Contratto di Locazione Commerciale 6+6

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Come Funziona la Locazione Commerciale

Il Contratto di locazione commerciale è un accordo con il quale il Locatore (Proprietario), mette a disposizione del Conduttore (Inquilino), un immobile, o parte di esso, per finalità non abitative ossia attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico (comma 1, Art. 27, Legge 392/78), dietro pagamento di un canone stabilito liberamenteIl canone può essere rinegoziato solamente entro il termine ultimo della locazione (es: dopo 12 anni) laddove le parti si accordino per un nuovo Contratto.

Quando si usa il Contratto Commerciale

Il Contratto Commerciale si utilizza per l’affitto di un esercizio commerciale (negozio, bar, etc…), per un’azienda (capannone industriale, magazzino, etc.) oppure per attività ricettive (alberghi, ristoranti etc…). L’Accordo di Locazione Commerciale non può essere usato se insieme all’uso dello spazio vengono offerti servizi aggiuntivi, come ad esempio la connessione internet.

Cosa contiene il Contratto Commerciale

Il Contratto di Locazione Commerciale di DokiCasa, redatto da esperti Legali, soddisfa i requisiti di legge, indicando:

  • dati anagrafici di Locatore e Conduttore;
  • la descrizione dell’immobile, i dati catastali e la presenza di eventuali pertinenze;
  • la durata della locazione, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione.

Puoi personalizzare il Contratto inserendo garanzie accessorie, il preavviso per il recesso dal Contratto etc…

Durata e Rinnovo Locazione Commerciale

I Contratti di locazione ad uso commerciale hanno una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico di ulteriori 6 anniPer gli immobili adibiti allo svolgimento di attività alberghiere o simili, la durata minima della locazione è di nove anni (ex art. 1786 cod. civ.). E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

Contratto Commerciale Transitorio

Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per una durata più breve rispetto al termine minimo dei 6 anni, ma solo se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio dimostrabile.

Recesso Contratto di Locazione Commerciale

La legge prevede la possibilità di disdetta anticipata per entrambe le parti:

  • Il Conduttore indipendentemente dalle previsioni contrattuali, per gravi motivi, può sempre recedere, dando un preavviso di 6 mesi tramite raccomandata;
  • Il Locatore, alla scadenza del Contratto (es: i primi 6 anni), può avvalersi del diniego al rinnovo, dando un preavviso minimo di 12 mesi, solo per le specifiche motivazioni indicate nell’Art.27, Legge 392/78 (es: adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge, adibire l’immobile ad esercizio di una delle attività indicate all’art. 27 della Legge 392/78.
Le parti possono stabilire facoltativamente una clausola di recesso per il Conduttore, indipendente dai “gravi motivi”, purché sia rispettato il preavviso minimo di 6 mesi.

Registrazione Affitto Commerciale

La registrazione del Contratto di locazione commerciale è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza (se anteriore).

Applicazione della Cedolare Secca

Per quanto riguarda il Contratto di Affitto Commerciale non è possibile applicare il regime di Cedolare Secca.

Modello Contratto di Locazione Commerciale 6+6

Non improvvisare con un template qualsiasi, affidati a DokiCasa

Il Contratto è approvato da uno Studio Legale

Il Contratto è stato revisionato da uno Studio Legale, è sempre aggiornato e rispetta la normativa

La compilazione del Contratto è guidata

La nostra tecnologia ti permette di personalizzare il Contratto, eliminare gli errori e ti guida nelle scelte

Il Servizio è completo, pensiamo a tutto noi

DokiCasa non ti abbandona: ti supportiamo per gli Adempimenti Successivi alla compilazione

Domande Frequenti Contratto Commerciale

Come funziona l'indennità per la perdita di avviamento?

 

QUESITO

Buongiorno, Vorrei un parere legale su di un contratto commerciale 6+6 iniziato il 30 marzo 2015 con scadenza 2027 che produco in allegato:

1) per quanto non venissero contemplati sublocazioni o cessioni art.5, sono stati fatti due subentri con il mio consenso all’ agenzia delle Entrate, alla scadenza dovrò dare una disdetta o si estinguerà normalmente?

2) In caso di mancato rinnovo dovrò pagare l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultima pagata?

3) per quanto fosse previsto all’articolo 3 non ho mai richiesto l’adeguamento istat, è possibile richiedere l’adeguamento anche per gli anni precedenti?

