per perdita di avviamento non è dovuta quando la cessazione del contratto riguarda immobili utilizzati per:

• attività che non comportano contatti diretti con il pubblico;
• esercizi professionali o di carattere transitorio;
• attività interne a stazioni, porti, aeroporti etc…

Il Locatore non è mai tenuto a corrispondere l’indennità se il rapporto di locazione termina a causa di:

• risoluzione per inadempimento;
• disdetta o recesso che avviene da parte del conduttore (o risoluzione consensuale);
• una procedura fallimentare.

Se la locazione cessa per volontà o causa del Locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:

• 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
• 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).

In questo caso, quindi, a nostro avviso, se la motivazione di diniego di ulteriore rinnovo è relativa al Locatore, andrà pagata l’indennità.

3) per quanto fosse previsto all’articolo 3 non ho mai richiesto l’adeguamento istat, è possibile richiedere l’adeguamento anche per gli anni precedenti?  A nostro avviso non è possibile fare questa richiesta siccome, nonostante sia indicato che l’aggiornamento è automatico, lei sicuramente non ha inviato a mezzo raccomandata, come previsto dall’articolo, comunicazione di aggiornamento canone.

4) il conduttore mi ha fatto esplicita richiesta della manutenzione delle piastrelle compreso il massetto su di un ballatoio esterno di circa 7 mq che comporterà una spesa di quasi di 6.000 euro. Considerando quanto scritto all’ art.9 del contratto questa spesa è a mio carico? Riporto la clausola dei Contratti Commerciali, che non vedo presente nel suo contratto, ma che è presente nei nostri Modelli e che è quella contemplata dalla normativa: “Il Conduttore si obbliga ad eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria. Sono altresì a carico del Conduttore gli interventi resi necessari da un uso negligente o cattivo della cosa locata o dalla mancata manutenzione, ove il Conduttore non provveda a tali interventi, vi può provvedere il Locatore, a spese del Conduttore medesimo. Il Conduttore è tenuto ad osservare, nell’uso dei locali e dei servizi comuni, le prescrizioni di legge o dei regolamenti emanati dalle competenti autorità, tenendo ad esclusivo suo carico qualunque sanzione pecuniaria o altra conseguenza derivante dall’inadempimento di tale suo obbligo. Le spese di manutenzione di eccezionale entità o comunque erogate per interventi di carattere strutturale restano a carico del Locatore. Qualora l’Immobile abbia bisogno di riparazioni non a carico del Conduttore, quest’ultimo è tenuto a dare immediata comunicazione scritta al Locatore della necessità delle riparazioni stesse. Il Locatore si riserva il diritto di far eseguire sia all’interno che all’esterno dell’unità immobiliare oggetto del presente contratto tutti gli interventi che si rendessero necessari, fatto salvo quanto previsto dagli articoli 1583 e 1584 del Codice civile.”

L’indennità per perdita di avviamento è un importo a titolo di indennizzo, che il Locatore dovrà versare al Conduttore, qualora decidesse di non rinnovare il Contratto Commerciale, alla prima scadenza o successive.

L’indennità per perdita di avviamento non è dovuta quando la cessazione del contratto riguarda immobili utilizzati per:

• attività che non comportano contatti diretti con il pubblico;
• esercizi professionali o di carattere transitorio;
• attività interne a stazioni, porti, aeroporti etc…

Il Locatore non è mai tenuto a corrispondere l’indennità se il rapporto di locazione termina a causa di:

• risoluzione per inadempimento;
• disdetta o recesso che avviene da parte del conduttore (o risoluzione consensuale);
• una procedura fallimentare.

Inoltre la perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di risoluzione per distruzione dell’immobile locato, quando causa della cessazione del rapporto è il provvedimento della Pubblica Amministrazione che esclude l’utilizzazione economica dell’immobile oppure quando il Conduttore esercita nell’immobile, senza le prescritte autorizzazioni amministrative, attività commerciali con contatto diretto con il pubblico.

Se la locazione cessa per volontà o causa del Locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:

• 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
• 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).

Importante: l’onere della prova di diritto dell’indennizzo grava sul Conduttore. Inoltre, l’indennità deve anche essere corrisposta dal Locatore anche quando il Contratto non sia rinnovato perchè il Conduttore ha rifiutato di accettare le nuove condizioni di rinnovo (al termine della seconda scadenza, o successive).

Nel caso in cui nel Contratto sia presente una clausola che specifica la rinuncia da parte del Conduttore al diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, è da considerarsi nulla.

Normativa di riferimento: Legge n. 392/1978