Comprare casa nel 2026 significa mettere a budget molto piu’ del prezzo dell’immobile. Imposte, onorario del notaio, provvigione di agenzia, costi del mutuo e voci accessorie possono pesare per il 10-15% del prezzo. In questa guida tutti i costi a carico del compratore, con un esempio numerico finale su un acquisto da 200.000 euro.
Comprare casa nel 2026 vuol dire mettere a budget molto piu’ del prezzo dell’immobile. Tra imposte, onorario del notaio, provvigione di agenzia, costi del mutuo e spese accessorie, le voci a carico del compratore possono incidere per il 10-15% del prezzo nel caso di prima casa con mutuo, anche di piu’ per la seconda casa. Conoscerle tutte in anticipo evita brutte sorprese a poche settimane dal rogito.
In questa guida vediamo, voce per voce, tutti i costi che il compratore deve sostenere quando acquista un immobile in Italia: imposte (registro, ipotecaria, catastale), onorario notarile, provvigione dell’agenzia, costi del mutuo e voci accessorie. Chiudiamo con un esempio numerico totale su un acquisto da 200.000 euro. La guida e’ il complemento dell’articolo sul preliminare di compravendita, dove trattiamo i passaggi prima del rogito.
Avvertenza: la normativa fiscale immobiliare cambia spesso. Prima di concludere un’operazione verifica le aliquote correnti con il tuo notaio o un commercialista di fiducia.
Le imposte sull’acquisto: registro, ipotecaria, catastale
Le imposte indirette sono la voce piu’ pesante del rogito. Cambiano in funzione di due fattori: se l’acquisto rientra nelle agevolazioni prima casa e se il venditore e’ un privato oppure un’impresa con vendita soggetta a IVA.
Acquisto prima casa
Le agevolazioni prima casa si applicano a chi acquista un immobile non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9), nel Comune di residenza o dove la trasferira’ entro 18 mesi, e non possiede altri immobili acquistati con la stessa agevolazione. Le aliquote sono ridotte rispetto alla seconda casa.
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Capire cosa c’e’ davvero dentro la fattura del notaio cambia il confronto. Approfondisci le voci di costo nella nostra guida dedicata.
Leggi la guida tariffe notaioIl valore catastale rivalutato per la prima casa si calcola moltiplicando la rendita catastale per 115,5. E’ quasi sempre piu’ basso del prezzo di mercato: scegliere il prezzo-valore (quando il venditore e’ un privato) permette di pagare l’imposta di registro sul valore catastale e non sul prezzo dichiarato. L’imposta minima di registro e’ comunque 1.000 euro.
Acquisto seconda casa
Senza agevolazione prima casa le aliquote salgono in modo significativo. Anche qui la differenza tra venditore privato e impresa con IVA e’ netta.
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Parla con un consulentePer controlli e aggiornamenti sulle aliquote rinviamo alla pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa.
Onorario del notaio
Il rogito si stipula davanti a un notaio scelto dal compratore. L’onorario non e’ una tariffa fissa: dipende dal valore dell’immobile, dalla complessita’ dell’atto e dalla presenza o meno di un mutuo (in quel caso si aggiunge l’atto di mutuo). Per un acquisto residenziale prima casa di 200.000 euro l’onorario notarile oscilla tipicamente tra 1.500 e 2.500 euro, oltre IVA e oltre le imposte che il notaio versa per conto del cliente.
Il notaio non incassa solo il proprio onorario: e’ anche sostituto d’imposta e versa al fisco le imposte di registro, ipotecaria e catastale. La somma che paghi al notaio in busta unica include quindi tre componenti distinte: onorario professionale, IVA sull’onorario, imposte da girare al fisco. Per un dettaglio completo delle voci che compongono il conto e per capire come confrontare due preventivi rinviamo all’approfondimento sulle tariffe del notaio per l’acquisto casa.
