Contratto di Locazione Abitativa 4+4

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Come Funziona il Contratto di Affitto 4+4

Il Contratto di Locazione abitativa 4+4 è un accordo tramite il quale il Locatore (Proprietario) mette a disposizione del Conduttore (Inquilino) un immobile, o parte di esso, per un periodo di  4 anni + 4 ad un canone che viene stabilito liberamente tra le parti.

Cosa contiene il Contratto 4+4

Il Contratto di Locazione ad uso abitativo di DokiCasa, redatto da esperti Legali, soddisfa i requisiti di legge, indicando:

  • i dati anagrafici di Locatore e Conduttore;
  • la descrizione dell’immobile, i dati catastali e la presenza di eventuali pertinenze;
  • la durata della locazione, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione.

Fac simile del Contratto

Puoi compilare e personalizzare il modello del Contratto di Locazione 4+4, inserendo eventuali garanzie accessorie (Garante), il preavviso per il recesso, l’adesione al regime di cedolare secca, la prelazione per l’acquisto dell’immobile e tutte le clausole necessarie per garantirti maggior sicurezza.

Durata e Rinnovo del Contratto 4+4

La durata minima del Contratto è di 4 anni ed alla prima scadenza si rinnova automaticamente di altri 4Qualora il Contratto preveda una durata inferiore, la clausola deve considerarsi nulla ed il termine va ricondotto a quello imposto dal Legislatore.

Cosa succede alla seconda scadenza

Trascorsi gli 8 anni il Contratto potrà essere ulteriormente prorogato alle stesse condizioni, rinnovato a nuove condizioni, oppure può essere avviata la procedura di rinuncia al rinnovo (con il debito preavviso e con comunicazione tramite raccomandata).

Recesso dal Contratto 4+4

La legge prevede la possibilità di recesso (disdetta anticipata) per entrambe le parti, anche se le regole sono leggermente diverse:

  • Il Conduttore, per gravi motivipuò sempre recedere, dando un preavviso di almeno 6 mesi, tramite Raccomandata.
  • Il Locatore, alla scadenza del Contratto (i primi 4 anni), può avvalersi del diniego al rinnovo, solo per le specifiche motivazioni indicate nell’Art.3, comma 1, Legge n.431/98).

Le parti hanno facoltà di stabilire preventivamente, all’interno del Contratto, un termine diverso entro cui inviare la comunicazione di disdetta da parte del Conduttore.

Importante: le comunicazioni tramite Raccomandata si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario.

Registrazione e regime di Cedolare Secca

La registrazione del Contratto di Locazione 4+4 è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza, se anteriore. Le spese per la registrazione del Contratto, non dovute in caso di “cedolare secca”, sono ripartite equamente tra Locatore e Conduttore.

Applicazione della Cedolare nel Contratto 4+4

Il Locatore può esercitare l’opzione per la cedolare secca per la Locazione abitativa 4+4, con aliquota al 21%

L’adesione al regime di cedolare secca va comunicata al Conduttore tramite Raccomandata, prima della registrazione del Contratto all’Agenzia delle Entrate.

Modello Contratto di Locazione 4+4

Non improvvisare con un template qualsiasi, affidati a DokiCasa

Il Contratto è approvato da uno Studio Legale

Il Contratto è stato revisionato da uno Studio Legale, è sempre aggiornato e rispetta la normativa

La compilazione del Contratto è guidata

La nostra tecnologia ti permette di personalizzare il Contratto, eliminare gli errori e ti guida nelle scelte

Il Servizio è completo, pensiamo a tutto noi

DokiCasa non ti abbandona: ti supportiamo per gli Adempimenti Successivi alla compilazione

Informazioni e Domande Frequenti

Normativa di riferimento

Normativa di riferimento: Legge 9 Dicembre 1998, n.431

Altri modi per chiamare il Documento:

  • Contratto di Affitto ad uso Abitativo
  • Contratto di Affitto a Canone Libero

Quante volte si rinnova un Contratto 4+4

Il Contratto di Locazione 4+4 può essere rinnovato infinite volte, se non avviene una disdetta da almeno una delle due parti. Infatti, al termine dei primi 4 anni, il Contratto verrà rinnovato automaticamente di altri 4, per poi essere nuovamente prorogato con la volontà delle parti per ulteriori 4+4+4 etc…

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Cosa fare dopo aver compilato il Contratto

Verifica dei Documenti

Quali Documenti servono prima di locare un immobile? Scoprilo in questo articolo.

