Plusvalenza vendita casa 2026: regola 5 anni, calcolo, esenzioni e tassazione

Cos’è la plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare è il guadagno realizzato nella vendita di un fabbricato o di un terreno, calcolato come differenza positiva fra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, comprensivo delle spese inerenti. In termini fiscali rientra fra i “redditi diversi” disciplinati dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR 917/1986), e precisamente dall’articolo 67.

Non tutte le plusvalenze, però, sono tassabili. Il legislatore ha scelto di colpire fiscalmente solo le operazioni che presentano un carattere speculativo, individuandolo attraverso un criterio oggettivo molto semplice: il tempo intercorso fra acquisto e rivendita. Se la vendita avviene entro un certo limite temporale, lo Stato presume la finalità speculativa e tassa il guadagno; oltre quel limite, la plusvalenza non concorre alla formazione del reddito imponibile.

Capire bene la differenza fra “plusvalenza realizzata” e “plusvalenza tassabile” è il primo passo per evitare errori di pianificazione fiscale, soprattutto quando si vende un immobile acquistato pochi anni prima.

La regola dei 5 anni (art. 67 TUIR)

L’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR stabilisce che sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Il termine si calcola dalla data di acquisto (rogito notarile) o di ultimazione della costruzione fino alla data del rogito di vendita.

Tre conseguenze pratiche di questa regola:

• Se vendi dopo più di 5 anni dall’acquisto, l’eventuale guadagno non è mai tassabile, indipendentemente dall’importo e dall’uso che hai fatto dell’immobile.
• Se vendi entro i 5 anni, scatta in via generale la tassazione, salvo le eccezioni previste dalla stessa norma (vedi sezione 3).
• Il calcolo dei 5 anni è esatto, giorno per giorno: una vendita rogata il 14 marzo 2026 di un immobile acquistato il 13 marzo 2021 è già fuori dal perimetro di tassazione, mentre la stessa vendita rogata il 12 marzo 2026 ricadrebbe nella regola.

Questa “linea del tempo” è il principale strumento di pianificazione fiscale per chi sta valutando se anticipare o posticipare la vendita di un immobile.

Eccezioni: prima casa con residenza, immobili ereditati

L’articolo 67 TUIR prevede alcune eccezioni esplicite alla regola dei 5 anni. Anche se la vendita avviene prima del quinto anno, la plusvalenza non è tassabile se ricorre una di queste situazioni:

a) Immobile adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari

La norma esclude dalla tassazione le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, sono state utilizzate come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Non basta la residenza anagrafica formale: occorre l’utilizzo effettivo come dimora abituale per più della metà del periodo di possesso. Esempio: se hai posseduto la casa per 4 anni e l’hai abitata con residenza per almeno 2 anni e un giorno, la plusvalenza è esente.

b) Immobili acquisiti per successione

Gli immobili ricevuti in eredità sono sempre esenti da plusvalenza, anche se rivenduti il giorno dopo l’apertura della successione. Il legislatore considera l’acquisto mortis causa estraneo a qualsiasi logica speculativa.

c) Immobili acquisiti per donazione — attenzione, dal 2024 cambia tutto

Fino al 2023 anche la donazione interrompeva il calcolo dei 5 anni: il donatario poteva rivendere senza tassazione. La Legge di Bilancio 2024 ha modificato la disciplina: oggi, in caso di vendita entro 5 anni di un immobile ricevuto in donazione, i 5 anni si calcolano a partire dall’acquisto originario fatto dal donante, non dalla donazione. Se il donante aveva l’immobile da più di 5 anni la plusvalenza è comunque esente; se invece il donante l’aveva acquistato di recente, il donatario subentra nel “rischio” plusvalenza. La modifica chiude una via di pianificazione fiscale molto utilizzata in passato.

d) Terreni non edificabili e altre fattispecie marginali completano il quadro, ma esulano dal perimetro di questa guida dedicata alla casa di abitazione.

Come si calcola la plusvalenza

La formula base è semplice:

Plusvalenza = Prezzo di vendita − Costo di acquisto − Spese inerenti

Il prezzo di vendita è il corrispettivo dichiarato nell’atto notarile. Eventuali sovrapprezzi non dichiarati non rientrano nel calcolo ai fini fiscali (ma sono illegali: si configura l’occultamento di corrispettivo).

Il costo di acquisto è il prezzo originariamente pagato, risultante dall’atto di acquisto. Per immobili ricevuti in donazione o successione, si assume il valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di donazione, oppure quello stabilito ai fini dell’imposta di registro.

Le spese inerenti che riducono la plusvalenza sono tutte quelle direttamente collegate all’acquisto, alla manutenzione straordinaria o alla vendita dell’immobile, purché documentate da fattura o ricevuta. Tipicamente includono:

• onorario del notaio per il rogito di acquisto e per quello di vendita
• imposta di registro, ipotecaria, catastale o IVA pagate all’acquisto
• provvigione dell’agenzia immobiliare (sia all’acquisto sia alla vendita)
• spese per interventi di manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia (non la manutenzione ordinaria)
• spese per la cancellazione dell’eventuale ipoteca
• costi per la produzione dell’APE e degli altri certificati richiesti dalla vendita

Tutte queste voci vanno conservate con prova documentale: in caso di controllo, l’Agenzia delle Entrate richiede fatture e bonifici. Pagamenti in contanti non tracciabili rischiano di non essere riconosciuti.

Non sono invece deducibili gli interessi del mutuo, le spese di arredamento o i costi di gestione ordinaria (utenze, condominio, IMU, manutenzione ordinaria).

