Contratto di Locazione ad uso Abitativo 4+4

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Contratto di Affitto 4+4: come funziona e cosa contiene il Modello

Il Contratto di Locazione abitativa 4+4 è un accordo tra il proprietario (locatore) e l’inquilino (conduttore) per affittare un immobile o parte di esso per 4 anni+4 ad un canone liberamente stabilito tra le parti.

Fac simile del Contratto abitativo 4+4

Il modello di Contratto di Locazione di DokiCasa soddisfa i requisiti di legge e contiene i dati dei locatore e del conduttore, la descrizione dell’immobile, i dati catastali e le eventuali pertinenze, la durata del contratto, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione. Puoi personalizzare il modello del Contratto di Locazione 4+4 inserendo le garanzie accessorie (come un garante), il preavviso per il recesso, l’adesione al regime di cedolare secca e tutte le clausole necessarie per garantirti maggior sicurezza.

Durata e Rinnovo del Contratto di Locazione 4+4

La durata minima del Contratto è di 4 anni ed alla prima scadenza si rinnova automaticamente di altri 4Qualora il Contratto preveda una durata inferiore, la clausola deve considerarsi nulla ed il termine va ricondotto a quello imposto dal Legislatore. Trascorsi gli 8 anni il Contratto potrà essere ulteriormente prorogato alle stesse condizioni, rinnovato a nuove condizioni, oppure può essere avviata la procedura di rinuncia al rinnovo (con il debito preavviso e con comunicazione tramite raccomandata).

Possibilità di recesso dal Contratto 4+4

La legge prevede la possibilità di recesso (disdetta anticipata) per entrambe le parti, anche se le regole sono leggermente diverse:

  • Il Conduttore, per gravi motivipuò sempre recedere, dando un preavviso di almeno 6 mesi, tramite Raccomandata.
  • Il Locatore, alla scadenza del Contratto (i primi 4 anni), può avvalersi del diniego al rinnovo, solo per le specifiche motivazioni indicate nell’Art.3, comma 1, Legge n.431/98), tra cui l’utilizzo dell’immobile per sé o familiari, la vendita dell’immobile, l’immobile sottoposto ad opere oppure l’utilizzo dell’immobile per preseguire le finalità del locatore (società, persona giuridica, ente pubblico).

Le parti hanno facoltà di stabilire preventivamente, all’interno del Contratto, un termine diverso entro cui inviare la comunicazione di disdetta da parte del ConduttoreImportante: le comunicazioni tramite Raccomandata si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario.

Registrazione del Contratto di Locazione 4+4

La registrazione del Contratto di Locazione 4+4 è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza, se anteriore. Le spese per la registrazione del Contratto, non dovute in caso di “cedolare secca”, sono ripartite equamente tra Locatore e Conduttore.

Applicazione della Cedolare nel Contratto 4+4

Il Locatore può esercitare l’opzione per la cedolare secca per la Locazione abitativa 4+4, con aliquota al 21%

L’adesione al regime di cedolare secca va comunicata al Conduttore tramite Raccomandata, prima della registrazione del Contratto all’Agenzia delle Entrate.

Modello Contratto di Locazione 4+4

Non improvvisare con un template qualsiasi, affidati a DokiCasa

Il Contratto è approvato da uno Studio Legale

Il Contratto è stato revisionato da uno Studio Legale, è sempre aggiornato e rispetta la normativa

La compilazione del Contratto è guidata

La nostra tecnologia ti permette di personalizzare il Contratto, eliminare gli errori e ti guida nelle scelte

Il Servizio è completo, pensiamo a tutto noi

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Domande Frequenti Contratto 4+4

Quante volte si rinnova un Contratto 4+4?

Il Contratto di Locazione 4+4 può essere rinnovato infinite volte, se non avviene una disdetta da almeno una delle due parti. Infatti, al termine dei primi 4 anni, il Contratto verrà rinnovato automaticamente di altri 4, per poi essere nuovamente prorogato con la volontà delle parti per ulteriori 4+4+4 etc…

Quale è la normativa di riferimento del Contratto 4+4?

Normativa di riferimento: Legge 9 Dicembre 1998, n.431

Cosa vuol dire Contratto 4+4 con cedolare secca?

L’indicazione 4+4 fa riferimento agli anni di durata del Contratto: il locatore mette a disposizione dell’inquilino il proprio immobile per 4 anni, con rinnovo per altri 4. La cedolare secca è il regime fiscale che è possibile applicare, con tassazione fissa del 21%.

Quando scade un Contratto 4+4?

Il Contratto 4+4 scade dopo 4 anni a cui si aggiungono ulteriori 4 anni di rinnovo automatico. Il Contratto di Locazione 4+4 può concludersi anticipatamente per: disdetta del Conduttore, diniego del rinnovo o recesso del Locatore oppure per risoluzione consensuale delle parti. Le 3 casistiche sono differenti ed è bene informarsi prima di inviare una Raccomandata per la disdetta.

Si può aggiungere un Locatore o Conduttore al Contratto 4+4?

