Sfratto per morosità 2026: tempi, costi e alternative al tribunale

Quando si può chiedere lo sfratto per morosità

La regola della “morosità grave” è scritta nell’art. 5 della Legge 392/1978 e vale per i contratti a uso abitativo. Il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto quando:

• il canone non è stato pagato e sono trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza pattuita (quindi una sola mensilità è già “morosità grave” se vai oltre quei 20 giorni); oppure
• gli oneri accessori non pagati hanno raggiunto un importo superiore a due mensilità di canone.

Tradotto: non serve aspettare tre o quattro canoni saltati. Già al primo mese non pagato + 20 giorni, sei in diritto di intimare lo sfratto. È un punto su cui molti locatori si fanno bloccare dal senso di colpa (“magari recupera, gli do tempo”), ma la legge in questo è chiara e tutela il proprietario.

Casi limite da conoscere:

• Pagamento parziale: se l’inquilino versa una parte del canone (es. 400 € su 800 €), la morosità resta. La giurisprudenza è costante: il pagamento parziale non sana l’inadempimento.
• Caparra/deposito cauzionale: il deposito non può essere usato dal conduttore per “compensare” il canone non pagato. È destinato per legge a coprire danni o inadempimenti al termine del rapporto.
• Oneri accessori (spese condominiali ribaltate): rientrano nel calcolo della morosità solo se il contratto e/o la legge li pongono a carico dell’inquilino. Per orientarti sulla ripartizione, abbiamo una guida dedicata in oneri accessori della locazione.
• Contratti per uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici): la regola della “morosità grave” cambia — qui non si applica automaticamente l’art. 5 e la valutazione la fa il giudice caso per caso.

Un presupposto pratico spesso trascurato: il contratto deve essere stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Un contratto non registrato è nullo e non ti consente di agire per lo sfratto nelle forme ordinarie — un problema enorme che si previene al volo registrando subito il contratto. Su questo trovi tutto nel servizio registrazione contratto di locazione.

La procedura passo passo

Lo sfratto per morosità segue il rito speciale dell’art. 658 c.p.c., un procedimento più rapido del giudizio ordinario, costruito apposta per dare al locatore un titolo esecutivo in tempi (in teoria) brevi. I passaggi sono cinque.

Step 1 — Diffida stragiudiziale (consigliata, non obbligatoria)

Prima di andare dall’avvocato, una raccomandata A/R o una PEC che intima formalmente il pagamento entro 15 giorni è quasi sempre la mossa giusta. Costa pochissimo, talvolta sblocca la situazione, e in ogni caso ti serve come prova in tribunale. Indica: importi non pagati, periodi di riferimento, IBAN per il versamento, termine perentorio, avvertimento che in mancanza si procederà con sfratto.

Step 2 — Atto di intimazione di sfratto + contestuale citazione per la convalida

È l’atto formale che redige l’avvocato e che viene notificato all’inquilino tramite ufficiale giudiziario. Contiene:

• l’intimazione di sfratto per morosità;
• la citazione a comparire davanti al giudice almeno 20 giorni dopo la notifica;
• l’ingiunzione di pagamento delle somme dovute (canoni, oneri, interessi).

Step 3 — Udienza di convalida

All’udienza possono succedere tre cose:

1. L’inquilino non si presenta o non si oppone: il giudice convalida lo sfratto (art. 663 c.p.c.) ed emette un’ordinanza esecutiva. Hai già un titolo per l’esecuzione.
2. L’inquilino si presenta e paga tutto (canoni arretrati + interessi + spese): la morosità è sanata, il procedimento si chiude. È raro ma succede.
3. L’inquilino si oppone (contesta il debito, lo quantifica diversamente, chiede il termine di grazia): il procedimento si trasforma in giudizio ordinario di cognizione e si allungano i tempi.

Step 4 — Notifica del precetto e atto di precetto

Una volta ottenuta l’ordinanza di convalida, l’avvocato notifica all’inquilino il precetto di rilascio, intimandogli di liberare l’immobile entro un termine (di norma non meno di 10 giorni). Se l’inquilino non se ne va spontaneamente, si passa all’esecuzione forzata.

