Quanto paghi di imposta di registro su un contratto di affitto? La risposta dipende dal tipo di contratto, dal canone, dalla durata e dal regime fiscale scelto. Nel 2026 la regola base è semplice — 2% del canone annuo per la locazione abitativa, con un minimo di 67 euro — ma le eccezioni e gli incroci con cedolare secca, bollo e regimi agevolati cambiano il conto finale in modo significativo. In questa guida trovi il quadro completo aggiornato, gli esempi numerici sui casi più frequenti e gli errori da evitare quando registri il contratto all’Agenzia delle Entrate.
- 01Cos’è l’imposta di registro sui contratti di locazione
- 02Quando si paga: prima registrazione, annualità, proroga, risoluzione
- 03Le aliquote 2026 per tipologia di contratto
- 04Come si calcola: formula, base imponibile, minimo
- 05Imposta di registro vs cedolare secca: il confronto
- 06Esempi pratici di calcolo (4 casi tipici)
- 07Come si paga: modello F24 ELIDE e codici tributo
- 08Sanzioni in caso di mancato o tardivo pagamento
Cos’è l’imposta di registro sui contratti di locazione
L’imposta di registro è il tributo dovuto allo Stato per la registrazione dei contratti presso l’Agenzia delle Entrate, ai sensi del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’Imposta di Registro). Per i contratti di locazione di immobili abitativi di durata superiore a 30 giorni, la registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore.
Il pagamento dell’imposta di registro è uno dei tre adempimenti tributari principali legati alla registrazione del contratto, insieme a:
- Imposta di bollo — 16 euro ogni 4 facciate (100 righe) per ogni copia del contratto
- Eventuali imposte ipotecarie e catastali — solo in casi particolari (es. locazioni ultranovennali con trascrizione)
L’imposta di registro non si paga se viene scelto il regime sostitutivo della cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011), che assorbe l’imposta di registro, di bollo e dell’IRPEF sui canoni in un’unica aliquota flat (21% o 10%).
Quando si paga: prima registrazione, annualità, proroga, risoluzione
L’imposta di registro sui contratti di locazione si paga in diversi momenti della vita del contratto:
- Prima registrazione: entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza. Il pagamento può essere fatto in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto oppure annualmente.
- Annualità successive (se opzione annuale): entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno precedente, con riduzione progressiva dell’imposta (art. 17 DPR 131/86).
- Proroga del contratto: entro 30 giorni dalla data di proroga, sull’importo dei canoni del periodo prorogato.
- Risoluzione anticipata: entro 30 giorni dalla risoluzione, imposta fissa di 67 euro.
- Cessione del contratto: entro 30 giorni dalla cessione, imposta fissa di 67 euro (salvo casi specifici di cessione onerosa).
Il regime di pagamento unico anticipato garantisce uno sconto: si versa l’imposta calcolata sull’intera durata, ma si applica una riduzione del 15% sull’IVA virtuale se il contratto è pluriennale (vantaggio modesto ma reale). Il regime annuale invece consente di spalmare la spesa nel tempo, utile quando la liquidità è limitata.
Le aliquote 2026 per tipologia di contratto
Le aliquote dell’imposta di registro variano in base alla tipologia del bene locato e alla natura del locatore. Per la locazione abitativa tra privati la regola è la seguente:
L’imposta minima dovuta è sempre 67 euro (art. 41 DPR 131/86), anche quando il calcolo proporzionale darebbe un importo inferiore. Questo minimo si applica anche alle proroghe e alle cessioni.
Per i contratti a canone concordato (3+2) la riduzione del 30% sulla base imponibile si applica solo nei Comuni ad alta tensione abitativa elencati dalla delibera CIPE. Verifica che il tuo Comune sia incluso.
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CALCOLA ORACome si calcola: formula, base imponibile, minimo
La formula base per il calcolo dell’imposta di registro su una locazione abitativa libera è semplice:
Imposta di registro annuale = Canone annuo × 2%
Con un minimo di 67 euro anche se il calcolo desse un risultato inferiore.