4) il conduttore mi ha fatto esplicita richiesta della manutenzione delle piastrelle compreso il massetto su di un ballatoio esterno di circa 7 mq che comporterà una spesa di quasi di 6.000 euro. Considerando quanto scritto all’ art.9 del contratto questa spesa è a mio carico?

RISPOSTA

1) per quanto non venissero contemplati sublocazioni o cessioni art.5, sono stati fatti due subentri con il mio consenso all’ agenzia delle Entrate, alla scadenza dovrò dare una disdetta o si estinguerà normalmente?

Al termine del Contratto (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), in caso di mancanza di comunicazione tra le parti (se nessuna delle parti recede dal Contratto o richiede di rinnovarlo a condizioni diverse), il Contratto verrà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni. In tal caso andrà quindi nuovamente registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate, per i successivi 6 anni. Nel caso in cui il contratto non venisse rinnovato, allora sarà comunque necessario inviare comunicazione all’Agenzia delle Entrate (registrazione della risoluzione del contratto).

Come terminare il Contratto Commerciale

Diniego del Rinnovo: alla seconda scadenza (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), le parti possono avviare la procedura di rilascio dell’immobile, con un preavviso di almeno 12 mesi. Questo adempimento può essere gestito con DokiCasa.

Risoluzione Consensuale: la Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto. È bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate. Questo adempimento può essere gestito con DokiCasa.

2) In caso di mancato rinnovo dovrò pagare l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultima pagata?  L’indennità per perdita di avviamento è un importo a titolo di indennizzo, che il Locatore dovrà versare al Conduttore, qualora decidesse di non rinnovare il Contratto Commerciale, alla prima scadenza o successive. L’indennità per perdita di avviamento non è dovuta quando la cessazione del contratto riguarda immobili utilizzati per:

  • attività che non comportano contatti diretti con il pubblico;
  • esercizi professionali o di carattere transitorio;
  • attività interne a stazioni, porti, aeroporti etc…

Il Locatore non è mai tenuto a corrispondere l’indennità se il rapporto di locazione termina a causa di:

  • risoluzione per inadempimento;
  • disdetta o recesso che avviene da parte del conduttore (o risoluzione consensuale);
  • una procedura fallimentare.

Se la locazione cessa per volontà o causa del Locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:

  • 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
  • 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).

In questo caso, quindi, a nostro avviso, se la motivazione di diniego di ulteriore rinnovo è relativa al Locatore, andrà pagata l’indennità.

 

 

3) per quanto fosse previsto all’articolo 3 non ho mai richiesto l’adeguamento istat, è possibile richiedere l’adeguamento anche per gli anni precedenti?  A nostro avviso non è possibile fare questa richiesta siccome, nonostante sia indicato che l’aggiornamento è automatico, lei sicuramente non ha inviato a mezzo raccomandata, come previsto dall’articolo, comunicazione di aggiornamento canone.

 

4) il conduttore mi ha fatto esplicita richiesta della manutenzione delle piastrelle compreso il massetto su di un ballatoio esterno di circa 7 mq che comporterà una spesa di quasi di 6.000 euro. Considerando quanto scritto all’ art.9 del contratto questa spesa è a mio carico? Riporto la clausola dei Contratti Commerciali, che non vedo presente nel suo contratto, ma che è presente nei nostri Modelli e che è quella contemplata dalla normativa: “Il Conduttore si obbliga ad eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria. Sono altresì a carico del Conduttore gli interventi resi necessari da un uso negligente o cattivo della cosa locata o dalla mancata manutenzione, ove il Conduttore non provveda a tali interventi, vi può provvedere il Locatore, a spese del Conduttore medesimo. Il Conduttore è tenuto ad osservare, nell’uso dei locali e dei servizi comuni, le prescrizioni di legge o dei regolamenti emanati dalle competenti autorità, tenendo ad esclusivo suo carico qualunque sanzione pecuniaria o altra conseguenza derivante dall’inadempimento di tale suo obbligo. Le spese di manutenzione di eccezionale entità o comunque erogate per interventi di carattere strutturale restano a carico del Locatore. Qualora l’Immobile abbia bisogno di riparazioni non a carico del Conduttore, quest’ultimo è tenuto a dare immediata comunicazione scritta al Locatore della necessità delle riparazioni stesse. Il Locatore si riserva il diritto di far eseguire sia all’interno che all’esterno dell’unità immobiliare oggetto del presente contratto tutti gli interventi che si rendessero necessari, fatto salvo quanto previsto dagli articoli 1583 e 1584 del Codice civile.”

