Direttiva EPBD case green 2026: cosa devono fare i proprietari di casa

La direttiva EPBD recast in 5 punti chiave

La cosiddetta “direttiva case green” è formalmente la Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio del 24 aprile 2024, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea l’8 maggio 2024. È la versione aggiornata (recast) della precedente EPBD — Energy Performance of Buildings Directive — e fissa gli obiettivi di efficienza energetica degli edifici per i prossimi due decenni.

Per non perdersi tra centinaia di considerando e articoli, conviene memorizzare cinque punti chiave che impattano direttamente i proprietari italiani.

1. Obiettivo classe E entro il 2030 per il residenziale. Secondo quanto previsto dalla direttiva, il parco immobiliare residenziale dell’Unione deve ridurre progressivamente il consumo medio di energia primaria. Per l’Italia il riferimento operativo è arrivare al 16% di riduzione dei consumi medi del residenziale entro il 2030 rispetto al 2020, traguardo che in pratica si traduce nell’innalzamento progressivo dell’asticella minima di prestazione energetica. La soglia indicativa più citata è la classe energetica E.

2. Classe D entro il 2033. L’obiettivo intermedio successivo prevede un ulteriore -20-22% di consumi medi entro il 2035, tappa per cui i singoli Stati devono pianificare strumenti di accompagnamento. La traduzione attesa in termini di classe energetica minima è la D entro il 2033.

3. ZEB — Zero Emission Buildings — per i nuovi edifici pubblici dal 2028 e per tutti i nuovi edifici dal 2030. I nuovi edifici pubblici dovranno essere a zero emissioni dal 1° gennaio 2028; gli altri nuovi edifici dal 1° gennaio 2030. Si tratta di un cambio di standard rispetto al concetto attuale di “edificio a energia quasi zero” (nZEB) introdotto dalla precedente EPBD.

4. Stop progressivo alle caldaie a combustibili fossili. Dal 1° gennaio 2025 cessano gli incentivi pubblici per le caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili. L’obbligo previsto è la totale eliminazione delle caldaie a combustibili fossili dagli edifici entro il 2040. In questa fase di transizione restano consentiti gli impianti ibridi (es. pompa di calore + caldaia di integrazione) e gli impianti alimentati da combustibili rinnovabili o a basse emissioni.

5. Passaporto digitale dell’edificio. Indicato dalla direttiva come strumento volontario, il passaporto digitale dovrebbe diventare un fascicolo elettronico unico che raccoglie APE, dati catastali, interventi di ristrutturazione, impianti, certificazioni. Serve a pianificare in modo razionale la “ristrutturazione profonda” (deep renovation), oggetto di una specifica disciplina europea con possibili premialità.

A questi cinque pilastri si aggiungono obblighi puntuali su solare termico/fotovoltaico nei nuovi edifici e nelle ristrutturazioni importanti, mobilità elettrica (colonnine di ricarica) e qualità dell’aria interna.

Recepimento italiano: cosa sappiamo a oggi

La direttiva europea non è direttamente applicabile ai cittadini: serve un atto di recepimento nazionale. Il termine fissato dall’Unione per gli Stati membri è il 29 maggio 2026 (24 mesi dall’entrata in vigore della direttiva). Da qui la centralità del 2026 nel dibattito pubblico.

A oggi il quadro normativo italiano di partenza è il D.Lgs. 192/2005 sul rendimento energetico nell’edilizia, più volte modificato negli anni per recepire le direttive precedenti. Il recepimento della nuova EPBD richiederà un nuovo decreto legislativo, presumibilmente preceduto da una legge delega o da una norma all’interno della prossima legge di delegazione europea.

Cosa non è ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale al momento in cui scriviamo:

• il decreto legislativo specifico di recepimento della Direttiva 2024/1275;
• le tabelle definitive di classe energetica minima obbligatoria per il residenziale;
• le eventuali esenzioni (es. immobili vincolati, edifici storici, seconde case, immobili rurali) e la loro portata esatta;
• le sanzioni concrete per i proprietari di immobili non conformi alle nuove soglie.