Step 5 — Esecuzione forzata: l’ufficiale giudiziario

L’ufficiale giudiziario accede all’immobile per il rilascio. Quasi mai il primo accesso è risolutivo: di solito viene fissata una data, l’inquilino chiede rinvii, si arriva a 2-4 accessi prima del rilascio effettivo. Negli ultimi anni, in alcune città, l’ufficiale giudiziario coordina anche con i servizi sociali del Comune quando ci sono minori, anziani o persone fragili dentro l’immobile.

Tempi reali in Italia nel 2026

Qui arriva la doccia fredda. La legge prevede un rito “speciale veloce”. La realtà dei tribunali italiani è un’altra cosa, e nel 2026 la forbice tra Nord e Sud resta ampia.

Tempi medi indicativi dall’intimazione al rilascio effettivo dell’immobile:

Sono medie ricostruite dall’osservazione del settore e dai dati pubblici di alcuni tribunali; non esiste una statistica nazionale ufficiale “tempi medi sfratto”. Verifica sempre col tuo legale i tempi specifici del foro competente.

Cosa allunga i tempi:

• opposizione dell’inquilino (raddoppia o triplica la durata);
• concessione del termine di grazia (fino a 90 giorni);
• richiesta di rinvio dell’esecuzione per ragioni sociali (presenza di minori, persone non autosufficienti, gravidanza);
• carichi di lavoro del tribunale e degli ufficiali giudiziari.

Cosa li accorcia:

• contratto registrato e ben fatto (riduce zone grigie);
• documentazione del debito chiara e tracciabile (bonifici, raccomandate, PEC);
• avvocato esperto in locazioni del foro competente;
• assenza di figli minori o soggetti fragili nell’immobile.

Costi: contributo unificato, avvocato, ufficiale giudiziario

Vediamo numeri concreti, sapendo che il totale per un procedimento “lineare” (senza opposizione, in una città di medie dimensioni) si colloca tra 1.500 e 3.500 €, oltre l’IVA dove dovuta. Se l’inquilino si oppone, si sale facilmente sopra i 5.000 €.

Una nota dolente sul recupero crediti. Anche vincendo, il recupero dei canoni arretrati è incerto: se l’inquilino moroso non ha redditi pignorabili né beni intestati, la sentenza resta carta. Per questo l’analisi finanziaria preventiva del candidato inquilino è di gran lunga la difesa migliore — su cui torniamo nel capitolo 7.

Termine di grazia: cos’è e quando il giudice lo concede

L’art. 55 della Legge 392/1978 prevede uno strumento che ribalta spesso le aspettative del locatore: il termine di grazia. All’udienza di convalida, l’inquilino può chiedere al giudice un termine — di norma fino a 90 giorni — per pagare quanto dovuto (canoni, interessi, spese del procedimento). Se paga entro il termine, il procedimento si chiude e il contratto prosegue come se nulla fosse stato.

Punti chiave da sapere:

• il termine può essere concesso fino a tre volte nell’arco di un quadriennio;
• riguarda solo i contratti a uso abitativo;
• il giudice valuta caso per caso, considerando le condizioni del conduttore;
• l’inquilino deve versare al momento dell’udienza una somma a titolo di acconto (canoni scaduti) e impegnarsi formalmente al saldo nel termine.

Per il locatore questo significa che, anche dopo l’intimazione di sfratto, esiste una concreta possibilità che il giudice “rimetta in vita” il contratto. È uno dei motivi per cui — paradossalmente — un accordo stragiudiziale ben fatto può essere più vantaggioso di una procedura: nel termine di grazia tu non puoi rifiutare l’incasso e ritrovarti con lo stesso inquilino dentro casa, ancora a contratto.

Tre alternative al tribunale

Prima di firmare il mandato all’avvocato, vale la pena considerare tre strade alternative. Non sempre sono praticabili, ma quando funzionano risparmiano mesi e migliaia di euro.

6.1 Mediazione civile (DLgs 28/2010)

La mediazione in materia di locazioni è una delle materie a condizione di procedibilità: ai sensi del DLgs 28/2010 (e successive modifiche), prima di poter incardinare una causa ordinaria di risoluzione contrattuale per inadempimento, è necessario tentare la mediazione presso un organismo accreditato dal Ministero della Giustizia.

Importante. Lo sfratto per morosità nella sua veste di rito speciale (art. 658 c.p.c.) è in linea generale escluso dall’obbligo di mediazione preventiva, perché è un procedimento sommario. La mediazione obbligatoria torna in gioco quando il procedimento si trasforma in giudizio ordinario (es. in caso di opposizione dell’inquilino). Tuttavia, nulla vieta — e spesso conviene — di proporre la mediazione prima di intimare lo sfratto, come tentativo serio di accordo.

