Prima di mettere casa in affitto serve avere in mano una documentazione tecnica e fiscale precisa: senza, il contratto si firma male, la registrazione si blocca, le verifiche di legge saltano. In questa guida la checklist 2026 di tutto quello che il locatore deve preparare prima dell’inquilino, con costi indicativi e tempi di rilascio.
- 01Visura catastale aggiornata: la base di tutto
- 02Planimetria catastale e conformità
- 03APE — Attestato di prestazione energetica
- 04Certificazione impianti (DM 37/2008)
- 05Visura ipotecaria — controllo ipoteche e pignoramenti
- 06Documenti dell’inquilino da raccogliere
- 07Tabella riepilogativa: documenti, ente, costo, tempo
- 08Dopo la firma, gli adempimenti
Mettere casa in affitto non è solo questione di trovare l’inquilino giusto. Prima della firma il locatore deve avere in mano una documentazione tecnica e fiscale precisa: visura catastale aggiornata, planimetria conforme, APE in corso di validità, dichiarazioni di conformità degli impianti e una visura ipotecaria che certifichi l’assenza di pignoramenti. Senza questi documenti il contratto si firma male, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate rischia di bloccarsi e l’inquilino può contestare a posteriori.
In questa guida 2026 la checklist completa dei documenti da preparare prima di mettere casa in affitto, con costi indicativi, tempi di rilascio e dove richiedere ciascun atto. La parte successiva, cioè gli adempimenti dopo la firma, la trovi nella nostra guida dedicata: dopo la firma, la checklist degli adempimenti.
Visura catastale aggiornata: la base di tutto
La visura catastale è il documento dell’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) che certifica i dati identificativi dell’immobile: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita catastale e intestatario. Serve per scrivere correttamente nel contratto i dati dell’unità immobiliare e per la registrazione tramite modello RLI.
La regola d’oro è una: la visura deve essere aggiornata e coerente con lo stato di fatto. Se l’immobile ha subito modifiche (frazionamento, accorpamento di unità, cambio destinazione d’uso) e la visura non riporta gli aggiornamenti, il contratto si firma su dati formalmente sbagliati e l’errore può rientrare in sede di registrazione del contratto o di successivo accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
I dati catastali vanno indicati anche nel modello RLI con cui si registra il contratto, quindi la visura deve essere sotto mano già al momento della firma. Per richiederla DokiCasa eroga il servizio dedicato di visura catastale online con consegna in 24 ore.
Planimetria catastale e conformità
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica della distribuzione interna dell’immobile, depositata in catasto. Per la locazione non è formalmente obbligatorio allegarla al contratto, ma è uno strumento di tutela importante per il locatore: avere una planimetria conforme allo stato di fatto significa potersi difendere se in futuro l’inquilino solleva contestazioni o se il Comune avvia verifiche sulla regolarità urbanistica.
Quando va allegata in modo praticamente obbligatorio:
- Locazione parziale dell’immobile (camera, porzione di appartamento) — serve per identificare la porzione effettivamente locata
- Locazione di immobili composti da più unità catastali distinte — la planimetria chiarisce il perimetro
- Contratti per uso diverso da abitativo (commerciale, ufficio) dove la metratura impatta direttamente sul canone
Se la planimetria depositata non corrisponde allo stato dei luoghi, va aggiornata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) tramite procedura DOCFA prima di affittare. La spesa per la pratica DOCFA varia in base alla complessità della modifica ma parte tipicamente da 300 euro più diritti, a cui si aggiunge l’onorario del tecnico per il sopralluogo e la stesura degli elaborati. Affittare con planimetria difforme espone il locatore al rischio di contestazioni dell’inquilino e a sanzioni urbanistiche da parte del Comune.
APE — Attestato di prestazione energetica
L’APE è il documento che certifica la classe energetica dell’immobile (da A4 a G nella nuova scala 2026 allineata alla direttiva UE Case Green) e descrive consumi, impianti termici e interventi consigliati. Va redatto da un certificatore energetico abilitato dopo sopralluogo e iscritto al catasto energetico regionale.