La base imponibile è il canone annuo lordo previsto in contratto, esclusi gli oneri accessori a carico del conduttore (spese condominiali, utenze). Se il canone è soggetto ad adeguamento ISTAT, l’imposta si calcola sul canone iniziale per la prima annualità e sui canoni aggiornati per le annualità successive.
Per la locazione concordata 3+2, la formula diventa:
Imposta di registro annuale = (Canone annuo × 70%) × 2%
La base imponibile è ridotta al 70% del canone, quindi l’imposta effettiva è circa 1,4% del canone lordo.
Se scegli il pagamento dell’imposta per l’intera durata contrattuale all’atto della prima registrazione, ottieni una riduzione percentuale. Per un contratto 4+4 con pagamento unico, l’imposta totale è:
Imposta unica = Canone annuo × 2% × 4 × (1 − 0,005 × 4) ≈ Canone annuo × 7,84%
(La formula effettiva è più articolata e prevede uno sconto del 0,5% per ogni anno successivo al primo, fino a un massimo del 4% per 8 anni.)
Imposta di registro vs cedolare secca: il confronto
La scelta tra regime ordinario (con imposta di registro) e cedolare secca è una delle decisioni fiscali più impattanti per chi affitta. Vediamo il confronto:
In linea generale, la cedolare conviene a chi ha aliquota IRPEF marginale ≥ 27% e non ha bisogno di adeguare il canone ISTAT durante il contratto. Per il dettaglio operativo abbiamo una guida dedicata: Cedolare secca 2026: quando conviene davvero.
Esempi pratici di calcolo (4 casi tipici)
Vediamo 4 scenari frequenti con i numeri completi.
Caso 1 — Locazione abitativa libera 4+4 a Milano, canone 1.200 €/mese
- Canone annuo: 1.200 × 12 = 14.400 €
- Imposta di registro annuale: 14.400 × 2% = 288 €
- Imposta di bollo: 16 € × 2 copie = 32 € (contratto standard 4 facciate)
- Totale prima annualità: 320 €
Se sceglie pagamento unico per tutti gli 8 anni del contratto (4+4):
- Imposta unica ≈ 14.400 × 7,84% = 1.129 €
- Risparmio rispetto a 8 annualità separate: ~175 €
Caso 2 — Canone concordato 3+2 a Roma, canone 750 €/mese
- Canone annuo: 750 × 12 = 9.000 €
- Base imponibile ridotta: 9.000 × 70% = 6.300 €
- Imposta di registro annuale: 6.300 × 2% = 126 €
- Imposta di bollo: 32 €
- Totale prima annualità: 158 €
Confronto con cedolare 10% sul concordato:
- Cedolare annuale: 9.000 × 10% = 900 € (sostituisce IRPEF + registro + bollo)
- A parità di canone, il regime ordinario costa molto meno in termini di tributi diretti, ma poi sul canone si paga IRPEF progressiva. La convenienza vera dipende dall’aliquota IRPEF del locatore.
Caso 3 — Risoluzione anticipata di un 4+4 dopo 18 mesi
- Imposta dovuta sulla risoluzione: 67 € fissi (a prescindere dal canone)
- Modello da utilizzare: F24 ELIDE codice tributo 1503 (registro), causale RP
Caso 4 — Proroga di un transitorio di 12 mesi a 600 €/mese
- Canone annuo del periodo prorogato: 600 × 12 = 7.200 €
- Imposta di registro: 7.200 × 2% = 144 € → applicato il minimo? No, 144 > 67, quindi 144 €
- Imposta di bollo: 32 €
- Totale proroga: 176 €
Come si paga: modello F24 ELIDE e codici tributo
Dal 2014 il pagamento dell’imposta di registro per le locazioni si effettua tramite modello F24 ELIDE (Elementi Identificativi). Non è più ammesso l’F23 storico.
