Contratto di Locazione 4+4

Contratto di Locazione 4+4

Cos'è il Contratto di Affitto 4+4

Il Contratto di Locazione ad uso abitativo 4+4 è un accordo tramite il quale il Locatore (Proprietario) mette a disposizione del Conduttore (Inquilino) un immobile, o parte di esso, per un periodo di tempo definito ed un canone che viene stabilito liberamente tra le parti.

Contenuto Contratto di Locazione 4+4

Il Contratto di locazione abitativa 4+4 di DokiCasa, redatto da esperti Legali, soddisfa i requisiti di legge, indicando:

  • i riferimenti di Locatore e Conduttore;
  • la descrizione dell’immobile, i relativi identificativi del Catasto e la presenza di pertinenze;
  • la durata della locazione, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione.

Potrai personalizzare il Contratto inserendo la presenza di garanzie accessorie, il preavviso per il recesso dal Contratto, l’adesione al regime di cedolare secca etc…

Rinnovo e Disdetta Contratto 4+4

Il Contratto di Locazione 4+4 alla scadenza dei primi 4 anni, viene automaticamente rinnovato di altri 4 anni.

Il Conduttore, per gravi motivi, può sempre recedere anticipatamente dal Contratto di locazione 4+4, dandone preavviso tramite raccomandata.

Il Locatore, alla scadenza del Contratto (i primi 4 anni), può avvalersi del diniego al rinnovo, solo per le specifiche motivazioni indicate all’Art.3, comma 1, Legge n.431/98.

Contratto di Locazione 4+4 con Cedolare Secca

Il Locatore può esercitare l’opzione per la cedolare secca per il Contratto di locazione abitativa 4+4, con aliquota al 21%.

Registrazione Contratto Affitto 4+4

La registrazione del Contratto di Locazione 4+4 è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza, se anteriore.

Le spese per la registrazione del Contratto, non dovute se si aderisce alla cedolare secca, sono ripartite equamente tra Locatore e Conduttore.

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Domande Frequenti

Rinnovo al termine del Contratto

Al termine degli 8 anni, se nessuna delle parti decide di recedere dal Contratto o di rinnovarlo a condizioni diverse, allora verrà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni, di altri 4+4 anni. In questo caso andrà registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate per i successivi 4 anni.

Rinnovo alle stesse condizioni

Se nessuna delle parti decide di recedere dal Contratto o di rinnovarlo a condizioni diverse, allora verrà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni, di altri 4+4 anni. In questo caso andrà registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate per i successivi 4 anni.

Rinnovo a condizioni diverse

In caso di richiesta di rinnovo a condizioni differenti, una delle parti deve inviare una proposta dove devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno la locazione. In questo caso andrà registrato un nuovo Contratto all’Agenzia delle Entrate.

Ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa, egli può: accettare la proposta, proporre di rinnovare il Contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte (nuova proposta e nuova eventuale accettazione) oppure rifiutare il rinnovo del Contratto (il Contratto cessa alla scadenza stabilita). 

In mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il Conduttore deve riconsegnare l’immobile al Locatore.

Diniego del Rinnovo (Disdetta)

Per impedire il rinnovo automatico del Contratto alla seconda scadenza, trascorsi gli 8 anni, una delle parti deve inviare disdetta (detta anche “rinuncia al rinnovo”) all’altra parte, tramite Raccomandata.

Nel caso in cui nel Contratto sia specificato che “il contratto al termine degli 8 anni si rinnoverà automaticamente di altri 4+4 anni” consigliamo di registrare la risoluzione.

Risoluzione Consensuale

La Risoluzione Consensuale prevede che, a prescindere dalla scadenza del Contratto, le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro Contratto. E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti. Ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata.

Recesso Anticipato

La Risoluzione Anticipata può essere richiesta dal Conduttore in ogni momento, con debito preavviso, come indicato sull’accordo di Locazione e deve sempre essere comunicato per iscritto, a mezzo di Raccomandata.

Alla prima scadenza del Contratto, ossia dopo 4 anni, il recesso anticipato del Locatore dal Contratto di Locazione è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla Legge (indicati all’art.29 della legge 392/78), tra cui ad esempio: necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, necessità di vendere l’immobile.

Inadempimento contrattuale

L’inadempimento contrattuale può essere relativo al Conduttore o al Locatore. Se è relativo al Conduttore solitamente consiste nel mancato pagamento del canone (o del deposito cauzionale se contrattualmente previsto). Il Locatore può agire con lo sfratto per morosità e chiedere il rilascio dell’immobile. Se è relativo al Locatore solitamente si verifica nel caso di mancata esecuzione delle opere di manutenzione necessarie o di presenza di vizi dell’immobile.

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