Per la locazione le regole 2026 sono:
- L’APE è obbligatorio: il locatore deve averlo prima di mettere l’immobile sul mercato e farlo visionare al conduttore
- Nel contratto va inserita la clausola APE: il conduttore dichiara di averne ricevuto copia e di averne preso visione
- L’APE è valido 10 anni, ma decade in anticipo se vengono fatti interventi che cambiano la prestazione energetica (cappotto, sostituzione caldaia, infissi)
- La classe energetica va indicata negli annunci di locazione (portali, vetrine, social) — la mancata indicazione è sanzionata
Per chi non ha ancora l’APE o lo ha scaduto, DokiCasa eroga il servizio di richiesta APE online con sopralluogo del tecnico abilitato.
Certificazione impianti (DM 37/2008)
Il DM 37/2008 disciplina la sicurezza degli impianti negli edifici. Per la locazione il quadro è meno rigido che per la compravendita ma tutela il locatore in caso di sinistri:
- Dichiarazione di conformità (DiCo) per impianti realizzati o modificati dopo il 27 marzo 2008
- Dichiarazione di rispondenza (DiRi) per impianti più vecchi privi di documentazione originale, redatta da un tecnico abilitato
- Riguarda impianti elettrici, idraulici, termici, gas, climatizzazione, antenne, ascensori
Nel contratto di locazione conviene inserire una clausola in cui il locatore dichiara che gli impianti sono a norma e funzionanti al momento della consegna, e in cui il conduttore prende atto di averli verificati. Questo non sostituisce l’obbligo di dichiarazione di conformità ma riduce il rischio di contestazioni post-consegna.
Caso pratico: se durante la locazione si verifica un guasto grave (incendio da impianto elettrico, fuga di gas), la presenza della DiCo o DiRi protegge il locatore dalla responsabilità. La sua assenza, al contrario, espone a richieste di risarcimento.
Visura ipotecaria — controllo ipoteche e pignoramenti
La visura ipotecaria è il documento della Conservatoria dei Registri Immobiliari che certifica le formalità trascritte sull’immobile: ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli, servitù. Per la locazione non è formalmente richiesta in sede di registrazione, ma è una verifica che ogni locatore prudente fa per due motivi:
- Tutela del locatore stesso: se l’immobile è soggetto a procedura esecutiva o pignoramento, affittarlo senza autorizzazione del giudice o del creditore può creare problemi
- Tutela dell’inquilino: in caso di vendita all’asta dell’immobile, la posizione del conduttore dipende dalla data del contratto e dalla data di trascrizione del pignoramento. Sapere prima evita sorprese
La visura ipotecaria si richiede per nominativo (sull’intestatario) o per immobile (a partire dai dati catastali). DokiCasa la eroga online tramite richiesta visura ipotecaria in 24-48 ore.
Documenti dell’inquilino da raccogliere
La documentazione del lato locatore è solo metà della checklist. L’altra metà riguarda l’inquilino, e va raccolta prima della firma del contratto:
- Documento di identità in corso di validità (carta d’identità, passaporto, patente) — copia fronte/retro
- Codice fiscale italiano valido — per cittadini stranieri va richiesto preventivamente all’Agenzia delle Entrate
- Permesso di soggiorno in corso di validità per cittadini extra-UE
- Documentazione reddituale per la valutazione della solvibilità: ultime buste paga, contratto di lavoro, dichiarazione dei redditi, oppure documentazione bancaria se autonomo
- Documentazione del garante, se previsto: stessa documentazione richiesta all’inquilino
Tenere copia di tutti questi documenti in un fascicolo digitale del contratto è una buona pratica: serve in caso di morosità, contestazioni o richiesta di riesame del contratto. Non sostituisce la registrazione, che resta obbligatoria entro 30 giorni dalla firma.
Tabella riepilogativa: documenti, ente, costo, tempo
Dopo la firma, la checklist degli adempimenti
Hai preparato i documenti e firmato il contratto? Adesso parte la registrazione, la cessione di fabbricato, le comunicazioni di legge: la checklist completa nella guida dedicata.
Vai alla checklist post-firmaI costi sono indicativi e variano in base alla città, al tecnico e alla complessità dell’immobile. Su il sito dell’Agenzia delle Entrate trovi le tariffe ufficiali aggiornate per visure e planimetrie.
Dopo la firma, gli adempimenti
Una volta firmato il contratto, parte un secondo set di obblighi: registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, comunicazione al portiere di stabile, cessione di fabbricato in Questura per cittadini extra-UE, comunicazione al Comune per la TARI. La checklist degli adempimenti post-firma è in una guida dedicata: adempimenti dopo la firma del contratto di locazione. La registrazione del contratto la puoi delegare al nostro team con il servizio di registrazione contratto di locazione.