Codici tributo principali:
Nel modello F24 ELIDE, oltre al codice tributo, devi indicare:
- Anno di riferimento dell’imposta
- Estremi del contratto (codice identificativo RLI, una volta registrato)
- Importo da versare
Il modello può essere compilato e inviato direttamente online dal portale dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite banca/posta. DokiCasa gestisce il calcolo, la compilazione e l’invio del modello F24 ELIDE in modo automatico durante la registrazione telematica del contratto.
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CONFRONTA SUBITOSanzioni in caso di mancato o tardivo pagamento
Il mancato o tardivo pagamento dell’imposta di registro fa scattare:
- Sanzione del 30% dell’imposta non versata (art. 13 D.Lgs. 471/97)
- Interessi legali sull’imposta non versata (al tasso vigente, 2,5% annuo nel 2025)
- Se la registrazione del contratto è omessa, sanzioni più gravi: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (art. 69 DPR 131/86), con un minimo di 200 euro
Si può sanare la posizione con il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/97), che riduce la sanzione in funzione del tempo trascorso:
- Entro 14 giorni: sanzione ridotta a 0,1% al giorno
- Entro 30 giorni: 1,5%
- Entro 90 giorni: 1,67%
- Entro 1 anno: 3,75%
- Entro 2 anni: 4,29%
- Oltre 2 anni: 5%
Più si attende, più la sanzione cresce. Per chi si accorge dell’omissione, agire subito è sempre la scelta giusta.
- L’imposta di registro è il tributo dovuto allo Stato per la registrazione dei contratti presso l’Agenzia delle Entrate, ai sensi del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’Imposta di Registro)
- L’imposta di registro sui contratti di locazione si paga in diversi momenti della vita del contratto:
- Le aliquote dell’imposta di registro variano in base alla tipologia del bene locato e alla natura del locatore
Domande frequenti
Devo pagare l’imposta di registro se ho scelto la cedolare secca?
No. La cedolare secca assorbe l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Paghi solo la cedolare annua sui canoni (21% libero o 10% concordato) in sede di dichiarazione dei redditi. Per il tuo caso specifico verifica sempre con un professionista.
L’imposta di registro si paga tutta in una volta o ogni anno?
Hai entrambe le opzioni. Il pagamento unico anticipato per l’intera durata del contratto ti dà uno sconto del 0,5% per ogni anno successivo al primo (max 4% per 8 anni). Il pagamento annuale spalma la spesa nel tempo. Scegli in base alla tua liquidità e alla preferenza per lo sconto.
Chi paga l’imposta di registro: locatore o conduttore?
Per legge è dovuta al 50% da ciascuna parte (art. 8 L. 392/78), ma in pratica le parti possono accordarsi diversamente in contratto. La prassi più diffusa è il pagamento integrale a carico del conduttore o, in alternativa, ripartito 50/50.
Quanto costa l’imposta di registro su un contratto da 800 € al mese?
Canone annuo: 800 × 12 = 9.600 €. Imposta di registro: 9.600 × 2% = 192 € all’anno (regime libero 4+4). Con bollo aggiungi circa 32 €. Totale prima annualità: 224 €.
Cosa succede se registro il contratto in ritardo?
Si applica la sanzione da omessa registrazione (dal 120% al 240% dell’imposta) o la sanzione da ritardato versamento (30%) a seconda del caso. Puoi attenuare la sanzione con il ravvedimento operoso: prima paghi, meno paghi.
Il calcolo cambia se l’immobile è arredato?
No, l’aliquota dell’imposta di registro è la stessa (2% del canone). La presenza di arredamento può però spostare il canone di mercato e quindi la base imponibile. Non cambia la formula, cambia il numero a cui si applica.
Devo pagare l’imposta di registro anche se l’immobile è la mia prima casa?
L’agevolazione “prima casa” si applica all’acquisto dell’immobile, non alla locazione. Quando affitti, l’imposta di registro sui canoni va sempre pagata (a meno che tu non scelga la cedolare secca, che la sostituisce).
Calcolo automatico in 30 secondi
Calcolare a mano l’imposta di registro è semplice in teoria, ma con le combinazioni di aliquota concordato, bollo, durata, pagamento unico o annuale, è facile sbagliare un parametro e portare a casa un risultato impreciso.
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