IMU 2026: aliquote, scadenze, esenzioni e come si calcola

Cos’è l’IMU e chi la paga

L’IMU — Imposta Municipale Propria è il tributo locale dovuto al Comune in cui si trova l’immobile, riformata in versione “unica” dalla Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), che ha unificato la vecchia IMU con la TASI in un unico tributo. La disciplina di base resta quella del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (federalismo fiscale municipale), aggiornata dalla Legge di Bilancio 2026 per quanto riguarda alcune agevolazioni e l’estensione di esenzioni specifiche.

Soggetti passivi dell’IMU sono:

• Il proprietario dell’immobile
• Il titolare di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie)
• Il locatario nei contratti di leasing finanziario (dalla data di stipula del contratto, non dalla consegna)
• Il concessionario di aree demaniali

Non sono soggetti passivi gli inquilini, i comodatari né i nudi proprietari (paga sempre chi ha il diritto di godimento). In caso di comproprietà l’imposta è ripartita pro-quota in base alle quote di possesso e ai mesi di possesso nell’anno.

Cosa si tassa: tutti gli immobili siti nel territorio italiano, con l’importante eccezione dell’abitazione principale non di lusso (vedi paragrafo 2). Sono tassate quindi: seconde case, immobili affittati, fabbricati strumentali, uffici, negozi, capannoni, immobili categoria D, fabbricati rurali strumentali (con aliquota agevolata) e aree fabbricabili.

Esenzione abitazione principale: requisiti e categorie escluse (A/1, A/8, A/9)

Dal 2020 l’abitazione principale non di lusso è esente da IMU. La regola è il pilastro della disciplina ed è la ragione per cui la maggior parte delle famiglie italiane non paga l’imposta sulla casa in cui vive.

Requisiti per l’esenzione:

• Il proprietario (o titolare di diritto reale) e il suo nucleo familiare devono avere residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso immobile
• Una sola unità immobiliare può essere considerata abitazione principale per nucleo (caso coniugi con residenze diverse: si applica a un solo immobile, salvo eccezioni)
• Le pertinenze rientrano nell’esenzione, ma una sola per categoria catastale C/2 (cantina/soffitta), C/6 (garage/posto auto) e C/7 (tettoia)

Categorie sempre tassate, anche se abitazione principale:

Categoria	Descrizione	Aliquota base
A/1	Abitazioni di tipo signorile	0,50% (modulabile dal Comune tra 0% e 0,60%)
A/8	Abitazioni in ville	0,50% (modulabile dal Comune tra 0% e 0,60%)
A/9	Castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici	0,50% (modulabile dal Comune tra 0% e 0,60%)

Per queste tre categorie spetta una detrazione fissa di 200 euro annui (ripartita in base ai mesi di destinazione ad abitazione principale e tra i comproprietari), ma l’imposta resta dovuta.

Una sentenza della Corte Costituzionale del 2022 ha esteso l’esenzione anche al caso in cui i coniugi abbiano residenze in immobili diversi nello stesso Comune o in Comuni differenti, eliminando il vincolo del “nucleo familiare unico”. Verifica il regolamento del tuo Comune per le modalità di applicazione.

Aliquote 2026: standard e variazioni comunali

L’aliquota IMU è deliberata dal Comune entro una forbice nazionale. La Legge 160/2019 ha fissato l’aliquota standard al 0,86% (8,6 per mille) per gli immobili diversi dall’abitazione principale, con possibilità per il Comune di:

• Aumentarla fino a 1,06% (10,6 per mille) — soglia massima ordinaria
• Aumentarla ulteriormente fino a 1,14% (11,4 per mille) per i Comuni che già applicavano la maggiorazione TASI 0,08%
• Ridurla fino a 0,46% (vecchio minimo) o azzerarla in casi specifici

Aliquote tipo 2026 (sintesi):

Tipologia di immobile	Aliquota standard	Range comunale
Abitazione principale non di lusso	Esente	—
Abitazione principale A/1, A/8, A/9	0,50%	0% — 0,60%
Altri fabbricati (seconde case, uffici, negozi)	0,86%	0,46% — 1,06% (1,14% deroga)
Immobili categoria D (capannoni industriali)	0,86% (di cui 0,76% allo Stato)	Quota Comune 0,10% — 0,30%
Fabbricati rurali strumentali	0,10%	0% — 0,10%
Terreni agricoli	0,76%	0,46% — 1,06%
Aree fabbricabili	0,86%	0,46% — 1,06%
Immobili merce delle imprese costruttrici (invenduti)	Esente	—

Le aliquote effettive variano sensibilmente da Comune a Comune. Milano, Roma, Torino e la maggior parte dei capoluoghi applicano il 1,06% sulle seconde case. Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune consulta il sito istituzionale (sezione “Tributi”) o il portale del Dipartimento delle Finanze (sezione “Fiscalità Locale”).

