Garante in un contratto di locazione: quando serve, quando si evita

Quando il proprietario valuta un nuovo inquilino e il reddito non è solido, la richiesta di un garante arriva quasi automatica. È la forma di tutela più rapida da chiedere e la più diffusa nei contratti di locazione italiani, ma non è né obbligatoria né sempre la più adatta. Esistono alternative meno invasive per chi affitta e meno rischiose per chi firma.

In questa guida la figura del garante in un contratto di locazione aggiornata al 2026: cosa firma davvero, come funziona la responsabilità solidale, quando il locatore può richiederlo, quali sono le alternative riconosciute dal mercato e qual è la differenza pratica con il codatario. Una nota: la materia è regolata dal codice civile e da prassi consolidate, ma ogni situazione concreta va valutata con un professionista prima di chiudere il contratto.

Cos’è la fideiussione: la responsabilità solidale del garante

Il garante in una locazione è tecnicamente un fideiussore: una persona che si impegna verso il locatore a pagare il debito dell’inquilino in caso di inadempimento. La fideiussione è regolata dagli articoli 1936 e seguenti del codice civile e ha una caratteristica chiave che spesso viene sottovalutata: la responsabilità solidale.

Solidale significa che il proprietario, di fronte a un canone non pagato, può rivolgersi indifferentemente all’inquilino o al garante. Non è obbligato a tentare prima il recupero verso l’inquilino e poi, in caso di fallimento, attivare il garante. Può andare diretto sul fideiussore, perché il debito è suo quanto del conduttore. Questa è la differenza più rilevante rispetto alla percezione comune secondo cui il garante interviene “solo se l’inquilino non paga”.

La fideiussione copre tutto ciò che l’inquilino dovrebbe al locatore in base al contratto: canoni di locazione, oneri accessori (spese condominiali a carico del conduttore), eventuali danni all’immobile alla riconsegna, indennità per ritardata restituzione. Si estende anche agli interessi e alle spese legali per il recupero del credito. Per questo è essenziale che la lettera di fideiussione abbia un tetto massimo (importo garantito) e una scadenza coerente con la durata del contratto, per evitare che il garante resti esposto a oltranza.

Quando il proprietario può richiedere un garante

Non esiste una norma che obblighi a inserire un garante nel contratto: la richiesta è sempre una scelta negoziale del locatore. Detto questo, ci sono situazioni in cui la richiesta è prassi consolidata e ragionevole:

• Reddito dell’inquilino sotto la soglia di sicurezza: la regola empirica del mercato è che il canone non dovrebbe superare il 30% del reddito netto mensile. Sotto soglia, il rischio di morosità aumenta e la richiesta di garanzia diventa standard.
• Contratto di lavoro non a tempo indeterminato: tirocini, contratti a termine brevi, collaborazioni occasionali. Il garante, tipicamente un genitore con reddito stabile, copre il rischio di interruzione anticipata.
• Studenti universitari fuori sede: senza reddito proprio, la fideiussione di un genitore è quasi sempre richiesta, sia nei contratti transitori sia in quelli a canone concordato per studenti.
• Partite IVA recenti o liberi professionisti senza tre annualità di fatturato: il proprietario non riesce a leggere uno storico reddituale e si tutela con un garante terzo.
• Inquilini stranieri appena arrivati in Italia: è prassi comune chiedere un garante residente, anche per facilitare un eventuale contenzioso. Si combina spesso con la richiesta del codice fiscale dell’inquilino, indispensabile per la registrazione del contratto (vedi la guida DokiCasa al codice fiscale per inquilino straniero).

Fuori da questi casi, chiedere un garante a un inquilino con reddito stabile e contratto a tempo indeterminato è una richiesta che va negoziata: spesso l’alternativa di un deposito cauzionale maggiorato è più accettabile per entrambe le parti.

Le alternative al garante: deposito cauzionale e polizza fideiussoria

Negli ultimi anni il mercato locazioni ha visto crescere strumenti che offrono al proprietario una tutela equivalente al garante senza coinvolgere un terzo soggetto familiare. Le tre alternative principali sono il deposito cauzionale maggiorato, la polizza fideiussoria assicurativa e l’assicurazione canoni a carico del locatore.

Il deposito cauzionale è regolato dalla legge 392/1978 e non può eccedere le tre mensilità di canone. Va versato alla firma e produce interessi legali a favore dell’inquilino, da liquidare annualmente. Per il proprietario è una garanzia immediata su tre canoni e su eventuali danni alla riconsegna; per l’inquilino è capitale immobilizzato, ma recuperabile.