DokiCasa gestisce oltre 10.000 pratiche al mese per oltre 50.000 utenti tra privati, professionisti e agenzie immobiliari, dalle visure ai contratti di locazione completi. Se non sei sicuro di avere tutta la documentazione in regola, parla con il nostro team scrivendo a contatto DokiCasa e ti guidiamo passo passo prima della firma.
- Servono visura catastale, planimetria, APE e certificazioni impianti aggiornate
- La visura ipotecaria controlla che l’immobile sia libero da pignoramenti
- Senza APE e dichiarazione impianti il contratto è esposto a contestazioni
Le domande sui documenti per affittare casa
Posso affittare casa senza APE?
No, l’APE è obbligatorio per qualsiasi contratto di locazione, sia abitativo sia commerciale, e va consegnato in copia al conduttore prima della firma. Nel contratto è obbligatoria la clausola APE in cui il conduttore dichiara di averlo ricevuto e visionato. Affittare senza APE espone a sanzioni amministrative significative e a possibili contestazioni del conduttore. Va tenuto presente anche che la classe energetica deve essere indicata negli annunci di locazione su portali e vetrine: la sua omissione è sanzionata indipendentemente dalla firma del contratto.
Quanto costa fare tutta la documentazione per affittare casa?
Dipende dallo stato di partenza. Se l’immobile ha già APE valido, dichiarazioni impianti aggiornate e dati catastali corretti, bastano visura catastale e visura ipotecaria per un totale tra 15 e 40 euro. Se serve rifare l’APE (150-300 euro) o redigere la dichiarazione di rispondenza degli impianti (200-500 euro per impianto), il costo sale a 500-1.000 euro complessivi. Nei casi in cui serve aggiornamento catastale via DOCFA, si aggiungono almeno 300 euro più i diritti. Per un’unità abitativa standard già in regola la spesa media oscilla tra 200 e 500 euro complessivi.
La planimetria catastale è obbligatoria per la locazione?
La planimetria non è formalmente obbligatoria per la registrazione del contratto, a differenza della compravendita. Diventa però necessaria nei casi di locazione parziale (camera, porzione di immobile), di immobili composti da più unità catastali o di uso diverso da abitativo dove la metratura impatta sul canone. Anche quando non è obbligatoria, è una buona pratica allegarla al contratto: serve a definire univocamente cosa si sta affittando e a tutelare entrambe le parti in caso di contestazioni future. Se la planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato di fatto, va aggiornata prima di affittare.
Cosa succede se affitto un immobile con un pignoramento in corso?
Affittare un immobile soggetto a pignoramento senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione espone il locatore a problemi seri: il contratto può essere dichiarato inefficace nei confronti dell’aggiudicatario all’asta, e l’inquilino può vedersi costretto a lasciare l’immobile prima della scadenza pattuita. Per questo la visura ipotecaria preventiva è una verifica importante: identifica eventuali pignoramenti, sequestri o altre formalità pregiudizievoli. Se l’immobile è in procedura esecutiva, prima di affittare va parlato con il legale che segue la procedura per capire se e come è possibile farlo.
Devo aggiornare la visura catastale ogni volta che affitto?
Non serve una nuova visura per ogni nuovo contratto, ma è buona pratica richiederne una recente (massimo 3-6 mesi) prima della firma per essere sicuri che i dati riportati nel contratto siano allineati a quelli ufficiali. Se nel frattempo sono cambiate la titolarità, la categoria catastale o la rendita, il contratto rischia di nascere con dati formalmente sbagliati. La visura aggiornata serve anche per scrivere correttamente il modello RLI con cui si registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate: un dato sbagliato lì comporta una richiesta di rettifica.
Posso registrare il contratto di locazione senza la dichiarazione di conformità degli impianti?
Sì, la dichiarazione di conformità o di rispondenza degli impianti non è un documento richiesto dall’Agenzia delle Entrate per la registrazione del contratto. La sua assenza però espone il locatore a rischi seri in caso di sinistri durante la locazione: incendio da impianto elettrico, fuga di gas, allagamento da impianto idraulico. In quei casi la presenza della DiCo o DiRi tutela il proprietario, mentre la sua assenza apre a richieste di risarcimento da parte dell’inquilino o di terzi danneggiati. È quindi un documento da avere anche se non è formalmente bloccante per la registrazione.
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