Come si calcola l’IMU: formula, rivalutazione, moltiplicatori catastali

La formula dell’IMU è semplice nella struttura ma richiede attenzione nei coefficienti.

Formula generale:

IMU annua = Base imponibile × Aliquota comunale × Quota possesso × Mesi di possesso / 12

Dove la base imponibile è:

Base imponibile = Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione 5%) × Moltiplicatore catastale

Per i terreni agricoli si parte invece dal reddito dominicale rivalutato del 25% e si applica il moltiplicatore 135 (75 per coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola).

Moltiplicatori catastali 2026:

Categorie catastali	Moltiplicatore
A (escluso A/10) e C/2, C/6, C/7 — abitazioni e pertinenze	160
A/10 — uffici e studi privati	80
B — collegi, ospizi, magazzini di cura	140
C/3, C/4, C/5 — laboratori, fabbricati per esercizi sportivi, stabilimenti balneari	140
C/1 — negozi e botteghe	55
D (escluso D/5) — capannoni industriali, alberghi	65
D/5 — istituti di credito e assicurazione	80

Per le aree fabbricabili la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposta, determinato in base a zona urbanistica, indice di edificabilità, destinazione d’uso ammessa, oneri di urbanizzazione e prezzi medi di mercato. Molti Comuni pubblicano valori medi a metro quadro per zona, da usare come riferimento (anche se non vincolanti).

Riduzioni della base imponibile previste dalla legge:

• Fabbricati di interesse storico-artistico: base imponibile ridotta del 50%
• Fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: base imponibile ridotta del 50%, previa certificazione comunale o dichiarazione sostitutiva
• Comodato gratuito a parenti in linea retta entro il 1° grado (genitori/figli): riduzione 50% della base imponibile, con requisiti rigidi (vedi paragrafo 6)

Scadenze 2026: acconto 16 giugno + saldo 16 dicembre

L’IMU si versa in due rate durante l’anno:

• Acconto: entro il 16 giugno 2026 — pari al 50% dell’IMU calcolata con aliquote e detrazioni dell’anno precedente (2025)
• Saldo: entro il 16 dicembre 2026 — a conguaglio, calcolato con le aliquote definitive 2026 deliberate dal Comune

In alternativa è ammesso il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno, applicando le aliquote 2026 se già pubblicate. Se le aliquote definitive non sono ancora deliberate alla data di scadenza dell’acconto, si usano quelle dell’anno precedente e si conguaglia al saldo.

Comuni che pubblicano in ritardo le delibere: in caso di pubblicazione successiva al 28 ottobre (termine ordinario), le aliquote retroattive non possono peggiorare la posizione del contribuente; in pratica, se il Comune alza l’aliquota dopo ottobre, l’aumento si applica solo dall’anno successivo.

Per gli immobili di categoria D (capannoni industriali, alberghi) una quota dell’imposta — corrispondente all’aliquota 0,76% — è destinata allo Stato e va versata con codice tributo dedicato (3925), distinto dalla quota comunale.

Agevolazioni IMU 2026

Le agevolazioni IMU sono il punto in cui si concentrano gli sconti più rilevanti. Le principali in vigore nel 2026:

1. Locazione a canone concordato — riduzione 25%

Per gli immobili affittati con contratto a canone concordato (3+2 ex L. 431/98 o transitori concordati) l’imposta è ridotta del 25%. Si applica l’aliquota deliberata e si sconta del 25% l’IMU finale. L’agevolazione è automatica purché il contratto sia regolarmente registrato e rispetti gli accordi territoriali del Comune.

2. Comodato gratuito a parenti in linea retta 1° grado — riduzione 50% base imponibile

L’immobile dato in comodato gratuito a figli o genitori beneficia della riduzione del 50% della base imponibile se:

• Il comodante possiede in Italia al massimo un altro immobile (oltre alla propria abitazione principale)
• Entrambi gli immobili sono nello stesso Comune
• Il comodante ha residenza e dimora abituale in tale Comune
• Il contratto di comodato è registrato
• L’immobile concesso in comodato non è di categoria A/1, A/8, A/9

3. Anziani o disabili ricoverati in modo permanente — esenzione su delibera comunale

I Comuni possono assimilare ad abitazione principale (e quindi esentare) l’immobile posseduto da anziani o disabili che acquisiscono residenza in istituti di ricovero o sanitari in modo permanente, a condizione che l’immobile non sia locato. L’assimilazione richiede espressa delibera comunale e si applica a una sola unità immobiliare.