Tassazione: 26% imposta sostitutiva vs IRPEF progressiva

Quando la plusvalenza è tassabile, il contribuente ha due alternative:

Opzione A — Imposta sostitutiva del 26% al notaio

Introdotta dall’art. 1, comma 496 della Legge 266/2005 e modificata negli anni successivi (l’aliquota originaria del 20% è stata portata al 26% dal 2020), questa opzione consente di chiudere la partita fiscale direttamente in sede di rogito. Il venditore comunica al notaio la scelta prima della firma; il notaio applica l’aliquota del 26% sulla plusvalenza, la trattiene e la versa allo Stato tramite modello F24. Vantaggi: aliquota fissa, nessun obbligo dichiarativo successivo, certezza dell’importo. Svantaggi: si paga subito e in unica soluzione.

Opzione B — Tassazione IRPEF in dichiarazione dei redditi

La plusvalenza confluisce nei “redditi diversi” dichiarati nel quadro RL del modello Redditi PF (sezione II) ed è tassata con l’aliquota marginale IRPEF del contribuente, che varia oggi dal 23% al 43% sui diversi scaglioni di reddito, più addizionali regionali e comunali. Vantaggi: per contribuenti con redditi bassi può convenire (chi sta sotto i 28.000€ ha aliquota marginale 23-25% effettivo). Svantaggi: per redditi medio-alti l’aliquota effettiva supera spesso il 26%, e si paga insieme al saldo IRPEF dell’anno successivo.

Come scegliere? Una regola empirica: se l’aliquota marginale IRPEF è superiore al 26% (cioè se nel periodo d’imposta avrai un reddito imponibile sopra i 28.000€ circa), conviene l’imposta sostitutiva al 26%. Se invece sei capiente con scaglione al 23% e la plusvalenza non ti fa “saltare” allo scaglione superiore, l’IRPEF può essere più leggera. Una simulazione con il commercialista prima del rogito è sempre opportuna.

Esempi pratici di calcolo

Esempio A — Vendita dopo 3 anni, immobile non abitato come prima casa

Marco acquista un bilocale a Torino nel marzo 2023 per 200.000€. Lo affitta per tre anni e lo rivende nel marzo 2026 a 280.000€. Spese documentate: notaio acquisto 3.500€, imposta di registro 4.000€, agenzia acquisto 4.500€ (totale 12.000€).

Plusvalenza = 280.000 − 200.000 − 12.000 = 68.000€

Con imposta sostitutiva 26%: 68.000 × 26% = 17.680€ versati al notaio.

Con IRPEF (ipotizzando aliquota marginale 38%): 68.000 × 38% ≈ 25.840€ (più addizionali). In questo caso conviene l’imposta sostitutiva.

Esempio B — Prima casa con residenza, vendita dopo 4 anni

Lucia compra una casa nel gennaio 2022, vi stabilisce la residenza nel febbraio 2022 e ci vive fino alla vendita nel novembre 2025. Periodo di possesso: 3 anni e 10 mesi. Periodo di utilizzo come abitazione principale: 3 anni e 9 mesi (oltre la metà del possesso). La plusvalenza, anche se vendesse a un prezzo molto superiore, è integralmente esente. Non c’è nulla da dichiarare né da versare.

Esempio C — Immobile ereditato e venduto rapidamente

Andrea eredita dal padre un appartamento nel febbraio 2024 (valore dichiarato in successione: 180.000€). Lo rivende nel luglio 2026 a 230.000€. Trattandosi di immobile acquisito per successione, la plusvalenza è sempre esente, anche se la vendita avviene a meno di 5 anni dall’apertura della successione. Nessuna tassazione, nessun adempimento dichiarativo specifico per la plusvalenza.

Dichiarazione e pagamento

La procedura cambia a seconda dell’opzione scelta:

Se opti per l’imposta sostitutiva 26%

Devi comunicare la scelta al notaio prima della stipula del rogito. Il notaio:

1. calcola la plusvalenza sulla base dei documenti che gli fornisci (atto di acquisto, fatture delle spese inerenti, eventuali atti di ristrutturazione)
2. applica il 26% e trattiene l’importo dal prezzo di vendita
3. versa l’imposta tramite F24 entro i termini stabiliti
4. ti consegna ricevuta del versamento da conservare

Con questo meccanismo la plusvalenza non va più dichiarata nei redditi dell’anno: la partita è chiusa al rogito.

Se opti per la tassazione IRPEF ordinaria

Non dici nulla al notaio (o gli comunichi esplicitamente di non applicare la sostitutiva). Nell’anno successivo alla vendita compili il quadro RL, sezione II del modello Redditi PF, indicando corrispettivo, costo di acquisto, spese inerenti e plusvalenza. L’imposta confluisce nel saldo IRPEF e si paga con F24 entro il 30 giugno dell’anno successivo (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%).

In entrambi i casi è fondamentale conservare per almeno 10 anni tutta la documentazione: atti, fatture, bonifici, eventuali progetti di ristrutturazione e relative comunicazioni al Comune.

Tra la raccolta dei documenti del rogito, le verifiche urbanistiche, la conformità catastale e la gestione delle pratiche post-vendita, il carico amministrativo di una compravendita resta significativo. Su questi adempimenti la piattaforma DokiCasa supporta privati e professionisti con strumenti dedicati alle pratiche immobiliari ricorrenti: registrazione contratti di locazione, verifiche e gestione documentale. Se vuoi capire come la nostra tecnologia può alleggerire la parte burocratica di una vendita, contattaci dalla pagina dedicata: in 24-48 ore un nostro referente analizza il tuo caso.