Come terminare un contratto di locazione 2026: disdetta, rilascio, restituzione

Terminare un contratto di locazione non è un’unica operazione, ma una sequenza di passaggi che cambiano in base a chi sta chiudendo il contratto (locatore o inquilino), in che momento della durata (prima scadenza, seconda scadenza, fuori scadenza) e con quale forma (raccomandata, PEC, scrittura privata).

In questa guida 2026 trovi il percorso completo: la scadenza naturale del 4+4 e del 3+2, la disdetta motivata del locatore, il recesso anticipato dell’inquilino, le forme di comunicazione valide, il modello RLI per chiudere la posizione presso l’Agenzia delle Entrate e la riconsegna dell’immobile con la restituzione della cauzione. Per i casi in cui invece non vuoi chiudere ma estendere il rapporto, ti rimandiamo alla guida dedicata sulla proroga della locazione.

La scadenza naturale del 4+4 e del 3+2

I due contratti tipici di locazione abitativa hanno durata diversa ma logica simile: un primo periodo, un rinnovo automatico, una seconda scadenza alla quale si può uscire liberamente.

Alla prima scadenza il locatore può rifiutare il rinnovo solo per motivi previsti dalla legge (vedi paragrafo successivo). L’inquilino, al contrario, può sempre dare disdetta liberamente. Se nessuna delle parti comunica nulla nei termini, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Alla seconda scadenza il rinnovo automatico non è più protetto: entrambe le parti possono dare disdetta libera, senza obbligo di motivazione. Se ancora una volta nessuno comunica nulla, scatta una proroga tacita di ulteriori 4 o 2 anni — situazione frequente, e da gestire con attenzione.

Disdetta del locatore: quando si può fare e con quali motivi

Il locatore non può uscire dal contratto quando vuole. La legge tutela l’inquilino imponendo motivi tipici alla prima scadenza, e libertà solo alla seconda.

Disdetta alla prima scadenza (motivata)

Alla fine del primo periodo (4 o 3 anni) il locatore può rifiutare il rinnovo solo per uno dei motivi elencati dall’articolo 3 della legge 431/1998:

• Necessità di adibire l’immobile ad uso proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado
• Vendita dell’immobile a terzi, con offerta in prelazione all’inquilino
• Ristrutturazione integrale, demolizione o radicale trasformazione dell’immobile, con permesso di costruire già rilasciato
• Inquilino che dispone di un altro alloggio idoneo nello stesso Comune
• Immobile rimasto inutilizzato per oltre un anno senza giustificato motivo (per il proprietario di più di un immobile)

La motivazione deve essere indicata espressamente nella comunicazione di disdetta. Una disdetta generica o senza motivo, alla prima scadenza, è nulla e l’inquilino ha diritto al rinnovo automatico.

Disdetta alla seconda scadenza (libera)

Alla fine del secondo periodo (8 o 5 anni complessivi) il locatore può comunicare la disdetta senza alcuna motivazione: basta rispettare il preavviso di 6 mesi. È il momento naturale in cui rientrare in possesso dell’immobile senza giustificare nulla.

Recesso dell’inquilino: 6 mesi di preavviso e gravi motivi

Per l’inquilino le regole sono speculari ma più favorevoli. La legge gli riconosce due strade per uscire prima della scadenza naturale.

Recesso previsto in contratto. Se il contratto contiene una clausola che riconosce all’inquilino la facoltà di recedere in qualsiasi momento, può uscire liberamente con 6 mesi di preavviso. È la clausola più diffusa nei 4+4 e nei 3+2, spesso scritta come “il conduttore può recedere in qualunque momento dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Recesso per gravi motivi. Anche se la clausola non c’è, l’inquilino può sempre recedere quando ricorrono gravi motivi sopravvenuti, indipendenti dalla sua volontà, che rendono particolarmente gravosa la prosecuzione del contratto. La giurisprudenza considera gravi motivi tipici:

• Trasferimento di lavoro in altra città
• Perdita del lavoro o forte riduzione del reddito
• Gravi problemi di salute dell’inquilino o di un familiare
• Aumento del nucleo familiare con immobile divenuto inadeguato
• Necessità di trasferirsi per assistenza a un familiare non autosufficiente

Il preavviso resta di 6 mesi in entrambi i casi, salvo termine ridotto pattuito tra le parti. Se l’inquilino lascia l’immobile senza rispettare il preavviso, deve al locatore il canone fino allo scadere dei 6 mesi, anche se l’immobile è già libero.