La polizza fideiussoria è uno strumento offerto da banche e compagnie assicurative: l’inquilino paga un premio annuale e l’istituto rilascia al locatore una garanzia escutibile a prima richiesta entro un massimale concordato (tipicamente 6-12 mensilità). È particolarmente diffusa nelle locazioni di valore alto e nelle metropoli, dove il proprietario preferisce un garante istituzionale a uno familiare.

Codatario vs garante: differenze pratiche

Garante e codatario (o co-conduttore) sono spesso confusi, ma hanno effetti molto diversi. La distinzione è semplice da ricordare:

• Il garante è un terzo che firma un atto separato (lettera di fideiussione) ma non è parte del contratto di locazione. Non vive nell’immobile, non ha diritti sull’uso dell’immobile, non può chiedere la disdetta. Risponde solo del pagamento.
• Il codatario è inquilino a tutti gli effetti, firma il contratto insieme all’altro conduttore, ha diritto di abitare l’immobile e risponde solidalmente di tutti gli obblighi contrattuali. È la figura tipica nelle locazioni a coppie, coinquilini, fratelli.

Per il proprietario il codatario è una tutela più ampia: due soggetti su cui rivalersi, entrambi parte del contratto e quindi soggetti agli stessi termini di disdetta e rinnovo. Per l’inquilino è un impegno più rigido: il codatario è vincolato anche se non vive nell’immobile (caso classico: un genitore intestato al contratto come secondo conduttore di un figlio studente). Per questo molte famiglie preferiscono la formula del garante puro, che limita l’impegno alla sola garanzia patrimoniale.

Cosa firma il garante e quali sono i rischi reali

Il garante firma una lettera di fideiussione, allegata al contratto di locazione o redatta come atto separato. La lettera identifica il garante, l’inquilino, l’immobile, il contratto garantito, l’importo massimo e la durata della garanzia. Tre clausole vanno lette con attenzione perché determinano il livello di esposizione:

• Importo garantito: deve essere un tetto numerico chiaro (es. “fino a 12.000 euro”), non una formula aperta. Una fideiussione “per ogni obbligazione presente e futura” lascia il garante esposto senza limite, soluzione che oggi i giudici tendono a non avallare ma da cui è meglio guardarsi a monte.
• Durata: la fideiussione dovrebbe scadere con il contratto principale, evitando estensioni tacite. Se il contratto è 4+4, va chiarito se la garanzia copre solo i primi 4 anni o anche il rinnovo automatico.
• Beneficio della preventiva escussione: per default il proprietario può rivolgersi direttamente al garante senza prima escutere l’inquilino. Il garante può chiedere che venga inserita la clausola del beneficio di preventiva escussione (art. 1944 c.c.), che obbliga il locatore a tentare prima il recupero verso l’inquilino. È una tutela importante che spesso viene rinunciata senza sapere cosa si sta firmando.

I rischi reali del garante non si esauriscono al pagamento di un canone arretrato. Una fideiussione attiva può comparire nelle valutazioni creditizie del garante e ridurre la sua capacità di ottenere finanziamenti per esigenze proprie (mutuo, prestito personale). In caso di morosità grave e azione legale, il garante diventa parte del giudizio e può vedersi pignorato lo stipendio o un immobile di proprietà. Per questo, prima di firmare, è essenziale leggere il contratto di locazione principale: i canoni, gli oneri accessori, la durata, perché tutto ricade sulla fideiussione.

Casi particolari: studenti, inquilini stranieri, partite IVA recenti

Tre profili meritano una nota a parte perché concentrano la maggior parte delle richieste di garante in Italia.

Studenti universitari: il garante è quasi sempre un genitore. Nei contratti transitori per studenti (durata 6-36 mesi) la fideiussione tipica copre l’intera durata del contratto e si limita a canoni e oneri condominiali a carico dello studente. Vale la pena chiedere che l’importo garantito sia pari al canone annuo più una mensilità, non una cifra aperta.

Inquilini stranieri: se l’inquilino non ha familiari residenti in Italia, il garante è difficile da reperire. Le alternative più praticate sono la polizza fideiussoria emessa da una banca italiana (a carico dell’inquilino) o un deposito cauzionale maggiorato fino al limite di legge. In parallelo, va completata la procedura per il codice fiscale, indispensabile per la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Partite IVA con meno di tre annualità: senza tre dichiarazioni dei redditi alle spalle il proprietario non riesce a stimare la stabilità reddituale. Qui la combinazione più equilibrata è deposito cauzionale di tre mensilità più polizza fideiussoria, lasciando il garante personale come ultima opzione. Per i contratti a canone concordato, dove gli importi sono inferiori, il deposito cauzionale spesso basta da solo.