Contratto di Locazione Commerciale

Contratto di Locazione Commerciale

Cos'è il Contratto di Locazione Commerciale

Il Contratto di locazione commerciale è un accordo con il quale il Locatore (Proprietario), mette a disposizione del Conduttore (Inquilino), un immobile, o parte di esso, per finalità non abitative dietro pagamento di un canone.

Il Contratto Commerciale si usa ad esempio per locare un immobile per un esercizio commerciale (negozio, gelateria, bar), un’azienda, un’attività ricettiva (ristorante ad esempio), o per professionisti (ufficio).

Durata Locazione Commerciale

I Contratti di locazione ad uso commerciale hanno una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico per altri 6 e si applicano per gli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico.

Per gli immobili adibiti allo svolgimento di attività alberghiere o simili, la durata minima della locazione è di nove anni (ex art. 1786 cod. civ.).

E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge. 

Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per una durata più breve rispetto al termine minimo dei 6 anni, ma solo se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio. Carattere transitorio che deve essere dimostrabile.

Cosa contiene il Contratto di Affitto Commerciale

Il Contratto di locazione commerciale di DokiCasa, redatto da esperti Legali e Notai, soddisfa i requisiti di legge, indicando:

  • i riferimenti di Locatore e Conduttore;
  • la descrizione dell’immobile, i relativi identificativi del Catasto e la presenza di pertinenze;
  • la durata della locazione, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione.

Sarà inoltre possibile personalizzare il Contratto inserendo la facoltà di sublocazione da parte del Conduttore e la presenza di garanzie accessorie.

Registrazione Contratto Affitto Commerciale

La registrazione del Contratto di locazione commerciale è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza (se anteriore).

Spese e tassazione Locazione Commerciale

Le spese per la registrazione del Contratto, non dovute se si aderisce alla cedolare secca, sono ripartite equamente tra Locatore e Conduttore. L’imposta di bollo corrisponde a €16 da applicare ogni 4 facciate del contratto e comunque ogni 100 righe. L’imposta di registro corrisponde al 2% del canone annuo con un minimo pari ad €67.

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Domande Frequenti

Risoluzione Consensuale

La via consensuale prevede che, a prescindere dalla scadenza del Contratto, le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro Contratto. E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti. Ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione ola caparra versata.

Recesso Anticipato

Il Conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi (art. 27 c. 7, 8 legge 392/1978). Per il recesso, la legge richiede la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. Il recesso da parte del Conduttore può essere:

  • recesso convenzionale: le parti inseriscono nel contratto una clausola che subordini il recesso ad altri motivi
  • recesso legale: tale recesso non è previsto dalle parti ma opera per legge. Ed infatti, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Il recesso dal Contratto di Locazione deve sempre essere comunicato per iscritto, a mezzo di Raccomandata.

Diniego del Rinnovo (Disdetta)

Il Locatore può comunicare il diniego del rinnovo al Conduttore con 12 mesi di preavviso, rispetto alla prima naturale scadenza contrattuale.

Indennità per la perdita di avviamento

L’indennità per perdita di avviamento è un importo, inteso come un “sovrappiù di valore economico” che si incorpora nell’immobile, che il Conduttore entrante deve dare al Conduttore uscente, quando subentra in un Contratto di Locazione Commerciale. Questa somma di denaro serve ad “indennizzare” il vecchio Conduttore per l’avviamento dell’attività della quale beneficerà il nuovo.

L’indennità per perdita di avviamento non è dovuta quando la cessazione del contratta riguarda immobili utilizzati per:

  • attività che non comportano contatti diretti con il pubblico;
  • attività professionali o di carattere transitorio;
  • attività interne a stazioni, porti, aeroporti etc…

Il Locatore non è mai tenuto a corrispondere l’indennità se il rapporto di locazione termina a causa di:

  • risoluzione per inadempimento;
  • disdetta;
  • recesso del conduttore;
  • una procedura fallimentare.

Se la locazione cessa per volontà o causa del Locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:

  • 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
  • 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).

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