Per questi motivi, qualunque guida — inclusa questa — deve essere letta come un orientamento basato sulla cornice europea, non come un riepilogo del diritto interno definitivo. Le regole tecniche di dettaglio sono in evoluzione: prima di prendere decisioni di spesa significative (es. una ristrutturazione energetica importante) è opportuno verificare lo stato dell’arte con un tecnico abilitato e consultare la Gazzetta Ufficiale.

La tua casa è interessata? Come capirlo

Il primo passo per un proprietario è capire in che condizione si trova l’immobile. Il riferimento è l’APE — Attestato di Prestazione Energetica, che assegna alla casa una classe da A4 (più efficiente) a G (meno efficiente). L’APE è obbligatorio nei rogiti di compravendita e nei nuovi contratti di locazione, ed è valido 10 anni a condizione che non vi siano state ristrutturazioni che ne abbiano modificato la prestazione.

Per orientarsi, una tabella sintetica indicativa:

Tre cose da ricordare. Primo: la classificazione APE è di tipo locale (Lombardia, Piemonte, ecc. usano software regionali) ma le classi A4-G sono nazionali. Secondo: la classe scritta sull’APE può essere obsoleta se la casa è stata ristrutturata o se l’attestato ha più di 10 anni. Terzo: prima di programmare lavori, conviene farsi rilasciare un APE aggiornato: è la base di partenza per qualunque calcolo di convenienza e per accedere agli incentivi.

Cosa fare praticamente: 4 step per arrivare in regola entro il 2030

Per il proprietario di un immobile in classe F o G la domanda non è “se” intervenire, ma “come” pianificare la spesa. Il percorso tipico, in ordine di priorità, è il seguente.

Step 1 — Audit APE aggiornato. Se l’attestato è vecchio, scaduto, o se sono stati fatti interventi nel frattempo, occorre un APE nuovo. Lo redige un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra o perito iscritto agli elenchi regionali) sulla base di un sopralluogo e dei dati catastali. Costo medio orientativo: tra 150 e 400 euro per un appartamento, di più per edifici complessi. Il documento ha valore legale per 10 anni.

Step 2 — Intervento sull’involucro: cappotto e infissi. L’isolamento dell’involucro è quasi sempre l’intervento a maggior impatto sulla classe energetica. Comprende coibentazione delle pareti perimetrali (cappotto termico esterno o interno), isolamento di tetto e solai, sostituzione degli infissi con vetri a basso emissivo. In molti casi un solo intervento ben fatto sposta la classe di 2 livelli (es. da F a D).

Step 3 — Sostituzione dell’impianto di riscaldamento. Una volta ridotte le dispersioni, l’impianto può essere ridimensionato. La direzione indicata dalla direttiva è chiara: pompe di calore (aria-aria, aria-acqua, geotermiche), sistemi ibridi, teleriscaldamento dove disponibile, biomasse legnose certificate. Le caldaie a gas non sono ancora vietate, ma il loro orizzonte è il 2040; installare oggi una caldaia a gas in un’abitazione che si vorrà rivendere nel 2032 è una scelta da pesare.

Step 4 — Fotovoltaico e accumulo. L’impianto fotovoltaico riduce la spesa energetica e la dipendenza dalla rete, soprattutto se abbinato a un sistema di accumulo elettrico e a una pompa di calore. Per gli edifici nuovi e le ristrutturazioni importanti la direttiva prevede in via tendenziale l’obbligo di installazione di impianti solari, ove tecnicamente ed economicamente fattibile.

Una regola pratica: pianificare i quattro step in sequenza è più efficace che farli scoordinati. Un cappotto e poi una pompa di calore dimensionata su una casa “vecchia” è uno spreco di kW termici. Un consulto preventivo con un tecnico abilitato evita errori da decine di migliaia di euro.