Nel caso in cui vada aggiunto un Locatore o Conduttore ad un contratto già registrato, ci sono 3 possibilità:

  1. Andare fisicamente all’Agenzia delle Entrate ed aggiungere nuova inquilina al contratto già esistente (non si può fare telematicamente)
  2. Fare un nuovo contratto 4+4 di porzione di immobile per la nuova inquilina tramite questo link
  3. Risolvere il contratto in essere tramite questo link e farne uno ex-novo con tutti gli inquilini tramite questo link
Agevolazioni Fiscali per l'Inquilino in un Contratto 4+4

L’Inquilino che stipula un Contratto 4+4 a canone libero, potrà beneficiare di alcune agevolazioni fiscali, quando ricorre una di queste condizioni:

  • l’Inquilino adibisce l’immobile ad abitazione principale
  • l’Inquilino trasferisce la propria residenza nell’immobile per motivi di lavoro
  • locazione per giovani Inquilini di età compresa tra 20 anni e 31 anni da compiere
  • studente universirario che risulta icritto ad un corso di Laurea presso l’Università ubicata in un comune diverso da quello di residenza

Le motivazioni elencate sono alternative, pertanto non cumulabili tra di loro.

Comunicazione alla Questura per Inquilino straniero nel Contratto 4+4

In caso di Conduttore straniero o apolide, va data comunicazione di inizio locazione, entro 48h dall’insediamento dell’Inquilino, all’autorità locale di pubblica sicurezza.

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Adempimenti Successivi

Imposta di Registro Contratto 4+4: annualità successive

Cedolare Secca

Nel caso in cui il Locatore abbia aderito al “Regime Ordinario” senza pagare l’imposta di registro per l’intera durata del Contratto, sarà necessario pagare l’imposta di registro per ogni nuova annualitàRegistra l’annualità successiva con DokiCasa.

Regime Ordinario

Nel caso in cui il Proprietario abbia aderito al regime di “Cedolare Secca” per l’intera durata del Contratto, non sarà necessario pagare l’imposta di registro per le successive annualità. Nel caso in cui invece, per la nuova annualità, si decidesse di aderire al “Regime Ordinario”, sarà necessario pagare l’imposta di registro per il nuovo anno. Registra l’annualità successiva con DokiCasa.

Rinnovo del Contratto 4+4: come funziona

Prima scadenza Contratto

Al termine dei primi 4 anni, il Contratto si rinnova automaticamente di ulteriori 4 anni ed è necessario registrare la proroga all’Agenzia delle Entrate. Registra la proroga con DokiCasa.

Seconda scadenza Contratto

Al termine degli 8 anni, in caso di inerzia delle parti (se nessuna delle parti recede dall’Accordo o lo rinnova a condizioni diverse), il Contratto verrà rinnovato alle medesime condizioni di ulteriori 4 anni. Andrà quindi registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate, per i successivi 4 anni. Registra la proroga con DokiCasa.

Rinnovo a condizioni diverse

In caso di richiesta di rinnovo a condizioni differenti, prima della scadenza degli 8 anni, una delle parti deve inviare una proposta (con un preavviso di almeno 6 mesi) dove devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno la locazione. Ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa, egli può: 

– accettare la proposta;

– proporre di rinnovare il Contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte (nuova proposta e nuova eventuale accettazione);

– rifiutare il rinnovo del Contratto (il Contratto cessa alla scadenza stabilita).

In mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di termine della locazione e il Conduttore deve riconsegnare l’immobile al Locatore.

In caso di accettazione o rinnovo a condizioni differenti bisognerà registrare un nuovo Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea il Contratto 4+4 con le nuove condizioni e Registra il Contratto con DokiCasa.

Come terminare il Contratto 4+4

Diniego del Rinnovo

Per impedire il rinnovo automatico del Contratto alla seconda scadenza, ossia trascorsi gli 8 anni, una delle parti deve inviare disdetta (detta anche “rinuncia al rinnovo”) all’altra parte, tramite Raccomandata e con un preavviso di 6 mesi. Crea la Raccomandata di Diniego con DokiCasa.

Recesso del Locatore

Alla prima scadenza del Contratto, ossia dopo 4 anni, la disdetta da parte del Locatore dal Contratto di Locazione è prevista solo per i casi esplicitamente menzionati dalla Legge (Art.3 c0mma 1 Legge 431/1998), tra cui ad esempio: necessità di vendere l’immobile o di adibirlo a familiari o utilizzo proprioIn caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

Recesso del Conduttore

La disdetta anticipata per “gravi motivi” può essere richiesta dal Conduttore in ogni momento, con debito preavviso, come indicato sull’accordo di Locazione e deve sempre essere comunicato per iscritto, a mezzo di Raccomandata (Art. 3, comma 6, Legge n.431/98). Se pattuito, il Conduttore potrà recedere anticipatamente dal Contratto, anche “non per gravi motivi”. In entrambe i casi andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

Risoluzione Consensuale

La Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto.

E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate. Crea la Scrittura Privata di termine Locazione e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

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