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Leggi la guida tariffe notaioProvvigione dell’agenzia immobiliare
Se compri tramite un’agenzia immobiliare, la provvigione e’ a carico sia del venditore sia del compratore. La quota del compratore in Italia oscilla tipicamente tra il 2% e il 4% del prezzo di acquisto, oltre IVA al 22%. Su un prezzo di 200.000 euro la provvigione del compratore vale quindi tra 4.000 e 8.000 euro piu’ IVA, per un totale lordo tra 4.880 e 9.760 euro.
La provvigione e’ dovuta a partire dalla conclusione dell’affare, che la giurisprudenza identifica con la firma del preliminare (non dal rogito). Verifica sempre nell’incarico di mediazione tre cose: la percentuale, il momento di esigibilita’ e l’eventuale clausola di esclusiva. Una quota della provvigione e’ detraibile dall’IRPEF al 19% fino a un massimo di 1.000 euro all’anno, ma solo se l’acquisto e’ della prima casa.
Costi del mutuo
Se per acquistare hai bisogno di un finanziamento, devi mettere a budget anche le spese accessorie del mutuo. Sono voci spesso sottovalutate ma significative.
- Imposta sostitutiva: pari allo 0,25% dell’importo finanziato per l’acquisto della prima casa, 2% per la seconda casa. La banca la trattiene direttamente al momento dell’erogazione, non la versi separatamente.
- Spese di istruttoria: la pratica della banca per valutare la concessione del mutuo. Variano molto: tipicamente tra 400 e 800 euro, ma alcune offerte commerciali le azzerano.
- Perizia immobiliare: il perito incaricato dalla banca stima il valore dell’immobile a garanzia. Costa in media 200-400 euro a carico del cliente, anche se la stima e’ condivisa con la banca.
- Polizza incendio e scoppio: obbligatoria per legge per tutta la durata del mutuo. Premio annuo tipico 100-250 euro, spesso a premio unico anticipato.
- Polizza vita o protezione del credito: facoltativa, va valutata caso per caso. Puo’ incidere significativamente sul costo totale, confronta sempre piu’ preventivi.
Sommando queste voci, le spese accessorie di un mutuo prima casa da 150.000 euro pesano tipicamente 1.000-2.000 euro una tantum, piu’ la polizza incendio annuale.
Costi accessori spesso dimenticati
Oltre alle voci principali ci sono spese minori che pero’ sommate fanno la differenza nel budget totale.
- Visure ipotecarie e catastali: prima del preliminare e prima del rogito e’ fondamentale verificare che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli, e che la situazione catastale corrisponda allo stato di fatto. Puoi commissionarle al notaio (lo fara’ comunque prima del rogito) oppure anticiparle in autonomia per essere tranquillo gia’ al preliminare.
- Trasloco: a seconda del volume e della distanza, 500-2.500 euro.
- Voltura utenze: luce, gas, acqua, internet. La voltura in se’ costa pochi euro per ciascun contratto, ma vanno aggiunti eventuali depositi cauzionali e i tempi tecnici (2-4 settimane).
- Eventuale ristrutturazione o piccoli interventi: tinteggiatura, sanitari, infissi. Difficilmente sotto i 5.000 euro anche per un appartamento gia’ abitabile.
Esempio numerico: acquisto prima casa da 200.000 euro
Mettiamo insieme tutte le voci con un esempio concreto: prima casa, 200.000 euro, venditore privato, mutuo da 150.000 euro, immobile con rendita catastale 800 euro (valore catastale rivalutato 92.400 euro), provvigione agenzia 3% piu’ IVA.
L’esborso totale per il compratore in questo scenario e’ quindi 200.000 + 13.843 = 213.843 euro: circa il 7% in piu’ del prezzo dichiarato, e siamo in caso di prima casa con regime di favore. Per una seconda casa con venditore privato la sola imposta di registro al 9% sul prezzo (18.000 euro) farebbe lievitare il totale spese ben oltre i 25.000 euro.
Per evitare sorprese sull’immobile prima ancora di firmare il preliminare e’ essenziale verificare la situazione ipotecaria e catastale. Una visura ipotecaria di 24 ore costa pochi euro e ti dice se l’immobile e’ gravato da ipoteche o pignoramenti; una visura catastale conferma rendita, categoria e dati identificativi che useranno notaio e banca.