Cosa cambia nei contratti di compravendita e locazione

Per il proprietario, gli obblighi legati alla classe energetica si riflettono direttamente nei contratti immobiliari.

Compravendita. L’APE è obbligatorio già oggi: deve essere consegnato al promissario acquirente prima della firma del preliminare e allegato al rogito notarile, pena nullità relativa o sanzioni amministrative a carico delle parti. Con la nuova direttiva il tema della classe energetica diventerà più sensibile: un immobile in classe F o G perderà valore di mercato rispetto a uno in classe D o superiore, perché l’acquirente sa di dover sostenere costi di adeguamento. È prevedibile l’emersione di clausole contrattuali specifiche su chi si fa carico di tali costi, soprattutto se l’obbligo di adeguamento scatta entro un orizzonte temporale prevedibile (2030, 2033).

Locazione. Nei nuovi contratti di locazione l’APE va riportato e allegato. Il D.Lgs. 192/2005 prevede che gli estremi dell’APE siano dichiarati nel contratto, e che l’attestato sia consegnato al conduttore. La novità attesa con il recepimento EPBD è che, in prospettiva, immobili sotto soglia minima di classe energetica potrebbero avere limitazioni di affitto, similmente a quanto già accade in altri Paesi europei. È un punto da seguire nei decreti attuativi.

Sanzioni. Le sanzioni attualmente in vigore per omessa indicazione APE in compravendita e locazione vanno da poche centinaia ad alcune migliaia di euro a carico del venditore/locatore. Le sanzioni per il mancato rispetto delle nuove soglie minime di classe energetica non sono ancora definite a livello italiano: dipenderanno dal decreto di recepimento.

Sul piano operativo, per chi affitta resta centrale la corretta registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che continua a essere il presupposto di validità fiscale del rapporto. Se hai bisogno di supporto in questa fase, puoi consultare la pagina DokiCasa dedicata alla registrazione del contratto di locazione.

Bonus e incentivi 2026 disponibili

Il quadro degli incentivi per l’efficientamento energetico è cambiato profondamente negli ultimi due anni. Indichiamo qui solo le misure ad oggi confermate; trattandosi di materia fiscale in evoluzione, la verifica puntuale aliquote/scadenze va fatta sul sito dell’Agenzia delle Entrate o con il proprio commercialista.

Ecobonus. Detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica (cappotto, infissi, pompe di calore, solare termico, schermature solari). Aliquote ordinarie tra il 50% e il 65% a seconda della tipologia di intervento, con tetti di spesa e modalità di fruizione che variano per anno fiscale.

Sismabonus. Detrazione per interventi antisismici, cumulabile in alcune condizioni con l’ecobonus quando l’intervento incide sia sull’efficienza energetica sia sulla sicurezza statica.

Bonus ristrutturazione. Detrazione per opere edilizie ordinarie e straordinarie (50% nel regime ordinario, con tetto di spesa annuale per unità immobiliare).

Superbonus. La misura introdotta nel 2020 è in fase di chiusura: nel 2025 e 2026 sopravvivono solo casi residui con condizioni stringenti (lavori già in corso, condomini con CILAS già presentate, sismati). Per nuovi interventi non è più la strada principale.

Conto Termico. Erogazione diretta del GSE per interventi su impianti termici (pompe di calore, biomasse certificate, solare termico). Spesso più rapido della detrazione decennale, riservato in parte alle PA e in parte ai privati.

Un consiglio pratico: ogni misura ha soggetti ammessi diversi (proprietario, inquilino, comodatario), tetti di spesa diversi e modalità di fruizione diverse (detrazione, sconto in fattura, cessione). Combinare cappotto, infissi e pompa di calore in un unico progetto coordinato consente spesso di massimizzare la detrazione complessiva. Vale la pena farsi fare due preventivi e un’analisi di convenienza prima di partire.