Firma e Registrazione

Cosa fare dopo aver compilato il Contratto? DokiCasa ti guida, visita la pagina dedicata agli Adempimenti.

Imposta di Registro Contratto 4+4: annualità successive

Cedolare Secca

Nel caso in cui il Locatore abbia aderito al “Regime Ordinario” senza pagare l’imposta di registro per l’intera durata del Contratto, sarà necessario pagare l’imposta di registro per ogni nuova annualitàRegistra l’annualità successiva con DokiCasa.

Regime Ordinario

Nel caso in cui il Proprietario abbia aderito al regime di “Cedolare Secca” per l’intera durata del Contratto, non sarà necessario pagare l’imposta di registro per le successive annualità. Nel caso in cui invece, per la nuova annualità, si decidesse di aderire al “Regime Ordinario”, sarà necessario pagare l’imposta di registro per il nuovo anno. Registra l’annualità successiva con DokiCasa.

Rinnovo del Contratto 4+4: come funziona

Prima scadenza Contratto

Al termine dei primi 4 anni, il Contratto si rinnova automaticamente di ulteriori 4 anni ed è necessario registrare la proroga all’Agenzia delle Entrate. Registra la proroga con DokiCasa.

Seconda scadenza Contratto

Al termine degli 8 anni, in caso di inerzia delle parti (se nessuna delle parti recede dall’Accordo o lo rinnova a condizioni diverse), il Contratto verrà rinnovato alle medesime condizioni di ulteriori 4 anni. Andrà quindi registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate, per i successivi 4 anni. Registra la proroga con DokiCasa.

Rinnovo a condizioni diverse

In caso di richiesta di rinnovo a condizioni differenti, prima della scadenza degli 8 anni, una delle parti deve inviare una proposta (con un preavviso di almeno 6 mesi) dove devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno la locazione. Ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa, egli può: 

– accettare la proposta;

– proporre di rinnovare il Contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte (nuova proposta e nuova eventuale accettazione);

– rifiutare il rinnovo del Contratto (il Contratto cessa alla scadenza stabilita).

In mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di termine della locazione e il Conduttore deve riconsegnare l’immobile al Locatore.

In caso di accettazione o rinnovo a condizioni differenti bisognerà registrare un nuovo Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea il Contratto 4+4 con le nuove condizioni e Registra il Contratto con DokiCasa.

Come terminare il Contratto 4+4

Diniego del Rinnovo

Per impedire il rinnovo automatico del Contratto alla seconda scadenza, ossia trascorsi gli 8 anni, una delle parti deve inviare disdetta (detta anche “rinuncia al rinnovo”) all’altra parte, tramite Raccomandata e con un preavviso di 6 mesi. Crea la Raccomandata di Diniego con DokiCasa.

Recesso del Locatore

Alla prima scadenza del Contratto, ossia dopo 4 anni, la disdetta da parte del Locatore dal Contratto di Locazione è prevista solo per i casi esplicitamente menzionati dalla Legge (Art.29 della legge 392/78), tra cui ad esempio: necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale o necessità di vendere l’immobile. In caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

Recesso del Conduttore

La disdetta anticipata per “gravi motivi” può essere richiesta dal Conduttore in ogni momento, con debito preavviso, come indicato sull’accordo di Locazione e deve sempre essere comunicato per iscritto, a mezzo di Raccomandata (Art. 3, comma 6, Legge n.431/98). Se pattuito, il Conduttore potrà recedere anticipatamente dal Contratto, anche “non per gravi motivi”. In entrambe i casi andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

Risoluzione Consensuale

La Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto.

E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate. Crea la Scrittura Privata di termine Locazione e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

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