Forma e tempi della comunicazione: raccomandata e PEC

La forma scritta è obbligatoria. Una comunicazione verbale, un messaggio o un’email semplice non producono alcun effetto: il contratto resta in vigore. Le forme valide oggi sono due, equivalenti.

Tra privati la PEC vale solo se il destinatario ha un domicilio digitale. Per inquilini privati senza PEC personale resta più sicura la raccomandata cartacea. Per locazioni a società o partite IVA la PEC è oggi la forma standard.

Il preavviso di 6 mesi si calcola dalla data in cui la comunicazione arriva al destinatario, non da quando è spedita. Conviene quindi mandarla qualche giorno prima della scadenza utile, soprattutto se si usa la raccomandata cartacea (la consegna può richiedere 5-10 giorni).

Comunicazione all’Agenzia delle Entrate (modello RLI)

La cessazione del contratto va comunicata all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, sezione “cessazione”, entro 30 giorni dalla data di fine. È un adempimento separato rispetto alla disdetta tra le parti: serve a chiudere la posizione fiscale del contratto.

La comunicazione si fa telematicamente tramite il servizio RLI online dell’Agenzia delle Entrate, oppure presso un ufficio territoriale. Per i contratti in regime di cedolare secca non è dovuta alcuna imposta. Per i contratti in regime ordinario è dovuta l’imposta di registro fissa di 67 euro con codice tributo 1503, da versare con F24 ELIDE entro 30 giorni dalla cessazione.

Mancare la comunicazione RLI espone a sanzioni e, soprattutto, lascia il contratto formalmente “aperto” davanti al fisco: il locatore continua a essere tassato sul canone teorico anche dopo che l’inquilino ha lasciato l’immobile. Per chi vuole evitare di gestirlo da solo, DokiCasa offre il servizio di registrazione e aggiornamento del contratto di locazione, che copre anche la cessazione tramite RLI.

Riconsegna dell’immobile: stato dei luoghi, cauzione, contestazioni

L’ultimo passaggio è la riconsegna fisica dell’immobile. È il momento in cui si misurano lo stato dei luoghi e si decide la sorte della cauzione.

Verbale di riconsegna. Conviene sempre redigerlo per iscritto, firmato da entrambe le parti, indicando data, lettura dei contatori (luce, gas, acqua), stato delle pareti e degli impianti, eventuali danni rilevati, consegna delle chiavi. Foto e video allegati hanno valore probatorio in caso di contestazioni successive.

Cauzione. Il deposito cauzionale (in genere pari a 2-3 mensilità) va restituito al termine della locazione, dedotti gli importi necessari a coprire eventuali danni eccedenti la normale usura, canoni o oneri accessori non pagati. Per oneri accessori si intendono spese condominiali ordinarie a carico dell’inquilino, da conguagliare prima della riconsegna.

La normale usura — pareti ingiallite, parquet leggermente segnato dall’uso, piccoli graffi — non giustifica trattenute. Solo i danni eccedenti l’uso normale, documentati nel verbale, autorizzano il locatore a trattenere parte della cauzione. La giurisprudenza è costante: in caso di trattenuta non motivata, l’inquilino può chiedere la restituzione integrale con interessi legali maturati per tutta la durata del contratto.

Se nascono contestazioni — cauzione trattenuta senza giustificazione, danni contestati, canoni reclamati — la prima strada è una diffida formale, scritta, con cui si chiede la restituzione entro 15 giorni. In caso di mancata risposta resta il ricorso al giudice di pace per importi fino a 10.000 euro, oppure il tribunale ordinario per importi superiori. La mediazione obbligatoria in materia di locazione, prevista dal D.Lgs. 28/2010, va tentata prima di avviare la causa: spesso risolve la disputa in 60-90 giorni evitando i tempi più lunghi del giudizio. Per i casi in cui l’inquilino non paga e non lascia l’immobile, esiste un percorso dedicato di tutela del locatore che chiarisce i tempi della procedura di sfratto e l’eventuale azione esecutiva successiva.

La normativa fiscale e le procedure descritte sono aggiornate al 2026 ma vanno sempre verificate con un professionista prima di operare su casi concreti.