4. Residenti AIRE — riduzione 50%

Dal 2024 la disciplina è cambiata: i pensionati residenti all’estero iscritti all’AIRE beneficiano della riduzione del 50% dell’IMU (e dei 2/3 della TARI) su una sola unità immobiliare in Italia, a condizione che:

• Siano titolari di pensione in convenzione internazionale maturata in regime di totalizzazione
• L’immobile non sia locato né dato in comodato
• Risiedano in uno Stato di assicurazione (UE o convenzionato)

L’esenzione totale non esiste più dal 2024: prima della riforma alcuni regimi prevedevano esenzione piena, oggi la regola unitaria è la riduzione 50%.

5. Immobili merce delle imprese costruttrici — esenzione

Gli immobili costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice (purché non locati) sono esenti da IMU fino alla data del rogito, a condizione che siano dichiarati con la dichiarazione IMU.

Esempi pratici di calcolo

Caso 1 — Prima casa A/2 a Torino (non di lusso)

Situazione: Maria possiede un’abitazione di categoria A/2 a Torino, residenza e dimora abituale, rendita catastale 600 euro.

Calcolo: l’abitazione principale non di lusso è esente da IMU.

Imposta dovuta: 0 euro.

Caso 2 — Seconda casa A/3 a Milano

Situazione: Luca possiede una seconda casa di categoria A/3 a Milano, rendita catastale 700 euro, possesso al 100% per l’intero anno, aliquota deliberata dal Comune 1,06%.

Base imponibile: 700 × 1,05 × 160 = 117.600 euro

IMU annua: 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro

Acconto 16 giugno: 623,28 euro (50%, con aliquota 2025 se diversa, qui per semplicità identica)

Saldo 16 dicembre: 623,28 euro

Se Luca avesse affittato l’immobile con contratto a canone concordato, l’imposta sarebbe ridotta del 25%: 1.246,56 × 0,75 = 934,92 euro annui.

Caso 3 — Immobile a canone concordato A/3 a Roma

Situazione: Giulia possiede a Roma un appartamento A/3 affittato con contratto 3+2 a canone concordato, rendita catastale 850 euro, possesso 100% per 12 mesi, aliquota Roma sulle locazioni concordate 0,76%.

Base imponibile: 850 × 1,05 × 160 = 142.800 euro

IMU lorda: 142.800 × 0,76% = 1.085,28 euro

Riduzione 25% canone concordato: 1.085,28 × 0,75 = 813,96 euro

L’agevolazione del canone concordato si combina con la verifica dei link interni: per i parametri territoriali aggiornati, consulta la guida Canone concordato Roma 2026 e per il calcolo del canone su Milano il servizio Calcolo canone concordato Milano.

Come si paga: F24 standard + codici tributo + ravvedimento

L’IMU si paga con modello F24 standard (sezione “IMU e altri tributi locali”), compilando un rigo per ciascun Comune e per ciascun codice tributo.

Codici tributo IMU 2026 — principali:

Codice	Destinazione
3912	IMU abitazione principale (categorie A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze
3914	IMU terreni agricoli
3916	IMU aree fabbricabili
3918	IMU altri fabbricati (seconde case, locati, uffici categoria A/10)
3919	IMU fabbricati categoria B
3925	IMU immobili categoria D — quota Stato (aliquota 0,76%)
3930	IMU immobili categoria D — quota incremento Comune
3923	Interessi da accertamento
3924	Sanzioni da accertamento

Nel modello F24 vanno indicati: codice catastale del Comune (4 caratteri alfanumerici), numero immobili, “Acc” o “Saldo” come tipologia, anno di riferimento.

Ravvedimento operoso: se non paghi entro la scadenza, puoi sanare versando l’imposta più interessi legali e una sanzione ridotta:

• Entro 14 giorni: 0,1% per giorno di ritardo (sprint)
• Entro 30 giorni: 1,5% (sanzione 1/10 del 15%)
• Entro 90 giorni: 1,67% (sanzione 1/9 del 15%)
• Entro 1 anno: 3,75% (sanzione 1/8 del 30%)
• Entro 2 anni: 4,29% (sanzione 1/7 del 30%)
• Oltre 2 anni: 5% (sanzione 1/6 del 30%)

Gli interessi legali del 2026 (al tasso vigente) si calcolano giorno per giorno e si versano con codici tributo 3923 (interessi) e 3924 (sanzioni), entrambi sul Comune destinatario dell’imposta.