Contratto di Locazione Commerciale
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Come Funziona la Locazione Commerciale
Il Contratto di locazione commerciale è un accordo con il quale il Locatore (Proprietario), mette a disposizione del Conduttore (Inquilino), un immobile, o parte di esso, per finalità non abitative ossia attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico (comma 1, Art. 27, Legge 392/78), dietro pagamento di un canone stabilito liberamente. Il canone può essere rinegoziato solamente entro il termine ultimo della locazione (es: dopo 12 anni) laddove le parti si accordino per un nuovo Contratto.
Quando si usa il Contratto Commerciale
Il Contratto Commerciale si utilizza per l’affitto di un esercizio commerciale (negozio, bar, etc…), per un’azienda (capannone industriale, magazzino, etc.) oppure per attività ricettive (alberghi, ristoranti etc…). L’Accordo di Locazione Commerciale non può essere usato se insieme all’uso dello spazio vengono offerti servizi aggiuntivi, come ad esempio la connessione internet.
Cosa contiene il Contratto Commerciale
Il Contratto di Locazione Commerciale di DokiCasa, redatto da esperti Legali, soddisfa i requisiti di legge, indicando:
- dati anagrafici di Locatore e Conduttore;
- la descrizione dell’immobile, i dati catastali e la presenza di eventuali pertinenze;
- la durata della locazione, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione.
Puoi personalizzare il Contratto inserendo garanzie accessorie, il preavviso per il recesso dal Contratto etc…
Durata e Rinnovo Locazione Commerciale
I Contratti di locazione ad uso commerciale hanno una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni. Per gli immobili adibiti allo svolgimento di attività alberghiere o simili, la durata minima della locazione è di nove anni (ex art. 1786 cod. civ.). E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.
Contratto Commerciale Transitorio
Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per una durata più breve rispetto al termine minimo dei 6 anni, ma solo se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio dimostrabile.
Recesso Contratto di Locazione Commerciale
La legge prevede la possibilità di disdetta anticipata per entrambe le parti:
- Il Conduttore indipendentemente dalle previsioni contrattuali, per gravi motivi, può sempre recedere, dando un preavviso di 6 mesi tramite raccomandata;
- Il Locatore, alla scadenza del Contratto (es: i primi 6 anni), può avvalersi del diniego al rinnovo, dando un preavviso minimo di 12 mesi, solo per le specifiche motivazioni indicate nell’Art.27, Legge 392/78 (es: adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge, adibire l’immobile ad esercizio di una delle attività indicate all’art. 27 della Legge 392/78.
Registrazione Affitto Commerciale
La registrazione del Contratto di locazione commerciale è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza (se anteriore).
Applicazione della Cedolare Secca
Per quanto riguarda il Contratto di Affitto Commerciale non è possibile applicare il regime di Cedolare Secca.
Modello Contratto di Locazione Commerciale 6+6
Non improvvisare con un template qualsiasi, affidati a DokiCasa
Il Contratto è approvato da uno Studio Legale
Il Contratto è stato revisionato da uno Studio Legale, è sempre aggiornato e rispetta la normativa
La compilazione del Contratto è guidata
La nostra tecnologia ti permette di personalizzare il Contratto, eliminare gli errori e ti guida nelle scelte
Il Servizio è completo, pensiamo a tutto noi
DokiCasa non ti abbandona: ti supportiamo per gli Adempimenti Successivi alla compilazione
Informazioni e Domande Frequenti
Normativa di riferimento
Normativa di riferimento: Legge n. 392/1978
Altri modi per chiamare il Documento:
- Contratto di locazione uso ufficio
- Locazione 6+6 o 9+9
- Affitto commerciale a canone libero
Indennità per la perdita di avviamento
L’indennità per perdita di avviamento è un importo, inteso come un “sovrappiù di valore economico” che si incorpora nell’immobile, che il Conduttore entrante deve dare al Conduttore uscente, quando subentra in un Contratto di Locazione Commerciale. Questa somma di denaro serve ad “indennizzare” il vecchio Conduttore per l’avviamento dell’attività della quale beneficerà il nuovo.
L’indennità per perdita di avviamento non è dovuta quando la cessazione del contratta riguarda immobili utilizzati per:
- attività che non comportano contatti diretti con il pubblico;
- esercizi professionali o di carattere transitorio;
- attività interne a stazioni, porti, aeroporti etc…
Il Locatore non è mai tenuto a corrispondere l’indennità se il rapporto di locazione termina a causa di:
- risoluzione per inadempimento;
- disdetta o recesso del conduttore;
- una procedura fallimentare.
Se la locazione cessa per volontà o causa del Locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:
- 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
- 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).
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Cosa fare dopo aver compilato il Contratto
Verifica dei Documenti
Quali Documenti servono prima di locare un immobile? Scoprilo in questo articolo.
Firma e Registrazione
Cosa fare dopo aver compilato il Contratto? DokiCasa ti guida, visita la pagina dedicata agli Adempimenti.
Imposta di Registro: annualità successive
E’ necessario pagare l’imposta di registro per ogni nuova annualità, a meno che non sia stata pagata per intero in fase di prima registrazione. Registra l’annualità successiva con DokiCasa.
Rinnovo del Contratto Commerciale: come funziona
Prima scadenza
Al termine della prima scadenza (es: 6 anni), il Contratto si rinnova automaticamente di ulteriori 6 anni ed è necessario registrare la proroga all’Agenzia delle Entrate. Registra la proroga con DokiCasa.
Seconda scadenza
Al termine del Contratto (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), in caso di mancanza di comunicazione (se nessuna delle parti recede dal Contratto o richiede di rinnovarlo a condizioni diverse), il Contratto verrà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni. Andrà quindi registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate, per i successivi 6 anni. Registra la proroga con DokiCasa.
Come terminare il Contratto Commerciale
Diniego del Rinnovo
Alla seconda scadenza (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), le parti possono avviare la procedura di rilascio dell’immobile, con un preavviso di almeno 12 mesi. Crea la Raccomandata di Diniego con DokiCasa.
Recesso del Locatore
Il Locatore può impedire il rinnovo automatico del Contratto alla prima scadenza (es: primi 6 anni) solo quando intenda:
- adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- utilizzare l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad una delle attività indicate nell’Art.27, Legge 392/78;
- demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro.
A tal fine il Locatore deve dichiarare la propria volontà di conseguire alla scadenza del Contratto la disponibilità dell’immobile locato, con il preavviso di 12 mesi e tramite raccomandata, specificando il motivo sul quale si fonda il recesso. In caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.
Recesso del Conduttore
Il Conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi (art. 27 c. 7, 8 legge 392/1978). Per il recesso, la legge richiede la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. Il recesso da parte del Conduttore può essere:
- recesso convenzionale: le parti inseriscono nel contratto una clausola che subordini il recesso ad altri motivi, con preavviso minimo di 6 mesi;
- recesso legale: tale recesso non è previsto dalle parti ma opera per legge. Ed infatti, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento.
Il recesso dal Contratto di Locazione deve sempre essere comunicato per iscritto, con preavviso di 6 mesi, a mezzo di Raccomandata. In caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.
Risoluzione Consensuale
La Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto.
E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate. Crea la Scrittura Privata di termine Locazione e Registra la Risoluzione con DokiCasa.
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