Vantaggi della mediazione preventiva:

• tempi: 1-3 mesi contro i 6-18 del tribunale;
• costi: indennità ridotte (di norma 50-150 € a parte per la prima fase);
• riservatezza: l’accordo non finisce in pubblico;
• esecutività: il verbale di accordo, se omologato, ha valore di titolo esecutivo.

Il limite: serve la disponibilità dell’inquilino a partecipare. Se ti ignora già le raccomandate, non parteciperà alla mediazione, e dovrai comunque andare in tribunale — avendo però “messo a verbale” la sua indisponibilità, che può aiutarti.

6.2 Accordo stragiudiziale con saldo e stralcio

È la strada più pragmatica e, in molti casi, la più redditizia. L’idea: contatti l’inquilino (direttamente o tramite legale) e gli proponi un accordo scritto:

• lui riconosce il debito;
• si impegna a liberare l’immobile entro una data certa (es. 60-90 giorni);
• tu rinunci a una parte degli arretrati e/o a richiedere danni;
• l’accordo viene autenticato (scrittura privata autenticata o atto notarile) per renderlo opponibile e, se possibile, titolo esecutivo.

Perché funziona spesso: l’inquilino moroso sa benissimo che, se va in tribunale, perde — e si troverà comunque fuori, con la sentenza che gli pende addosso. Un accordo che lo libera dal procedimento, magari con uno sconto sul debito, è interessante anche per lui. E a te risparmia 8-12 mesi di causa e 2.000-3.000 € di costi.

Esempio pratico. Inquilino con 6 mesi di arretrato (5.400 €). Lo sfratto giudiziale, ottimisticamente, ti porta a rilascio in 10 mesi a Milano, costi 2.500 €, recupero crediti realistico 1.500 €. Net: 4.400 € in 10 mesi, casa vuota.

Accordo stragiudiziale: inquilino esce in 60 giorni, paga 2.500 € a saldo, tu rinunci ai restanti 2.900 € e ti tieni la cauzione. Net: 2.500 € in 2 mesi + casa libera per riaffittare. In 10 mesi rimetti in locazione e incassi 8 mensilità in più dal nuovo inquilino.

6.3 Sostituzione dell’inquilino (surrogazione e cessione del contratto)

Strada meno conosciuta ma utile in alcuni contesti: invece di mandare via l’inquilino moroso, gli proponi di trovare lui stesso un nuovo conduttore che subentri nel contratto. Si chiama cessione del contratto di locazione (art. 1406 c.c. e seguenti) e richiede il consenso del locatore: tu, di fatto, scegli chi entra. L’inquilino uscente paga gli arretrati al subentrante (a sue spese) o vi accordate per una compensazione a tre.

Quando funziona: contratti commerciali (più frequente) o abitativi con inquilini stranieri/temporanei che hanno una rete di conoscenze e preferiscono “passare la mano” piuttosto che essere portati in tribunale.

Come prevenire la morosità: la scelta dell’inquilino

Tutto quello che hai letto finora ha un costo emotivo ed economico. La buona notizia: la stragrande maggioranza delle morosità si previene prima della firma del contratto, nella fase di selezione del candidato. Non si tratta di “fiutare” la persona giusta — quello è un mito — ma di applicare un metodo ripetibile: documenti reddituali, verifica di precedenti contenziosi, analisi della stabilità lavorativa, controllo della coerenza tra reddito dichiarato e canone richiesto.

Abbiamo dedicato una guida completa al tema della selezione, come scegliere il miglior inquilino, che ti consigliamo di leggere prima di pubblicare il prossimo annuncio. In parallelo, per chi vuole esternalizzare la verifica, esiste un servizio di analisi finanziaria preventiva del candidato inquilino: qualifica inquilini e analisi finanziaria DokiCasa.

Tre regole minime, qualunque metodo tu usi:

1. Pretendi ultime tre buste paga o gli ultimi due 730/Unico, non solo a parole.
2. Verifica la stabilità lavorativa: indeterminato è un dato, partita IVA con un solo cliente è un altro.
3. Mai canone superiore a 1/3 del reddito netto mensile dell’inquilino: oltre quella soglia, statisticamente la morosità arriva.