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Parla con un consulente- Le imposte cambiano tra prima e seconda casa e tra venditore privato e impresa
- L’onorario del notaio per un acquisto da 200.000 euro oscilla tra 1.500 e 2.500 euro piu’ imposte
- Il compratore paga sempre provvigione di agenzia, costi accessori e, se richiesto, le spese del mutuo
Le domande sulle spese di acquisto casa
Quanto pesano in totale le spese di acquisto su un immobile da 200.000 euro?
Per una prima casa con mutuo, venditore privato e provvigione agenzia al 3%, le spese di acquisto si aggirano sui 13.000-15.000 euro, circa il 7% del prezzo. Per una seconda casa la sola imposta di registro al 9% sul prezzo dichiarato (18.000 euro su 200.000) fa lievitare il totale a 25.000-30.000 euro complessivi. La differenza piu’ significativa la fa il regime fiscale (prima casa vs seconda casa) e la natura del venditore (privato vs impresa con IVA): scegliere bene questi due assi puo’ valere migliaia di euro.
Quando conviene chiedere il prezzo-valore al notaio?
Il prezzo-valore e’ un meccanismo che permette di pagare l’imposta di registro sul valore catastale rivalutato dell’immobile invece che sul prezzo dichiarato. Si applica solo se l’acquisto e’ di un immobile residenziale, il venditore e’ un privato e il compratore e’ una persona fisica che acquista per uso non imprenditoriale. Conviene quasi sempre, perche’ il valore catastale e’ tipicamente molto inferiore al prezzo di mercato. Va richiesto esplicitamente al notaio prima del rogito e va inserito in atto: non si puo’ applicare in un secondo momento.
L’imposta sostitutiva del mutuo si paga separatamente?
No, e’ la banca che la trattiene direttamente sull’importo erogato al momento del rogito. Se chiedi un mutuo da 150.000 euro per la prima casa con imposta sostitutiva 0,25%, ti vengono accreditati 149.625 euro: la differenza di 375 euro va all’erario tramite la banca. Non devi fare nessun adempimento separato. La voce comunque va prevista in budget perche’ riduce di fatto la liquidita’ disponibile al rogito per pagare il prezzo al venditore.
La provvigione dell’agenzia immobiliare e’ detraibile?
Si’, ma solo per l’acquisto della prima casa e con tetto. La detrazione IRPEF e’ pari al 19% della provvigione pagata, fino a un massimo di 1.000 euro di provvigione (quindi al massimo 190 euro di detrazione). Va indicata nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui hai pagato la provvigione, conservando fattura quietanzata e copia del contratto di mediazione. Per la seconda casa, immobili strumentali o acquisti senza agenzia la detrazione non si applica.
Quanto costa un notaio per un acquisto prima casa da 200.000 euro?
L’onorario del notaio per un rogito residenziale prima casa di 200.000 euro oscilla tra 1.500 e 2.500 euro, oltre IVA al 22%. Se aggiungi l’atto di mutuo, il costo sale tipicamente di 500-1.000 euro. A questo onorario professionale vanno sommate le imposte (registro, ipotecaria, catastale) che il notaio versa per conto tuo: per la prima casa con venditore privato sono circa 1.948 euro complessivi nel nostro esempio. Il preventivo del notaio dovrebbe sempre indicare le voci separatamente: onorario, IVA, imposte. Approfondimento dedicato nella nostra guida sulle tariffe notaio.
Quali verifiche fare sull’immobile prima di firmare il preliminare?
Prima di firmare il preliminare e versare la caparra ti serve almeno la visura ipotecaria (per accertare che l’immobile non abbia ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli) e la visura catastale (per controllare che dati catastali e rendita corrispondano a quanto dichiarato dal venditore). Sono accertamenti che il notaio fara’ comunque prima del rogito, ma anticiparli al preliminare ti protegge: se emergono problemi quando hai gia’ versato la caparra (di solito 10-15% del prezzo) recuperare i soldi e’ piu’ difficile. Una visura ipotecaria si ottiene online in 24 ore.
Verifica le visure prima di firmare il preliminare
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