 

 

 

 

 

L’indennità per perdita di avviamento è un importo a titolo di indennizzo, che il Locatore dovrà versare al Conduttore, qualora decidesse di non rinnovare il Contratto Commerciale, alla prima scadenza o successive.

L’indennità per perdita di avviamento non è dovuta quando la cessazione del contratto riguarda immobili utilizzati per:

  • attività che non comportano contatti diretti con il pubblico;
  • esercizi professionali o di carattere transitorio;
  • attività interne a stazioni, porti, aeroporti etc…

Il Locatore non è mai tenuto a corrispondere l’indennità se il rapporto di locazione termina a causa di:

  • risoluzione per inadempimento;
  • disdetta o recesso che avviene da parte del conduttore (o risoluzione consensuale);
  • una procedura fallimentare.

Inoltre la perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di risoluzione per distruzione dell’immobile locato, quando causa della cessazione del rapporto è il provvedimento della Pubblica Amministrazione che esclude l’utilizzazione economica dell’immobile oppure quando il Conduttore esercita nell’immobile, senza le prescritte autorizzazioni amministrative, attività commerciali con contatto diretto con il pubblico.

Se la locazione cessa per volontà o causa del Locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:

  • 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
  • 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).

Importante: l’onere della prova di diritto dell’indennizzo grava sul Conduttore. Inoltre, l’indennità deve anche essere corrisposta dal Locatore anche quando il Contratto non sia rinnovato perchè il Conduttore ha rifiutato di accettare le nuove condizioni di rinnovo (al termine della seconda scadenza, o successive).

Nel caso in cui nel Contratto sia presente una clausola che specifica la rinuncia da parte del Conduttore al diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, è da considerarsi nulla.

Quale è la normativa di riferimento del Contratto Commerciale?

Normativa di riferimento: Legge n. 392/1978

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Adempimenti Successivi

Imposta di Registro: annualità successive

E’ necessario pagare l’imposta di registro per ogni nuova annualità, a meno che non sia stata pagata per intero in fase di prima registrazione. Registra l’annualità successiva con DokiCasa.

Rinnovo del Contratto Commerciale: come funziona

Prima scadenza

Al termine della prima scadenza (es: 6 anni), il Contratto si rinnova automaticamente di ulteriori 6 anni ed è necessario registrare la proroga all’Agenzia delle Entrate. Registra la proroga con DokiCasa.

Seconda scadenza

Al termine del Contratto (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), in caso di mancanza di comunicazione (se nessuna delle parti recede dal Contratto o richiede di rinnovarlo a condizioni diverse), il Contratto verrà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni. Andrà quindi registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate, per i successivi 6 anni. Registra la proroga con DokiCasa.

Come terminare il Contratto Commerciale

Diniego del Rinnovo

Alla seconda scadenza (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), le parti possono avviare la procedura di rilascio dell’immobile, con un preavviso di almeno 12 mesiCrea la Raccomandata di Diniego con DokiCasa.

Recesso del Locatore

Il Locatore può impedire il rinnovo automatico del Contratto alla prima scadenza (es: primi 6 anni) solo quando intenda:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • utilizzare l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad una delle attività indicate nell’Art.27, Legge 392/78;
  • demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro.

A tal fine il Locatore deve dichiarare la propria volontà di conseguire alla scadenza del Contratto la disponibilità dell’immobile locato, con il preavviso di 12 mesi e tramite raccomandata, specificando il motivo sul quale si fonda il recesso. In caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

Recesso del Conduttore

Il Conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi (art. 27 c. 7, 8 legge 392/1978). Per il recesso, la legge richiede la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. Il recesso da parte del Conduttore può essere:

  • recesso convenzionale: le parti inseriscono nel contratto una clausola che subordini il recesso ad altri motivi, con preavviso minimo di 6 mesi;
  • recesso legale: tale recesso non è previsto dalle parti ma opera per legge. Ed infatti, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento.

Il recesso dal Contratto di Locazione deve sempre essere comunicato per iscritto, con preavviso di 6 mesi, a mezzo di RaccomandataIn caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. Crea la Raccomandata di Recesso anticipato e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

Risoluzione Consensuale

La Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto.

E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate. Crea la Scrittura Privata di termine Locazione e Registra la Risoluzione con DokiCasa.

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